房地产估价报告

1、致委托人函长春市XX贸易公司： 受贵方的委托，我公司估价人员对位于长春市绿园区青年路38号新奥蓝城房地产D幢302房屋的价格进行了评估。此次评估的目的是为委托人了解房地产市场价格提供产考依据。估价时点是2011年10月25日。在整个估价过程中，遵照中华人民共和国城市房地产管理法国家标准房地产估价规范等法律规范和技术标准，遵守独立、客观、公正、合法的原则。并广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，运用收益法、市场法、成本法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为66.4万元，大写金额为陆拾陆万肆仟元整。 长春市YY房地产评估有限责任公司 法定代表人：王晓旭 二0一一年十一

2、月四日注册房地产估价师声明我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的是真实的和准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析。意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 估价人员中国注册房地产估价师王晓旭、唐海楠对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。估价人员对估价对象的查勘限于估价对象的外观和使用状况，不承担对估价对象建筑质量进行调查的责任，也不承担其它被遮盖未暴露及难以接触到得部分进行查看的责任

3、。 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 参与本次估价的工作人员：姓名 估价资格或职称 证书号码 签名AAA 注册房地产估价师 AAAA AAA BBB 注册房地产估价师 BBBB BBB 估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、本次估价采用了委托方提供的评估委托书、国有土地使用证、房屋所有权证等复印件资料，估价人员对委托方提供的有关情况和资料进行了必要的检查、核实，其真实合法权利状况应以房

4、地产权属管理部门档案记载为准，本次估价假设委托方提供的以上数据客观、真实、合法，本估价报告书不对因该数据全部或部分内容产生的或因依赖该数据测算的评估结果而引致的失误承担责任。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，它依据了以下假设：存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的；该物业可以在公开市场上自由转让；在估价时点前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；不考虑特殊买者的附加出价。3、本次假设实地查看之日估价对象房地产实物状况与估价时点的估价对象实物状况一致。4、本评估报告未

5、考虑估价对象抵押、租赁等他项权利对本次评估结果影响，估价结果为估价对象完整权利状况下的市场价值。5、本次估价是以估价对象能保持现状用途及相关配套设施等能持续使用为假设前提。6、在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化、不利因素的发生并对估价对象房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。二、估价的限制条件1、本次评估报告仅使用与本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，如果用于其它的估价目的、引用其中的部分数据引起不当后果，本公司概不负责。2、本估价报告须待估价机构及估价人员签字后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。3、本报告估价结果为2011年10月25日的市场价格，随着时

6、间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。4、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其它原因发生误差时，请委托方通知本估价机构更正，否则误差部分无效。5、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表与任何公开媒体上。6、本评估报告估价结果有效期为估价报告出具之日起一年内使用有效。房地产估价结果报告一、估价委托人名 称 ：长春市XX贸易有限公司住 所 ：重庆市渝中区中山四路号法定代表人：王XX联系电话 ：

7、131XXXXXXXX二、估价机构名 称 ：长春市YY房地产评估有限责任公司法定代表人：AAA地 址 ：长春市双阳区资质等级 ：壹级证书编号 ：ZZZZZZZZZZZZ号电 话 ：1394486XXXX三、估价对象1、估价对象界定依据委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证等复印件数据，结合估价人员现场查看，本次估价对象为长春市绿园区青年路38号1幢301的居住房地产。估价对象为一宗土地及相应地上建筑物2、估价对象实物状况该股价对象的房型为两室两厅一卫，产证面积为83平方米，套内面积70平方米，一共16层，该估价对象位于第三层。装修齐全，公共配套设施也较好，水电气齐全。3、估价对象权利状况土地

8、权利状况依据委托方提供的估价对象国有土地使用证复印件。它坐落于长春市绿园区青年路38号，用途为住宅用地，使用权类型为出让。估价宗地土地级别为长春市区三级商业用地。4、估价对象区位状况估价对象位于长春市绿园区青年路38号D幢301。旁边有DDD电器城，中国移动通信经营联盟店。附近还有万达、北京华联、元旦及年底将开业的几大购物中心。公共设施配套较好。交通便捷，公交路线：262、284、80、236等。5、估价对象权属状况估价对象权属状况为某某贸易有限公司，均已办理房产证，已征收国有土地使用权出让金，使用年限为50年。四、估价目的评估估价对象房地产市场价值，为委托人了解房地产市场价格提供参考依据。五

9、、估价时点2011年10月25日六、价值定义本报告书提供的房地产价值是在本次估价目的满足估价对象全部假设限制条件下与估价时点2011年10月25日，土地使用权类型为出让，用途为商业用地，土地开发程度设定为五通一平。七、估价依据1、委托方提供的房地产评估委托书、房屋所有权证、国有土地使用证等相关数据复印件；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、国家标准房地产估价规范；5、城镇土地估价规程；6、中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例；7、委托人提供的相关产权数据；8、当地近期房地产市场交易数据及技术参数；9、估价机构及估价人员掌握的其它相关信息数据；10、现行

10、国家和地方颁布的房地产相关法律、法规、规章等。八、估价原则在估价过程中，估价人员按照有关估价规范的规定，遵循估价行业公认的估价原则，对估价对象进行独立、客观、科学的估价，同时在本次估价过程中，我们特别遵循以下几条估价原则：独立、客观、公正原则：该原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。合法原则：该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用权、合法处分权等方面。本次估价对象中的土地以合法取得使用权为前提；房地产以合法取得的相关权证为前提。最高最佳使用原则：该原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行

11、，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。估价时点原则：该原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价进点的客观合理价格。替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法房地产估价应采用科学的方法进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观判断。一般来说有三大基本估价方法，即市场法、收益法和成本法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。根据房地产估价规范要求，对于已明确估价目的的估价，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时

12、采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况，经过全面细致和测算，并结合估价经验和影响价值因素的分析，确定估价对象在估价时点2011年10月25日的市场价值平均单价为3798.1元/平方米，房屋总价315242.3元。人民币（大写）叁拾壹万伍仟贰佰肆拾贰元整。十一、估价人员姓名 估价资格或职称 证书号码 签名AAA 注册房地产估价师 AAAA AAABBB 注册房地产估价师 BBBB BBB 十二、估价作业日期2011年10月2

13、5日至2011年11月4日十三、估价报告使用期限 本报告使用期限为一年（二0一一年十一月四日至二0一二年十一月四日） 房地产估价技术报告一、实物状况分析个别因素分析1、估价对象四至估价对象位于长春市绿园区青年路36号,周围皆是住宅。2、估价对象概况重庆鑫鑫贸易公司委托评估的估价对象是指位于长春市绿园区青年路38号的D幢301房屋的价值。项目名称38号一房屋项目位置绿园区青年路38号建筑结构砖混结构楼层3/16层土地使用权类型出让产证面积83平方米套内面积70平方米区域因素分析 地理位置：估价对象位于长春市绿园区青年路38号D幢301，左边是金阳罗马假日，其它均是马路。交通便捷度：公交：262、

14、284、80、236等。大学：吉林工商学院；中小学：七十八中学、六十八中学、XX中学、江南小学、四公里小学；幼儿园：南坪中学、专属配套幼儿园；商场：北京华联超市、新世纪超市、中百超市；银行：工商银行、中国银行、农业银行、吉林银行、邮政储蓄；医疗：二O八空军航空医院、绿园区人民医院。真房源，没水分。公共配套设施：生活配套设施如购物场所、银行、饭店等较齐全但距估价对象有一定距离。周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。周边环境：高档小区，感受尊贵，此房在楼屋采光。通风都很好，管理更是一流，安静同样绿化，安为居家理想宝地，环境优越，总价低，公交活跃交通四通八达。押金2000元属高档住宅小区

15、.周边配套一应俱全.交通方便.有多条公交线路.精装房.家具.家电齐全.拎包入住.此房属于业主原来自己住的房子.是居家首选之地.房间方正、彩光好、通风好、视野好、小区环境绿树成阴、有娱乐健身器材，交通方便。基础设施状况：估价对象位于重庆市经济技术开发区，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通讯、宽带等网管均已接通。二、市场背景分析有业界人士分析，在今年房地产的小户型项目销售里，可算得是一个开门红。经过一个多月的热销，贴在新奥蓝城购房部墙上销控表的可售住宅越来越少，而前来看房的购房者却日渐增多。新奥蓝城的成功最主要原因是产品定位准确。据金阳地产负责人透露，经过对市场的精准分析和预测，该公司

16、才做出了“建以中小户型为主的楼盘，造老百姓买得起的好房子”的决策，而今看来非常明智。三、最高最佳使用分析最高最佳使用主要包括三个方面的内容，就是指最佳用途、最佳规模和最佳集约度，其衡量标准必须符合以下四点：法律上许可：即不受现实使用状况的限制，而依据法律规章、规划发展方向，按照其可能的最优用途估价。技术上可能：即不能把技术上无法做到的使用当做最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。经济上可行：即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而获得最大收益的使用方式的估价结果。价值最大化：即在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳

17、使用方式。四、估价方法选用估价人员在综合分析所掌握的资料进行了实地查看，对邻近地段和区域同类型质的房地产市场情况进行调查之后，由于市场之和有类似的房地产，交易价格较透明，因此结合估价对象的实质和本次估价的目的，决定采取收益法，市场法。收益法是将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格的方法。近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格

18、修正得出估价对象房地产价格的一种方法。将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和，即基于该宗房地产的预期收益来衡量其价值。五、估价测算过程估价对象为私有独栋居民楼，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，采用成本法测算估价对象价格成本法计算公式为：土地重新取得成本或价格+建筑物重置价成新率1、采用市场比较法测算土地价值市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得出待

19、估土地在评估时点地价的方法。其计算公式为：待估宗地价格=比较案例价格（待估宗地情况指数/比较案例情况指数）（待估宗地估价时点地价指数/比较案例交易日期地价指数）（待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）（待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数）根据市场比较法的计算方法，评估步骤如下： 比较案例选择选择比较案例时，应符合以下要求（与待估宗地比较）（a）用途相同（b）交易类型相同（c）属于正常交易（d）区域及个别条件相似（e）交易日期与估价时点相近（f）价格基础统一比较因素的选择根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择影响估价对象价格的主要因素有：（a）交易时间：确定地价指

20、数，进行交易日期修正。（b）交易情况：是否为正常、客观、公平、自愿的交易。（c）土地使用年期修正。（d）区域因素：有居住社区成熟度、公交便捷度分值、对外交通便利度、公用设施完善度、环境质量优劣度等。（e）个别因素：主要有宗地宽深比、守地临街状况、周围土地利用类型、宗地面积、宗地形状、商业聚集规模。比较因素指数确定（a）使用年期修正系数宗地使用年限不同，其地价将会不同，且土地使用年限越长，其土地收益期限就越长，地价就越高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。土地使用年限修正系数可通过下面公式计算确定：使用年期修正系数K=1-1/（1+r）m/1-1/（1+

21、r）n 式中：r：土地还原率（5.00%），根据评估基准日一年期存款利率2.25%(无风险利率)并结合该地区土地投资风险情况综合确定为5.00%）， m：待估宗地法定最高出让年限70年, n：比较宗地法定最高出让年限70年。把以上数字代入公式计算可得使用年限修正系数为1。（b）土地级别修正系数将委估对象土地级别修正指数定为100，高一级上调10%，低一级下调10%。（c）土地用途因估价对象为住宅用地，与可比实例用途相同，故不需对估价对象与所选三个案例进行土地不同用途修正。（d）交易日期修正指数的确定根据近年个旧市市场价格趋势和地块所在区域价格变化情况，得出委估区域用地价格变化幅度为平均每月上涨

22、0.5%。（e）居住社区成熟度修正指数的确定成熟度分为五个级别，良好、较好、一般或较差及差，每上、下调一个级别修正指数分别2%。（f）商业繁华度修正指数的确定将商业繁华度分为五个级别，良好、较好、一般或较差及差，每上、下调一个级别修正指数分别5%。（g）区域土地利用类型修正指数的确定以周围土地利用类型为住宅、商业时的修正指数定为100，周围土地利用类型为住宅、综合或工业，修正指数分别下调2%。（h）交通便捷度的确定将交通便捷度分为良好、较好、一般、较差、差五级，每上下调一级幅度为1%。 （i）基础设施状况修正指数的确定将基础设施配套达到五通的修正指数定为100，五通或四通，修正指数下调幅度为5

23、%。（j）公共服务配套设施修正指数的确定将公共服务配套分为分设施完善利用率高、设施完善利用率较高、设施基本齐全、仅有零星设施分布、未规划五个级别，每降低一个级别，其指数就减少2%。(k)宗地形状修正指数的确定将宗地形状分为对土地利用影响良好、较好、对土地利用无不良影响、对土地利用有一定影响、有较大影响五个级别，每上下调一个级别则调整幅度为3%。(l)环境质量修正指数的确定将环境质量分为良好、较好、一般、较差、差五类，每上下调一个级别则修正幅度为2%。(m)临路状况：根据宗地是否临路以及几面临路划分为3个等级，即：宗地二面临路拐角地为优、一面临路为较优、不临路为一般，每降低一个级别，其指数就减少

24、2%。(n)宗地面积修正指数的确定宗地面积大小对地价有一定的影响，分为面积适中、一般、较差、差四个级别，每上下调一个级别调整幅度为2%。(o)宗地地质情况修正指数的确定地质状况应依据其对用地土地利用有无不良影响程度进行判断，根据实际地质状况划分为三种，即无不良地质现象、有不良地质现象但无需特殊处理、有不良地质现象需特殊处理。每降低一个级别，其指数减少2%。编制比较因素修正系数表如下：可比实例价格修正和调查表比较因素可比实例A可比实例B可比实例C土地单价1535 1375 2865 土地级别100/90100/90100/90土地用途100/100100/100100/100交易日期106/10

25、0108/100103/100土地使用年限100/100 100/100 100/100 居住社区成熟度100/98100/98100/100商业繁华度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100公共服务配套设施100/98100/98100/100区域土地利用类型100/100100/100100/100基础设施状况100/100100/100100/100环境质量100/104100/104100/104临路状况100/104100/104100/102宗地形状100/100100/100100/100宗地面积100/104100/1041

26、00/104宗地地质情况100/100100/100100/100比准价格1673.481527.332972.03对以上三个案例的比准价格进行简单算术平均，最终得出估价对象的地价： =（1673.481527.332972.03）3=2057.61元/则估价对象的土地价值=土地单价土地使用权面积 =2057.61元/83=170781.63元2、重置成本法测建筑物价值建筑物重建成本成本法：房屋价格含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费（道路、水、电）、建安费用、管理费、税金、投资利息和利润等费用在内。根据蒙自市同类房屋建安费用、类似建筑的社会平均水平、相应建安工程价格指数和税费标准，结合此次评估范围内的房屋实际情况确定估价对象的重置价格。具体测算过程如下：砖混结构重置价格构成表 （单位：元/每平方米建筑面积）序号项 目 名 称测 算 过 程价 格1建筑安装工程费8502勘察设计和前期工程费按建安工程费的7%59.53基础设施建设费按40元/404管理费按建安工程费的3%计25.55投资利息按一年期贷款利率6.3