2014年7月上海新天地、孝贤坊等休闲养老项目考察报告（41 (2)

1、开发策略中心,项目考察报告,2014年7月23日-2014年7月26日,考察时间：2014年7月23日-2014年7月26日考察人员：陈伟良、刘方波、朱文娟、徐澄考察项目：绿地21城孝贤坊、上海新天地、亲和源老年公寓、保利西塘悦、合悦江南、西溪悦榕庄,绿地孝贤坊,1.1 绿地21城孝贤坊-概况介绍,1.2 绿地21城孝贤坊-功能分区,绿地东方医院,绿地 幼儿园,孝贤坊楼盘,1.3 绿地21城孝贤坊-开发时序,配套后期开发,销售型物业先期开发,1.4 绿地21城孝贤坊-优势分析,1.5 绿地21城孝贤坊-劣势分析,劣势分析,服务运营水平较低,房产增值空间较小,配套层次较低,从考察与住户访谈结果来

2、看，目前孝贤坊的主要盈利模式还是以出售产品为主，服务内容单一且不足。 小区虽然有指纹识别等安保措施，但基本弃置不用；小区内也很难见到运营服务人员；整体与普通住宅小区的差异不是很大。 小区中没有跟老年人相关的如保洁、医疗等上门服务，老年活动中心也基本处于闲置状态，使用率较低,受区位条件及配套所限，房产增值缓慢；从05年开盘5000年到14年均价达到11000元，房价增长仅达到200%，而上海地区房价从05至14年，房价上涨至少在500%左右，即使以苏州地区为例，苏州市区房价自05年至14年房价增值也达到360%。如果项目主打吸引上海客户或苏州客户，相对较低的房产增值对后期开发显然有不利影响,小区

3、内虽然有绿地东方医院，但该医院为民营医院，虽与上海三甲医院合作，但医疗水平差距较大；查阅东方医院相关坐诊专家名单，以昆山本地医院为主，甚至苏州市区的专家也较少，医疗水平处于较低的层面。 小区内有一些商业店铺，但几乎无一家为品牌店铺，主要为外地打工者经营的小型杂货店铺,保利西塘越,2.1 保利西塘越项目概况,2.2 保利西塘越功能分区,护理 中心,别墅区,小高层,2.3 保利西塘越开发时序,小高层与联排先期开发,护理中心尚在建设过程中,2.4 项目优势,项目优势,1,2,3,4,区位 距离申嘉湖高速较近，距离江南古镇西塘仅十五分钟步行路程。享有较好的旅游度假资源,产品设计 采用海派风格，立面采用

4、青砖红瓦等具有老上海记忆的石库门风格，有利于吸引上海顾客,低总价 小高层均价6000元/平米，联排均价10000元/平米，更有特色户型，150平的联排别墅，如此总价才150万元,品牌 保利在住宅开发中属于一线品牌，又具有央企身份,2.5 项目劣势,周边配套,交通,区域能级较低,周边配套极不完善，道路修葺工期拖延，且周边的商业配套仅仅是古镇的旅游配套，缺乏相关的中高端配套； 楼盘内部配套也不足，目前能看到的就是康复理疗中心，尚未开始运营,与嘉善南站相距较远，将近20公里，且远离城区，距嘉兴城区26公里左右，相对偏僻。 去往上海方向除高速公路外无更便捷交通,桐乡属嘉兴，为县级市，嘉兴经济发展水平在

5、长三角各城市中本属低下。 经济总量、区域能级以及人口数量都制约了本地的消费能力，也减弱了对外来投资者的吸引力,2.6项目借鉴,定位基准,考虑到项目的位置、周边配套以及其他楼盘的销售情况，进行较合理的定价，有助于加强去化速度,通过考察来看，保利西塘越准确的定位应当是养生养老地产，保利官网对西塘越的定位是“长三角首席人文养生社区。” 从客户群体来看，既有老年人也有中青年作为旅游休闲度假养生产品购买。 本身项目就坐拥江南一流古镇西塘无限风光，作为旅游度假产品的核心来打造也有利于实现资源最大化,定价策略,建筑设计,150平米通过精心设计，构建成联排别墅的效果，这对经济能力一般的购买群体能够产生一定的吸

6、引力。 虽然室内空间略显狭仄，但总体而言整体环境比较舒适，有许多亮点,桐乡合悦江南,3.1项目概况,3.2合悦江南功能分区,合悦坊,生态农庄,站前商业广场,销售型 物业,3.2合悦江南功能分区（合悦坊,3.3合悦江南开发时序,配套第三期开发,生态农庄,商业广场第二期开发,销售型 物业第一期开发,3.4 合悦江南项目优势,交通,处于桐乡高铁站正对面，距离上海高铁车程仅半小时。且临近沪杭高速，交通便捷,规划,整体产品的规划比较完善，充分考虑了老年群体除居住之外的其他需求，尽可能地放大了养老产业链，以合悦坊为例，包含了老年大学、图书馆、生态农庄、医院、学校等多种功能业态,运营,目前运营服务都还处在规

7、划阶段，但从介绍来看，充分考虑了老年人一天二十四个小时的所有活动内容，并且积极引入智能化手段，这些都是很有创意的,3.5 合悦江南项目劣势,目前看来，虽然以精装修标准交付，但11500的单价依然偏高，桐乡高铁站属于桐乡郊区，周边配套极不完善，目前桐乡市区的均价仅7000左右,包括医院、学校等配套设施中，目前真正签约的仅仅是生态农庄，已经与百岁山农庄签约，其他如瑞金医院、耀华国际等仅仅处于洽谈阶段，后期这些设施能不能落实，还存在疑问,桐乡为一县级市，且本案区位并不在桐乡市区，高铁站周边开发比较落后，周边仅有一些乡镇级商业配套,定价偏高,服务落实,周边配套,上海亲和源,4.1项目概况,4.2项目功

8、能分区,4.3 项目评价,项目评价,成功的运营及服务 亲和源是众多项目中运营服务最好的一个，社区内随处可见运营服务人员，给老人的生活提供保障；动线设计合理，且转折点都有路标指示；安保措施完善；为老人提供包括清洗衣物、护理、康复理疗多全方位服务,完善的配套 硬件方面。无障碍化设计，老人需要的配套设施高标准全配置，护理医院和颐养院、健康会所、配餐中心、老年大学、图书馆、文体活动室、茶憩栈、咖啡厅、门球场、迷你高尔夫一应俱全；专业软件方面，则有专业对口、训练有素的管家“代子女尽孝,商业模式设计 亲和源是地产+服务+生产的模式。亲和源的收入主要来自两块，一块是每年的会费和各种服务费用，即养老服务；另一

9、块则是房屋的循环销售，持续增值，即养老地产,法律风险 亲和源为了降低拿地成本，与政府合作，所拿地块为不可分割销售的地块，这样就决定了亲和源无法出售产权，因此亲和源采用了变通的手法，出售使用权的方式。实际上，这就相当于长租50年。但是实际上，从法律来看，超过20年的租约并不受到法律保护，一旦亲和源倒闭，房屋使用权如何保证,4.4 对亲和源商业模式的疑问,许多专业投资机构对亲和源是否产生盈利表示怀疑实际上，在2009年之前，亲和源的运营一直处于亏损状态，一直到2008年，亲和源统共销售出去年卡仅十几张。 直到09年，国务院批准南汇区与浦东新区合并，南汇区的房价飙升，亲和源周边房价从1万元飙升至2万

10、元，因此，亲和源提供的较便宜的房屋价格才产生了优势，而从09-14年以来，浦东房价一直以15%左右的速度增加，而亲和源的价格优势一直得以体现，一旦浦东房价出现下行，对亲和源的销售可能产生极大的不确定性影响 从我们考察来看，亲和源日常的运营，主要是靠源源不断的发展会员以及房产循环销售收益产生，所以就出现了先买卡的人所交年费较少，而后买卡的交年费较多，实际上是后来者变相补贴之前的入驻者， 但是这些都是以浦东康桥地区的房价在上海市整体房价升值的背景下带动的。 一旦房价下行，后续会员发展乏力，亲和源的现金流很可能出现严重问题,杭州西溪悦榕庄,5.1 项目概况,5.2 项目评价,1,2,3,4,区位优势

11、明显 处于国家级湿地保护区内，且距离西湖景区仅5公里之遥,设计匠心独运 将江南传统造园技法融入酒店整个的设计之中，小桥流水、粉墙黛瓦，让人能够领略江南风情，为之心醉。 独院的设计，既保护高端客户隐私，又原汁原味的还原了江南古代建筑的风格。另外作为酒店的大堂，设计依然延续江南风，装修材料都是木制，也显得与整个酒店相得益彰,出售物业配比 在悦榕庄内部，还有相当数量的物业用于出售， 这大大缓释了悦榕庄经营集团的现金流压力,服务创新不足 虽然内部的服务比较完善，但一些相关性服务，比如与周边旅游资源的结合方面仍然不足，这方面安缦做的比较好,项目 评价,上海新天地,6.1 项目区位,上海新天地位于市中心卢

12、湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路,6.2 项目概况,6.3 上海新天地总体规划,新天地是太平桥改造规划的一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个，原居住人口7万人,6.4 上海新天地功能结构分析图,6.5 上海新天地功能分区,A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市

13、中心景观,B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里,E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑,D企业天地，甲级写字楼区，总建面50万,C翠湖天地，高级住宅小区，总建面68万,6.6 上海新天地开发理念,地段改造采用了“存表去里”的方式，即对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。拆除一部分老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。 为了配合外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表

14、依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所,6.7 上海新天地商业业态组合,北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平,南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等,6.8上海新天地盈利模式,上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对瑞安而言，改造石库门只不过是一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。 由于“新天地”的品牌

15、效应，带动了周边区域价值的提升： 地价提升：从1999年的每平方米8000元10000元，到2004年的每平方米20000元。 房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元； 新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。 以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。

16、 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨幅度仍超过4倍,6.9上海新天地项目借鉴,观念的进步 以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。 手法的创新 瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。 优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚