贵阳西南国际商贸城新市场考察报告

1、贵阳西南国际商贸城新市场考察报告 为学习借鉴贵阳市老旧市场批发业态转移及新市场培育的的经验和做法，6月30日，区人民政府丁有弘副区长率区政府办、区商务局、区市场监管局、区地税局、区公安分局、区交警大队、区消防大队、区城管局、区市场发展服务中心、区工商联的主要领导或分管领导及遵义国际商贸城企业负责人一行到贵阳市考察，现将情况报告如下： 一、日程情况 6月30日上午，在贵阳市观山湖区会议室与观山湖区张进黔副区长及相关职能部门负责人座谈；会后，在张进黔副区长的陪同下，到贵阳西南国际商贸城考察；下午到贵阳市云岩区市西路市场考察，考察结束后返遵。 二、考察情况 （一）贵阳西南国际商贸城市场基本情况 规划

2、用地10平方公里，总投资600亿元，总建筑面积约1420万平方米，是一个集市场经营、国际贸易、现代物流、电子商务、次级CBD于一体的大型综合性商业集群。一期规划用地面积约1159亩，总建筑面积220.6万平方米，共有商铺约36000间，主要以发展服装、小商品、鞋帽百货、装饰建材、五金机电和食品土特产五大类专业商贸批发市场及必要的商业配套为主。目前 1 西南国际商贸城的商铺和写字楼主要由贵阳西南商贸城有限公司、贵阳市城市建设投资（集团）有限公司、贵阳市资产投资经营管理有限公司、贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司、贵阳市观山湖建设投资发展有限公司、贵阳云岩贵中土地开发基本建设投资管理集团有限公

3、司持有。 贵阳西南商贸城有限公司目前已有12660间递交了装修申请，其中9710间（8526间来自市西路市场）开业，主要是女装2220户、男装1385户、童装1375户、针织内衣992户、床上用品441户、窗帘132户、鞋类885户、皮具箱包277户、皮革经营63户、文体数码16户、小百货968户、小家电159户、餐饮140户。 贵阳市城市建设投资（集团）有限公司商铺484间认购工作正在进行，主要规划业态是烟、酒、茶叶、茶艺、书画、艺术品、古玩等，办公用房也在认购中。 贵阳市资产投资经营管理有限公司认购商铺面积35928.3平方米，主要规划业态为文体、数码、图书、办公用品、娱乐设备、医疗器械、

4、五交化、太阳能、灯饰灯具、铝塑产品、不锈钢制品、酒店用品，已认购商铺606间，认购写字楼15631.52平方米。 贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司认购商铺272套， 2 业态规划为文体、数码、图书、办公用品、娱乐设备等，现已出租130套；另认购商铺81套，主要规划为食品、副食品、保健品、日杂用品等，现已全部租完。 贵阳市观山湖建设投资发展有限公司认购商铺968套，规划定位为韩国馆，现观山湖区商务局和观山湖公司正在与商家对接韩国馆建设事宜。 贵阳云岩贵中土地开发基本建设投资管理集团有限公司认购商铺921套，规划业态为小百货，现已出租368套，122套正在洽谈中，尚有431套未出租。 目前，

5、贵阳西南国际商贸城已初具规模，时尚、大气、现代气息、功能完善、配套齐全的新城已经基本形成，去年6月29日开业时商家入住率不足10%，截至目前，入驻商户已经达到9000多户，市场内人头涌动，商品丰富而充足，交易活跃，每天都有各种各样的活动在西南商贸城区域举行，全省范围内的进货商纷至沓来，保守估计每天西南国际商贸城区域人流量达到10万人以上，每日成交量约300万元左右，真正成为了贵阳市新兴的商业重心，成为了贵州省乃至西南片区现代商贸市场发展和培育的典范。 （二）市西路现状 市西路环境整治工程已全面启动，周边张贴有“市西批发市 3 场已经不在，谁来助你谱写辉煌”、“贵阳西南国际商贸城贵阳唯一的综合性

6、专业商贸批发市场”、“云岩区人民政府关于市西路环境综合整治工程建设的通告”等宣传告示，市西路中间道路已硬隔离，路面开挖工作已初步完成，两侧留有约1米宽的人行通道，两边的商铺已十去八九，往日拥挤热闹的市西路批发市场已经荡然无存，已有8526户迁往西南国际商贸城。据了解，市西路改造以后将把业态调整为酒吧、餐饮一条街，不再保留批发业态。 三、值得学习和借鉴的几点做法 贵阳市在商品市场规划、建设、培育、老旧市场调迁等方面的做法值得我们学习和借鉴。 一是发展定位明确，规划科学精准。将商贸物流业发展放在贵阳市第三产业转型跨越发展的核心地位，视为核心工作主抓。坚定“疏老城，建新城”战略决策，明确观山湖区西南

7、国际商贸城12平方公里区域为全市商贸物流集聚区，科学规划并合理布局专业市场、电子商务、物流仓储、轻工产业生产加工等功能区域，全面统筹水、电、气、通讯等要素资源配置，全力推进道路、交通枢纽中心、城市轻轨、学校、医院、住宅小区等配套建设，同时明确中心城区同类批发市场在规定时间内整体搬迁至西南国际商贸城。 4 二是领导高度重视，动员发动充分。要建新城，就必须输老城，在贵州省人民政府和贵阳市人民政府的高度重视下，贵阳市组成400多人的工作组（平时有200多人），由常务副市长牵头，一名分管副市长及市相关职能部门为成员，组成工作组，直接领导贵阳市“输老城，建新城”工作，有条不紊地启动物流管控、封闭市西路道

8、路交通、清理非法仓储、清理占道商铺、老旧市场区域业态调整和招商工作。在条件成熟的情况下，工作组果断启动了市西路环境整合整治工作，在市西路张贴“市西批发市场已经不在，谁来助你谱写辉煌”、“贵阳西南国际商贸城贵阳唯一的综合性专业商贸批发市场”和“云岩区人民政府关于市西路环境综合整治工程建设的通告”等告示，用实际行动向市民、向商户传递出坚定关闭市西路批发市场的决心，事实证明通过真正意义上的“以改促迁”是促使旧市场业态调整的有效手段。 三是职能部门统一发力，执行有效。老旧市场的调迁，关系众多个人和企业的利益，经营户的利益受损是一个不可避免和回避的问题，因此而造成上访等极端事件也是必然的。贵阳市在关停市

9、西路市场的时候同样也遇到各种类似的问题，但由于领导重视、措施得力、组织保障有力、方案较为完善、政策较为科学、群众工作到位、新市场的招商和培育效果明显等一致发力，对老旧市场形成了瓦解，达到了“去其神”（改变业态，改造完成后 5 打造成酒吧餐饮特色街）、“毁其形”（封闭施工，消除人流聚集的载体）、“断其源”（通过中心城区物流和交通管制，断掉客货流通）、“查违规”（消防安全检查、工商商标质量检查、税务偷税漏税检查等）的效果。工作组从商贸流通的各个要素着手，通过法律和政策的手段迫使老旧市场调迁。同时，城管、商务、公安、交通、税务、市场监管等职能部门在西南国际商贸城设立办事机构，快捷办理相关行政审批事项

10、和处理相关问题。 四是老市场经营户是新市场稳定的基石。商贸行业有一个基本规则，那就是新市场“无老市场经营户不稳，无新经营户不活”，新市场要稳定，必须引入相当数量的老市场经营户。老市场经营户由于自带稳定客户，生存能力非常强，即使由于经营场所变更，其短期内不利影响非常小。老市场经营户的入驻，不仅能起到新市场稳定剂的作用，而且能成为新市场人气和商机集聚的传送带和发动机，给新市场新入驻的经营户带来希望和信心。可以说，没有云岩区8256户老市场经营户的入驻，贵阳西南国际商贸城的招商和运营是堪忧的，从其入驻营业的比列来看，九成以上是原市西路市场的经营户。 同时，相比较入驻贵阳西南国际商贸城的老市场经营户，

11、入驻的新经营户由于缺乏经营的经验、资金、客源、销售渠道等，前期运营非常困难，往往出现亏损。一旦亏损到一定程度，就会 6 陷入生存危机；一旦亏损面达到一定程度，就会造成新市场不稳定，成为群体性事件。现实情况是，从昆明螺蛳湾商贸城入驻贵阳西南国际商贸城的经营户短期内基本都出现了亏损现象。 五是完善的配套设施是新市场兴市旺场必要条件。交通和物流是现代商贸业的两条腿，没有立体化的交通网络体系和物流体系，就没有新兴市场的繁荣昌盛。贵阳西南国际商贸城有着先进的现代物流园区、现代的物流企业；贵阳市人民政府在西南国际商贸城对面修建的金阳客车站不仅辐射全省范围，而且是多条公交线路的换乘中心，每日人流量达到三万人

12、以上，大大补充了西南国际商贸城的人流量，成为西南国际商贸城链接全省各地及贵阳市中心城区的重要节点。贵阳市还将在西南国际商贸城区域建设轻轨五号线，链接贵阳市的轻轨交通体系。同时，银行、教育、卫生等其他配套设施建设也有序推进，多家银行入驻贵阳西南国际商贸城。随着以交通和物流为主要代表的配套设施的完善，一个新的适合人居的城市在贵阳西南国际商贸城区域成功实现，各种市场要素、商业要素在这里集聚，新兴市场焉有不兴旺之理。 六是政企合作对新市场提供扶持政策，保障入驻商户快速生存下来。 新市场的培育，本质上就是新市场经营户的生存问题。新入驻的经营户生存下来了，新市场培育就取得成效了，新的市场就 7 会逐渐兴旺

13、起来，反之即反。为此，贵阳市人民政府、观山湖区人民政府、云岩区人民政府为贵阳西南国际商贸城的市场培育和市西路老旧市场经营户搬迁到西南国际商贸城制定了可行的政策措施，与西南国际商贸城出台的政策相配套、相衔接、相呼应，形成了完整的政策体系，稳定了新市场经营户，规避了他们可能遭遇的风险，降低了他们运营的成本，增强了他们生存下去的能力。 七是多平台运作形成合力。贵阳西南国际商贸城现有6个运作平台，分别是贵阳西南商贸城有限公司、贵阳市城市建设投资（集团）有限公司、贵阳市资产投资经营管理有限公司、贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司、贵阳市观山湖建设投资发展有限公司、贵阳云岩贵中土地开发基本建设投资管理

14、集团有限公司，他们按照西南国际商贸城的统筹规划，或租赁、或认购一批商铺和写字楼，运用自身的资源优势和特长开展招商，分担了西南国际商贸城的招商压力，从单打独斗到协同作战，形成了更多的运作平台，产生了较强的合力。同时，各个平台在解决一些特殊问题和矛盾的过程中发挥了特殊的作用。由利益而产生的矛盾，必须用利益作手段才能得以较为妥善的解决。 八是前店后厂模式是大型商贸市场的灵魂。 西南国际商贸城充分吸收了义乌国际商贸城前店后厂和义 8 乌市“以贸促工”的思想，规划建设一些轻工产品基地，将逐步摆脱货物中转站的运作模式，逐步打造“商品始发站”，降低物流成本、进货成本等，提高竞争力，增强生存力，才能成为西南国

15、际商贸城真正的灵魂，才能带动贵阳市相关产业的发展，带动区域经济的发展，实现政府新建和培育市场的目的。 九是街铺式与场馆式两种市场布局模式完美搭配。 街铺式是较为传统的市场布局模式，往往较为杂乱而低端；场馆式是较为封闭的、现代商场模式的市场布局模式，一般较为规范和较高档次。贵阳西南国际商贸城有效控制了单个场馆的体量，按照业态的规划设计，分别建造不同的场馆，并进行合理布局，科学链接，保留合理的空间间隔，对空间间隔进行合理有效的可塑性利用；既做到了个性的张扬，又体现了整体的大气；使得细节精致，整体美观而时尚。同时，由多个场馆、众多的临街商铺共存，对商家选铺、商品展示、经营和顾客览货选货及商场导视系统

16、等带来更多有利的条件，给顾客打造了一个舒适的购物环境，给顾客和商家到达商铺创造了更为便捷的通道，有效降低了商铺间因位置差异造成的商业价值差异，有效减少了市场的死角商铺，整体提升了市场商铺的价值。不同场馆间，通过跨街天桥，进行很好的链接，快捷、安全、时尚，各种业态组合形成功能齐备的大市场。 9 十是举办形式多样的活动聚集人气。 贵阳西南国际商贸城对各场馆间的非市场区域部分进行了合理的规划布局，不是简单的规划为绿化带和停车场，在科学规划绿化带和停车场的同时，留出更多可塑性极强的空间，或用于休闲、或用于展会活动、或用于走秀、或用于竞技竞赛，为市场培育聚集人气提供了宽广的空间。通过大量形式多样的活动，

17、既整合、盘活了资源，引入了积极、丰富的市场培育促进剂；也扩大了市场的影响，为市场来带更多的消费者，为经营户带来更多的客户，拉动和带动消费，保持了市场的稳定，促进了市场的繁荣。 总之，贵阳西南国际商贸城的成功打造，是政府、企业、经营户共同努力的结果，是各种市场要素、商业要素有效汇合和集聚产生的整体效应，贵阳市的做法切中市场和商业的各大要素，组织得力、对症准确、措施得当、节点及时，可以说占尽“天时、地利、人和”三大要素，焉有不成功之理。 四、下一步工作的建议 为统筹规划和建设中心城区商品市场，实现“城中建商场，城郊建市场”和打造200万人口城市的战略布局，实现中心城区旧城改造，实现中心城区商品市场

18、消防隐患的彻底消除，实现城市形象改善和城市生活品质提升，实现中心城区传统商贸业态向 10 现代商贸流通业态完美转型，建议市、区领导及相关部门围绕“明发展、强规划、重管理、促服务”基本思路，统筹规划定位中心城区现代商贸流通、业态调整、老旧市场转型、新市场建设和培育等多种商贸市场要素，制定支持现代商贸市场培育发展的政策体系，形成合力，共同发力，快速推动遵义国际商贸城和新雪域农产品交易中心新商圈尽早形成。对此，提七个方面工作建议，望尽快实施： （一）以城市产业发展为基点，统一思想，强化认识。明确“疏老城、建新城”、 “城中建商场、城郊建市场”战略是城市发展的需要；是统筹产业布局、促进产业优化革新的需

19、要；是消除消防、交通等安全隐患，改善城市居民生活质量的需要；是整合国内优势资源，搞活经济，扩大开放的需要。扩大宣传，强化干部队伍，城市居民思想认识统一，形成良好的舆论氛围，提升各级各部门工作合力。 （二）科学规划中心城区大型商贸物流业态布局，明确红花岗经济开发区商贸物流集聚区发展定位，全速推动园区招商引资与项目建设。一是全面推进水、电、气、通讯、物流、仓储、学校、医院等基础配套；二是加快遵义国际商贸城、新雪域项目所在地遵义大道、湘江大道、东联线、南宫山大道、新南快线等基础路网建设；三是加大招商引资力度，加快推动入园企业项目开 11 发建设；四是加快经济开发区公交换乘中心、客运总站建设，加快遵义高铁站，城市轻轨建设。 （三）遵循大型商贸批发市场建设发展规律，依约依规，强力推动老旧批发业态调迁工作。义乌小商品城、昆明螺蛳湾、贵阳西南国际商贸城的成功经验证明，老旧市场批发业态调迁是新市场繁荣的基石和