数字化解读：全球经济周期与内房地产业行情

1、数字化解读：全球经济周期与国内房地产业行情,一）经济增长：速度与结构 （二）金融运行：货币、信贷、资本 （三）价格水平：泡沫程度及信心指数 （四）房地产业：行业运行,第一部分 全球层面经济周期研究,一）经济增长：速度与结构,一）经济增长：速度与结构 经济总量（GDP） 工业经济 贸易 商品零售 固定投资 人口数量 城市化率 就业率 居民收入 居民消费,二）金融运行：货币、信贷、资本,二）金融运行：货币、信贷、资本 货币供应量（通货膨胀/流通速度） 利率 汇率 存款准备金率 财政收入 税率水平 社会储蓄,三）价格水平：泡沫程度及信心指数,三）价格水平：泡沫程度 股票指数 债券利率 企业利润水平（

2、资本化率） 原油期货指数 黄金价格指数 PPI/生产者物价指数 农产品价格指数 CPI/消费者物价指数 企业景气指数 企业家信心指数 消费者信心指数,表1.全球主要国家消费物价指数,四）房地产业：行业运行,四）房地产业： 土地价格指数 新屋开工量 新屋销售量 房屋销售价格 租赁价格 主要分析国家： 美国 日本 欧盟（英国、德国、法国） 韩国 香港,图1.历年美国新屋建造许可证变化情况,表1.美国新屋建造许可证,图2.历年美国新屋开工量变化情况,表2.美国新屋开工量,New Privately Owned Housing Units Completed,Year Total 1 unit 2 t

3、o 4 5 units Northeast Midwest South West units or more Total 1 unit Total 1 unit Total 1 unit Total 1 unit 1968 1,319.8 858.6 77.4 383.6 198.8 (NA) 347.5 (NA) 527.4 (NA) 246.1 (NA) 1969 1,399.0 807.5 79.8 512.1 219.8 (NA) 344.7 (NA) 553.1 (NA) 281.4 (NA) 1970 1,418.4 801.8 85.1 531.5 184.9 (NA) 323.

4、4 (NA) 594.6 (NA) 315.5 (NA) 1971 1,706.1 1,014.0 106.1 586.1 225.8 (NA) 348.1 (NA) 727.0 (NA) 405.2 (NA) 1972 2,003.9 1,160.2 119.2 724.7 281.1 (NA) 411.8 (NA) 848.5 (NA) 462.4 (NA) 1973 2,100.5 1,197.2 123.5 779.8 294.0 (NA) 441.7 (NA) 906.3 (NA) 458.6 (NA) 1974 1,728.5 940.3 95.3 692.9 231.7 (NA)

5、 377.4 (NA) 755.8 (NA) 363.6 (NA) 1975 1,317.2 874.8 60.4 381.8 185.8 (NA) 313.2 (NA) 531.3 (NA) 286.8 (NA) 1976 1,377.2 1,034.2 77.1 265.8 170.2 (NA) 355.6 (NA) 513.2 (NA) 338.3 (NA) 1977 1,657.1 1,258.4 94.9 303.7 176.8 (NA) 400.0 (NA) 636.1 (NA) 444.2 (NA) 1978 1,867.5 1,369.0 116.1 382.2 181.9 (

6、NA) 416.5 (NA) 752.0 (NA) 517.1 (NA) 1979 1,870.8 1,301.0 124.9 444.9 188.4 135.2 414.7 293.8 761.7 534.9 506.0 337.1 1980 1,501.6 956.7 118.8 426.3 146.0 99.8 273.5 169.6 696.1 454.6 386.0 232.8,1981 1,265.7 818.5 111.4 335.7 127.3 86.9 217.7 139.8 626.4 408.4 294.3 183.3 1982 1,005.5 631.5 80.7 29

7、3.1 120.5 79.0 143.0 92.2 538.8 339.5 203.2 120.7 1983 1,390.3 923.7 92.0 374.4 138.9 106.1 200.8 141.6 746.0 475.9 304.6 200.2 1984 1,652.2 1,025.1 112.2 514.8 168.2 128.6 221.1 155.8 866.6 508.2 396.4 232.5 1985 1,703.3 1,072.5 97.2 533.6 213.8 167.8 230.5 151.3 812.2 514.0 446.8 239.4 1986 1,756.

8、4 1,120.2 86.1 550.1 254.0 193.1 269.8 170.0 763.8 504.5 468.8 252.6 1987 1,668.8 1,122.8 71.4 474.6 257.4 195.8 302.3 201.3 660.4 467.2 448.7 258.5 1988 1,529.8 1,084.6 56.6 388.6 250.2 187.7 280.3 191.3 594.8 457.0 404.6 248.4 1989 1,422.8 1,026.3 58.7 337.9 218.8 159.0 267.1 190.7 549.4 420.0 387

9、.5 256.6 1990 1,308.0 966.0 44.8 297.3 157.7 126.7 263.3 195.0 510.7 389.3 376.3 254.9 1991 1,090.8 837.6 36.8 216.6 120.1 99.6 240.4 185.3 438.9 348.2 291.3 204.5 1992 1,157.5 963.6 36.1 158.0 136.4 113.7 268.4 218.2 462.4 399.6 290.3 232.2 1993 1,192.7 1,039.4 26.3 127.1 117.6 105.2 273.3 231.6 51

10、2.0 455.7 290.0 246.9 1994 1,346.9 1,160.3 31.8 154.9 123.4 112.9 307.1 255.0 580.9 507.3 335.5 285.1 1995 1,312.6 1,065.5 34.7 212.4 126.9 107.8 287.9 232.1 581.1 472.4 316.7 253.2 1996 1,412.9 1,128.5 33.1 251.3 125.1 107.8 304.5 244.5 637.1 507.3 346.2 268.8 1997 1,400.5 1,116.4 37.0 247.1 134.0

11、115.5 295.9 236.4 634.1 505.6 336.4 258.9 1998 1,474.2 1,159.7 40.6 273.9 137.3 116.4 305.1 243.5 671.6 517.2 360.2 282.5 1999 1,604.9 1,270.4 35.2 299.3 142.7 114.7 334.7 276.2 732.7 569.7 394.8 309.9 2000 1,573.7 1,241.8 27.3 304.7 146.1 120.4 334.4 268.9 729.3 565.9 363.9 286.5 2001 1,570.8 1,255

12、.9 33.9 281.0 144.8 113.7 316.4 261.1 726.3 578.2 383.3 302.9 2002 1,648.4 1,325.1 35.0 288.2 147.9 113.3 329.8 272.0 757.8 614.8 412.8 325.0 2003 1,678.7 1,386.3 31.5 260.8 154.6 113.6 332.2 274.2 755.6 635.5 436.2 363.1 2004 1,841.9 1,531.5 23.5 286.9 155.9 118.9 362.4 303.6 840.4 699.8 483.3 409.

13、2 2005 1,931.4 1,635.9 37.5 258.0 170.7 131.7 351.9 307.2 903.7 760.5 505.1 436.5 2006 1,979.4 1,654.5 40.8 284.2 179.1 128.3 325.1 285.5 986.7 825.8 488.6 414.9 2007 1,502.8 1,218.4 31.4 253.0 144.8 104.6 222.7 188.6 766.1 631.5 369.3 293.8 2008 1,116.6 817.2 23.3 276.0 112.3 73.8 175.6 138.0 565.4

14、 416.0 263.4 189.4,图3.历年美国新屋销售量变化情况,表4.美国新屋销售量,Jan 2007 66 Feb 2007 68 Mar 2007 80 Apr 2007 83 May 2007 79 Jun 2007 73 Jul 2007 68 Aug 2007 60 Sep 2007 53 Oct 2007 57 Nov 2007 45 Dec 2007 44 Jan 2008 44 Feb 2008 48 Mar 2008 49 Apr 2008 49 May 2008 49 Jun 2008 45 Jul 2008 43 Aug 2008 38 Sep 2008 35 O

15、ct 2008 32 Nov 2008 27 Dec 2008 24 Jan 2009 23,Jan 2005 92 Feb 2005 109 Mar 2005 127 Apr 2005 116 May 2005 120 Jun 2005 115 Jul 2005 117 Aug 2005 110 Sep 2005 99 Oct 2005 105 Nov 2005 86 Dec 2005 87 Jan 2006 89 Feb 2006 88 Mar 2006 108 May 2006 102 Jun 2006 98 Jul 2006 83 Aug 2006 88 Sep 2006 80 Oct

16、 2006 74 Nov 2006 71 Dec 2006 71,Jan 2003 76 Feb 2003 82 Mar 2003 98 Apr 2003 91 May 2003 101 Jun 2003 107 Jul 2003 99 Aug 2003 105 Sep 2003 90 Oct 2003 88 Nov 2003 76 Dec 2003 75 Jan 2004 89 Feb 2004 102 Mar 2004 123 Apr 2004 109 May 2004 115 Jun 2004 105 Jul 2004 96 Aug 2004 102 Sep 2004 94 Oct 20

17、04 101 Nov 2004 84 Dec 2004 83,表5.美国新屋销售量（月度数据,Period Median Average 1998 $152,500 $181,900 1999 $161,000 $195,600 2000 $169,000 $207,000 2001 $175,200 $213,200 2002 $187,600 $228,700 2003 $195,000 $246,300 2004 $221,000 $274,500 2005 $240,900 $297,000 2006 $246,500 $305,900 2007 $247,900 $313,600 2

18、008 $231,400 $292,400,Period Median Average 1981 $68,900 $83,000 1982 $69,300 $83,900 1983 $75,300 $89,800 1984 $79,900 $97,600 1985 $84,300 $100,800 1986 $92,000 $111,900 1987 $104,500 $127,200 1988 $112,500 $138,300 1989 $120,000 $148,800 1990 $122,900 $149,800 1991 $120,000 $147,200 1992 $121,500

19、 $144,100 1993 $126,500 $147,700 1994 $130,000 $154,500 1995 $133,900 $158,700 1996 $140,000 $166,400 1997 $146,000 $176,200,Period Median Average 1963 $18,000 $19,300 1964 $18,900 $20,500 1965 $20,000 $21,500 1966 $21,400 $23,300 1967 $22,700 $24,600 1968 $24,700 $26,600 1969 $25,600 $27,900 1970 $

20、23,400 $26,600 1971 $25,200 $28,300 1972 $27,600 $30,500 1973 $32,500 $35,500 1974 $35,900 $38,900 1975 $39,300 $42,600 1976 $44,200 $48,000 1977 $48,800 $54,200 1978 $55,700 $62,500 1979 $62,900 $71,800 1980 $64,600 $76,400,表5.美国新屋售价,Jan 2007 $254,400 $314,600 Feb 2007 $250,800 $321,500 Mar 2007 $2

21、62,600 $329,400 Apr 2007 $242,500 $311,700 May 2007 $245,000 $309,700 Jun 2007 $235,500 $306,500 Jul 2007 $246,200 $307,100 Aug 2007 $236,500 $301,300 Sep 2007 $240,300 $292,200 Oct 2007 $234,300 $310,100 Nov 2007 $249,100 $316,800 Dec 2007 $227,700 $284,400 Jan 2008 $232,400 $284,600 Feb 2008 $245,

22、300 $301,200 Mar 2008 $229,300 $287,600 Apr 2008 $246,400 $314,300 May 2008 $229,300 $298,200 Jun 2008 $234,300 $299,400 Jul 2008 $237,300 $301,900 Aug 2008 $221,000 $265,500 Sep 2008 $225,200 $287,100 Oct 2008 $213,200 $274,000 Nov 2008 $224,500 $290,400 Dec 2008 $223,200 $260,200 Jan 2009 $201,100

23、 $234,600,Jan 2003 $181,700 $230,200 Feb 2003 $187,000 $233,400 Mar 2003 $185,100 $231,100 Apr 2003 $189,500 $237,200 May 2003 $195,500 $243,700 Jun 2003 $187,900 $239,700 Jul 2003 $190,200 $248,400 Aug 2003 $190,500 $241,000 Sep 2003 $192,000 $254,500 Oct 2003 $194,100 $242,800 Nov 2003 $207,100 $2

24、68,300 Dec 2003 $196,000 $253,900 Jan 2004 $209,500 $262,100 Feb 2004 $219,600 $264,100 Mar 2004 $209,600 $261,000 Apr 2004 $222,300 $269,300 May 2004 $211,700 $260,400 Jun 2004 $215,700 $263,200 Jul 2004 $212,400 $279,200 Aug 2004 $218,100 $272,200 Sep 2004 $211,600 $269,200 Oct 2004 $229,200 $289,

25、600 Nov 2004 $224,500 $283,200 Dec 2004 $229,600 $284,300,Jan 2005 $223,100 $283,000 Feb 2005 $237,300 $289,100 Mar 2005 $229,300 $289,600 Apr 2005 $236,300 $289,100 May 2005 $228,300 $287,400 Jun 2005 $226,100 $279,600 Jul 2005 $229,200 $289,300 Aug 2005 $240,100 $295,000 Sep 2005 $240,400 $299,600

26、 Oct 2005 $243,900 $293,600 Nov 2005 $237,900 $294,400 Dec 2005 $238,600 $290,200 Jan 2006 $244,900 $301,000 Feb 2006 $250,800 $307,900 Mar 2006 $238,800 $298,800 Apr 2006 $257,000 $310,300 May 2006 $238,200 $293,900 Jun 2006 $243,200 $305,000 Jul 2006 $238,100 $311,300 Aug 2006 $243,900 $317,300 Se

27、p 2006 $226,700 $296,200 Oct 2006 $250,400 $306,800 Nov 2006 $240,100 $291,800 Dec 2006 $244,700 $301,900,表5.美国新售价（月度数据,二）日本：经济增长与房地产周期,表1.日本历年经济增长情况（1956-2008,表2.日本历年生产者价格指数（1975-2008,表3.日本生产者价格指数（2006,01-2008,12,表4.日本历年服务行业生产价格指数(1985-2008,表5.日本服务行业生产价格指数(2006,01-2008,12,表6.日本历年消费者物价指数(1980-2008,表

28、7.日本历年人均可支配收入与消费支出(1965-2008,表8.日本历年货币流通情况(1975-2008,表9.日本历年地价指数(1965-2008,表10.日本全国历年地价分类指数(1965-2008,备注：六大都市包括東京、横浜、名古屋、京都、大阪及神戸,表11.日本六大都市区历年地价分类指数(1965-2008,表12.日本历年全部土地价格变化情况(1985-2007,表13.日本历年住宅用地价格变化情况(1985-2007,表14.日本历年新建住宅开工情况(1946-2008,表15.日本新建住宅开工情况(2006,01-2008,12,三）韩国：经济增长与房地产周期,表1.韩国历年经

29、济增长情况,表2.韩国历年物价指数变动情况,表3.韩国物价指数变动情况（季度,表4.韩国历年房地产投资情况,表5.韩国历年房屋许可证情况,表6.韩国房屋许可证情况（季度,表7.韩国房屋许可证情况（月份,表8.韩国历年房屋与人口情况,表9.韩国土地价格增长率（年度,表10.韩国土地价格增长率（年度,表11.韩国土地价格增长率（季度,表12.韩国土地价格增长率（月份,第二部分 国家层面房地产行业分析,一）经济增长：速度与结构 （二）金融运行：货币、信贷、资本 （三）价格水平：泡沫程度及信心指数 （四）房地产业：行业运行,一）经济增长：速度与结构,二）金融运行：货币、信贷、资本,三）价格水平：泡沫程

30、度及信心指数,四）房地产业：行业运行,图1.历年房地产投资变化情况,表1.历年房地产投资相关指标,表2.历年房屋开发建设相关指标,图2.历年商品房销售面积情况,图3.历年商品房销售面积情况,表3.历年商品房销售相关指标,图4.历年商品房销售价格情况,图5.历年商品房销售价格变化率,表4.历年商品房销售价格相关指标,图6.历年房地产主要指标变化率,月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月低个百分点；环比下降,12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5,1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2,第

31、三部分 中观领域城市与地区,数据来源：国家发展与改革委员会网站*70大中城市房屋销售价格指数,表4.长三角地区（房屋销售价格指数,数据来源：国家发展与改革委员会网站*70大中城市房屋销售价格指数,表5.长三角地区（新建商品住房价格指数,数据来源：国家发展与改革委员会网站*70大中城市房屋销售价格指数,表6.长三角地区（二手住房价格指数,表1.35大中城市房屋销售价格指数,表2.35大中城市土地交易价格指数,2月全国住宅成交量开始恢复性反弹 80%城市环比上升,2009年2月周成交楼市表现,2月上海市商品住宅成交11385套，成交面积117.32万平方米，环比上涨46.79%，1-2月总成交面积

32、为197万平米，同比去年下跌13.82,2月杭州市商品房成交1617套，成交面积18.83万平方米，环比小幅上涨5.13%，1-2月总成交面积约37万平米，同比去年下跌14.08%，成交面积仍比较低,2月南京市商品住宅成交4021套，成交面积42.01万平方米，环比下跌6.94%，1-2月总成交面积为87万平米，同比去年增长33.34%，成交面积连续两个月走低,2月北京市商品住宅期房成交5971套，成交面积65.02万平方米，环比上涨44.43%，1-2月总成交面积达到110万平米，同比去年增长23.01%，成交面积有所反弹,2月天津市商品住宅成交5511套，成交面积56.61万平方米，环比大

33、涨97.94%，1-2月总成交面积达到85万平米，同比去年增长33.64%，成交面积反弹明显,2月深圳市商品住宅成交5275套，成交面积48.84万平方米，环比上涨24.51%，1-2月总成交面积达到88万平米，同比去年暴涨225.57%，远好于去年同期水平,2月重庆市商品房成交17910套，成交面积165.78万平方米，环比上涨96.58%，在30个监测城市中位列榜首。1-2月总成交面积达到250万平米，同比去年增长34.80%，成交面积反弹明显,2月成都市商品房成交11240套，成交面积99.45万平方米，环比上涨65.98%，1-2月总成交面积达到80万平米，同比去年增长67.40%，成

34、交面积反弹明显,2008年全年房地产竣工面积为2118万平方米，为2007年的62% 2008年全年新建商品住宅销售面积是1965.86万平方米，下降了40.1% 2008年全年新建商品住宅销售额是1608.47亿元，下降了40.6% 2008年全年存量房（二手房）销售面积是1413.41万平方米，下降了29.1% 2008年下半年上海新建住房价格每个月的降幅在1%以内，其中9月-12月新建住宅销售价格环比分别下降0.9、0.3、0.4和0.3个百分点。全年新建住宅销售价格累计环比下降1.9%，存量房销售价格与新建住宅价格同步，全年累计环比下降1.7%。 2009年1月上海全市商品住宅成交面积

35、为48万平方米，相比08年12月也出现了明显的下跌，跌幅为43.53%。 2009年年2月上海市商品住宅的成交面积为78.76万平方米，相比2009年1月48.81万平方米增加了61%。相比2006年2月增加了26.91%，相比2008年增加了129.09%，与2007年2月相比也略微减少了2.43%。 2009年2月全市商品住宅成交均价为12141元/平方米，相比1月出现了明显的下跌，其跌幅为13.94%，与2006年、2007年和2008年同期相比，涨幅分别为31.84%、25.15%和9.37,上海商品房成交量,2004年土地供应集中放量达到1967万平方米， 2005年开始的宏观调控政

36、策对土地供应进行了严格的限制，土地供应仅为384万平方米 2006年土地供应面积有所上扬，达到647万平方米 2007年在经历了2年的抑制后，上海土地供应出现集中放量，共推1512万平方米 2008年土地供应面积略有回落，共出让1377万平方米 2008年上海市经营性土地出让总金额154.26亿元，比上年同期可比数据391.42亿元减少60.59%。 2008年上海共发布土地招拍挂公告64个，出让面积1612.17万平方米，其中住宅用地出让面积251.5万平方米，占总量的15.66%；商办类用地出让面积91.67万平方米，占总量的5.71%。工业用地仍占绝对比例。2008年，上海土地市场共成交

37、地块331幅，总面积1194.97万平方米。公告土地中流标24幅地块，其中住宅用地9幅、商办类用地6幅、工业用地9幅，另有80幅地块无出让结果。 土地价格方面，今年土地市场无论是成交亩价还是楼板价格都呈现下降态势。自2004年2007年土地均价基本保持上升状态，特别在2007年达到最高峰，经营性用地均价429万元/亩。2008年下半年在房地产市场低迷，开发商不得不将置地计划延后或取消，导致地价下跌至314万元/亩，较去年下调了22%。自2004年至今,每年的土地均价都呈现出上升。2007年为253万元/亩；相较2006年出现小幅增长。但今年土地均价急速下滑,只有123万元/亩,虽然2008年土

38、地市场工业用地比重很大,但去除工业用地之后,经营性用地的均价只有387万元/亩,较2007年经营性用地690万元/亩的均价下跌了近44%。自2004年到2007年,楼板价格分别为1968元/平方米、2380元/平方米、2459元/平方米,2894元/平方米,呈小幅增长。但2008年,楼板价格暴跌至1442元/平方米,创下2004年以来的新低,剔除工业用地之后经营性用地的楼板价仅为3542元/平方米,较2007年同类土地楼板价6349元/平方米下跌了将近45%。 2008年以来,以可建面积计算,上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方

39、米,流标的住宅用地比例达38,上海土地成交量,马鞍山楼市运行情况,马鞍山2008年成交量汇总,马鞍山2008年上半年成交量汇总,马鞍山5月成交排行,马鞍山6月成交排行,马鞍山2月成交排行,马鞍山12月成交排行,2006全年完成房地产开发投资83.4亿元，同比增长14.1% 2006全年商品房竣工面积298.09万平方米，同比增长5.2%； 2006全年商品房销售面积384.75万平方米，增长10.6% 2007年全市完成房地产开发投资106.5亿元，同比增长27.6% 2007年竣工商品房屋298.1万平方米，同比增长8.5%,增幅比2006年增加3.3个百分点； 2007年商品房销售面积43

40、0.7万平方米，同比增长11.9%，增幅比2006年增加1.3个百分点 2007年全市商品房销售额141.8亿元，同比增长28.4%。现房销售41.6亿元，同比下降0.9%；期房销售100.2亿元，同比增长46.3%。商品房销售额中住宅123.7亿元，同比增加36.3亿元；办公楼2.4亿元，同比减少1.4亿元；商业营业用房13.4亿元，同比减少5.5亿元。 2007年，全市房地产开发企业共购置土地面积206.1万平方米，同比增加35.9%；实际支出土地购置费22.5亿元，同比增长44.2% 2007年末,全市商品房空置面积68.2万平方米，同比下降2.7%，其中住宅空置面积36.3万平方米，同

41、比增长14.1%； 全市商品房平均销售价格3727元/平方米，同比增长5.75%， 其中普通商品住宅均价3498元/平方米，同比增长8.14%； 二手房住宅均价2613元/平方米，同比增长7.3%。 市区商品房合同成交均价4175元/平方米，同比上升2.74% 其中商品住房的合同成交均价3933元/平方米，同比上升10.32% 二手房住宅均价3147元/平方米，同比增长8.1%。 2008年全年扬州市区总计合同销售各类新建商品房12657套，成交总面积155.27万平方米，同比下降39.43%； 其中普通商品住宅成交面积109.24万平方米，所占比重70.36%，成交量较去年同期减少42.71

42、%；市场份额同比回落7个百分点 别墅类高档住宅2008年全年成交量大幅下挫，成交面积同比暴跌48.85%。 由单月看，除去石油山庄低价房源的集中备案量，4月创下了2008年颇为罕见的 “供销两旺”的景象，商品住宅新增供应量与成交量均为全年单月最高值。2月传统淡季加上春节假期的影响，供销纷纷坠入低谷。而11月在政策面和资金面都呈现暖冬的态势下，原本淡季的市场呈现了短期兴奋状态，商品住宅成交量较十月急速攀升，套数环比增幅高达37.18%；此番销量回升与个别区域热点新盘上市、开发商年底为缓解销售压力推出优惠促销刺激消费有着密切联系。12月市场整体基本维持上月销售态势，住宅销量小幅回落2个百分点。 在

43、成交量全面下滑的态势下，2008年全年扬州房价继续保持平缓上涨，商品住宅单月平均涨幅为1.09%。统计显示，2008年扬州市区商品房合同成交均价4764.64元/平方米，同比上涨14.13%；其中普通商品住宅成交均价为4123.60元/平方米，同比涨幅13.05%。08年我市普通商品住宅单月成交均价环比增速明显放缓，基本在4400元/平方米左右波动；6月受高档楼盘成交比重偏高影响，为全年最高点。12月，剔除低价房石油山庄普宅均价4417元/平方米，较去年同期下滑4.88个百分点,扬州楼市运行情况,2008年市区商品住宅销售排行榜,2009年1-2月商品住宅销售排行榜TOP15,宿迁楼市运行情况

44、,住房预销售许: 1季度: 38.1万m2同比增长59.28%（3月14.72万m2，环比增2.95%） 2季度: 85.06万同比增48.99%（6月15.89万，环比下降14.25%） 3季度: 106.27万，同增30.54%(9月4.43万，环比下降60.76%) 累计可售面积:110.02万同增36.76万(截止6月) 住房实际登记销售: 1季度: 28.48万m2，同比增长11.64%(3月7.7万m2) 2季度: 63.93万，同增12.1%（6月7.7万，环降27.99%） 3季度: 88.28万，同减2.84%(9月6.17万，环比下降38.11%) 12月份：6.34万 1

45、-9月 市区商品住房的平均成交价格为2175元/，同比上涨10.57。 老城区成交均价为2540元/，同比上升6.8 宿城新区(含宿城开发区南区)，成交均价为1827元/，同比上升12.29 宿豫区的成交均价为1965元/，同比上涨11.27 经济开发区的成交均价为2149元/，同比上升11.06 市府新区的成交均价为2490元/，同比上升了8.45 湖滨新城区的成交均价为2322元/（无同比数据,12月宿迁市整体销售量相比11月份则稍稍有所下降，日均销售量从上月日均成交30多套下降到本月的日均成交的24套，其中住宅市场共成交746套，成交面积74567.73平方米，成交金额16759.41万

46、元，成交均价2248元/平方米。商业用房市场共成交293套，成交面积30579.12平方米，成交金额11728.14万元，成交均价3835元/平方米。 1月宿迁市商品房住宅的整体销售量比去年12月份稍有提高，从上月每日成交量24套上升到本月的日均成交的27套，其中本月商品房住宅销售共848套，销售面积为87499.29平方米，成交金额为20322.31万元，平均单价为2323元/平方米；商业用房共销售340套，销售面积为41966.42平方米，成交金额为19781.96万元，平均单价为4714元/平方米宿迁1月份的商业用房延续了去年12月份的良好势头，但是值得我们关注的是：在340套商业用房中

47、，宿迁义乌精品街二期商业1-10#楼的成交量就占了整个商业用房的60,12月宿迁住宅销售前十销售情况对照图,1月宿迁住宅销售前十销售情况对照图,土地市场：06年2015.37亩，07年1402.68亩，08年1-9月1393.95亩 2006年市区经营性用地 供地量4078亩，33.26万元每亩, 增幅为5.8% 商业用地是219.17亩，466.7元/平方米 住宅用地是2015.37亩，411.2元/平方米 2007年市区经营性用地 2007年市区经营性用地平均价格为48.18万元每亩 商业用地是683.04亩，占15.51%，同比增长307.6%,24.04万元/亩 住宅用地719.64亩

48、，商住用地是56.45万元/亩 地产开发投资(2008年1-9月份) 房地产开发投资24.84亿元，同比增长40.1%(占固定资产投资16.6%) 出让房地产开发用地18宗，成交面积1393.95亩(92.93万) 成交金额5.288亿元，平均地价37.94万元/亩,宿迁土地市场,A.企业:经营业绩表现 B.政府:行业政策趋向 C.消费者:购买力与购房意愿,第四部分 微观领域经济主体,A.企业:经营业绩表现,表1.企业景气指数,数据来源：国家统计局,表2.企业家信心指数,数据来源：国家统计局,表3.企业景气指数,数据来源：国家统计局,表4.企业家信心指数,数据来源：国家统计局,一致指数是反映当

49、前经济的基本走势，由工业生产、就业、社会需求（投资、消费、外贸）、社会收入（国家税收、企业利润、居民收入）等4个方面合成；先行指数是由一组领先于一致指数的先行指标合成，用于对经济未来的走势进行预测；滞后指数是由落后于一致指数的滞后指标合成得到，它主要用于对经济循环的峰与谷的一种确认,数据来源：国家统计局,表5.宏观经济景气指数,表6.消费者信心指数,数据来源：国家统计局,表7.2008前三季上市房企净利润排行榜,数据来源：和讯房产,数据来源：和讯房产,数据来源：和讯房产,数据来源：和讯房产,表8.2008前三季亏损上市房企排行,数据来源：和讯房产,表9.知名房地产公司三季报盈利同比增长排名,数

50、据来源：和讯房产,表10. 2008前三季上市房企存货排行,数据来源：和讯房产,数据来源：和讯房产,数据来源：和讯房产,20家主要房地产企业研究（2000-2008,长三角：绿地、复地、上实集团、大华、绿城、浙江广厦、栖霞建设、世茂 珠三角：万科、保利、金地、中海、合创、碧桂园、恒大、雅居乐 环渤海：万通、华远、SOHO中国、阳光100、首创、首开 中西部：大连万达、龙湖、金科、成都置信、河南建业,历年土地购置情况（面积/金额） 历年商品房销售情况（面积/金额） 历年开发/投资情况 历年利润/收益情况,问题1：对中国宏观经济形势的判断,问题2：对中国房地产市场运行状况的判断,问题3：加大保障性

51、住房建设力度对房地产市场的影响,问题4：国务院明确表示“进一步鼓励普通商品住房消费”，“强化地方人民政府稳定房地产市场的职责”，您认为政府是,问题5：国务院明确表示“支持房地产开发企业积极应对市场变化”，您认为政府在支持企业应对市场形势变化方面是,问题6：国务院明确表示“支持房地产开发企业合理的融资需求”，“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务”，您认为企业应,问题7：国务院明确表示“进一步鼓励普通商品住房消费”，“支持房地产开发企业积极应对市场变化”，“支持房地产开发企业合理的融资需求”，您认为金融机构应该,问题8：在目前市场形势下，贵公司在200

52、9年将采取的应对策略,问题9：贵公司未来3-5年的房地产产品定位,问题10：贵公司未来3-5年内的发展思路,B.政府:行业政策趋向,2008年楼市 18项中央房地产重大政策回顾,一、中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点 为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 二、经济适用住房开发贷款管理办法 1月18日，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合印发经济适用住房开发贷款管理办法通知，通知中主要指出，经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不

53、得挪作他用；经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年；经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%；经有关管理部门批准，符合相关政策规定的单位集资合作建房项目的贷款业务参照本办法执行。 三、关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见 中华人民共和国建设部02月25日发布建设部关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见，意见中指出，加强领导，认真制定住房建设规划与住房建设年度计划；深入调查，科学确定住房建设发展目标；突出重点，落实保障性住房建设标准及要求；加强监督，明确住房建设规划实施的保障措施。 四、“抓紧建立住

54、房保障体系” 国务院总理温家宝5日在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。温家宝说，总的指导原则是：（1）坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费。（2）坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。（3）坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。 五、上调存

55、款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 中国人民银行宣布，从4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后的存款准备金率水平为16%，这是我国自1984年设立存款准备金制度以来的最高水平。根据商业银行的存款数据估算，此次调整后可以一次性冻结资金2000亿元左右。 分析人士指出，虽然信贷扩张得到控制，但是由于外汇储备增加速度依然较快，由此带来的货币投放数量依然较多，央行的数量型调控不能因为信贷减速而放松。而且，之前的信贷减速主要是因为有关部门对银行的信贷扩张进行了行政控制，这种措施一旦放松，信贷可能出现反弹。 六、中国人民银行决定上调存款准备金率 为加强银行体系流

56、动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 七、中国人民银行上调存款准备金率 为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构暂不上调。 八、中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率 从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。 从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行

57、、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点,九、央行下调存款准备金率和存贷款基准利率 中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 十、央行下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点 中国人民银行10月22日宣布，个人住房公积金贷款利率各档次利率分别下调0.27个百分点；五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4

58、.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%。 十一、于调整房地产交易环节税收政策的通知 为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，财政部 国家税务总局现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。 十二、下调金融机构人民币存贷款基准利率 中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准

59、利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 十三、国务院出台十条政策 温家宝指出，中央出台扩大内需促进经济增长的十条措施，对于克服当前的困难和保持长远的发展都具有重大意义。实施这些措施，总的要求是，出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。“快”就是要迅速出手，争分夺秒，不可贻误时机；“重”就是要实施坚决有力的措施，从根本上扭转经济增速过快下滑趋势；“准”就是要抓住关键，突出重点，能起到立竿见影的效果；“实”就是要抓好落实。 十四、中

60、国人民银行下调存贷款基准利率、存款准备金率 从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率；从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。 十五、国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政