中央名园项目融资计划书

1、亳州苏商置业有限公司中央名园项目融资计划书2014/11/19目录一、 亳州苏商置业有限公司简介二、 亳州中央名园项目简介及项目规划三、 融资计划书四、 亳州苏商中央名园项目开发经济分析五、 亳州苏商中央名园项目工程投资计划六、 中央名园项目销售计划表及项目投入计划七、 公司证件：营业执照、组织机构代、税务登记证、开户许可证、机构信用代码证、贷款卡、开发资质、发改委批文、用地规划许可证。八、 公司章程、二个股东的简介九、 2013年12月份和2014年5月财务报表十、 验资报告十一、 缴款凭证一、亳州苏商置业有限公司简介亳州苏商置业有限公司，是为开发亳州市中央名园项目于2010年12月在亳州市

2、新成立的房地产开发企业，注册资本2亿元，实收资本2亿元，其中董祥皊出资6000万元占30%股份、林鹏飞出资14000万元占70%股份。亳州苏商置业有限公司的股东都是从事多年房地产开发的企业家，开发过的项目经营管理的成绩卓越，业绩突出。亳州苏商置业有限公司的管理团队由资深的房地产开发管理精英人士组成，思想理念超前，经营管理经验丰富，为公司的健康发展奠定了良好的基础。亳州苏商置业有限公司二、亳州中央名园项目简介一、宗地基本情况：1、宗地面积约178亩（118662.2平方米）；南北宽约226米，东西长约524米。2、宗地东、北、西三面沿路，东沿希夷大道宽约60米，（是亳州市南北中轴线主干道），北沿

3、紫苑路宽约45米次主干道，西沿漆园路宽约45米次主干道，南连鲁班宗地项目，本项目与鲁班紫荆花园项目中间为20米宽东西可通车步行街。二、项目基本概况：1、本项目北邻亳州市规模最大医学条件最好的市人民医院和农贸市场；西邻60万平方米的安置小区；东邻市电信大厦和五星级温泉宾馆；西北角邻占地500多亩的文化公园；东北角邻占地近300亩的万达广场商业综合体目前已开工建设，住宅销售均5000-5500元/ m2、商业二层销售均2.5万-3.0万元/ m2。2、本项目距市重点小学和市重点初中九中及市重点高中一中在300米内，东距占地1000多亩的康美中药材大市场和占地800多亩的物流园约500米，南距新的市

4、委市政府和市民广场及市政公园（总占地面积1500多亩）约600米，北距老市委市政府约1500米，位于南部新区核心区，是亳州的最繁华的市中心核心区的核心位置。3、本区域开发的都是高档住宅，规模商业综合体，配套功能齐全，交通便利，这里未来住宅、商业的房价都是亳州市的标杆（最高房价）。4、项目规划条件，容积率：住宅3.0，商业4.0，建筑密度，住宅30%，商业50%；商业占12%（3），住宅占88%（3）；规划建筑面积37.3万m2（阳台一半面积不计容积率）。实际可销售面积36.7万平方米，其中：1、住宅31.4万平方米；2、商业5.3万平方米；3、地下室4.7万平方米（不计容积率）。公建配套房约6

5、000平方米（可租不能售）。三、亳州市概况：1、亳州市是地级市、全市三县一区人口约670万人，市区人口约180万人，市内人口约48万人；亳州市是历史文化名城，旅游资源丰富，亳州有中药材交易大市场，中药材交易大市场居全国四大中药材之首，是中国中药材价格的睛雨表，有100多家制药厂，有古井贡酒厂等200多家白酒厂，亳州藏富于民，经济水平在全省位于中游，相比相邻的宿州市、淮北市、阜阳市经济情况好的多。2、亳州市真正的进入发展期是2008年下半年，现在省委省政府很重视和支持亳州的发展，近一、二年发展突飞猛进，亳州市目前重点发展的是南部新区，因亳州市是从北向南滚动建城的，本项目被亳州市委市政府定为亳州市

6、重点项目之一，被市长誉为亳州市的1号地，本项目位于亳州市新老大城市的核心区的核心位置。3、亳州市2009、2010、2011、2012年商品房销售分别约为30万m2、40万m2、60万m2、80万；2013年商品房销售约100万；亳州市属于房地产起步期，刚性需求旺盛，购买力还没得到释放，房价上涨空间很大，前景很好，如果定价低于市场预期，有日光盘的可能。亳州苏商置业有限公司1、中央名园总平2、中央名园效果图三、中央名园项目融资计划书借款项目概况项目名称中央名园开发商名称亳州苏商置业有限公司位置安徽亳州市谯城区友阳步行街28号土地面积、获取土地成本项目建设净用地面积178亩（118662.2平方米

7、），招拍挂获取土地成本共计4.505亿元，计253万元/亩。总建筑面积及各物业面积和容积率总建筑面积43万方，其中项目规划条件，容积率：住宅3.0，商业4.0，建筑密度，住宅30%，商业50%；商业占12%（3），住宅占88%（3）；规划建筑面积37.3万m2。实际可销售面积36.7万平方米，其中：1、住宅31.4万平方米（总户数：2850户）；2、商业5.3万平方米；3、地下室4.7万平方米（不计容积率）。公建配套房约6000平方米（可租不能售）。项目现状1、现建筑工程已达到商品房预售条件的约17.4万平方米（地下室1.5万平方），多层建筑大部分已封顶，高层平均达到10层以上。2、地面商住建

8、筑面积19.2417万，地下室建筑面积3.2万，公建建筑面积6251。3、目前由于资金不能及到位付清土地款，现处于半停工状态。、由于未取得预售许可证，目前项目预售未正式销售，只有预订了一部分。周边环境、类似房产市场售价该地块位于亳州市核心区交通便捷、配套完善，地理位置非常优越。目前万达广场商业综合体2014年年初已进入南部新区（于本项目东北角，一路之隔）总占地面积约300亩，总建筑面积90万平方。目前一期商业及住宅已售謦，商业房（一二层）均价达3万多元/，住宅价达到5000元/。万达广场进入必将为南部新区商业氛围带来新的活力。 根据亳房网统计，目前亳州市每销售100套商品户70%都是南部新区的

9、项目，说明南部新区发展已经成熟，并得到了客户的认可。本项目区域配套完善（目前市一中、九中、实验小学、市第一医院、农贸市场、药材大市场、市民广场等配套均已完成）、用地开阔、环境幽静，随着南部新区的快速发展，区域成熟度的不断提升，必将为本项目带来良好的发展契机。已取得证照1建设用地规划许可证2其它四证暂未取得借款公司概况公司简介亳州苏商置业有限公司，是为开发亳州市中央名园项目于2010年12月在亳州市新成立的房地产开发企业，注册资本2亿元，实收资本2亿元，其中董祥皊出资6000万元占30%股份、林鹏飞出资14000万元占70%股份。亳州苏商置业有限公司的股东都是从事多年房地产开发的企业家，开发过的

10、项目经营管理的成绩卓越，业绩突出。公司住所安徽亳州市谯城区友阳步行街28号法定代表人林鹏飞注册资本2亿元，实到资本2 亿元开发资质暂定资质成立日期2012.12去年/现在销售额未售融资需求项目总投资、需融资金额-亿融资期限一到二年资金用途用于纳缴土地款还款来源本项目的销售回款；抵押物1、先用预售的房产也可以等到土地证下发后用土地证抵压。项目特点政府优惠政策本项目属于政府招商引资项目，土地款在一年内付清（首期付款50%，在办理开工许可证时付至70%，办理预售证时付至100%）。现存问题目前主要是欠缴土地款.亿元亳州苏商置业有限公司四、亳州苏商中央名园项目开发经济分析一、开发成本：13.4628亿

11、元。其中：1、土地出让金：4.5050亿元。2、土地契税：4.505亿元4%=1802万元。3、建安工程造价（包括消防、电梯）7.4826亿元。其中：1）、住宅总建筑面积：31.3987；建筑造价52813万元：其中：、多层住宅建筑面积45500 均价1300元/=5915万元； 、18层住宅建筑面积49000 均价1600元/=7840万元； 、27层住宅建筑面积45000 均价1700元/=7650万元；、33层住宅建筑面积174487 均价1800元/=31408万元；2）、商业建筑面积：52430；建筑造价9815万元：其中：、多层商业建筑面积33530 均价1800元/=6035万元

12、；、高层下面商业建筑面积18900 均价2000元/=3780万元； 3）、公建建筑面积6251 均价1600元/=1000万元；4）、地下车库储藏室建筑面积47541，建筑造价11198万元； 其中：、多层地下室建筑面积7328 3000元/=2198万元；、高层地下室建筑面积40213（有约10213储藏室在主楼上已计建筑成本，应减掉）30000 3000元/=9000万元； 4、道路、绿化、外水、外电、临建、监理、规划设计、图审、政府收费等合计建筑面积约37万350元/=12590万元。二、策划、销售、广告，经营费用；合计：建筑面积37万150元/=5550万元。三、财务费用约（借款利息

13、）：1.2亿元；1、2014年8月之前，约4000万元；2、2014年8月之后，约8000万元； 合计总投资：15.2178亿元。四、预计商品房销售收入：24.8644亿元。五、营业税约24.8664亿元5.6%=1.3924亿元；六、经营利润约8.2542亿元。商品房销售收入24.8644亿元开发成本13.4628亿元经营费用5550万元财务费用1.2亿元营业税1.3924亿元=经营利润约8.2542亿元。亳州苏商置业有限公司五、亳州苏商中央名园项目工程投资计划一、 第一期工程投资：3.0793亿元；其中：1、多层住宅建筑面积4.55万均价1300元/=5915万元；2、2栋27层住宅建筑面

14、积4.5万均价1700元/=7650万元；3、5栋33层住宅建筑面积6.85万均价1800元/=12330万元；4、多层商业建筑面积1.5万均价1800元/=2700万元；5、多层区地下室建筑面积7328均价3000元/=2918万元; 注：计划2015年8月竣工验收。 （1）、2014年8月份之前，已完成建筑工程量约1.5亿元。 （2）、2014年8月至2015年8月底，完成第一期剩余建筑工程量约1.5993亿元。二、第二期工程投资：4.4033亿元；其中：1、4栋18层住宅建筑面积4.9万均价1600元/=7840万元；2、8栋33层住宅建筑面积10.5987万均价1800元/=19078

15、万元；3、多层商业建筑面积1.8530万均价1800元/=3335万元；4、高层下商业房建筑面积1.8900万均价2000元/=3780万元；5、高层地下室建筑面积4.0213万-10213（有约10213储藏室已算在地面建筑成本里应减去）均价3000元/=9000万元； 6、公建建筑面积6251均价1600元/=1000万元； 注：计划2014年9月份开工，2015年底竣工。合计建筑工程总投资7.4826亿元。亳州苏商置业有限公司六、亳州苏商中央名园项目销售计划第一期（地面商住建筑面积17.4万；地下室建筑面积1.5万）销售额10.5125亿元；1、 多层住宅建筑面积3.55万均价5300元

16、/=销售额18815万元；2、 多层跃层住宅建筑面积1万均价7800元/=销售额7800万元；3、 2栋27层中心区楼王建筑面积4.5万均价5000元/=销售额22500万元；4、 5栋33层住宅建筑面积6.85万均价4600元/=销售额31510万元；5、 商业房建筑面积1.5万均价13000元/=销售额19500万元；6、 可售车位（包括地上车位）1000个5万元/个=销售额5000万元；第二期（地面商住建筑面积19.2417万，地下室建筑面积3.2万，公建建筑面积6251不售只租）销售额14.3519亿元；其中：1、4栋18层住宅建筑面积4.9万均价5000元/=销售额24500万元；2

17、、8栋33层住宅建筑面积10.5987万均价4800元/=销售额50874万元； 3、商业房建筑面积3.743万均价15000元/=销售额56145万元；4、可售车位（包括地上车位）2000个6万元/个=销售额12000万元合计销售总额：24.8644亿元。注：第一期开盘销售时间为2014年9月1日，售60%时间为2015年2月底，售80%时间为2015年10月底；第二期开盘销售时间为2015年2月1日，售60%时间为2015年6月底，售80%时间为2016年2月底；亳州苏商置业有限公司亳州苏商中央名园项目销售计划进度表单位：万元年月销售金额年月销售金额21049100002015111000

18、0101500012100001115000本年销售金额14亿元12100002016110000210000本年销售金额5亿元310000201511000045000220000540003200006200041500072000515000820006100009500075000105000850001120009100001216441010000本年销售金额5.8644亿元累计销售额：24.8644亿元亳州苏商置业有限公司2014-7七、公司证件及股东简历：八、公司章程、二个股东的简介九、2013年12月份和2014年2月财务报表十二、 验资报告 65 / 111原文已完。下文为

19、附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.2

20、8m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温

21、板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅

22、为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50c

23、m线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊

24、2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工2

25、0人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主

26、轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制

27、线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足

28、需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙

29、转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作

30、。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜

31、超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆

32、。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找

33、方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆

34、石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减

35、少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如

36、下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10

37、mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍

38、，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均

39、100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建

40、筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。

41、一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥

42、青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。

43、上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子

44、贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块

45、用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）8mm65mm施工中

46、，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏

47、，为此：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。、安装、安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行

48、实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会

49、发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不

50、得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至2004年12月30

51、日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。5、工程

52、收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实

53、现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；、按分部分项工程进度