房地产开发项目造价控制与成本管理

1、房地产开发项目造价控制与成本管理摘要：近几年，随着房价的不断增长，普通百姓购房越加困难，政府开始加大对房地产业的宏观调控力度。房地产业为求更好发展，只能在造价和成本管理方面进行改变，以获取更大效益。 关键词：房地产开发；项目；造价控制；成本管理 房地产开发通常都历时久，涉及人员多，工程多，需要投入较大的资金，同时政府的政策变化和经济市场的变化，也影响着房地产开发企业的效益。因此想要实现利益的最大化，除了寻找合适的销售路径之外，就只能从控制合理的造价、进行有效的成本控制来实现。本文就房地产开发的前期决策、项目实施、竣工之后这三个阶段如何进行成本管理和造价控制展开了讨论，并分析了房地产项目成本的管

2、理运作机制。 1前期决策阶段进行成本管理 1.1实行设计方案招投标制度认真比选方案 在进行前期的决策时，对施工的具体方案还有楼盘的施工设计都应该做到精挑细选，可以通过举行招标比赛来进行方案评比，从先进性、合理性、准确性、严密性这个方面来进行评比，选出最适合的方案。便于在后期进行楼盘销售时，能够抢占先机，有效保证房地产开发企业的利益。在招标开始之前，应对施工单位进行严格的审查，根本上杜绝有企业招标之后再转标给别的企业的现象。做好招标文件的编制工作，造价管理人员应该结合实际情况，对影响工程的各个方面都做出详细的分析，同时做招标文件中所需要的费用反复的推敲，这对之后进行造价控制有很大的影响。在招标中

3、选择合理低价的施工方，根据招标文件中的成本报价选择价钱最为合理的，而不是价格最低的，避免投标单位恶意压低成本中标，在后续的施工中出现质量问题。此阶段对成本控制影响较大,占造价控制的10%。 1.2增设设计合同条款有效控制设计成本的支出 经过方案评比，选出合适的设计单位之后，在签订设计合同时，要增加关于项目设计变更及修改的费用额度限制条款，对项目进行中途，设计变更涉及到的变更内容以及变更金额的参考设定一个衡量标准。确保设计单位在进行项目设计时，不会乱收取费用和乱增加费用，同时，一旦设计单位超出合同中规定的金额，房地产企业就可以根据合同内容来扣款。通过这样的方式，成本估算的时候也会更加明确，对有效

4、控制成本起到一种保障作用。 1.3建立严谨的投资估算程序 投资估算是整个前期决策过程中较为重要的步骤。在进行投资估算时，要先进行实地考察，对施工处的地质、水质、以及供电、运输等自然环境有个大致的了解，然后从现实出发，让估算有证据依靠，除此之外，还要考虑到外界因素，比如在实际施工当中出现的安全隐患造成人员伤亡的现象、经济市场的波动，使投入的资金在符合实际基础的情况上再留有余地，以便应对突发问题。除此之外，还要和同类项目进行比较，做出充分的分析，从而做出全面、详细、且复合实际的投资估算。 1.4建立项目法人监督机制 每个项目都必须有相关的监督机制，推行项目法人责任制，能够明确整个项目从前期筹划到后

5、期施工过程中所有资金的使用途径，同时也能够对在项目施工中偷拿回扣的事情起到监督作用，一旦发生，责任落实到人来进行赔偿。 1.5建立成本控制体系 除了对开发中所需的成本进行估算外，还可以据房地产市场的利润，来大致估算出施工完成之后所获取的利润，通过估算出来的大致利润，对开发房地产项目所需的成本来进行推算，根据推算出来的开发成本根据实际需求进行分解，明确各个项目所需的大致资金，和开支所需要花费的资金，来拟定费用标准。由于对各个项目都已经有了大致的估算，因此使得成本控制和利润所得有了可预见性。 2在项目实施阶段进行造价控制 2.1严格控制施工过程中资金流动 施工中途进行工程变更时，首先要根据施工的具

6、体过程，看看是否有工程变更的必要，其次对需要变成的工程进行资金估算，避免施工单位工程变更时做假方案。施工过程中，要严控建筑材料，在乙方购买完材料之后，建筑方应该对材料进行严格的核实，看材料是否为建筑方提供的品牌，然后再核实材料的型号、数量、规格，将核实的结果做好详细的记录，如果乙方供给的材料和建筑方所要求的材料不一致，就禁止其进入施工现场。如果没有做好详细的审核就让乙方所供材料进入施工现场，应该在结算的时候在结算金额中扣除。建筑单位都是支付进度款时，施工方一般都会先将进度工程量提供出来，然后建筑方应该派工作人员对工程完成进度进行详细的审核，确认其完成所承担的项目，符合合同规定，并且没有质量问题

7、，再由工作人员上报给建筑方，在结算进度款时，应该结合施工中的实际情况，而非完全以招标清单来计算。 2.2开展技术创新节约成本开支 在实际施工过程当，材料费一般占直接工程费的70%左右,对建筑方的投资金额占用了绝大部分。因此，要在施工过程中，在确保主体施工技术方案可靠的基础上,提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等,利用技术进步的最新成果来缩短工期节约成本。 2.3做好降本增效 房地产开发企业可设置不同小组来准确跟进各个施工项目，尤其是对投资项目的控制，更应该由专职人员负责，这样能够促进管理职能分工的科学化和规范化。同时根据成本管理的需要，建筑商应该制定好详细的成本管理条例，每一项条例都应该根据实际施工需求，对不同项目来进行完善和实施。从大到小，从客观到具体，层层落实责任制，房地产开发企业对施工现场制度的把控、进度的把控、定额的把控、合同的把控才能落到实处，从根本上控制住成本。 3工程竣工以后的造价控制 一般竣工后都需要将结算书、竣工图、施工中的会议纪要、相关合约等进行审计。需要根据竣工图，对现实的施工现场进行核实，看看是否一致。在实际审核的时候，如果建筑方和施工方存在关于施工项目的争议，建筑方应该召开内部会议，根据实际情况以及存在的问题进行讨论，建筑方达成一致后可以派