销售说辞-住宅-沙盘说辞-2013中央公园广场

1、中央公园广场项目沙盘说辞区域： 中央公园广场位于东三四环的中间，朝阳公园对面，属于朝阳公园板块。 朝阳公园板块被一个金融中心 CBD 商圈、燕莎商圈和蓝色港湾商圈两个商 业中心所环抱。同时又临近三大公园红领巾公园、团结湖公园、朝阳公园。 朝阳公园是全亚洲最大的緑肺，占地 288 公顷，水面面积占到整个公园的四分 之一。项目因此在城市中心地段形成了绝无仅有的天然緑肺。所以朝阳公园板 块以得天独厚的地理位置和自然景观的优势，成为了高端消费和高品质生活的 首选地。这个区域内云集了全北京最多的顶级豪宅项目：有棕榈泉，维多利亚港， 高尔夫公寓、泛海国际，公园大道，霄云路 8 号等。项目西侧是即将投入使用

2、的凤凰卫视，再向北是 8 号公馆和蓝色港湾、燕 莎商城、都会天地。向南大望路新光商场等，都是北京顶级消费的场所。周边 五星级酒店有希尔顿，威斯汀，长城饭店，商务配套完善。区域内休闲、运动、商务宴请等配套齐全。本项目位于朝阳公园板块核的 心地段，占据了朝阳公园景观的第一排，并且符合绿色办公的国际化标准，是 北京绝无仅有、不可复制的稀缺产品，在这里办公满眼都是绿色。9月成交的农展馆地王距离本项目仅 1公里，该地块楼面地价 7.3万元/怦，预计售价 将超过15万元/ m2o凤凰卫视、人民日报社和中央电视台等新址的落地，北京青年报等众多媒体的入驻，使朝阳公园南部形成了一条传媒产业走廊，吸引了众多传媒及

3、上下游产业的企业入驻。央视入驻带动周边产业链价值约 2000 亿，传媒类企业共计 12000 家，上下游企业 约8000家，将带来巨大的办公人群及消费需求。朝阳公园周边写字楼租金为 7.5-10元/ m /天，距离项目不远的 CBD区域写字楼租金多为10-18元/ m /天。以朝阳公园区域的优势及稀缺性，加之板块产业升级、以及本项目的地标地位，可以估量本项目未来租金必将达到甚至超越 CBD区域平均租金水平。按照5%投资 回报率反算项目售价，可得写字楼均价为 11万元/ m。、工交通： 我们项目临近多条城市主干道。 东三环、东四环、农展馆南路、 甜水园路、 朝阳北路等主干道与项目直接相连，交通方

4、便，通达性强。开车到达首都机场 仅需2 0分钟。周边公共交通资源丰富。 数十条公交线路紧邻项目， 且被 14 号线地铁上盖。 14号线是北京最长的一条地铁线，预计 14年底开通，全长 47.7 公里，可以和 其他九条地铁线路实现换乘， 在我们项目的位置就可以与地铁 3 号线直接换乘。 地上和地下形成了立体交通网，方便多种交通需求。CBD东扩:商笛办公面积（万平）世齐核心级纽约、东京巴黎、伦敦10CXX2500丽-包芝加哥*休斯顿“多伦多、悉尼、新反“ lnnr.国际级加坡、香港、上海、北京6D500 1000地図级伊丽环白市、哈甲斯堡、汉堡、円尔的厚、液士顿500叹下北京CBD物业开发面积已经

5、达到604万平米。北京CBD目前处于全球 CBD阵营的第二阵营，与第一阵营的纽约、东京、伦敦等尚有一定较大 差距。随着CBD东扩，整个大CBD地区的商务办公面积有望超过1000万平米， 在数量上可以成为一个新的世界核心级商务办公区。2009年，CBD东扩方案正式公布：东扩将在现状基础上沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，东扩区总 面积约3平方公里，规划总建筑规模约 700万平米；东扩区将直接辐射本案。ffiCBD新匸RD规划区面积m阳万平米moo万平米写字楼建面142万平米核心区）巧0万平米商务人群50万人左右未定，不少于40万人CBD东扩首先会带来更多的就业岗位，其次会为人们带来一种新的生活

6、方式。 扩建后的CBD不仅仅只是一个商务区，还是人们休闲、购物、聚会的地方； 随着生活配套设施越来越完善，各个阶层的人们都可以到这里来游玩，相互交 流。它不仅是精英人士、白领们工作的地方，也是人们放松、娱乐身心的地方。CBD甲级写字楼进驻各类金融机构、文化传媒企业，咨询、财会、中介等商 务服务企业，跨国公司总部等，世界 500强企业中进驻 140家，占北京市比重超 过2/3。与此同时，大家比较期待的拓展后的CBD的图景是，一个又一个高端社区、 大型商业购物中心的出现， 以及教育、医疗资源的增补， 一个高收入、 高消费、 高节奏的 “精英之城 ”出现在日趋扩张的北京经济地理版图之中。公园地产：

7、项目被三大公园环绕，尤其是与项目一路之隔的亚洲最大城市公园朝 阳公园，许多国外案例证实，公园对于地产项目的价值提升有着不可估量的作 用。比如美国纽约中央公园、伦敦海德公园。案例 1：美国纽约中央公园建成后的 15 年里，曼哈顿地价增长了 1倍，而中央公园 周边 3 个行政区的地价增长了 9 倍。整个曼哈顿的房价自中央公园建成后平均 上涨了 9 倍。近十年来，曼哈顿房价涨 3.5 倍。纽约最昂贵的成交公寓，位于中央公园西侧，由广场酒店 （Plaza Hotel） 翻新而来。这套超级顶层公寓为两套分别是两层和三层公寓合并成的三层楼结 构，面积约 920平方米。 2007年成交， 售价 5000万美

8、金（3.8亿人民币， 41万元 /m2），单价为曼哈顿普通公寓（10000美元/m2以上）的5倍。案例 2：伦敦海德公园南侧的世界第一公寓：海德公园一号。房间数： 86 套均价：6.45万英镑/ m2 （68万元人民币），2000万英镑/套；售价是普通 英国住宅单位市价的 36 倍。面积最大的一套卖到 1 亿英镑以上，堪称全球最昂贵公寓开盘时间： 2011 年1 月20日客户国籍：最大买家来自俄罗斯，约占买家总数的三分之一，25%的购房者来自中东，英国人占 20%，还有欧洲和美国富翁，另外还有神秘中国富豪 进行登记认购朝阳地产优势：交通便利发达 、商务氛围浓厚 、涉外资源丰富、 文化娱乐业发达

9、、 高档社区云集、 文化活动已成气候。数据显示，朝阳公寓周边住宅平均涨幅在200%-300%之间。可以看出，公园对于土地价值有显著的提升作用，而土地价值的提升，将更加直接的作用于该土地上的房产产品。北京写字楼市场： 北京定位为世界级城市，目前北京的甲级写字楼拥有量是 699 万平米，东 京是 1500 万平米，巴黎是 1400 万平米，纽约 1100 万平米。但北京的写字楼还 有六七百万的市场缺口，需求强劲，这也是北京写字楼租金上涨很快的原因。 目前北京甲级写字楼进驻主要是各类金融机构、文化传媒企业，咨询、财会、 中介等商务服务企业，跨国公司总部等。北京写字楼有三个指标在中国是可以达到冠军水平

10、的，第一是平均租金可以达到每天每平米11元。第二是空置率最低，是4.4%。（5A级写字楼不到2%）。 第三北京的增长空间和预期是最大的。随着十一五到十二五规划，北京逐步限 制土地开发，无论是住宅还是商办。而企业会首选城区内且商业配套齐全交通 便利的区域。中国是双规制经济，一方面是市场经济，一方面是政策干预的市场经济。 在中国，尤其是行政许可的金融业，高度集中在核心城市（尤其是北京） ，导致 中国国内的交易红利多数反应在一线城市的账面上。北京的经济中心是在东部， 主要是在朝阳区，世界 500 强的分支机构绝大部分落在朝阳区，所以朝阳区提 供的写字楼是品质最高同时也是价格最高的。比如国贸三期是北京

11、目前最好的 写字楼，是只租不售的，租金分高中地区 30-50 不等。银泰中心 20 元，华贸中 心 19 元，但想要租用这些项目还是一房难求的状态。 国贸周边二手写字楼快 10 年的，售价也在 10 万元左右。规划篇分为AB两个地块，A地块为商业金融用地，B地块为住宅用地。A地块占地22444平方米，其中A1、A2为超级高层写字楼，A3为独栋商业， A4、A5、A6为独栋企业会所。A7为精品办公。B地块分为B1、B2住宅楼。5A甲级A1、A2写字楼：A1、 A2 塔外立面采用异形玻璃幕墙。楼体高度为 120 米，共 26 层， 4.2 米 的超高办公层高，净高 2.8 米。双塔之间设 21 米

12、的超高挑空大堂。每塔分设挑 高 8 米的接待大堂。A1 搭面积 4 万平米， 26 层，大堂 1580 平米，层高 4.2 米，每层 1580 平米。 A2 塔面积 4.3 万平米， 27 层，大堂 1600 平米，单层面积 1860 平米。A1、 A2 单塔各 10 部电梯、 2 部转换电梯，共 24 部电梯。A1 的 25 层 26层设有总部会所顶豪层高 9 米， 2260 平米，视野景观最好鸟 瞰整个朝阳公园。按照原有的计划，主楼的 1 号楼会给一个金融企业总部，目 标是银行， 已经谈得很深入了。 A2 为开发商香港骏豪地产自持物业， 顶层 25-27 三层作为集团总部使用。商业 A3

13、楼：A3 楼为 450平米的商业独栋，共 2 层，高度为 10 米。南侧 A4-A6 为办公企业独栋：A4： 2756 平米（含地下一层 555 平米层高 7.15 米），共 5 层（地上 4 层， 地下 1 层），地上标准层高 4 米，首层和顶层层高 4.5 米，办公平层 300-700 平 米。赠送露台 552 米。大堂 4.5 米预估面积 547 米。A5:4850平米（含地下一层411平米层高7.15米），共6层（地上5层，地 下 1 层），平层面积 500-1100 平米，赠送露台 1211 平米。首层层高 4.5 米，大 堂面积约 1287 平米。 2-4 层层高 4 层， 5 层

14、 4.5 米。A6： 3494 平米（含地下约 476 平米，层高 7.15 米），共 5 层，（地上 4 层， 地下 1 层）。标准层层高 600-900 平米，赠送露台 637 平米。首层 4.5 米，大堂 面积 600 平米。 2-3 层层高 4 米， 4 层 4.5 米。以上独栋写字楼的最大卖点是：1、通过玻璃幕的装饰及露台的点缀，营造出独特的多姿多态外形，如蓝宝 石，香水瓶等的视觉感官冲击。适合特殊企业，打破了固有中规中矩的死板外 形。2、市中心唯一一手小独楼。3、独立冠名权是最大的卖点。4、临街展示效果好。企业 Logo 明显，企业品牌传播性更广。5、目标客群：外地知名企业进京首选

15、，体现身份并便捷嫁接北京各商圈资 源。企业名片的象征，并且该板块唯一可售项目，没得选择。A7精品办公楼：A7 为 8 层高的精品办公，建筑高度 38.8 米，建筑面积 9743 平。一层为商 业，2-8 层为办公。平层面积 900-1700平米，赠送空中露台约 949 平米。首层大堂面积 800 平米，在 1 万平米的楼内设计出 800 平米的大堂已经是 非常奢侈了，大堂挑高 8 米。一层商业面积约 1733 平米，层高 5.5 米，地下一层属夹层商业层高 4 米， 商业总面积约 2000 多平米，具备餐饮条件，柱距 8.5米。二层 1979米 7套，无露台赠送。三层 1825平米，赠送露台

16、98 平米。四层 1670 平米，赠送露台 108 平米。五层 1571 平米，赠送露台 63 平米。六层 1403 平米，赠送露台 208 平米。七层 669 平米，赠送露台 472 平米。八层 1157 平米，无露台赠送。该楼总计套数仅 40套，刨去 7-8 层暂定为整层销售外， 剩余房源户型分类： 110-164平米 4 套， 1200-1800万 189-250平米 13 套，2079-2750 万 270-400平米 12 套，2970-4400 万 400-500平米 3 套， 4400-5500万 7 层按揭总价预计： 8224 万8 层按揭总价预计： 1.44 亿（按 13 万

17、再给予折扣）B1、B2住宅楼：B1座高24米，250-800平米的户型，每层一户，共 7户。已经整售。B2座高度60米，49户，户型面积290-800平米，分为一梯一户和一梯两户的 户型，共 18层。B3为平层会所，高度为5米。产 品 篇中央公园广场，是香港骏豪旗下北京京发置业有限公司开发的，世界顶级 的绿色建筑综合体。香港骏豪在厦门、大连，重庆，三亚等地均有高端的别墅 及大型商办项目。在厦门的顶级会所骏豪会、重庆的曼哈顿广场。三亚最顶级 的别墅君海香水湾等等。创意能力，是骏豪的核心竞争力。项目设计运用现代主义手法，建筑采用山的形态，与朝阳公园的超大水面 相呼应，成就巧夺天工的“山水大卷” 。

18、 设计是由代表中国顶尖水平的设计师马岩松亲设计。他曾经就职扎哈哈迪 德和纽约埃森曼建筑事物所。 2004 年成立了自己的 MAD 建筑事务所， 是中国第 一个获得外重大地标建筑的设计师，代表作有：加拿大多伦多的梦露大厦、纽 约世贸中心的浮游之岛、 广西北海的假山等等。 本项目以城市中的山水为理念， 创造真正代表中国的建筑作品。中央公园广场称得上是会呼吸的建筑，是以泉，林，溪、谷，峰勾勒山水 画卷，在建筑布局，立面，景观设计中充分表达生态建筑的山水意向。两座 120 米的高层犹如高低错落的山峰，在不同光线，形成不同的静态、动态以及亮度 的对比。两座高层像两个山峰。在写字楼大堂入口有景观瀑布，园林水景在地 面层和地下层打造两层水系景观。项目取得了国际LEED认证，中国绿色建筑认证以及写字楼白金五星认证。 塑造完美的绿色生态建筑综合体。我们的办公采用了双银LOW E玻璃幕墙，可以有效把阳光过滤成室外的冷 光源，阻隔室内外冷热源的转换，节约空调的使用，节能达10%以上。楼体室内综合布线，10厘米的网络地板，光纤入户，卫星电视入户。 智能火灾报警系统，自动灭火联动控制。 项目配备了数字化的安防系统，集成视频，出入口控制系统，入侵报警系 统和电子巡查系统，实现数字化管理。在商业