土地估价原则和结果

1、估价原则1. 合法原则土地及其地上附着物估价是一项技术性、政策性都很强的工作， 必须依据国家颁布的有关法律、法规、规程的要求进行，以求使估价 结果做到合理、科学、客观、公正，成为处置土地及其地上附着物资 产的强有力依据，更好的服务于社会。2. 替代原则根据市场运行规律， 在同一商品市场中， 商品或提供服务的效用 相同或大致相似时， 价格低者吸引需求， 即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时， 商品或服务的价格是经过相互影响与比较之 后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其 它具有相同使用价值的地块， 即同类型具有替代可能的地块价格所牵 制。换言之，具有相同使用价值、

2、替代可能的地块之间，会相互影响 和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。3. 需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商 品相比，具有独特的人文和自然特性， 因此在进行土地估价时既要考 虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。4. 变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动 的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结 果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这 些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价 时，必须分析该土地的效用、

3、稀缺性、个别性及有效需求以及使这 些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素 都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律， 以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。5. 协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中， 必须与周围环境相协 调。因为土地能适应周围环境， 则该土地的收益或效用能最大限度地 发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时， 一定要认真分析土地与周围环境的关系， 判断其是否协调， 这直接关 系到该地块的收益量和价格。6. 预期收益原则 商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的， 土地的价格 也是受预期收益形成因素的变动所左

4、右。 土地投资者是在预测该土地 将来所能带来的收益或效用后进行投资的。 因此，在土地估价时必须 了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形式 及政策规定对土地市场的影响进行分析和预测， 预测该土地现在以至 未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。7. 贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果， 土地 价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。8. 最有效使用原则由于土地具有用途的多样性， 不同的利用方式能为权利人带来不 同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收 益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价 格是以该地块的效

5、用做最有效发挥为前提。9. 报酬递增递减原则 是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下， 土地纯收益会 随着土地投资的增加而出现递增递减的特点。10.谨慎性原则由于抵押贷款的自身特性， 评估人员对抵押地产的未来收益或市 场状况不应予以太乐观的估计。 尽管统计数据或经验表明地产价值可 能上升，但在评估时仍以当时的市场价格为评估值， 对未来的升值不 予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。11. 估价时点原则估价时点原则要求土地估价结果应是估价对象在估价时点时的 客观合理价格或价值。确立该原则的意义在于估价时点是评估土地价 格的时间点。影响土地价格的因素是不断变化的， 土地市场是不断变

6、化的，土地价格自然也是不断变化的。土地估价通常是求取估价对象 在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间必须依据估价目的来确 定，这个特定时间就是估价时点。12. 公开市场原则公开市场原则是指评估选取的作价依据和评估结论都可在公开 市场存在或成立，公开市场是指一个竞争性的市场， 交易各方进行交 易的目的，在于最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要的市场 信息，具有较为充裕的时间，必要的专业知识，交易条件公开，并且 不具有排他性，在公开市场上形成或成立的价格被称为公允价格。13. 价值主导原则土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。 根据影响 土地质量优劣的因素种类及其作用程度的大小，

7、重点分析对土地起控 制和主导作用的因素，突出主导因素对土地的影响。土地估价方法与估价原则对应表估价方法遵循的估价原则市场比较法替代原则、贡献原则、需求与供给原则、变动原则基准地价系数修正法替代原则、贡献原则、需求与供给原则、变动原则、成本逼近法替代原则、贡献原则、需求与供给原则、变动原则、报酬递增、递减原则收益还原法替代原则、贡献原则、需求与供给原则、变动原则、预期 收益原则、最有效使用原则剩余法替代原则、贡献原则、需求与供给原则、变动原则、预期收益原则、最有效使用原则土地估价目的与估价原则对应表估价目的遵循的估价原则抵押贷款合法原则、谨慎性原则、协调原则、估价时点原则出让合法原则、价值主导原

8、则、审慎原则、公开市场原则、协 调原则、报酬递增递减原则、估价时点原则估价方法1. 估价方法的比较根据城镇土地估价规程，通行的地价评估方法有市场比较法、 收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正 法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市 场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当 的估价方法。市场比较法、收益还原法、剩余法 （假设开发法）、成本 逼近法、基准地价系数修正法的定义和适用范围如下：（1）剩余法A定义：又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等，是在估 算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成 本及有关专业费、

9、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来估算待 估土地价格的一种估价方法。B适用范围：一般适用于待开发土地的估价；待拆迁改造后再开 发房地产的土地估价（此时的建筑费还包括拆迁费）；仅将土地整理 成可供直接利用的土地的估价；现有房地产中地价的单独评估等具有 具有投资开发或再开发潜力的土地估价。（2）收益还原法A定义：又称地租资本化法，是利用“土地出租的资本化收入”原 理，将待估土地在未来每年的预期纯收益， 以一定的还原利率还原为 评估时日收益总和的一种估价方法。B适用范围：一般适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价(对于没有收益的不动产估价不适用：如公园、学校、机关等公 益用地)。(3)市场

10、比较法A 定义：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的， 且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较， 并对其成交价格 进行适当修正，从而估算待估土地客观市场价格的方法。B 适用范围：适用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地 交易实例； 交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性； 交易资料 可靠；交易案例资料与待估土地的法律规定相似(即合法性)的比较 案例； 也可用于土地价格、土地或房地产租金的评估和可用于其他 估价方法中有关参数的求取。(4)成本逼近法A 定义：又称为土地价格的成本累加法， 是以土地开发所耗费的 各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应交纳的税金 和土

11、地增殖收益来推算土地价格的估价方法。把对土地的所有投资， 包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本” ，运用 经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投 资所产生的相应利润和利息， 组成土地价格的基础部分； 并根据国家 对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益， 从而求得土地价格来确定土地价格的估价方法。B 适用范围：一般适用于新开发土地，或土地市场欠发育、交易 实例少的土地价格评估 (特别是土地市场不发育或地产市场狭小， 缺 乏交易实例，无法采用其他方法进行评估的土地) 。(5)基准地价系数修正法A 定义：基准地价是 对市场具有指导性的地价

12、标准， 我国法律规 定基准地价由政府发布， 并且每隔一段时间需要更新。 基准地价系数 修正法是一种利用间接地价信息估价的方法， 是通过比较估价对象与 所在级别或区段土地的区位及个别条件， 以级别或区段平均地价为基 础，修正确定宗地价格的估价方法。B 适用范围：主要用于已开展基准地价评估且基准地价已经政府公布实施、修正体系完全、时效性强的地区的土地估价。2. 估价方法的选择根据城镇土地估价规程的要求，估价中至少选用两种估价方 法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平, 采用适当的方法确定最后的评估价格。待估宗地基本概况估价期日 的土地使用者宗 地 编 号宗地 名称土地使 用证

13、编 号宗地 位置估 价 期 日 登 记 用 途估 价 设 定 用 途评估 目的容积 率估价期日 的实际土 地开发程度估价设定 的土地开发 程度土地 使用 权年 限/年土地面积（m2）-A根据估价目的和估价原则，本次估价可以选择用市场比较法、 收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正 法进行估价，理由如下：估价方法理由市场比较法本次估价目的为（），需要确定土地资产的独立市场价值，待估宗地为（）用地，宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期3年之内，且近期与待估宗地条件较为类似的（）用地土地市场交易资料较多，可以作为比较案例使用，所以具备采 用市场比较法估价的条件，故选

14、用市场比较法进行估价。剩余法待估宗地属（）用地，开发意图明确，土地潜在开发价值明显，且区域房地产开发行为活跃，房屋出售案例较多，售价、开 发费用等资料较易获取，符合剩余法测算的要求，故可采用剩余法 进行测算。收益还原法待估宗地作为（）用地，区域内有一些类似待估宗地的（） 房地产出租资料，可通过房地租金剥离出地价，故可以采用收益还原法 进行评估。成本逼近法待估宗地作为（）用地，周边也是大规模新开发的土地，根据宗地实际情况，结合所调查收集到的区域土地取得费用和土地 开发费用等资料，本次估价可采用成本逼近法进行测算。基准地价系数修正法待估宗地位于（），根据基准地价更新成果，地处（）土地定级（）范围内

15、，因此本次评估可采用基准地价系数修正法进行测算。B估价中未能市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、 成本逼近法、基准地价系数修正法进行估价，理由如下：估价方法理由市场比较法本次估价目的为（）,需要确定土地资产的独立市场价值，待估宗地为（，用地，宗地所在区域具有类似的市场交易，已超出3年，且近期与待估宗地条件较为类似的（,用地土地市场交易资料较少，不可作为比较案例使用，所以不具备采用市场比较 法估价的条件，故不选用市场比较法进行估价。剩余法待估宗地属（，用地，无土地开发价值，且区域房屋出售案例较少，售价、开发费用等资料较不易获取，不符合剩余法测算 的要求，故不可采用剩余法进行测算。收益还原法待估宗地作为（，用地，区域内无类似待估宗地的房地产出租资料，房地租金不可剥离出地价，故不可以采用收益还原法进行评 估。成本逼近法待估宗地作为（，用地，周边无类似新开发的土地，根据宗地实际情况，结合所调查收集到的区域土地取得费用和土地开发费用等资料，本次估价不可采用成本逼近法进行测算。基准地价系数修正法根据基准地价更新成果，已超出基准地价范围内，因此本次评 估不可采用基准地价系数修正法进行测算。3. 估价方法的确定综上所述，结合评估资料及城镇土地估价规程有关要求，经 综合分析，最终决定在本报告中采用和种方法评估待估宗地用地价格。估价结果宁夏博源估价师事务所（有限公司）根据估价目的，遵循