在城市老住宅区推行物业管理面临的问题和对策建议

1、 在城市老住宅区推行物业管理面临的问题和对策建议在城市老住宅区推行物业管理面临的问题和对策建议作者：佚名时间：2017-3-19浏览量： 打开被物业管理遗忘的历史角落 在城市老住宅区推行物业管理面临的问题和对策建议 深圳物业管理研究所赵向标吴正红吴春兴 眼下，我们只知道物业管理像攀荣附贵的孽生物一样，依存于新建的封闭式居民社区。而物业管理走进“被遗忘的角落”老社区，无啻是一个创举。老住宅区整治和引入物业管理以极富生命力的发展势头正挺进许多城市的大街小巷，得到全社会的普遍认同和赞许，并被百姓众口皆碑称为一项系统工程。在城市新建住宅小区引入物业管理，曾经谱写了中国物业管理不朽的精彩开篇。今天，物业

2、管理在经历了大规模的全国性推广和高速发展后，老旧住宅区也要引入物业管理，这是城市文明的一大进步。这是在昨天物业管理成功基础上的继承和弘扬，创新和突破，必将作为物业管理行业发展的一个重要的高昂续篇，载入史册。中国物业管理发展的初期，选择新建住宅小区既是一个明智的选择，又是一个无奈的选择。因为中国物业管理的起端与其它发达国家有所不同，它不是随着自发资本主义的市场经济发展而逐步成长起来的，而是根据中国的国情，随着社会主义的计划经济向市场经济的转型，住房体制改革，由行政性政策催发的人造市场，这就有一个主观的选择和决策。而选择城市新建住宅小区，可以规避一些现实的困难，部分割断历史遗留的问题，能够比较顺利

3、地推行住房管理制度的变革，事实已经证明这一选择的成功。然而，我们并不应该忘记，物业管理并不是“富裕一族”的专利品，物业管理只有面向广大民众，低下它高贵的头，才能有强劲的生成力和不息的生命力，才能享有更加广阔的天地。今天，老旧住宅小区引入物业管理这是符合历史潮流的选择，是物业管理持续发展的需要，是建设和谐社区、和谐社会的需要，不管面前有多少困难，需要经过多少曲折，终究要荡涤一切，勇往直前，奔向未来。 一、老旧住宅区物业管理面临的六大问题 从各地情况看，实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重重，有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。 1、老旧住宅区引入物业管理缺乏许多必要的客观条件 老旧住

4、宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的，它们大都没有围墙，难以实行封闭管理；基本没有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。一般情况下，物业公司在接管老住宅区时都有大笔资金投入。如深圳红桂物业公司2017年1月进驻田苑小区后，自己垫付近20万元资金进行小区整治，经过全体员工的艰苦的努力，对各单元公共照明线路重新拉线，安装感应开关，使公共场所得

5、以重见光明。他们还对各单元破烂严重的防盗铁门重新加以修复粉刷返新，初步修整了部分小区路面，对小区停车场进行了简易改造，疏通清运了堵塞的化粪池和排污管道，对小区污水明沟进行疏通清洗并加盖水泥板，购买了80个灭火器用于消防应急，为开展规范化物业管理奠定了初步的设施设备基础；与此同时，他们还对绿化地带进行了初步的修复和栽培，使小区面貌有了质的飞跃。为了感化住户，该公司还宣布对小区业主两个月不收管理费。在街道办庆幸自己实现该小区“零投入”成功引进正规物业管理公司的同时，物业公司却因 在城市老住宅区推行物业管理面临的问题和对策建议作者：佚名时间：2017-3-19浏览量：此背上了数十万元、不知何日才能回

6、收的前期投入！由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。如深圳红桂红桂物业公司管理的田苑小区至今没有修建围墙，难以真正实现围合封闭型管理；其它公共配套设施，如道路、地下排污管道严重老化破旧，急需修复更换；消防配套设备设施、绿化等亦需补充投入大笔资金加以解决和完善。由于政府未投入先期整治资金，希望企业再为小区整治补充投入大笔资金是不现实的，而且对企业也是极其不公正的。老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管

7、老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。目前，在已引入规范物业管理的老住宅小区，解决管理用房的途径主要有两条：一是由物管企业租赁，二是在个别有条件的小区，由物管企业向有关单位无偿借用。员工宿舍基本上是由企业自己出资租赁。通常情况下，有关单位无偿提供的房屋往往面积狭小，用于管理尚且不足，更勿论凭借其解决员工日常生活了。在此种背景下，物管企业只能通过租赁途径自己解决，加大成本支出势所必然。 2、老住宅区引入物业管理必须面对一定的主观障碍 老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，这是老住宅

8、区引入物业管理必须面对的主观障碍之一。从近年来各地政府对个别老住宅区的整治和引入规范物业管理后产生的积极效果中，老住宅区的业主住户对规范物业管理在社区建设和提高自身生活质量的积极意义有着充分的认识。不仅引入物业管理后的小区居民对整治和引入物业管理工作给以高度肯定，好评如潮，那些未实行物业管理的住宅区的业主住户要求引入规范物业管理的呼声也很高。如深圳部分老住宅区业主在回答“您认为贵小区是否需要物业管理”这一问题时，60%的被调查对象选择“有需要”，24%的选择“无所谓”，只有16%的选择“无需要”。这说明大多数老住宅区住户要求引入物业管理的愿望十分强烈，广大住户对规范的物业管理能给小区带来的好处

9、有着清醒的认识。但老住宅区少数业主因为从未交过物业管理费，没有物业管理的概念，认为没必要实施物业管理，或对小区是否实行物业管理抱着一种无所谓的态度，尚需要基层工作者更多细致扎实的工作加以引导和发动。另一方面，在涉及物业管理的前期投入及管理费缴纳时，多数老住宅区住户态度消极。根据深圳市社科院和罗湖区住宅局联合课题组的问卷调查，老住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占%和%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。可见，老住宅区住户普遍存在一种矛盾心态，他们既希望自己居住的小区引入规范的物

10、业管理，又不想因此而增加家庭经济负担。老住宅区住户不愿掏钱有多方面原因，但主要与住户的经济支付能力低有关。要在这些小区中引入和推行规范的物业管理，不得不考虑住户的这种特有心态。 3、业主“主体缺位”制约着老住宅区物业管理工作的正常开展 在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”现象比较严重。在这些老住宅区，许多业主都不在小区内生活，其中有的人购房本身就是为了出租，有的是二次置业后迁往别处居住，有的原本就是港澳人士。如深圳某老小区共有392栋住宅楼，出租率高达95%以上；另外一个小区总户数562户，出租率高达70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不

11、到业主本人，有的甚至连业主是何人都无人知晓。业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。最为严重的是因业主“主体缺位”而难以依法组建小区业主管理委员会，在此种情况下，若按物业管理条例规定，业主大会很难召集起来，而通过业主大会委托业主管理委员会选聘物业管理企业更无从谈起。业主“主体缺位”对物业管理机构的日常管理也有影响，如工作人员入户征询意见时往往会因找不到业主本人而难以奏效；收取管理费或因故欲与业主沟通联系时也会因业主“主体缺位”而变得困难重重；某些特殊情况下需要组织多数业主讨论决定一些事关全体业主的重要事务时，也会因业主人数达不到应有比例而以无效告罢。可见，要在老住宅区顺利实施规范

12、的物业管理，必须从实际出发研究解决这一“主体缺位”问题。 4、由于多种原因接管老住宅区的物业管理企业普遍效益不良 老旧住宅区比新建住宅小区的物业管理成本要高得多。一方面，老住宅区一般布局比较分散，管理公司只要接管了某一老住宅区，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力配备，难以实现规模化管理。另一方面，由于各种原因，先期接管的老住宅区无论是房屋本体，还是各种设施、设备和场地，都到了“问题时段”，这就使物业管理的后续成本大大提高。由于种种原因，老住宅区的物业管理收费标准普遍较低，而且在已实现规范化管理的各老住宅小区，都程度不同地存在“收费难”的问题，使本已显得比较困窘的企业 在城市老住宅区推行物

13、业管理面临的问题和对策建议作者：佚名时间：2017-3-19浏览量：财务更为雪上加霜。这种成本与收益之间的不平衡必然会造成多数物业公司效益不良，在一些项目上甚至可能出现亏损。形成老住宅区“收费难”问题原因比较复杂。它首先与住户的经济支付能力有关。老住宅小区普遍存在着贫困化和老龄化的问题。如常州市白云新村的居民有40为老年退休家庭；30为自行车厂、压缩机厂等大中型企业的下岗职工家庭；机械一村共2295户，其中老年人占居民总数的70；北环新村居民4166户，下岗人员1666人，下岗人员的家庭占总户数40，贫困化特征明显。要这些人按照物业管理市场的收费标准来缴费，确实存在明显困难。其次，“收费难”还

14、与“管理难”纠缠在一起。老住宅区的治安、卫生管理难度颇大，往往是管理者投入不少，而住户却很难感到满意。如个别住户因有人破门开店、无牌无证经营而拒不交费；有的因个别住户在住宅小区违章开设饭堂餐馆，油烟、噪音影响生活而不交费；有些人则因小区配套设施不完善乃至严重破损而不愿缴纳管理费。而这些问题并非管理处一家可以解决，需要政府有关职能部门积极协助配合方可奏效。第三，由于业主“主体缺位”难收费。有的小区房屋出租率偏高，缴费时业主和租户相互推托收不到费，有的房屋干脆成为无主空屋，根本不知道该向何人收费。第四，个别业主出于其它理由不缴费。有的错误地认为，反正物业管理是你政府出面给我们请来的，企业收不到管理

15、费自然有政府顶着，从而不愿缴纳管理费。此外，住户中某些权力部门的工作人员自己带头拒缴管理费，其行为也对其他住户产生了不良影响，致使个别住户因从众效应而不缴费。 5、缺乏“两金”积累制约老旧住宅区维修工作的开展 老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。已实现规范管理的各小区管理处普遍反映，罗湖区各老住宅区在整治和引入规范管理之前根本没有“两金”积累。虽然在物业公司正式接管后开始按每平米元收取本体维修资金，但短时间内少量的维修资金积累对日益增多的维修项目无异于杯水车薪。如中航管理的统建楼小区因近期深圳多雨，有七、八户房屋出现

16、程度不同的渗漏现象，据测算完全修复需要资金数万元，但小区所有住宅业主在中航入驻后开始缴纳的本体维修金只有区区数千元，距离修复所需资金额甚远。在红桂物业公司管理的桂木园小区，这一现象更为普遍严重。业主认为，既然我已给你们公司缴纳了本体维修金，出了问题当然应由企业出资维修，个别住户甚至公然表示，如企业不负责维修，他们就会因此而拒绝缴纳管理费。 6、现有法规不够完善，不利于老住宅区引入规范物业管理工作的开展。 按照现行的国家物业管理条例规定，引入物业管理公司接管现有的老住宅区，需要事先在老住宅区内成立业主大会和产生业主委员会。但目前老住宅区普遍出租率很高，许多业主长期不在老住宅区居住生活，因此成立业

17、主大会和业主委员会的面临着严重的主体缺位问题。而这个问题如果长期得不到解决，势必会影响老住宅区其他业主正当权利的行使，因此必须从政策和法规层面加以保护和明确。另外，按照目前的深圳市物业管理服务收费指导标准，老住宅区收费标准处于最低档次，而现实状况是老住宅区管理费用收缴率低，而管理成本又高，物业管理企业难以保证获得正常的经营收益，这也需要从政策层面上加以解决。相关还有目前物业管理招投标不规范，缺乏健康有序透明的有形物业管理招投标市场，这也不利于老住宅区物业管理工作的推进。 二、政策建议 1、加强地方立法，健全法制，从制度上保证顺利开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作。 对于老住宅区数量较多，面

18、积较大的城市，开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作，是一项事关全局的复杂性、艰巨性的系统工程，牵涉面广，工作量大，必须要尽快建立和完善严格的法规制度，才能保证此项工作的顺利开展。各地方城市政府应该制定出台整治老住宅区并引入规范物业管理工作的指导意见等规范性文件及相关配套措施，明确领导机构、部门分工及协作、工作内容和程序，整治范围、明确相关支持和优惠政策，如财政支持政策、改造资金银行优惠贷款、改造工程税费减免、物业管理和活动用房增建、参与管理老住宅区的物业管理企业所享受的政策优惠，等等。同时可以考虑针对老住宅区整治并引入规范物业管理之中出现的特殊情况，在各地出台的物业管理条例和办法中增加相应规

19、定条款，并在各地物业管理收费指导标准中增加老住宅区物业管理服务收费指导标准及调整补充其他有关政策规定。 2、广泛开展整治老住宅区并引入规范物业管理加大物业管理宣传力度，增强物业服务消费意识。 市、区、街道等各级政府要组织力量，通过开展实施各种形式多样、生动活泼的物业管理宣传活动，如新闻媒体宣传、物业管理法律知识 在城市老住宅区推行物业管理面临的问题和对策建议作者：佚名时间：2017-3-19浏览量：培训、组织参观实施物业管理的优秀小区，等等，把物业服务的理念通过潜移默化的方式灌输到老住宅区居民的思想中，增强这些居民的物业管理消费意识、民主管理意识、契约意识和法制意识，使这些居民能够真正意识到，

20、物业管理服务能够有力地维护物业管理区域的正常工作和生活秩序，维护社区的安定，提高文明程度，同时保障了物业资产的保值增值和公民的财产权利，促进了社会财富的积累；物业管理服务明显改善和提高了居住质量，美化了城市市容环境，提升了城市形象和品味，优化了城市人居和投资环境。同时，物业管理的实施，能够为老住宅区下岗居民提供很多新的就业机会和岗位。 3、政府出资大力开展整治老住宅区并引入规范物业管理试点工作，发挥示范带动作用。 一项新生事物的诞生总会引起许许多多的好奇和争议，总有一个循序渐进的认识乃至接受的过程。对于老住宅区的城市居民，长久以来他们一直生活在没有正式物业管理服务的区域，要认识和接受物业管理这

21、种新的生活服务方式也因此需要一个转变思想从而逐步接纳的过程。通过政府出资，在城市老住宅区中选择若干个试点区进行整治并引进和推行物业管理服务，使试点区出现新的变化，产生积极的效果，使得试点区的卫生状况、治安状况、文明程度等各方面较之以前的生活状况都有很大的改善。通过他们身边的活生生的例子和给他们带来实实在在的积极变化，能够切实增加老住宅区居民对物业管理服务的认识和了解，转变他们的生活观念，促使他们主动接受现代物业管理服务。这些试点区建立起的新型社区邻里关系及行为模式，能够产生强大的生命力和倡导示范效应。 4、拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，铺设引入物业管理的基础条件。 老旧住宅区建造年代久远，

22、当初并不是考虑按照物业管理的要求进行规划和建设的，基本没有物业管理活动用房等引入规范物业管理必备设施。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，这也亟需投入相当数额的整修资金。因此，要保证在老住宅区顺利引入物业管理，必须首先要创造一个良好的引入物业管理的硬件条件，需要先期投入一定数量资金对老住宅区进行整治和改造。当然，考虑到老住宅区问题的产生和形成主要是由于传统住房体制造成的“历史欠帐”，各城市政府应该负担其中的较大部分，但不妨创新思路，拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，研究由政府、业主、物业管理企业多方共同负担的整治改造资金筹集机制，特别是通过一定政策优惠，吸引有

23、兴趣参与老住宅区物业管理的企业出资，实行政府补贴一部分，业主自筹一部分，企业有偿资助一部分的“三三制”整治改造资金筹集方式，这样既可以保证资金及时筹集到位，也能缓解政府财政资金压力。 5、加快推进老住宅区房屋确权工作，建立物业管理的权利基础。 在物业管理活动中，明确、清晰的房屋产权和产权人至关重要，直接关系并影响着物业管理活动的正常开展，如物业管理服务费的是依照经过房产管理部门确权的合法建筑面积收取的，如果产权不清，物业管理服务费的收取势必会面临很大的难题。目前老住宅区的房屋权属关系比较复杂，历史遗留问题多，并且构成也相对多元化，这样的房屋产权现状显然不利于物业管理这种天然需要清晰产权基础和产

24、权法律保护效力的活动在老住宅区的正常开展。如果老住宅区的房屋产权不能尽快登记确权，赋予法律保护效力，必然会影响到业主在物业管理活动中权利的有效行使。这些因为房屋产权不清而产生的问题都将不利于物业管理在老住宅区的顺利推进。必须加快推进该区域的房屋产权的确权工作，为物业管理活动的开展建立清晰、稳固、有法律保障的权利基础。 6、努力创造良好市场环境，鼓励物业管理企业积极参与。 要想顺利推进在老住宅区物业管理工作，还必须努力创造良好的外部氛围和环境，充分调动物业管理企业的积极性，减少他们在这些区域提供物业管理服务的种种顾虑，如城市政府加大对老住宅区的基础设施和配套设施的建设力度，改造房屋，改善和提高这

25、些地区物业的质量，降低物业服务管理难度，实行“边改造边推行”物业管理活动；政府主管部门可以考虑结合服务对象特性，制定出台相关实施细则，保障物业管理在这些区域的顺利推广实施；政府主管部门可以制定相关措施，如在物业管理企业资质评定、税费缴纳上给予适当的倾斜、给予适当的补贴，鼓励物业管理企业积极参与这些地区的物业管理。 7、尽快全面启动房屋维修基金的收取和管理工作，建立长效预防机制。 目前大部分老住宅区房屋已经进入大中修和更新改造阶段，为了保证住房能够得到及时维护修缮，国家规定了房屋专项维修基金制度。1998年，在国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中，首次对此做出规定。同年，建设

26、部和财政部据此制定了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，对住宅专项维修资金的收取、管理、使用做出规定：买卖商品房时，购房者按房款2%-3%的比例向售房者缴交此款；此款在当地银行专户存储，严禁挪作他用；业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将此款交给物业公司代管，物业公司定期接受业主委员会检查监督；业主委员会成立前，此款的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计 在城市老住宅区推行物业管理面临的问题和对策建议作者：佚名时间：2017-3-19浏览量：划，由行政主管部门审核后划拨；各级房产、财政主管部门负责协调、监督此款的管理和使用；应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。2017年由国务院公布实施的物业管理条例明确规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。应该说，房屋维修基金是住宅区房屋的“养老金”，但目前不少地方房屋维修基金已经缺失严重，社会关注度越来