金融调控对深圳房地产市场的影响

1、金融调控对深圳房地产市场的影响最近，从中央到地方有几项金融调控政策出台，其对深圳本地房地产市场到盗底有多少实质性的影响，需漕要仔细分析一下。一、银行存款准备金率的提高踟，效力有限经过央行破批准，实行差别存款准备金缚率制度，将资本充足率低于锐一定水平的金融机构存款准备金率提高个百分点，执行聆%的存款准备金率。其他金脑融机构仍执行现行存款准备挫金率，共计收缩可贷资金约丶1100多亿元。存痛款准备金制度一向是央行调瞳控货币市场的主要手段之一，其目的是防止货币信贷的过快增长，在西方发达国家垸及金融自由度较高的地区运用效果非常明显。相瑜对的，在我国存款准备金制涫度调控效果就没有那么明显了。从宏观面上看，

2、馗这样的存款准备金调控意图鼬很难说没有，但也应注意到，本次调整由于仅涉及到少量金融机构，同时，它对于霍整个货币投放量的调控作用是有限的，因此，它的立足剔点，应该还是更多地在于推致进商业银行实行更为理性的经营行为、建立更为合理的姐治理机制。而这些，不仅仅对于股份制商业银行，同时对股份制改造中的国有银行蚣以及民营银行，都具有极其霾重要的意义。同时，喱这次上调存款准备金率不仅佩着眼于控制货币信贷的总量，还兼顾优化了货币信贷的结构，鼓励银行加大对农业躬、中小企业等方面的贷款投碱放。从微观的资金面上看，金融机构减少可用资疥金1100亿元对资本市场资金面的影响有限。并且，由于各类信托产品的出现及大量上市，

3、在某种程度上缓解了开发企业的资金压力，枇新的金融创新产品的出现也牿达到规避这一政策的效果。再者，随着CEPA的彷实施，多家香港银行在深圳逵的业务近期有望展开，大量香港及海外资金将进入深圳注金融市场，其中的部分会投诞向房地产领域，可以解决目柃前金融控制带来的不利影响，同时将风险转移到外资银瞌行。【资料】金融机构必须将存款的一部分缴存丙在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；存款准备金恢占金融机构存款总额的比例乃则叫做存款准备金率。附：20年存款准备金率六次调整1985年：为克服法定存款准备率过晦高带来的不利影响，统一为逛10%。1987年：哑为紧缩银根，抑制通货膨胀焕，从10%上调为12%。戬19

4、88年：为紧缩银惩根，抑制通货膨胀，进一步纡上调为13%。199破8年3月21日：对存款准备金制度进行了改革，从1魇3%下调到8%。1999年11月21日：由8与%下调到6%。XX年茹9月21日：由6%调高至7%。XX年4月25日：实行差别存款准备金率辐制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备胺金率提高个百分点，执行%倥的存款准备金率。其他金融曦机构仍执行现行存款准备金颦率。二、固定资产投忮资项目资本金比例提高，促烦进开发商理性投资XX年4月28日，国务院发骄出通知，决定适当提高钢铁兜、电解铝、水泥、房地产开替发固定资产投资项目资本金硷比例。钢铁由25%及以上祆提高到40%及以上；水泥

5、苷、电解铝、房地产开发(不吵含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，但X韧X年一季度表现出明显的过黾热迹象。但就深圳本地房地产市场情况看，情况并非如嶷此。规划与国土资源局公布的数据显示：今年第一季度沔，深圳市完成房地产开发投瞵资亿元，较去年同期增长%，增幅比去年同期回落了个百分点，商品房施工面积为辇万平方米，比去年同期增加氪了%；新开工面积到万平方尻米，比去年同期增加了%，仳而商品房竣工面积为万平方偃米，比去年同期减少了%。XX年第1季度，深圳魃市商品房批准预售面积为万驭平方米，批准预售面积比实际销售面积少万平方米，其飧中住

6、宅批准预售面积比销售憬面积少万平方米，住宅新增筛供求比为:1。考虑到商品房空置以及房地产三级市场蚪的销售等实际情况，商品房氪市场供给量与需求量总体上漱继续保持基本均衡的态势。宠深圳本地市场总体发醮展较为均衡，并没有出现投驯资过热的状况，随着该项政购策的出台，开发商会更加谨慎地对待新开发地项目，更疡好地控制项目资金运用，扩荣大融资渠道，合理利用资源讼，而对整体市场供应不会产呈生多大的影响。深圳地产市场在经历了多次过热磕之后，已经逐渐趋于理性和韩成熟，各品牌发展商和中小姗发展商都在尽力避免地产过热现象的产生，让深圳地产走上稳定发展的道路，也只获有长期稳定地发展，才能使癔整个地产界保持良好的市场氛围

7、，使供需双方共同努力陇，更加理性地推动深圳地产怛继续领跑中国地产界。梦三、实施央行121文件盅，重在控制市场，减少投机妤，抑制高消费XX年掐6月13日，中国人民银行发出关于进一步加强房地检产信贷业务管理的通知。其中规定，如果借款人申请唐个人住房贷款购买第一套自住住房，商业银行按照中国缇人民银行公布的个人住房贷嗟款利率执行；购买高档商品搴房、别墅、商业用房或第二沭套以上住房的，商业银行按憋照中国人民银行公布的同期腚同档次贷款利率执行。贼近期向银行贷5年以上的坶款，第一套住房的利率可按铎%的贷款利率计息，而第二套住房的利率则将按照%来矗执行，第二套房的利率要比铑第一套房的利率高出约%。现阶段，第二

8、套住房及由高档住宅利率上涨的影响，榧具体有以下几点：1捐、增加普通家庭二次置业成熟本不过，只要采取第鹛二套住房以夫妻另一方名义槊贷款的方式，一般家庭都应夺该能够有效解决难题。这不锤过是一点小小的麻烦。钧2、增加高档住宅、豪宅、别墅置业成本置业僵成本的增加会适度减小短期承内对高档住宅的需求，但就目前市场情况看，真正的豪咬宅依然走俏，客户对银行贷觇款依赖较小，受影响程度不雁甚明显。3、投资客毒户成本增加、门槛提高对于投资住宅的散户，由于主要靠租金抵月供，贷款化利率的上升会直接增加投资徽成本，减小住宅出租收益，增加风险。因此，部分散户嚓会谨慎介入。由于现阶段萘个人住宅贷款还是属于银行岭业的优质业务，

9、一般银行还将继续维持很大热情，在适度变通的情况下，例如用多二个身份证买房、团购等，银行一般会适当减低部分贷款绀利率，以挽留客户。但随着驱新一轮房地产低谷的预期到夭来，拖欠贷款、断供的风险喂会加大，银行对投资型客户的态度也会更加谨慎。唏4、依赖银行贷款程度高咨的中小开发商影响较大再结合固定资产投资项目资本金比例提高的政策，提高觥利率对于主要依赖银行贷款运作的开发企业压力加大。这一类发展商对银行贷款资金的依赖一般在80以上层，因此，多项金融控制措施的实施，将使其资金链运作偕出现一定困难。从X焯X年6月央行公布121文益件后各地开发企业的反映看寞，北京较为敏感，广东则相骖对平静。究其原因，与北京蓥的

10、政策导向型市场不同，广滔东的市场导向型房地产市场榷较为规范和成熟，抗压能力嘉较高。随着新金融政髻策的逐步实施，部分中小开撙发企业会逐渐感到资金压力跽，项目取得和开发难度加大，后继乏力。因此，部分企肿业会选择退出，部分会选择墉进军内地市场或者与内地开发企业合作。四、其他金融狠相关细则的出台，核心还是袜稳定市场在央行及国务院俚出台了新政策的同时，各地呱政府及银行机构也相继出台悄了多部细则，用以针对本地沅房地产市场的特殊情况。这泳些细则针对的主要是某些省违市房地产过热的炒作或房价憋过快的增长，其对深圳市场旒的影响较小。1、超过三套住房不予放贷温州市工熳商银行最近对个人房贷利率谴进行上调，同时宣布对购

11、买三套住房以上的贷款人不再遐办理房贷。同时，北京工行鳇同样不鼓励投资性的住房贷刎款行为，对于个人投资性购怕房超过三套也不予放贷，同阳时对房贷申请者的个人资信樽审查将更加严格。温州工行此举与控制当地炒房团的瘃投机行为有关，其他地区的分行目前还没有对个贷利率射进行如此大幅度调整。由愣于受前段时间温州炒房团事件的影响，长三角地区房价帅增幅过快，市场泡沫凸现，笃上海等地银行采取金融紧缩瘥也是正常手段。而针对工行温州大幅上浮个贷利率3懊0%以上，广东省工行有关挎负责人表示，广东省工行个祠人贷款业务如常进行，利率俎并未上浮，贷款利率都在央宄行规定的个人贷款利率浮动宗幅度范围之内，近期并未收略缩个人信贷规模

12、和提高利率机。2、中国银行放慢公司贷款的增长速度根据中国银行今年一季度贷款增长速适度偏快的经营情况，总行要求各行采取措施严格控制公镞司贷款投放速度，积极调整垣信贷结构。中行也提出，燕要高度关注零售贷款不良比杆率不断上升的势头，严格控贤制贷款投向，重点支持中等棠收入以上家庭购买自用住房泻，适当支持购买高档住房和翳经济适用房的客户，严格控煨制购买豪华别墅和购房用于锲投资；适当支持个人商铺按腱揭贷款。3、高档商品房的定义对于高档商品房的馈定义，在广州有了明确的标准：建筑面积超过150平淦方米，同时价格超过上年度本地区商品房平均价格的3葩0%至50%的商品房；X舻X年在广州地区，高档商品房是指销售价格超过6000元平方米，同时总售价超过90万元的住房。相对广州，深圳市的定义就要砻宽松一些了，虽然目前定义熨尚未出台，但相关人士认为懔