完善房屋被拆迁者合法权益的法律策略

1、完善房屋被拆迁者合法权益的法律策略关键词：拆迁; 法律保护; 完善;1 法律保护被拆迁者权益的问题表现1.1 农村房屋拆迁中存在的法律问题1.1.1 法律制度存在缺失按照现有的法律法规, 农村中的集体土地是不符合相关规定来直接进行开发建设的。要想实现农村中集体土地的有效利用, 对其国有化基础上的建设用地定性才能达到这个目的。鉴于此, 学术界就集体土地之上的房屋拆迁安置行为应该具体依据征收与补偿条例还是土地法管理法的相关规定来执行就争议不断。而在现实的拆迁安置活动中, 依据两者之一或者综合施用两者来进行拆迁活动的都存在。这就凸显了当前我们在农村房屋拆迁中存在着的法律制度缺失问题, 即还没有专门的

2、、标准的立法、执法及司法规范来规定和调整农村中集体土地的拆迁安置活动。这也为现实的农村房屋拆迁带来很大的阻碍与挑战。11.1.2 拆迁补偿还需尽快统一法治实践普遍来看, 现存于我国农村房屋拆迁活动中的法治实践还缺乏必要统一的规范与立法依据, 且现有的几种补偿办法均在一定程度上存有漏洞。就参照城市房屋拆迁;这一补偿方法来看, 因为补偿标准不统一而造成的随意补偿的行为还比比皆是, 这与不同的土地所有权归属规定下的城乡房屋差异有很大关系, 且这样的差异对待;并不能有效解决日益多样和复杂的农村利益需求。而作为另一种较为常见的协商补偿;方法, 不仅缺乏统一且明确的法律依据, 更是给拆迁工作的后续推进埋下

3、了不小的隐患。在一定程度上, 以上现存的两种拆迁补偿方法都未能从法律层面为农民的合法权益保护提供太大的支持和帮助, 甚至在一定意义上不断弱化着农民依法维权的进程和效果。1.2 城市房屋拆迁中存在的法律问题作为房屋拆迁的另外一个重要受动方, 城市房屋拆迁的情况也不容乐观, 且其存在的法律问题主要有如下表现。1.2.1 被拆迁者的权利保护立法亟待完善这方面的不完善主要体现在以下几个维度。一是权利保护立法本身既存不小的矛盾。分析条例对城市房屋征收拆迁决定程序与补偿程序及标准的有关规定2可以看出, 有关城市房屋被拆迁者依法寻求其权利保护的立法规范既存一定的矛盾。在对城市房屋征收拆迁和补偿安置过程中,

4、相关程序的安排与设定使相应政府部门身兼数职且兼任多重角色, 这就形成了实践中的既是运动员, 又是裁判员;的矛盾境地。二是关于拆迁性质的立法依旧存疑。虽然条例在完善城市房屋拆迁法律制度方面意义重大, 但是就拆迁性质的立法规定还是不够明确和清晰, 这也直接导致了立法保护被拆迁者的权利效果不显著。在条例中, 公益拆迁和商业拆迁的严格界限迟迟不见规范, 而这种模糊性必然造成私利丛生和公权滥用, 因而现实中假借公益拆迁;之名而行商业拆迁之实的情况大为存在。这些也都对我们党政部门的公信力构成极大威胁, 并严重侵害了被拆迁民众的合法权益。31.2.2 拆迁补偿安置制度有待进一步完善首先, 城市房屋拆迁的补偿

5、范围依旧过于局限。虽然补偿范围的具体规定可以在条例的第17条中找到, 但是仅就征收房屋的价值补偿、搬迁和临时安置的补偿及对停产停业造成的损失补偿还远远不够, 在范围上依旧不够宽泛和全面。其次, 城市房屋拆迁的补偿标准有待灵活变更。在现实生活中, 对于被拆迁城市房屋的补偿标准变更主要是针对房屋的用途这一标准来讲的, 这方面的改变与适应还略显滞后。2 完善房屋被拆迁者合法权益的法律保护举措2.1 健全与完善相关法律依据针对当前我们仅仅用行政法规来规范城乡房屋拆迁行为的现状, 我们很有必要从法律的角度来改进和完善当前的问题与不足, 即从法理和法治实践角度思考如何用法律形式科学界定当代政府能否处理及如

6、何处理被拆迁的合法房产问题。针对这个问题, 有专家学者建议, 可以实现对城乡房屋拆迁的单独立法及建立配套的法律部门与设施等。当然, 相应的地方法规和政策也应该紧密配合、同步跟进, 唯此才能健全与完善自上而下的城乡房屋拆迁的相关法律依据, 从而为城乡房屋拆迁的合法合理推进提供坚实的基础, 也可以为城乡被拆迁者的合法权益保护提供强有力的法律武器。2.2 合理安排相关程序及制度从目前巨大的城乡差异来看, 对城乡房屋拆迁过程中的相关程序设定与制度安排还是要采取普遍与特殊、同质性与差异性相结合的原则来设计和施行。具体来看, 有针对性地差异化设计主要有如下体现。2.2.1 合理安排与设计农村房屋拆迁中的一

7、系列程序与制度首先, 对农村房屋拆迁的公告程序及听证程序予以法律规定的再完善。通过增设补充或修改完善相关法定程序规定, 并依此对农村房屋拆迁中的拆迁信息与流程规划主动告知并积极接受听证申请, 从而对农户的知情权、听证权予以充分保障。在这个过程中, 线上线下的手段和方式可以同时施用, 且除去村务信息公开栏与农村公共场所外, 诸多媒介与网络也可以发挥其在告知与听证方面的有效作用。其次, 明确农村房屋拆迁补偿的机制原则与法律适用。在告知与听取农村被拆迁者的意见反馈后, 对其的落实也应该落到实处, 并要强化对落实的监督。具体到补偿与安置, 不论是货币补偿还是产权调换的安置, 都要遵循土地中心主义;原则

8、和等价值交换机制, 而对农村被拆迁房屋的法律定性适用地上附着物界定, 并应当按照征收与补偿条例的相关规定予以补偿与安置。此外, 随着农村集体土地征收与补偿条例 (2012年2月15日) 的制定与施行, 一些更具体的规定解释也逐渐细化了对农村房屋拆迁安置的保障。这就需要地方也及时跟进并逐步健全和完善相关立法, 从而更好地保障农村房屋拆迁工作的顺利推进。2.2.2 进一步明确城市房屋拆迁中的一系列程序设计与制度安排首先, 城市房屋拆迁评估程序与制度要进一步细化和完善。城市被拆迁房屋一般在市值和增益方面要远远高于农村被拆迁房屋, 所以对城市房屋拆迁评估的相关程序与制度安排设计要更加细化和完善。一方面

9、, 要在审查、选定房地产价格评估机构的具体办法方面要更加全面与科学, 且其中涉及到的具体程序流程与人员机构的选定机制等都要予以进一步的法律明晰, 要时刻做到方法与程序流程的有效配合。另一方面, 对城市房屋评估机构及其操作估价师的责任追究也要予以新的制度安排。虽然条例第34条也对这方面做出一些规定, 但是就实际情况来看, 依然不够细致与全面, 比如除去出具虚假报告外还有许多其他违法行为并未规定在案, 且或者有重大差错的评估报告;的表述也显得太模糊, 需要进一步细化和明确化。除此之外, 复核评估和鉴定程序作为评估程序中的重要环节, 也应该从法律机制上予以健全与完善。其次, 对城市被拆迁房屋所在土地

10、的使用权补偿制度要进一步完善。在对城市被拆迁房屋的评估过程中, 房屋所在土地使用权价值也应该是重点考量的方面。所以, 对这方面的立法与制度安排也应该配套评估程序与相关制度同时进行。具体来看, 可以就条例的相关规定予以完善并适时推进地方立法、执法与司法, 尤其是要合理补偿土地使用权实际面积多于所在房屋面积的情形。2.2.3 明确界定政府部门的法定角色和职能首先, 作为城乡拆迁活动的规划者, 政府有关部门及其参与者需在拆迁规模、面对人群及补偿安置方面进一步做出合理设计。具体来看, 就拆迁范围的规划设计而言, 既要做到与城乡整体发展的同步, 又要兼顾不同地区和不同利益群体的需求。在做出拆迁决策中, 城乡被拆迁人意见要广泛听取并及时公示, 努力做到公众参与、民主监督、科学决策的有机统一。其次, 作为城乡拆迁活动的监管者, 政府有关部门及其参与者需在具体执行拆迁工作的单位选择、部门沟通与协调等方面进一步制定科学标准和合理程序, 做好对拆迁工作的监督。再次, 作为城乡拆迁活动中被拆迁者的利益保护者, 政府有关部门及其参与者需与被拆迁者做好沟通和协调工作, 想其所想、急其所急, 综合施用物质救济与精神安慰的方