民营房产开发公司方案设计阶段工作事项指引

1、民营房产开发公司方案设计阶段工作事项指引本指引主要介绍从方案设计出图至方案设计获准批复期间的前期工作，主要包括：方案设计会审、日照分析委托、环境影响评价委托、交通影响评价委托、方案公示等。对于不需要经过初步设计审查项目，在方案批复取得后可以直接办理建设用地规划许可证、建设用地审查和国有土地使用权证。其相关内容将在初步设计阶段一并介绍。基本流程：建设项目用地审批国有土地使用权证申领建设项目用地预审1、 方案设计会审方案会审是指：由市建设委员会组织相关政府主管部门根据中华人民共和国建筑法、城市规划管理技术规定和设计规范、法律法规对设计方案进行审查，并提出设计修改意见的联合审查。方案设计会审是政府对

2、方案同意并批准的必要程序。1、工作目的1.1通过政府各主管部门的会审，确保方案设计在与公司内部审查意见基本一致的前提下获得政府各部门认可。1.2 取得方案会审批复。2、工作联系对象2.1 一般住宅项目参加单位有：市建委、市规划局、市环保局、市卫生局、市抗震办、市人防办、市消防支队、市交警支队、市发改委、市国土局、市园文局、市城市管理办公室、市房管局、市电力局等。2.2 公建项目一般要求增加行业主管部门等。3、工作内容3.1 负责方案设计会审前与各主管部门的沟通。3.2 协调市建委和规划局组织方案设计会审。3.3 根据会审意见进行方案修改后的再沟通和协调。3.4 审查材料准备：3.4.1 立项批

3、文或项目可行性研究批复复印件。3.4.2 市规划局核发的项目勘设红线复印件。3.4.3 专家评审会议纪要（仅限设计招投标项目）。3.4.4 方案设计文件（含电子版）。3.4.5 效果图。3.4.6 日照分析图。3.4.7 总平面图、管线综合图、绿化平面布置图提供蓝图。4、工作程序4.1 公司内部对方案设计审查修改，并报公司相关领导批准。4.2 携上述 3.4 所列资料到市建委和规划局受理，落实召开方案审查会议通知（参加人员、时间和地点）。4.3 方案送达各相关政府部门，并与评审人员进行方案交流、沟通。4.4 落实会场布置、会议人员联系和接送、会议签到、会场服务、会议记录。4.5协助设计公司准备

4、设计文书资料、电子文档和汇报材料、效果图展板。4.6 方案审查主要内容包括（但不限于）：4.6.1 是否符合勘测设计条件各项要求。4.6.2 是否达到设计深度规范要求。4.6.3 总图设计是否完整。包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注拆迁范围线、土地权属范围线、规划四线、建筑控制线等。4.6.4 是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。4.6.5 是否与当年有效计划一致。4.6.6 是否符合建筑安全间距和居民日照。4.6.7消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。4.6.8人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是

5、否符合地下人防建设要求。4.6.9 机动车和自行车位设计数量和标准是否达到规范要求， 机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。4.6.10 绿化指标是否达到要求，计算是否准确。4.6.11 排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。4.6.12 是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。4.6.13电力变配电房位置设计是否合理。需求。4.6.14生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足4.6.15天然气室内设置是否合理。4.6.16场地管线布置是否合理。4.6.17公建配套是否满足政策和规范要求。4.7 根据会审中各部门提出的意见

6、，协调设计单位进行设计修改；可以修改的内容，修改完善后应与相关部门进行沟通确认；对确实无法满足方案批复的，应根据设计所涉及的内容与相关部门进一步沟通，确保最终在初步设计阶段能通过。4.8 取得市建委和规划局关于方案设计的批复。5、需要注意的问题5.1加强与会审单位的沟通，将有关政策和信息及时反馈给设计单位。5.2 在方案设计审查前后，应积极与设计单位和政府审查部门进行沟通，确保缩短方案设计时间，优化方案设计成果。5.3对简单的项目在方案设计前应做好沟通，方案尽量细化， 便于经主管部门同意后直接进入施工图设计。5.4方案设计审查会议结束后对一些确定的修改意见可以协调设计单位先行调整，以便缩短设计

7、周期。5.5 尽可能协调相关部门省略对方案设计以后的交通影响评价。5.6 项目办理审批依据：中华人民共和国建筑法、XXXXXXX10 号、XXX 办发XXXXXX 号。二、委托日照分析日照分析是指：具相关资质的专业技术部门利用计算机采用分析软件，模拟指定日期（大寒日或冬至日）的某一高层建筑、高层建筑群对其北侧某一规划或保留地块的建筑、建筑部分层次的日照影响情况或日照时数情况。日照分析主体建筑指：对客体建筑产生日照遮挡的建筑；日照分析客体建筑指：在拟建建筑遮挡范围内，被遮挡需进行日照分析的居住等有日照要求的建筑。1、工作目的1.1通过委托专业技术部门对日照进行分析，指导设计人员有针对性地设计出符

8、合规划要求（某一特定日的日照时数）的方案。1.2 委托完成日照分析报告。这是规划管理部门进行建筑管理（审核方案和初步设计，核发建设工程规划许可证）的重要依据。2、工作联系对象具相关资质的专业技术部门。3、工作内容3.1 日照分析报告编制单位的选择。3.2 日照分析报告编制的委托。3.3 日照分析相关材料的提供。3.4 日照分析编制单位的协调。3.5 根据日照分析范围，准备日照分析报告编制所需的资料：3.5.1 覆盖所有主客体建筑范围的电子地形图（范围一般在拟建建筑高度 2 倍之内）。3.5.2 拟建建筑的总平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子文件（附有建筑坐标和屋顶标高）。3.5.3已确定的客

9、体建筑的平、立面图（必要时附有详细的窗位尺寸）。3.5.4已确定的主体建筑的总平面图和屋顶平面图（附有各屋顶详细标高）。3.5.5已确定纳入主客体建筑范围的在建或已批未建建筑的资料。4、工作程序4.1根据市规划局建筑设计要求，与编制单位协调确定日照分析范围和主客体建筑。4.2携上述 3.5 所列资料到经选择的日照分析编制单位办理委托，并签订委托合同。4.3协调日照分析的合理计算，并领取日照分析报告，支付合同费用。4.4 日照分析报告转交设计单位进行设计确认或调整。5、需要注意的问题5.1一般情况下仅高层建筑需要进行日照分析，多层建筑只需符合住宅间距。5.2第 3.5.1 款规定的主客体建筑资料

10、可按有关规定向市城建档案管理部门收集或请具备规定资质的测绘单位测绘；第3.5.3、3.5.5 款规定的主客体建筑资料可按有关规定向市规划管理部门收集。5.3 在日照分析编制过程中，应积极协调编制单位和设计单位进行沟通，确保节约方案设计时间，优化方案设计成果。5.4 办理依据：城市居住区规划设计规范、*市城市规划管理技术规定。三、委托环境影响评价1、工作目的委托专业评估单位进行环境影响评价，完成符合要求的环境影响评价报告，并获主管部门批复（或认可）。2、工作联系对象 2.1 市环保局；2.2 环境影响专业评价单位。3、工作内容3.1负责环境影响评价编制单位的选择、委托、协调和相关规范的收集。3.

11、2 提供相关材料：勘测设计条件、全套建筑图、方案文本或批复等。4、工作程序4.1 根据拟建项目的具体情况，从资质、效率、费用、沟通程度等方面比较选定环评编制单位并办理委托。4.2协调设计单位与环境影响评价单位，根据环境影响评价结果进行设计修改，最终应根据设计的可修改性协调环境影响评价编制。4.3协调环境影响评价编制单位与环保部门获准环境影响评价报告，通过初步设计和施工图审查。5、需要注意的问题同等条件下，可由环保部门指定单位进行环境影响评价编制， 便于审批沟通。四、委托交通影响评价1、工作目的根据方案会审意见，委托专业评估单位进行评价，完成符合要求的交通影响评价报告，并获主管部门批复（或认可）

12、。2、工作联系对象2.1 市交警支队。2.2 交通影响评价单位。3、工作内容3.1负责交通影响评价编制单位的选择、委托、协调和相关管理规范的收集。3.3提供相关材料：勘测设计条件、地下建筑平面图、建筑总平面图、地上一层建筑平面图、建筑指标。4、工作程序4.1 根据拟建项目的具体情况，从资质、效率、费用、沟通程度等方面比较选定编制单位并办理委托。4.2 协调设计单位与交通影响评价编制单位，根据交通影响评价结果进行设计修改，最终应根据设计的可修改性再协调交通影响评价编制。4.3 协调交通影响评价编制单位与交警部门获准交通影响评价报告，通过初步设计和施工图审查。5、应注意的问题同等条件下，可由交警部

13、门指定单位进行交通影响评价编制， 便于审批沟通。五、委托景观分析景观分析是指：具相关资质的专业技术部门利用计算机采用分析软件，模拟计算某一高层建筑、高层建筑群对其周边景观保护区景观影响状况。1、工作目的1.1通过委托专业技术部门对景观进行分析，指导设计人员有针对性地设计出符合规划要求的方案。1.2 委托完成景观分析报告。这是规划管理部门进行建筑管理（审核方案和初步设计，核发建设工程规划许可证）的重要依据。2、工作联系对象具相关资质的专业技术部门。3、工作内容3.1 景观分析报告编制单位的选择。3.2 景观分析报告编制的委托。3.3 景观分析相关材料的提供。3.4 景观分析编制单位的协调。3.5

14、 根据景观分析要求，准备景观分析报告编制所需的资料：拟建建筑的总平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子文件（附有建筑坐标和屋顶标高）。4、工作程序4.1 携上述 3.5.1 资料到经选择的景观分析编制单位办理委托， 并签订委托合同。4.2协调景观分析的合理计算，并领取景观分析报告，支付合同费用。4.3 景观分析报告转交设计单位进行设计确认或调整。5、需要注意的问题5.1一般情况下景观分析仅限于景观保护区域或政府规定的范围。5.2 在景观分析编制过程中，应积极协调编制单位和设计单位进行沟通，确保节约方案设计时间，优化方案设计成果。5.3 办理依据：城市居住区规划设计规范、*市城市规划管理技术规定。六、方案设计公示1、工作目的协调规划部门，在项目设计前或方案设计（初步设计）审查前以及取得批复后，进行批前公示，向建设项目周围居住居民告知建设内容和规模，获得他们的认可，减少居民投诉，同时以便顺利进入施工图设计和建设工程规划许可证的申领。2、工作联系对象2.1 市、区规划局。2.2 建设项目所在地的社区街道及居民。3、工作内容3.1 方案公示制作的委托、公示方案的解释和居民关系协调。3.2 与公示方案制作、管理部门的工作协调。3.3 方案公示相关材料的提供：总平面图蓝图二张；总平面图、立面图和剖面图电子文件一套；规划指标；方案设计（初步设计） 批复（如已取得）。4、工