南岸区房地产市场调研报告

1、南岸区区域房地产市场调研报告,地块与 区域分析,区域供求分析,区域宏观分析,户型分析,价格分析,客户群体分析,房地产市场 发展趋势,地块与区域分析,目 录,南岸区宏观分析,目录,南岸区房地产市场发展趋势分析,南岸区将成为重庆市场“三足鼎立”的主导力量之一,在2005年之前，由于北部新区10余个精品楼盘的带动，加上本土一线企业龙湖和金科的项目均主要集中在北部区域，整个房地产市场呈现出向北发展的趋势。随着政府对南部和西部区域规划的逐步实施，形成了茶园、九龙园区这两个新兴板块，而巴南区的开发也在升温，在沙坪坝的凤天路和杨公桥片区也有众多项目出现。因此，未来几年内，南部和西部区域也将成为供应的热点区域

2、，整个市场形成南、西、北三足鼎立的局面。 南岸区则是三足鼎立局面中非常重要的一股力量。在南岸区，无论是开发较早的中心板块，还是后来跟进的南滨路板块，以及新开发的茶园板块，均有众多带表性的项目，并且大盘不段出现，中小型楼盘也极具影响力。预计2年内，在中心区板块将新增顺驰会展中心项目（200亩）、万达珊瑚村项目（总建面70万方）和金阳国际中心（50亩）；在南滨路板块，新增了和黄项目（200亩，在年底开盘）、骏逸第一江岸，而蓝滨城、融侨半岛、观山水等则将持续放量，而武夷滨江、中央大街、喜来登国际中心预计也将在2年内销售；在茶园新区和学府板块，则有同景国际城、庆隆国际高尔夫别墅、鲁能项目、7季城、渝能

3、国际等大盘,供应量大,根据目前已经亮相和正在销售的项目统计，南岸区住宅总供应量约1341万方，已开发量约166万方，当前供应量约164万方，潜在供应量约1101万方。如果按目前的消化速度，潜在供应量约需7年的时间才能消化完毕,中心区板块、南滨路1段、南滨路2段、学府板块、茶园板块将继续成为几大热点板块，经开区板块、南湖板块和南山板块市场影响力减弱。 在中心区板块主要指以转盘为中心、半径约1000米的范围以及南城大道沿线。这一板块目前的在售项目主要有闲庭居（12万方）、上海城（共60万方）、贝迪新城（约14万方）、城市之光（约4万方）、南源居（约8万方）。除上海城外，其他项目将在1年左右消化完毕

4、，但在2年之内上海城将有续推，另外还将新增加顺驰会展中心项目、金阳国际中心和万达珊瑚村项目，这些项目都是市场影响力较强的项目,南滨路1段从长江大桥至弹子石，2段从长江大桥至经开区。1段是重庆最早打造的滨江路，市政建设到位，市场影响力强，云集了一批品牌开发商和实力开发商，如和记黄埔、洋世达、浦辉。目前1段的代表性项目主要有蓝滨城（40万方）、阳光汇（18万方），阳光100国际新城（100万方）。这些项目总体量大，在未来的2年内将持续放量。另外武夷滨江、中央大街、和黄项目（41万方）、喜来登国际中心（16万方）预计也将在2年内推出。可见南滨路1段将是未来2年内供应的热点板块，由于江景资源受到客户的

5、青睐、板块成熟、项目品质好，1段也是需求的热点板块,南滨路2段从长江大桥至经开区，这一板块与1段最大的不同在于政府投入少，配套不到位，没有进行整体包装，板块的影响力小。这一板块主要的在售项目主要有融侨半岛（320万方）、龙湖观山水（31万方）。融侨半岛体量大，预计在2年内将继续放量，龙湖观山水将在明年4月分推出（剩余的16万方），另外骏逸第一江岸（26万方）将在今年8月分推出，昌龙项目（约200余亩）预计在明年推出。可见这一板块也是一个供应的热点板块，但由于交通体系和城市配套的建设相对落后，因此，需求相对较弱,学府板块主要指四公里至交通学院沿线。这一板块开发较早的项目有回龙湾和江南枫庭，由于四

6、公里立交桥的修建和学府大道的路况改善，这一板块很快成为热点开发板块，迅速增加了一批项目。目前在售的项目主要有回龙湾、回龙兰湖天、江南国际新城和学府大道69号等。新增项目主要渝能国际（60万方）、7季城（80万方）和融侨五公里项目。由于交通便利，配套逐步完善，居住氛围浓厚，价格又相对较低，这一板块的项目受到市场的欢迎。未来的2年内，这一板块将是个供需两旺的区域,茶园板块是个新兴板块，政府规划的力度大，南岸区政府也将搬迁至此，三大隧道又将拉近其与南坪、解放碑、江北三大区域的距离，与三大区域之间的车程在25分钟之内，其区位优势逐渐体现，板块的优势突出。目前这一板块已经亮相的项目有同景国际城（3000

7、亩），庆隆南山国际高尔夫别墅（4500亩），鲁能项目（1700亩），预计未来项目还将继续增加。由于是新兴板块，价格优势明显，而城市规划又带来很大的升值潜力，可见这一板块将是未来2年内的供需热点板块,经开区板块属于南岸区较偏的一个板块，工厂较多，交通体系不完善，配套缺乏。2003年以来的项目主要有美堤雅城，目前新增项目静安美岭（510亩）。在未来的2年内，交通和配套预计不会迅速得到改变，但依然可能出现一些新的项目,南湖板块介于经开区板块和学府板块之间，交通体系比较落后。这一板块开发的较早的项目主要有但由于竞地溯源居和阳光美地，后续项目主要有溯源阁（26万方）、骏逸江南、骏逸蓝山（23万方）、金阳

8、罗马假日（30万方）等。由于居住氛围浓厚，配套也将逐步完善，加上房价相对合理，需求旺盛。未来的2年内，仍有可能出现一些新的项目,南山板块最大的优势在于原生的自然环境，目前在售的代表性项目主要有高山流水。未来2年内也有可能出现一些新的项目，但预计不足以对区域市场造成很大的冲击,大盘冲击市场,除最早出现的大盘融侨半岛外，随着茶园、经开区和学府沿线的开发，出现了一批新的大盘，如静安美岭（510亩），渝能国际（60万方）、7季城（80万方）、同景国际城（3000亩）、庆隆南山国际高尔夫别墅（4500亩）、鲁能茶园项目（1700亩）。未来2年内，随着新区的开发，仍有可能出现一些新的大盘,项目品质继续提升

9、,未来两年内，南岸区的项目品质将继续提升，这是因为：一诸多大盘在小区的环境、配套方面下足功夫来提升项目的品质，以吸引客户；二是花园洋房、别墅等中高端的产品增加，提升了品质；三是滨江板块是未来的热点板块，江景所带来的高价格，同时也要求项目在整体品质上有所提升,房价稳中见涨,受城市建设、地块资源和项目品质的影响，南岸区的房价将呈现出稳中见涨的趋势。中心区由于受地段这一关键因素的支撑，南滨路由于江景资源丰富、板块较为成熟以及项目素质较好的因素，房价将非常坚挺，存在上涨的可能；南滨路2段和经开区由于板块的成熟度不够，在短期内价格很难有明显的上涨；学府板块形成开发热潮，竞争激烈，但交通便利，配套也逐步完

10、善，且目前的价格相对偏低，因此价格将平稳上涨；茶园新区价格起点低，随着城市规划的实施，价格上涨的空间较大；而南湖板块、南山板块虽然由于板块自身在交通、位置等方面难以取得突破，因此价格趋稳，但在区域整体价格上涨的趋势下，也有可能上涨,市场竞争激烈,竞争激烈主要来自几方面的因素：一是总供应量偏大，据不完全统计，潜在供应量约1100万方，且将继续增加；二是板块之间的竞争，滨江路、学府板块和茶园板块，均是未来的热点板块，且各板块均优势突出，板块之间的竞争将非常激烈；三是大盘之间的竞争，新大盘、老大盘将在未来几年集中供应；四是品牌企业和实力企业带来的竞争，由于品牌的作用，它们的项目往往附加值较高，给同类

11、型同档次的项目带来竞争压力,房地产市场供给分析,目录,重庆市楼市成交数据分析,南岸区楼市成交数据分析,重庆周期成交均价分析,南岸区周期成交分析,南坪区区域户型分析,别墅,在售： 庆隆南山高尔夫国际社区组团玺馆 同景国际城法朵Villa 庆隆南山高尔夫国际社区柏翠庄 庆隆南山高尔夫荟澜山 保利小泉别墅 坡岭顿小镇 待售： 庆隆南山高尔夫山外山 28阙 售完： 庆隆南山高尔夫组团橘香郡 庆隆南山高尔夫国际社区叠滟岭 高山流水二期 庆隆南山高尔夫国际社区 南滨豪门 高山流水 长青湖 南岭雅舍,小户型,亚太商谷 双子星座 融侨彩虹道 上海城LOMO 康德国会山 渝能国际幸福山房 协信城 弘扬华城国际

12、丽都锦城 天怡碧桂苑 上海城三期天域 南湾江上 芸峰天梭派,上海城繁华纪,以68-78平方米的精致两房和90-110平方米的华美三房为主,南山风景区海昌加勒比,两房两厅,骏逸第一江岸孔雀湾2期,价格5000-5500,感谢您的关注,南岸区区域户型小结,1：适应消费需求以小户型（两室两厅、两室一厅、单间配套）为主。 2：长江以南，北面长江环绕，占有地理优势，别墅户型也不少。 3：一般户型面积50m2-120m2。 4：两房两厅一卫一厨一阳台的户型居多,南岸区区域价格分析,从区域来看，4月到11月，各区均有楼盘价格上涨，使得上涨成为主流态势。其中高新区所占比例最多，达到57.1%，共有8个楼盘价格

13、上涨，涨幅最高的兴茂晶蓝公馆，达到800元/平米,区域涨跌走势图,融侨城房价走势（水景地产,天怡碧桂苑房价走势（小户型,同景国际城香阁华颂房价走势（特色别墅）中式,万友七季城四期七季城品房价走势,价格供求,9000元以下这一价位的房源供应比例较大 10000元以上这一价位的房源供求平衡 二手房的价格在35005000，最高不超过6000,南岸区在个数方面则领先，有15个楼盘价格出现上涨，最高涨幅达到2000元/平米，共有3个楼盘：天景雨山前、上海城LOMO公寓和东原1891。天景雨山前以媲美别墅的高档洋房分期推出，后期价格相比前期迅速上涨，而上海城LOMO公寓则借助上海城大社区的影响力，始终受

14、到购房者关注；东原1891一方面借助东原的品牌，另外一点则是其南滨路的一线江景,东原1891,楼盘位置： 南岸区 南滨路板块 南岸区南滨路核心中段 主力户型： 27-110平方米 均价17000元/平方米 建筑面积： 299740平方米 占地面积： 72618平方米,交通状况,东原1891位于重庆市南岸区南滨路核心中段，属于重庆CBD主要配套区域，拥有得天独厚的地理优势，距离各区核心商圈异常便捷。338（洋人街牛角沱）、368（大佛寺毛线沟）、373（回龙湾北滨路）、872（四海路盘溪）、873（江南体育馆美茵河谷）等多路公交直达,项目介绍,东原1891守望长江1000米一线景观，怀想当年，注视未来。 南山一棵树观景平台处于项目正上方，与80多个国家的友人、中央领导人，分享渝中半岛的最佳观赏视角。 而具有城市天然绿肺之称的南山风景区，俨然天然氧吧，清风吹拂，数十亿负氧离子，请一一珍藏。 “山水重庆，人文南岸”。东原1891位于重庆市南岸区南滨路核心中段，属于重庆CBD主要配套区域，拥有得天独厚的地理优势，距离各区核心商圈异常便捷。 南坪核心商圈：距离5公里，车程5分钟； 解放碑商圈：距离7公里，车程8分钟； 江北商圈：距离15公里，车程15分钟； 江北机场：距离23公里，车程25分钟,南岸区区域客户群体分析,2009年总人口43万 2010年总人口