重庆叶中央际广场前期定位报告

1、千叶中央国际广场 前期定位报告 2012年3月重庆天晟渝都房地产顾问有限公司,千叶中央国际广场 前期定位报告 2012年3月重庆天晟渝都房地产顾问有限公司,常住人口及城镇化率 GDP总量及人均GDP 产业结构 固定资产投资 财政收入 人民生活水平,人口数量及城镇化率,数据来源：重庆市统计年鉴2011,原双桥区2010年常住人口5.01万人，城镇人口4.66万人。人口总量位居全市末尾，与渝西其余6大区县相比差距很大。 但原双桥区由于独特的地域特征及产业特征，其城镇化率位居全市前列，比主城区的沙坪坝区、九龙坡区、渝北区及巴南区等都要高。 人口总量少使得双桥房地产需求严重不足，城镇化率高使得城市发展

2、后劲不足,GDP总量及人均GDP,数据来源：重庆市统计年鉴2011,原双桥区GDP总量不高，但人口稀少导致人均GDP在全市名列前茅，仅次于江北区，甚至超过渝中。 为全市经济最发达区县，人民幸福指数全市最高,产业结构比例,数据来源：重庆市统计年鉴2011,原双桥区产业结构极其不平衡，属典型的工业城市，工业是双桥的绝对命脉。 工业成为双桥崛起的基础，但也绑架了双桥经济，更严重束缚了宜居城市的打造,固定资产投资,数据来源：重庆市统计年鉴2011,原双桥区固定资产投资及房地产开发投资在渝西地区均处于绝对低位。 在一定程度上反映出城市发展步伐缓慢，房地产发展缺乏动力。但未来还有很大的潜力可挖,地方财政收

3、入,数据来源：重庆市统计年鉴2011,原双桥区因雄厚的工业经济使得财政收入比较客观，但由于地少人稀，总量依然较少。 政府用于基础设施建设及新城规划发展的投入较其他区县而言有较大弱势,人民生活水平,数据来源：重庆市统计年鉴2011,人口稀少使得居民储蓄总额较少，但城镇居民人均可支配收入居于渝西7大区县之首。 双桥人民虽然富有，但消费力并不强大,双桥属典型的工业城市，城市发展受到严重影响； 与周边区县比较，人均各项指标均排首位，但人口少使得社会购买力严重不足； 原双桥区财政实力薄弱，用于城建的投入不大，致使房地产发展落后； 如今双桥并入大足，一方面可能使购买力被大足吸走，但另一方面也能让城市发展拥

4、有更大的后台，给房地产发展带来新的契机,小结,定位描述 交通条件 产业背景 远景规划 城市现状 城市发展,区域定位描述,双桥经开区简介,位于拥有闻名遐迩的世界文化遗产大足石刻的重庆市大足区，规划面积133平方公里，常住人口11万。 地处“重庆一小时经济圈”西线，位于成渝高速公路北侧6公里，东距重庆城区80公里，西距成都市269公里，具有较好的区位辐射优势。 工业基础扎实，产业体系完备。经开区前身重庆市双桥区原系国内三大重型汽车生产基地之一，被誉为是中国重型汽车工业的“摇篮”。并于2011年3月16日通过国务院许可并入大足区，成立双桥经济技术开发区。 因厂设区的双桥,是中国重型汽车的发源地和重要

5、生产基地，是国家首批“全国科技进步先进区”，是“全国科普示范区”，是重庆首批“小康”达标区，是渝西地区第一个“市级山水园林城区”，是重庆西部正在崛起的新兴工业重镇,区域交通条件,双桥经开区被大足区、荣昌县、永川区成环包围，处于成渝经济命脉之上，东至重庆主城80公里，西至成都主城269公里。 双桥经开区交通发达，规划合理成为西部重要招商引资园区,双桥经开区区位特征,区域产业背景,按照“两年见成效、五年成规模、十年大跨越，加快建设西部领先、全国一流、世界知名的国家级经济技术开发区”的思路，经开区将重点发展先进制造业（汽车及铸造产业、高端装备制造业、现代五金制造业）、高技术产业（电子信息产业、光伏产

6、业、环保产业）、商贸物流业（专业市场集群、核心商圈、现代物流业）、休闲旅游业（商务休闲、健康和运动休闲、农业休闲观光、购物休闲、森林养生），努力打造成为成渝经济区的的重要增长极、开放高地、创新中心和智能低碳示范城市。 到2015年，经济总量基本达到重庆经开区、重庆高新区的发展水平，地区生产总值超过400亿元，工业总产值达到1000亿元，专业市场交易额达到500亿元。到2020年，地区生产总值达到1000亿元，工业总产值达到2000亿元，专业市场交易额达到1000亿元。城市建成区面积达到30平方公里、城市人口达到30万,双桥经开区城市定位及产业背景,区域远景规划,双桥经开区中长期城市规划（重庆市

7、双桥区城市总体规划（2007/2020年,产业定位中国西部重要的重型汽车及汽车零部件生产基地,城市特征体现汽车经济、现代服务业、现代宜居城市三大特色,城市定位建设成为适宜生活居住的现代化园林汽车城,产业目标发展成为重庆汽车及零部件制造中心和技术中心,发展目标到2020年，城镇化率将达到100%，城区面积达20平方公里，集聚人口达20万人，工业总产值达到600亿元,区域城市现状,龙水湖片区： 以龙水湖为依托，打造旅游产业,工业园区： 新城拓展区,龙滩子片区： 重汽厂及配套片区,双路片区： 老城商业中心,双桥区城市功能结构为“三区一园”，即双路片区、龙滩子片区、龙水湖片区和双桥工业园。 目前，开发

8、重点主要集中在工业园区,城市版块功能划分,区域城市发展,根据规划，到2020年双桥经开区城市将扩建到30平方公里。城市的发展必然对城市规划和城市功能配套提出更高的要求，交通、教育、医疗、餐饮、娱乐、商务等必将是城市崛起的见证,小结,川东、渝西唯一一个经济技术开发区”及“渝西川东区域经济中心”的功能定位将增强区域人才、产业、物资的聚合力和辐射力，给双桥经济及城市的发展带来新的契机； 经开区的产业红利及政策红利将吸引大量的高端产业人群进驻，给房地产市场带来大量的购买力； 产业结构的调整，新的城市发展规划，使双桥从传统工业重镇向宜居城市转变，更能催生大量房地产开发及消费,双桥住宅市场分析 双桥商业市

9、场分析 双桥商务市场分析 双桥酒店市场分析,双桥房地产项目分布图,双桥住宅市场分析,双桥住宅市场主要项目经济指标,双桥商品房供应较少，且项目规模普遍较小,双桥住宅市场主要项目产品及价格状况,双桥住宅市场分析,目前市场上主要在售项目以高层、小高层和无电梯多层为主，整个区域仅一个洋房项目，无别墅产品。除洋房项目为地中海风格以外，其余建筑立面均为现代风格。普遍配套设施较少。高层产品大多数为2梯6户。部分项目有板式多层。户型设计以2房和3房为主流，户型建筑面积2房集中在80-90之间，3房集中在90-120之间。2房与3房的比例大致为2:3。总价较低的2房相对热销，前期有个别项目设计有1房及单配的公寓

10、产品，体量不多，属市场稀缺产品，极其受捧。高层价格区间约为3200-3800元/，均价约为3500元/；洋房均价约为4800元/。购房群体多来自周边乡镇如龙水、邮亭、珠溪等地，占比约为6070%，另双路本地、周边区县如大足、荣昌及川东部分区域的购房者合计占比约30%。刚需为主，占60%以上，换房置业及投资置业较少，各占比约20,2010年双桥及周边区县房地产总体运行情况,双桥住宅市场分析,与周邻区县相比，双桥房地产市场表现极其不活跃，且新开工项目少。市场缺乏活力。但从侧面反映出双桥房地产市场的潜力巨大,双桥及周边区县住宅市场对比分析,双桥住宅市场分析,与周邻区县相比，双桥住宅市场物业形态及建筑

11、风格均较单一，产品打造显得粗糙，价格处于最低水平，主流户型及热销产品均无较大差别，投资需求匮乏,双桥商业市场分析,双桥商业发展现状,双桥区拥有一条商业步行街和一个商业中心广场，但是其人气度不高，业态单一主要以服装和餐饮为主，规模较小，难以跟上当地物质与精神文明建设的步伐,双桥主要商业街情况,双桥商业市场分析,各商业街主营业态较为分明，门面面积集中在60左右，商业中心区域价格集中在60-100元/月，其余商业街价格多在20元/月以下,双桥主要在售商业项目情况,双桥商业市场分析,在售商业项目多为住宅底商，本项目临近的理想城规划有40万商业，定位为新城商业中心，并计划引进电影院等高端商业业态，对本项

12、目商业而言，既形成非常大的竞争威胁，也有更加充分发挥商业集群效应的机会。 但就目前双桥的消费力来看，理想城的40万商业存活较为困难，建议本项目在商业体量上适当控制,双桥商业市场分析,双桥及周边区县商业价格比较,与周邻区县相比，双桥商业市场的租售价格均处于较低的水平,双桥主要在售写字楼项目情况,双桥商务市场分析,目前双桥商务市场几乎为空白，各企事业单位办公多为自建楼或临街门面，大多老旧，办公环境较差。 在售写字楼项目仅为理想城龙景酒店的6-15层，目前采取分零出租模式，但效果极不理想，尽管有“租物业即送多个车位”的强力促销政策，但目前仍为“零”出租率。说明双桥的商务办公市场需求严重不足,双桥主要

13、在售酒店项目情况,双桥酒店市场分析,目前双桥在经营酒店有2个，分别占据高端和低端档次。随着龙景湖旅游景区的逐步打造成熟，双桥旅游产业在未来会得到飞跃发展，因此酒店市场潜力仍然较大,小结,双桥房地产市场发展较为落后，缺乏活力，但也说明未来的发展空间更大； 住宅市场供应较少，大规模项目少，产品打造普遍较为粗糙，利于本项目树立区域标杆形象，市场上缺乏别墅及小户型公寓，现代风格泛滥，异域风情稀缺，中式更是没有，户型设计上几乎全为2房和3房，比例大致是2:3，建筑面积区间2房集中在80-90，3房集中在90-120，总价较低的户型热销，购房群体多来自周边乡镇如龙水、邮亭、珠溪等地，也包括周边区县如大足、荣昌及川东部分区域，刚需占绝大比例； 商业市场租售价格水平较低，市场商业供应体量较大，对本项目商业形成严重威胁，但也带来了发挥商业集群、催生新的商业中心的契机； 商务市场虽然供应极少，但需求严重不足，本项目商务产品须得慎重； 酒店市场将随着双桥旅游业的发展越发显得潜力旺盛,项目区位分析 地块本身条件 地块四至条件 项目周边配套 项目经济技术指标 项目SWOT分析,项目区位分析,本案,项目地处双桥经开区工业园区东部，为双桥新城拓展区域。区域内