房屋买卖租赁交易管理信息系统总体设计

1、房屋买卖租赁交易管理信息系统总体设计基本术语经纪人：从事买卖、租赁的业务员；跟进：经纪人与买卖客户从事的业务活动；配对：将买卖或租赁双方聚集在一起，以达成买卖或租赁意向。业务流程及主要功能模块业务流程如下图:第一张图为买卖流程。第二张图为租赁流程。房源信息维护系统主要功能模块房屋广告管理房源(售租)操作需求管理跟进信息客户信息维护买(租)房客户跟进信息二手房交易管理信息系统需求统计总部主管查询买卖租查询经纪人查询业务管理图上查询配对管理系统推荐配对配对记录分店管理分店经纪人信息经纪人管理业务程序统计分析管理统计分析成交房统计经纪人业务考核财务统计分析成交细节查询报表管理公司OA管理法规办理流程

2、经理评论，公司动态新闻公布常用工具系统登录口令更改按揭计算系统维护操作日志术语管理权限管理帐号管理数据恢复数据备份系统主要模块功能出卖(租)房客户管理录入出卖(租)房客户信息录入房源信息，记录房屋基本信息。若卖房,此操作在填完卖方登记表、签订委托售房协议、经纪人看房后进行。若租房,此操作在填完出租登记表、签订委托租房协议后进行。数据项为：(数据类型A、VA代表字符型,I代表整数型,DC代表带小数的数值型,精确度代表小数位,DT代表日期时间):名称数据类型长度精确度备注房屋编号I4可以前两位字母代表分部编号城区A22如01代表鼓楼区片A44如1000代表许府巷地址A1010直接输入小区名房号楼层

3、SI2/7总共7层在第二层建筑面积DC9,29290.12平方米套型A14142-2-1-1 代表2 室2厅1厨1卫房屋类型A22表示：高层，小高层，多层等朝向A22建筑年代A108物业管理A22设施VA5050交通VA3030小学VA3030中学A3030产权证号A1616土地证号A1616产权来源A22房主底价I92若租房,代表月租金登报价I92若租房,代表月租金业务员评价VA4040房主住所VA3232房主电话VA3030登记日期D默认为当前日期时间看房回执单号A1010委托售房协议号A1010若出租此信息为空经纪人编号A44是否在网上公布A11预留。默认不公布0目前状态A44可能：空闲

4、.已签协议、已过户、已交割、已交割、挂起、删除出租出售标志A11房屋登记目的：0出租，1出售默认值为1其它A1010预留备注VA4040房源修改先前录入的房源基本信息修改。 房屋编号不可修改,因为有可能此房屋已有交易； 备注字段的最后加入修改人姓名；广告管理录入：当房屋在相关媒体 (如报纸) 上发布一次广告时,添加一条信息。查询：输入房屋号即可显示查询该房屋曾经做过的广告信息。数据项:名 称数据类型长度精确度备注房屋编号A88发布日期D发布媒体A2020期号A2020费用I单位：元备注VA4040其它A1010跟进任务及信息先由分部主管分配跟进任务，经纪人与房主联系,记录联系的细节,以了解房主

5、的意向以及考核经纪人的业务量。名 称数据类型长度精确度备注房屋编号A88跟踪时间DT跟踪目的VA5050跟踪结果VA5050主管批示VA5050跟踪人A44备注VA4040其它A1010预留 买（租）房客户需求买（租）客户信息录入根据多种渠道(来访、来电、来函等) 信息,经过确认后录入买房客户基本资料与购买意向。数据项：名称数据类型长度精确度备注购房人编号A88经纪人编号A44购房人姓名A44现住所VA50联系电话VA30城区A22城片A22建筑面积DC9,292套型A1414房屋类型A22表示：高层，小高层，多层等小学VA3030中学VA3030物业管理A22设施VA5050底价I若租房,代

6、表月租金承受价I若租房,代表月租金目前状态标志A11可能：空闲.已签协议、已过户、已交割、已交割、挂起、删除买房租房标志A111买房 0租房看房协议号A108其它A1010预留是否在网上公布A11预留登记日期D备注VA4040预留客户信息修改先前录入的客户信息修改; 已在此交易中心购买到了房屋的客户标记修改。买（租）房客户跟进信息，记录 先由分部主管分配跟进任务，经纪人与买房客户联系,记录联系的细节,以了解买房客户的意向以及考核经纪人的业务量。名 称数据类型长度精确度备注买（租）房客户编号A88跟踪时间DT跟踪目的VA5050跟踪结果VA5050主管批示VA5050跟踪人A44其它A1010预

7、留备注VA4040各类房子需求统计 哪一类房子较畅销（租），按价位、面积、套型、城区统计，以Excel柱状图表示。买卖（租赁）房信息查询经纪人(业务员)查询 经纪人以本人密码进入系统并使用此模块，可以看到属于本部门房源信息，包括详细的联系方式。不属于本部门的房源信息只显示房屋概况，不提供详细的地址及联系方式。总部业务主管查询 包括查询、打印、关闭功能。可查看所有部门的详细信息（不隐藏信息）。图上查询使查询更直观，实现“所见即所得”，如在地图上点击一地区，能查询出该地区的房源。 配对管理系统推荐配对先选择买房人，按照其最看中的项目（如面积范围、价位、城区、套型之一），系统推荐符合其要求的房屋。配

8、对记录对每次配对过的信息作记录数据项为：名 称数据类型长度精确度备注房屋编号A8买(租)房人编号A8经纪人编号A4配对时间DT配对结果VA5050其它A1010预留分店、经纪人信息管理各分店信息设置增加、修改、删除分部编号、名称、地址等信息。数据项：名 称数据类型长度精确度备注分店编号A22两个字母表示分店地址A3030分店电话A2424传真A2424邮件地址A2020负责人A44分店编号A22分店地址A3030其它A1010预留备注VA4040经纪人档案管录入经纪人相关信息，如经纪人代码、姓名、出生日期、身份证号码、工作经历、联系方式，所属分店等，便于公司对经纪人的管理。经纪人代码可采用二位

9、字母加二位数字的编码方式对经纪人进行编码,前二位代表分店代码,后两位代表工号。如经纪人在部门间调动，则须重新登记一个新的编号。数据项：名 称数据类型长度精确度备注经纪人编号A44经纪人姓名A44出生日期D性别A11身份证号A1818联系电话A2020工作经历VA5050密码A66权限A11离职状态A11其它A1010预留备注VA4040业务程序签三方协议记录协议号及签订时间，且打印房屋三方协议。贷款管理记录贷款额、抵押合同号、签抵押时间（如无贷款则此步骤可跳过，字段内容为空）。签房地产买卖契约记录契约号及签订时间。委托交易如果要委托交易则填写委托交易表编号，缴纳代办费。办理过户交易只记录办理过

10、户交易时间（因本流程在华侨路完成）房屋交割要将买房客户是否已买好标志置为1, 要将房屋状态置为1表示已售。以上交易步骤进行到某一步时，将房屋状态置为相应状态，以便了解房屋的最新状态。对以上步骤有可能客户有反悔现象，如果有则将撤销标志置为0，且将房屋状态置为空闲。数据项：名 称数据类型长度精确度备注房屋编号A8买房客户编号A8经纪人编号A44三方协议号A1010签三方协议时间D转让权A10成交价I交付次数I第一次付款I第二次付款I第三次付款I已付房款I违约金I服务费I已付服务费I其它约定VA70贷款额I抵押合同号A1212签抵押时间D买卖契约号A1010签买卖契约时间D办理过户时间D委托交易号A

11、1010委托代办费I定金I已付定金I撤消标志A11对反悔客户置为0已付违约金I反悔客户则要填写其它A1010预留备注VA4040 统计分析成交业务细节查询可按任意时间段查询成交的金额总数与每一笔成交金额、房源等。成交房统计可以发现客户需求热点，按规定时间统计面积、户型、价格范围、城区。数据挖掘功能，可以按规定时间统计查询哪种价位，类型的房源最受欢迎。以EXCEL的柱状图表表示。经纪人业务考核统计可按时间查询经纪人的业务成绩，可以对经纪人进行月度、季度、年度等不同时间段及其它方式的业务考核。财务统计分析对佣金回收情况进行全面的统计，包括应收款、实收款、欠款资料，为公司的整体资金运作提供参考数据。

12、报表管理根据实际需要打印各种固定周期报表：a. 每月各分部交易完成明细报表；b. 每月各分部交易完成佣金，多少手报表；c. 每年各分部交易完成佣金，多少手报表；d. 每月各经纪人交易完成佣金，多少手报表；e. 每年各经纪人交易完成佣金，多少手报表；公司动态常见法规、办理流程浏览;经理评论经理提出工作指导，表扬优秀人员。新闻公布公司新闻在此公布。常用工具按揭计算提供快速的银行按揭计算功能，只需输入按揭金额、利率、期数及计息方式（等额法或递减法）后，系统可以自动计算出每月还本付息金额;口令更改操作员可以修改自己原先设定的密码;系统登录在不退出系统的情况下，可以直接更换操作员，方便不同操作权限的操作

13、员使用系统。系统维护基本术语管理 主要对房源录入、房源查询下拉列表框内容设置，减少烦琐输入以及数据冗余。 所在区域管理：市内区域设置，如鼓楼区、下关区、玄武区等; 所在小区管理：大区下的小区设置; 物业类型管理：物业类型设置; 房屋用途管理：房屋用途设置; 房屋类管理型：房屋类型设置; 装修程度管理：装修程度设置 房屋朝向管理：房屋朝向设置; 产权性质管理：产权性质设置; 交易方式管理：现金、商业贷款设置;系统帐号管理增加修改删除帐号 ，对离职的员工纳入到黑名单。对调动部门的员工要先将其纳入到黑名单，然后再为其分配新的编号。系统权限管理按各个功能模块向各操作人员进行授权，明确不同部门、不同职位

14、的工作责任和操作权限，以保证数据的保密性和系统运行的安全。权限分为：a.总部主管：能察看所有信息，能发表评论。b.系统管理员：不能察看交易数据，只能添加用户，为用户分配权限，备份、恢复数据库。c.各分部经纪人：只能查询、添加、修改、删除本部门信息，其它部门的信息只能以信息隐藏方式查询(只能看到部分信息，不提供地址联系方式)。操作日志系统实时监控并记录所有进入系统的操作人员对每个功能模块的操作情况，包括操作人员代码等。数据备份用于数据的定期备份，避免由于电脑故障造成数据丢失，同时系统可以按照用户定义的时间周期备份。数据恢复如果遇到病毒、硬件等问题造成系统破坏后，可将已备份的数据恢复过来。系统架构

15、与部署主要采用C/S体系结构。比较内容Client/Server结构Browser/Server结构对客户端硬件配置要求 根据系统规模需要较高的硬件配置 需要一般的硬件配置，没有特殊要求要专门安装客户端软件需要安装专门的客户端软件 客户端只需要浏览器，不需要安装专门的客户端软件系统部署的代价部署代价与信息点的多少成正比 与信息点的多少无关，部署代价比较小系统的可维护性 系统维护复杂 良好的系统维护性，代价很小实现功能的复杂程度 适应根据用户需求定置复杂的应用。可以定置大型复杂的系统应用，成本较高系统功能的可扩展性 一般系统一旦定置好，扩展性较差。具有良好的系统扩展性，可随用户需求增加新的功能系

16、统使用的难易程度 一般要经过专门的培训才能使用不需要专门的培训数据控制的灵活性 对操纵数据的控制灵活 对操纵数据的控制不太灵活系统安全性 安全性能较高 使用开放的协议，安全存在隐患，防范措施投入较大系统稳定性稳定性较强 处理数据量大时，稳定性会受影响数据处理速度数据处理速度快数据处理速度较慢与Internet的集成 与Internet较难集成 与Internet的集成平滑，代价为零数据处理速度、数据的安全性是本系统要考虑的两个重要指标，所以对内部的业务处理模块采用C/S结构，以后网站信息发布采用B/S结构体系。系统网络图：(目前采用调制)软件配置：服务器软件:Windows2000 Server SQL Server2000客户端软件：Window98(或XP,Windows2000 Professional) Microsoft office 2000硬件配置:服务器:P4 1.0G以上 256M 工作站:一般配置其它设备:Modem,Mo