物业公司工程维修管理手册

1、工程维修管理册工程维修部组织机构工程维修部主管：王宏家政维护组组长：罗洋贵公共设施维护组组长：曾咏华设备维护组组长：严世均装返修管理组组长：彭君组员：李强、文洪组员：贾克庆、赖强、周远志组员：邓勇、郑波、邓马斯、余松平组员：李翠、吴利花、龙正钱、罗发顺、陆朝均、周永路、尹智强、魏仲平、李枝义工程维修部工程申报及现场督导：李波工程维修部及内务管理员：邓勇宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称工程维修部、维修人员岗位职责页码1/2生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1 目的 通过明确工程维修部、维修人员岗位职责，做到

2、各尽其职、各负其责,使管理制度化、工作标准化。2 范围 适用于工程维修部管理人员及工程维修部、维修人员。3 职责31工程维修部主管311对管理处主任负责,全面负责小区工程维修部维修管理工作；312根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本；313负责新建小区的工程维修部前期介入及接管验收工作； 314负责小区装修管理和空置房管理工作；315负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助工程维修部管理部进行大、中修及工程维修部改造；316加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作；317同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关

3、系，并配合其工作；318组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能；防止出现人身设备安全事故；319坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作；3110负责对下属员工的考评工作；3111完成管理处主任交办的其他任务。32维修人员职责321负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作；322作好设备运行记录及巡检记录；333协助工程维修部主管巡视装修；宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称工程维修部、维修人员岗位职责页码2/2生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏344及

4、时处理报修工作；355完成水电气抄表工作；366为业主（住户）提供有偿维修服务。4 相关文件5质量记录宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称工程维修部设备管理制度页码1/7生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1 目的明确设施设备维修人员应遵循的工作制度。2 范围 适用于对维修人员的日常工作指导。3 职责3.1工程维修部主管负责相关文件的制定，对维修操作人员进行现场抽查、指导；3.2管理处工程维修部主管负责对维修工作制度进行贯彻、督促检查。 4 工作程序4.1维修班工作制度4.1.1认真作好设备运行、保养、维修等记

5、录，对重大问题及时上报工程维修部主管；4.1.2认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程维修部主管；4.1.3在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满；4.1.4遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程维修部主管；4.1.5在办公区等地维修时，不得高声喧哗；4.1.6在接到管理处下发派工单或通知后，应立即前往处理；4.1.7爱护工具及设备，服从班长/组长调度；4.1.8严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；4.1.9每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成，其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生，并对设

6、备进行维修保养，工作中随时听从主管的安排；4.1.10按照工程维修部主管编制的设备维修保养计划进行设备维修、保养；4.1.11管理处每月定期向工程维修部管理部上报设备运行状态情况； 4.1.12按期完成工程维修部主管和管理处安排的工作任务。4.2维修班交接班制度4.2.1着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场；4.2.2接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称工程维修部设备管理制度页码2/7生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏4.2.3严格执行作

7、息制度，按时交接班；4.2.4严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度；4.2.5接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录；4.2.6交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交班班长领导下协助处理；4.2.7班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见；4.2.8交接班内容包括：4.2.8.1异常运行和设备缺陷，事故处理情况；4.2.8.2仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件和消防器材完备情况；4.2.8.3交接班时必须严肃认真，要做到“交得细致，接得明白”。接班人要进行全面检查核实。4.3工具管理制度4.3.1领用工具时应填写工具领用登记表，实行工具报损制

8、度；4.3.2领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程维修部主管确认后方可以旧换新；4.3.3对部分大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及采购控制程序进行；4.3.4对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿；4.3.5对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理；4.3.6对在工作中损坏的工具应向工程维修部主管汇报 (同时将损坏的工具交回管理处集中处理)方可领取；4.3.7对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)；4.3.8对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏(需有相关部门负责人出具损坏凭据

9、)则按照相关财务制度办理；4.3.9绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具定期送检。宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称工程维修部设备管理制度页码3/7生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏4.4特约维修管理规定4.4.1接到特约维修派工单后，15分钟内必须到达业主家中；4.4.2维修人员需自带鞋套；4.4.3维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走；4.4.4若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；4.4.5若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌

10、、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；4.4.6严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；4.4.7维修结束后，请业主检查验收，并在派工单上签署维修结果和维修服务意见；4.4.8重要维修项目维修主管需亲到现场督导；4.4.9将派工单返回监控中心、服务前台，并做好维修记录。4.5房屋维护制度4.5.1为了有效提高房屋使用寿命，降低房屋维护资金投入，确保房屋保值增值，制订本制度；4.5.2各管理处维修班应严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量；4.5.3维修班依据定期检查项目一览表对物业进行巡视检查，填写定期检查记录表，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作；4.

11、5.4定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、改造；4.5.5加强修缮工程维修部质量把关，确保修缮质量；4.5.6建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计；4.5.7加强对二次装修的管理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能；4.6空置房检查制度4.6.1为了确保空置房的完好，制订本制度；宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称工程维修部设备管理制度页码4/7生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏4.6.2月中由维修班对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写空

12、置房巡视记录表；4.6.3对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转保洁部处理，工程维修部质量问题由开发商通知施工单位处理；要求对处理结果形成书面记录；4.6.4特殊原因不能如期完成的工程维修部整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。4.7公共设施巡视检修制度4.7.1为了有效对共用设施使用状况进行监控，达到公司规定完好率，制订本制度；4.7.2工程维修部主管负责本制度实施督导工作，具体执行定期检查项目一览表；4.7.3工程维修部主管应每周不少于两次全域巡视检查；4.7.4工程维修部主管应将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少两次巡视责任区域，并做好巡视记录；4.7.5巡视中发现的问题应立

13、即处理，不得人为拖延；4.7.6管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告工程维修部主管，由工程维修部主管安排处理；4.7.7对影响小区日间管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工；4.7.8对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，工程维修部主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；4.7.9做好巡视检修相关记录；4.8紧急事件处理程序4.8.1为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响或损失，制订本制度；4.8.2紧急事件包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等；4.8.3紧急

14、事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚；4.8.4接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任；宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称工程维修部设备管理制度页码5/7生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏4.8.5人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任；4.8.6处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理；4.8.7 以上事件处理完毕后应由工程维修部主管填写报事单；4.8.8紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行

15、为，一经查实谎报行为，将严肃处理。4.9定期检查项目一览表周期序号检查内容每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)7楼板、地面砖8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天台扶栏、避雷带2公共防盗网每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口35%消防栓的开箱试水(循环检查)每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房(水泵房、配电房、电梯房)5消防栓半月1公用电器每周1电子对讲门八年1马赛克外墙面，清洗一次2室外喷涂墙体、墙面喷涂一次五年1饰面和抹面三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次

16、2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次2电子对讲门刷漆一次3木门、窗油漆一次一年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗2信报箱每年刷漆一次(根据需要)3房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次4设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次半年1明、暗沟(全面检查)2给排水管道(含绿化用水管阀)每季1电缆沟盖板2雨、污水井、盖3化粪池4高压钠灯、汞灯5室外消防栓(全面试放水检查一次)每月喷水池每周1室外建筑小品、标识牌2车棚、车架每天儿童游乐设施随时检查1道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石

17、踏步、台阶等)2垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站3室外各类围墙护栏4其他备注：检查结果填入定期检查记录，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称维修人员安全操作规程页码1/1生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1 目的保证小区物业配套设备设施的正常使用运行，保障设备及人身安全。2 范围所有维修人员。3 职责3.1管理处主任和工程维修部主管负责督促维修人员按照安全操作规程进行工作，并对操作安全负管理责任；3.2维修人员必须按照安全操作规程工作，并对操作安全负直

18、接责任。 4 工作程序4.1在潮湿场地工作时，应先切断电源，不能停电时，必须有人监护，并应着绝缘手套和鞋等防护措施；4.2停电维修时，应悬挂标志牌及断闸的闭锁装置，并应有人监护；4.3停水工作时，应提前通知，并按时完成工作，保证按限定的时间供水；4.4上梯工作时，应停放稳当，高空作业时，应系好安全带；4.5清扫配电箱，所用刷子必须绝缘；4.6拆除线路时，应处理好剩余部份；4.7架设临时线路时，应安全可靠，使用完毕及时拆除；4.8开、合开关时，随时锁好配电箱（柜），利用手柄操作时，不应面对开关；4.9在办公区维修时，尽量避开上班时间，并负责清理干净现场。5 相关文件6 质量记录宜宾雅信物业管理有

19、限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称配电室工作规程页码1/2生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1 目的 确保正确无误地操作配电设备，防止事故的发生，满足顾客正常用电需求。2 范围 适用于所管项目配套配电设备设施管理。3 职责3.1管理处工程维修部主管负责配电室的日常管理；3.2管理处设备维护组负责配电设备的操作和保养；3.3工程维修部管理部负责配电设备的制度制定，月度巡检，重大问题的组织解决。4 工作程序4.1工作制度4.1.1未经工程维修部主管许可，非工作人员不得进入配电室；4.1.2密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情

20、况，并作好配电室运行记录； 4.1.3高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；4.1.4上班时间不得饮酒或酒后上班；4.1.5检修、倒、合闸时应严格填写配电室工作票；4.1.6值班人员有权拒绝违章操作要求； 4.1.7严格执行交接班制度，在出现故障情况时，接班人协助交班人处理完毕后方可交班；4.1.8在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告工程维修部主管；4.1.9停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标志牌；4.1.10值班途中不得睡觉，不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。4.2工作规程4.2.1送电前认真检查各高低压开关是否

21、断开，然后再按高压开关低压总开关各分路开关送电，停电则相反；4.2.2送（停）电操作时，至少应有2人在场；4.2.3送（停）电操作时，必须关上开关柜门；4.2.4除特殊情况外，禁止带负载停电；4.2.5进入配电屏（柜）等工作时，必须先验电，待确认无电后方可进行；宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称配电室工作规程页码2/2生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏4.2.6停电检测（修）高压设备时，必须先对系统放电，然后按规定验电，待确认无电、并按规定挂好接地线后，方可检修；4.2.7停电检修时，必须设立标志牌，并有监

22、护人；4.2.8停电检修完毕后，须清理现场，防止遗失工具，然后解除接地线，作好送电准备。5相关文件6质量记录宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称柴油发电机管理制度页码1/2生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1 目的 通过对发电机的管理，在市电停供时能及时正常供电，确保电梯、消防、二次供水等正常运行，满足用户应急安全用电的使用需求。2 范围 适用于接管项目的柴油发电机的运行管理。3 职责3.1供配电人员负责发电机的操作、监控、记录、清洁、维修保养。3.2工程维修部主管负责柴油发电机的综合管理及检查监督。4 工作

23、程序4.1 工作制度4.1.1忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平；4.1.2遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生；4.1.3工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作发电机；4.1.4发电机做到定期检查、保养，清洁；4.1.5运行中做好发电机组运行记录；4.1.6维修中做好问题处理记录；4.1.7严禁在发电机房内进食、吸烟；4.1.8定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。4.2安全规程4.2.1为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必须严格按照本文件“运行操作规程”进行工作；4.2.2做好开机前检查、准备工作，检查机油油

24、量，冷却水量，柴油是否能满足运行时间的要求，油路有无漏油等；4.2.3操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温；4.2.4发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情况；4.2.5发电机在运行中操作人员不得擅离职守；4.2.6发电机不准超负荷运行；4.2.7保持启动电瓶清洁，定期对启动电瓶的容量进行检查；4.2.8若发现油压急剧下降，应立即检查其原因并做处理。 4.3 运行管理规程4.3.1非工作人员进入发电机房，必须经得工程维修部主管的同意，由部门安排人员陪同方可进入；4.3.2在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机

25、房。整个发电机的启动运行必须严格遵照“运行操作规程”进行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，迅速手动启运发电机；4.3.3带负荷运行过程中，每小时抄填一次发电机组运行记录；4.3.4发电机房内消防设施完好，室内严禁吸烟；4.3.5保持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行隔离，以防止小动物进出；4.3.6平时要保证发电机存油量能运行8小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油量正常。油库存油两桶以上；4.3.7分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程维修部主管及管理处主任解

26、决；4.3.8依照设备维修保养计划表要求进行维修保养，并记录在设备保养表中；4.3.9负责发电机及机房的清洁卫生，做到无积尘、水渍、油渍；4.3.10工程维修部主管负责提出维保材料的申购、报废计划，负责向工程维修部管理部提出外委修理的申请；4.3.11工程维修部主管根据设备维护保养计划表负责执行中修、大修计划。5 相关文件6 质量记录-附加说明：宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部作业规程版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称柴油发电机操作标准作业规程页码1/4生效期2007年9月3日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1.0 目的 规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全的操作

27、柴油发电机。2.0 适用范围 食用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作。3.0 职责3.1 工程维修部主管负责检查本规程的执行情况。3.2 设备维护组柴油发电机管理人员依照本规程负责进行柴油发电机的操作。4.0 程序要点4.4运行操作规程4.1 启动前检查4.1.1.在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查；4.1.2.润滑部分：检查润滑机油油位，保持引擎机油量尽量靠近油标尺的高油位且不会添加过量（HI位置）；4.1.3.冷却系统；检查引擎冷却水量。冷却水量应位于水箱开口处往下约5cm位置。切勿在引擎处于高热状态下检查水量，避免烫伤；4.1.4.燃油系统：请确定油箱是否加满柴油

28、、油路是否畅通；4.1.5 清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅.4.2.启动程序：在发电机控制盘上启动运行4.2.1.启动方法：4.2.1.用高压油泵开关手柄连续地手动泵油，直到感觉有泵油阻力，喷油器发出清脆的吱吱声为止；4.2.2将泵油开关手柄放在工作位置上，减压阀推向减压位置；4.2.3.把发电机自动控制屏上的“POWER”键按下，使控制屏处于通电状态，这时检查柴油机的油压油温，水压水温，蓄电池的电压是否正常。4.2.4.按下自动控制屏“启动”按钮，经过3秒的延时后接触器吸合，柴油机点火启动，转速应控制在900转/分左右，并密切注意机油压力的指示，若油压无指示

29、，应立即停机检查；4.2.5.若机组低速运转正常，经过15秒以后转速增加到1500转/分，出水温度在50-60宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部作业规程版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称柴油发电机操作标准作业规程页码2/4生效期2007年9月3日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏度，机油温度达45度左右，观察控制屏频率应为50赫兹，电压应为380-410伏，如果电压偏高或偏低时可调节磁场变阻器或AVR调节器电位器调整电压；4.2.6.若机组工作正常，待控制屏上的供电绿灯闪亮后，可合上发电机与配电柜的自动空气开关，然后逐渐增加负载，向外送电。4.2.7.平时应将自动控制屏打

30、在“自动”档，发电机与配电柜上的自动空气开关都应合上，以备紧急情况能自动往外送电。停机方法4.3.正常停机： 4.3.1逐渐卸下负载，断开负载开关，将控制屏开关按下“停止”按钮。4.3.2.空载下转速降至600-800转/分，空车运转数分钟后再推动油泵柄停止供油，待停机后手柄复位。4.3.3.当环境温度低于5度时，应将水泵及柴油机的冷却水全部放尽。4.3.4.短期停车可不关燃油开关，防止空气进入燃油系，长期停车应在停车后关上燃油开关。4.3.5.长期停车必须放尽机油。4.4紧急停机：当机组发生下列情况之一时，必须紧急停机。此时应先切断机组负载，并立即将喷油泵开关手柄转到切断油路的位置上，使柴油

31、机立即停机。4.4.1.机组压力表值下降到规定值以下；4.4.2.冷却水温度超过99度；4.4.3.机组发生急骤的敲击声，或者有零件损坏；4.4.4.气缸，活塞，调速器等运动部件卡死；4.4.5.发电工程压超过表上最大读数；4.4.6.发生火灾或漏电及其它自然危害时。4.5运行检查及保养周期保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时检查发电机组1检查冷却风扇与充电机皮带的松紧1检查机油位1检查冷却水位2检查空气及机油滤清器1检查电瓶充电系统1排出柴油过滤水分1检查冷却水和防锈剂1检查驱动皮带张力11检查燃油油位4检查电瓶液位

32、及比重1检查发电机头排风口1更换润滑油和滤清器1检查水箱管路有无松脱或磨损1保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时更换柴油滤清器1清洁冷却系统1发电机外部清洁用抹布擦除油污和积尘每周一次发电机燃油、机油量、冷却水用量保证油箱内机油足够运行8H；机油位接近油尺HI，不够加补箱水在水盖下50MM，不够加满每周一次机油滤清器更换机油滤清器1个250运行小时燃油滤清器更换机油滤清器1个500运行小时空气滤清器更换空气滤清器个250运行小时机油更换机油机油发黑且无粘度时水箱水换水250运行小时断路器、电缆接点对断路器的固定螺丝紧固

33、，发电机电源输出端与电缆接线耳锁合螺丝进行紧固。年保养宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部作业规程版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称柴油发电机运行管理标准作业规程页码1/3生效期2007年9月3日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1.0 目的 规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内柴油发电机的运行管理。3.0 职责3.1 工程维修部主管负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。3.2 设备维护组组长负责柴油发电机运行管理工作的组织实施。3.3 发电机管理员具体负责柴油发电机的运行管理。4.0 程序要点 4.1 巡视监控4.

34、1.1 发电机管理员应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。4.1.2 巡视监控内容如下：a) 有无异常声响或大的振动；b) 有无异常气味；c) 排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；d) 机油压力冷却水温是否正常；e) 频率偏差是否较大；f) 三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；g) 各信号灯指示是否正常；h) 检查蓄电池状况（温度不能超过45 ，用半导体湿度计）；i) 回风是否顺畅；j) 紧固件是否有松动现象；k) 柴油箱油位；l) 消音效果是否理想；m)

35、 每半个月应使备用柴油发电机试运行半小时。 4.1.3 对于巡视中发现的不正常情况，发电机管理员及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程维修部组长或主管，请求支援解决。整改时应遵守柴油发电机保养标准作业规程。4.2 柴油发电机异常情况的处置4.2.1 柴油发电机“飞车“的处置：柴油发电机发生”飞车“现象时，发电机管理员需沉着、冷静、迅速果断得采取措施：宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部作业规程版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称柴油发电机运行管理标准作业规程页码2/3生效期2007年9月3日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏a) 切断油路：将油门开关拉到

36、停机位置，如果柴油机停下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管；b) 切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；c) 绝对禁止减少或去掉负载；d) 柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。4.2.2 柴油发电机房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.3 柴油发电机房发生水浸时的处置：a) 视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水设备

37、设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.3 发电机管理员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电“时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来”市电“时，应在20分钟内关停柴油发电机。4.4 对于柴油发电机，发电机管理员应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小。使其功率得到充分的利用。4.5 柴油发电机机房管理4.5.1 非值班人员不准进入机房，如需要进入，需经工程维修部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。4.5.2 机房内严禁存放易

38、燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟。4.5.3 每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.5.4 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。4.5.5 机房都应当做到随时上锁，钥匙由发电机管理员保管，管理员不得私自自配钥匙。4.6 交接班要求4.6.1 交接人员应准时接班。4.6.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看_柴油发电机运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在_柴油发电机运行日记表宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部作业规程版本A/0编号YXWY

39、（莱茵河畔）-SB-名称柴油发电机运行管理标准作业规程页码3/3生效期2007年9月3日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏上签名。4.6.3 有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 机房不干净；d) 接班人未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.7 发电机管理员应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰的记录在_柴油发电机运行日记内，并于每月的3号之前由柴油发电机管理员将上一个月的记录整理成册交由工程维修部存档，保存期为两年。5.0 记录 _柴油发电机运行日记6.0 相关支持文件6.1

40、 柴油发电机维修保养标准作业规程6.2 火警、火灾应急处理标准作业规程柴油发电机运行记录表NO：巡视时间室内温度运行频率室内温度冷却水温电池电压柴油用量年 月 日 星期ABBCCAABC天气运行时间负责人运行情况：天气运行时间负责人运行情况：天气运行时间负责人运行情况：；宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称水泵房管理制度页码1/1生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1 目的通过对水泵房的管理，保障用户生活经营用水和消防储备用水。 2 范围适用于水泵房、供水管道、消防供水系统的全部机电设备的管理。3 职责3.1工

41、程维修部主管负责对水泵房管理情况进行指导监督和检查；3.2管理处维修人员负责按规定进行保养、维修、清洁、记录。4 工作程序4.1设备操作须由维修人员进行，无关人员不得私自进入及操作；4.2非工作人员进入水泵房必须经工程维修部主管和管理处主任批准后，由相关人员陪同方可进入；4.3保持良好的通风及照明，门窗开启正常无破损；4.4控制柜上的开关，无特殊情况下应置于“自动”状态。生活水泵隔日进行轮换运行；4.5生活水泵主接触器开关元件每月检查清洁一次；4.6不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经工程维修部主管同意方可进行；4.7消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下，开关应置于自动状态，所有操

42、作标志简单明确；4.8消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保养，保持机房干净整洁无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物；4.9水泵房机组每月清扫一次，设备无积尘、水渍、油渍；4.10管道每年年底12月至次年1月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘；4.11按照设备检查保养计划表进行维修保养；5相关文件6质量记录附加说明：宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称给排水设备设施运行管理规定页码1/2生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1 目的确保给排水设备（设施）处于良好状态，保证生活用水的需要。2 范围适用于所接管项目排水设

43、备、设施的运行管理。3 职责3.1管理处负责向用户通知停水情况；3.2工程维修部主管负责给排水设备（设施）的综合管理及检查监督；3.3维修人员负责给排水的操作、监控、记录、维修保养。4 工作程序4.1维修人员负责给排水系统运行监控并记录给排水设备（设施）启动时的各项技术数据，倾听机械部件运转时有无异常响声，并记录于值班情况记录表中；4.2工程维修部主管负责给排水设备综合管理，包括材料的采购计划、零星设备配件的编制，并与工程维修部管理部衔接外委修理事宜；4.3工程维修部主管每年12月份同工程维修部管理部核对编制下一年度设备维修保养计划表及制定大、中修计划；4.4工程维修部主管组织进行周检、月检，

44、并于每月组织相关人员对给排水设备（设施）进行一次检测工作，填写设备运行状态月报表；4.5工程维修部主管组织维修人员按照设备检查保养计划表要求进行维修保养；4.6消防设施完好，禁止吸烟；4.7停水管理工作程序：4.7.1因市网停水、管理处维修等原因造成停水，应提前提醒业主/住户及商家储存生活和经营用水；并由工程维修部主管通报管理处所有人员知晓，以便做好解释工作；4.7.2 由管理处提前24小时将书面通知贴于单元大门侧告示板上以告知用户；4.7.3因突发事件停水，应立即将书面通知贴于大门口的告示板上，并在1小时内联系有关部门处理并由管理处做好用户的停水解释工作；4.7.4.发电机组立即发电确保消防

45、水设备能随时运行；宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称给排水设备设施运行管理规定页码2/2生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏4.7.5检修完毕，恢复供水后，将单元及告示牌上的停水通知及时取下。5相关文件6质量记录附加说明：宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称二次供水管理规定页码1/2生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1 目的保证二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2 范围适用于接管项目二次供水的管理。二次供水是指

46、从一次配水网引入的水通过二次供水装置再次(或多次)提供给用户使用的生活用水。3 职责3.1工程维修部负责清洗工作的联系；3.2工程维修部主管负责提出年度水池（箱）的清洗消毒申请及二次供排水操作人员的健康体检、业务培训的组织、联系工作。并负责联系卫生部门的水质检查联系工作；3.3管理处负责发出停水通知，并向用户或单位解释停水原因。4工作程序4.1二次供水管理的要求4.1.1给排水工作人员负责水池（箱）的管理，要求每个水池（箱）（包括地下、楼顶）须结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证；4.1.2新建、扩建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计审定和工程维修部验收。

47、4.2每年至少两次水池（箱）进行清洗及消毒；4.3通知维修部在每次水池（箱）清洗消毒计划实施前一天张贴停水通知；4.4放水为确保用户的正常用水，放水时间必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时，并记录在水池(箱)清洗及消毒记录表开始放水时间和结束时间；4.5二次供水的清洗消毒程序通过外委方进行，根据双方签定的协议，工作程序和施工安全由乙方负责，保证清洗后的水质达到国家卫生标准，并向管理处提供清洗后水质的国家卫生防疫机构的检测报告；宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称二次供水管理规定页码2/2生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇

48、审核王宏批准曾宏4.6注水在清洗工作结束后，开闸向水池（箱）注水，以达到标定水位高度。并加盖加锁；4.7记录和报告4.7.1由工程维修部主管负责安排整个清洗消毒的工作的协调配合，并负责记录清洗、消毒工作的全过程监控；4.7.2卫生防疫站的卫生检测结果报告单、水池（箱）清洗检测报告单原件交由办公室存档备查。5相关文件6质量记录宜置雅/BG7.5.1-GC-16 水池(箱)清洗及消毒记录表附加说明：宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度版本A/0编号YXWY（莱茵河畔）-SB-名称消防系统检查保养操作规程页码1/3生效期2007年9月1日编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏1 目的保障

49、所接管项目的设备设施以及业主商家人身生命财产安全。2 范围 适用于公司管理项目的消防系统管理。3 职责3.1工程维修部管理部负责编制维养计划，联系消防系统外委维保工作，并对系统运行情况进行检查、评定；3.2工程维修部主管负责消防系统的外委维保的管理。对所反映的问题及时安排整改；3.3管理处主任负责抽查值班情况和值班记录，对相关问题进行解决。4 工作程序4.1维修人员每天至少一次对消防系统进行巡查，并填写值班记录，以了解设备运行情况，巡检内容如下：4.1.1喷淋头有无漏水，自动与手动报警器有无遗失，消火栓内水带水枪是否缺少；4.1.2防水箱内是否有充足的消防备用水，开关是否处于打开位置；4.1.3水泵电控箱电压是否正常，指示为多少；4.1.4观察各压力表的指示，并作比较看是否正常；4.1.5控制中心正常与否，有无异常报警等；4.1.6干粉灭火器数量、是否使用