物业经营性停车场管理

1、物业经营性停车场管理 9月3日，媒体报道了国鼎花园停车场在未经审批的情况下擅自收费的报道。报道随即引起多个部门的高度重视。市市政园林局、香洲区城-管局、香州区物价局、前山街道办均先后出动工作人员处理此事。而连日来，记者对此事件调查时发现，在国鼎花园停车场违规收费个案的背后，是我市小区经营性停车场方面的三大疑惑：物管资质证书审批职权下放能否突破法制难题？已经实施的停车场管理办法如何解除执行困境？未来的停车场收费改革能否破除收费许可尴尬？记者一一予以调查。 疑惑1 物管公司资质证书何时可换领？ 自今年起，我市40多家物业管理公司因资质审批职能下放的搁浅问题，资质证书到期后无法换证，导致停车场收费许

2、可证无法办理。资质审批下放为何搁浅？这种临时性的阶段何时可以结束？ 有关国鼎花园停车场违规收费的报道见报后几天里，记者接到多个部门的电话回应：“他们已经停止收费了，肯定不敢再收了。”不过，停止收费并不代表问题已经解决。面对记者的报道，相关的瑞达峰物业管理有限公司（以下简称瑞达峰公司）总经理林铭一脸无奈。 据林铭透露，国鼎花园的经营性停车场起建于今年5月，建设初衷是为了配合街道办管理小商贩。这块位于国鼎花园门外却在小区红线范围内的地处于明珠路旁、翠微村口，历来是小贩们的“兵家必争之地”。为了“师出有名”，负责管理国鼎花园的瑞达峰公司将其划为停车场进行正式管理，一方面可以增加停车位，另一方面可以解

3、决乱摆卖问题。 按照我市相关政策规定，物业管理公司的资质证书是办理小区停车场收费许可的必备要件。今年年初到5月，在地上划好停车位，安装视频监控探头的同时，因资质证书到期，瑞达峰公司搜集了小区红线图等完整的材料上报给香洲区建设局，希望到期换证，但却迟迟没有下文。5月16日，在没有拿到收费许可证的情况下，该小区停车场擅自开始收费，直至本报曝光。 据林铭介绍说，和他们一样拿不到新资质证书的物业公司全市有40多家。作为临时性过渡措施，香洲区建设局以发函的形式向物价局开证明，物管公司持证明换证。香洲区物价局将一部分公司资质有效期延期到今年12月。林铭前几天刚刚拿到了公函。 据香洲区建设局相关负责人介绍，

4、企业资质审批职能下放到区里后，遇到了法制上的难题。物业服务企业资质管理办法（ _令第125号）上规定，物业管理公司的三级资质由市级政府审批，区一级政府无审批权限。因此，香洲区建设局暂停了对物业管理公司的.资质审批，改以临时性措施，并就此问题与市职能部门沟通。对于临时性措施的实施时间，该负责人表示“不会太久”。 疑惑2 小区经营性停车场到底谁来审批？ 去年实施的珠海市停车场管理办法中明确规定，市政园林部门是经营性停车场的主管部门，但在实际的小区经营性停车场申请中，代替园林部门审批资质的却是街道办下属的企业办，小区经营性停车场到底应该由哪个部门来审批？ 国鼎花园停车场违规收费的消息见报后，林铭一直

5、为补办各类手续而奔波。昨日上午，他向记者出示了诸多批文。其中一份为前山街道办下属企业办的盖章和意见，上有“同意开办经营性停车场” _。凭这份意见，加上香洲区建设局的发函以及营业执照，就可以办理收费许可证。 香洲区物价局的说法大体与此一致。要办理收费许可，先要准备好资质证书和营业执照，然后让街道办下属企业办的工作人员看场地，检查地块的各种资料，然后加签意见。凭这三个要件，填写申请表，在5个工作日内就能拿到收费许可证。 记者在市市政园林和林业局得到的说法完全不同。该局景观科负责人多次在电话中明确表示，经营性停车场的审批权限在市市政园林和林业局。任何经营性停车场在开放之前，都要由市政园林部门审批资质

6、，尔后才申请价格审批。之前，该局也有审批过小区经营性停车场。不过，这类停车场要对外开放收费，必须要获得全体业主或业委会通过。由于这个前置条件，真正走到审批环节的小区经营性停车场不多。而对记者说的由街道办下属企业办看场地加意见的流程，该负责人表示：“第一次听到这个说法。” 景观科负责人还透露，小区内的停车场如果只针对业主和来探访的亲友收费，只需向香洲区物业管理办公室提出申请即可，但如果对外经营，必须向市政园林部门申请，即使停车场位于小区的红线范围内。记者查阅去年实施的珠海市停车场管理办法，其中，十四条明确规定，开办经营性停车场的，停车场经营管理单位应向市政行政管理部门申请。未经批准，任何单位和个

7、人不得提供有偿停车服务。其中未对经营性停车场是否位于小区作出区分。 对于这种疑惑，香洲区物价局的说法是，珠海市停车场管理办法中虽然对停车场的管理作出了总体规定，但却没有明确收费标准等诸多细节，实际操作中无法执行。只有停车场管理办法收费管理细则出台后，才能落实运行。目前物价部门执行的收费管理办法仍然是珠海市城区住宅小区机动车停放服务收费管理办法（珠府【xx】8号文）。 代替市市政园林和林业局审批小区经营性停车场的前山街道办下属企业办陈副主任介绍，企业办看场地包括几项内容，一是看场地是否在红线区内、是地上还是地下停车位，二是检查停车地块是否会对交通造成很大影响，三是检查停车地块有否占用小区绿化带和

8、地块产权者是否同意。而这些工作领域都十分专业，涉及规划、环保、交通管理等多种业务。企业办的工作人员是否能应付这么多行政职能，保证审批质量？陈副主任管理这块工作多年，他也认为，检查停车场是否占用小区绿地和符合规划应属环保部门和规划部门更加合适。 当记者问及企业办是否有意愿与市政园林部门探讨审批权限交接等问题时，陈副主任回答：“没办法，街道办没有那么大的话语权，我们是直接面对基层的业务单位，如果撒手不管，老百姓会有很大意见。”记者注意到，普通对外经营的停车场和小区内供给业主使用的停车场审批均不存在这种矛盾的说法。唯独小区经营性停车场地处两者之间的 _，审批权的归属出现“打架现象”。 关于审批事项，

9、不但官方说法大有出入，物管行业内部也表示“情况很复杂”。城市风景地下停车场是市内为数不多的小区经营性停车场，场内有一部分车位供给香洲华润万家顾客使用。管理该小区的翠华物业管理处王经理回忆，为了保险起见，xx年停车场审批的时候，邀请了所有相关行政部门看现场，唯恐手续不齐全。 疑惑3 取消收费许可或是小区停车场管理改革的方向？ 小区停车场作 _业主所有的财产，为何收费与否要行政部门审批？在我市未来停车场管理改革中，能否让这个话语权物归原主？如此则可以一方面鼓励更多的小区拿出停车场供应社会需要，另一方面也能减少行政审批环节，提高行政效能。 作为小区停车场收费许可证的发证单位，香洲区物价局一直面临尴尬

10、。该局工作人员坦言，收费许可的说法的确有些尴尬，小区停车场经过资质审批之后，是否收费应该由全体业主说了算，物价局作为价格监管部门，只能管收费标准。目前收费许可证制度也只在中心城区实施，斗门区、金湾区、高新区均没有小区停车场收费许可这一说法。 该工作人员直陈，目前停车场管理体制还有许多待理顺的地方。对于未来的小区经营性停车场管理体制改革，她认为，应先由审批职能部门先行确定，相关小区地块是否适合做停车场并对外开放，然后由业主委员会或全体业主同意收费，并与物业管理公司签订合约就可以投入经营。物价部门不再承担收费许可审批，只需要进行日常监管，检查停车场是否明码标价，是否有超过价格标准收费等。 记者手记 小区停车场管理体制是该理顺了 记者注意到，去年实施的珠海市停车场管理办法中明确提到，鼓励配建停车场在满足本单位、本居住区居民停车需求的情况下，向社会开放提供或经营性停车服务。小区经营性停车场作为配建停车场的一种。目前数量还不多，但却是我市未来停车场发展的方向之一。 新香洲某高档住宅小区当初规划设计的时候按照每个家庭两个地下停车位的标准设计，丰富的停车资源业主无法完全消化，小区物业管理部门已有拿出部分停车位对外开放经营的打算。这样做既可以缓解周边地区的