aa房产基本常识

1、房产基本常识何谓房地产？（realestate）房地产是指土地，建筑物（房屋、构筑物）及各类有关设施。以及相应的权益。房地产实物形态包括土地、建筑物二部分。通常房地产是指地产、房产以及房地产与地产相结合的房地产的总称。土地与建筑物的关系好比汽车的轮胎与发动机，两者缺一不可。缺少土地，就会变成空中阁楼缺少建筑物，那土地就仅是土地而已。日本、台湾：不动产香港：物业房地产与人类的关系：邱吉尔：“人造住宅，住宅造人”住宅从原始社会（草屋、石洞），封建社会（木屋、泥屋），一直到现在，（各种形式）表明社会在进步，房地产一直在发展，文明的程度越来越高。孙中山：“居住为文明之因子”兴隆花园的居住的客户相对整体

2、素质高一些，比如郊县的小区整体素质低一些，这个是非常可以理解的。何谓营销？策划 +销售策划先行，销售垫后它使市场细分的产物，大家可能听彭总讲起过王治郅的故事。营销是一门学问，大家目前可能重点要学习是“销”，如果达到一定层次就可能要考虑这个“营”房地产的特性？房地产是特殊的商品，既然是商品，他就有普通商品的功能：满足人们的需要，大家以前在学校里学过，既然是商品，那么它就可以用来交换。房地产，作为一种特殊的商品，当然有他的特性：特性分为物质特性和经济特性：（ 1）物质特性：1）不可移动性谁听说房地产能移动， OK ！移动木屋，但是他有土地吗？不是真正意义上的房地产。2）坚固性（永久性）家里的住房，

3、不用担心他是不是很结实，不需要两年一换，三年一换，商品房住宅的使用年限一般情况下都为 70 年，具体怎么样的房子多少年，后面再介绍。坚固性、永久性都是相对，世界万物没有永久不变的。3）多样性（唯一性）1多样性怎么是唯一性呢？江南民居，北京的四合院，大西北窑洞，西南少数民族的寨子。等等，由于地区的不一样，导致房地产的形式不一样，各有特色，两片树叶都不可能一样，会有两样完全相同的房产吗？大家如果先前留意房地产广告的话，大家会听到“绝版地块”，“珍藏地块”等一些广告语，实际上他体现了房产的唯一性，是有一定道理，不是在夸大其词。（ 2）经济特性：1）地区性北京的房价和洛阳的房价一样吗？不一样，为什么不

4、一样，因为北京是中国的首都。上海的房价和洛阳的房价一样吗？不一样，为什么不一样，因为上海是中国最大的城市。2）稀缺性地球只有一个。3）投资大，周期长房地产的开发周期一般都在一年以上4）权益转让可以买卖、出租、抵押等房地产价格房地产价格= C+V+MC：生产价值转移（成本）V ：报酬M ：税金、利润房地产的涉及方面很广：建筑学、金融学、法律、设计、装潢、心理学、销售学、经济学、风水学等今天先从建筑方面开讲。建筑识图（会由严经理具体来讲）一施工图的内容和用途（ 1） 图纸目录包括每张图纸的名称、内容、编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸（ 2）设计总说明设计依据（设计规模、建筑面积、地质、气

5、象）设计标准（建筑标准、结构荷载、抗震要求等）施工要求（施工技术、材料要求、做法说明等）（3）建筑施工图在图纸上一幢建筑物是由平、立、剖面图三部分组成， （构造详图）由三个不同的面综合起来，表达了一幢三维的空间。什么是平面，立面和剖面 画图说明，三维组合 画一个杯子！2（ 4）结构施工图结构平面布置图和各个构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及结构的做法。（ 5）设备施工图给排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上下水及暖气管线的布置，卫生间及通风设备的布置，电气线路的走向和安装要求。二施工图中的常用符号1） 定位轴线在施工图中将房屋的墙、基础、柱、梁

6、等承重构件的轴线画出，进行编号，用于施工定位放线和查阅图纸，这些轴线叫做定位轴线。定位轴线采用细点划线表示，轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内写上编号。水平方向用123，由左向右写。垂直方向用大写的字母，自上而下写。子母中没有IOZ 表示，以免与1、0、2 混淆。2） 标高标高一般以米为单位（不标单位），一般标注到小数点后三位数，总平面图中两位数。标高有：绝对标高和相对标高两种。绝对标高：把青岛的黄海的平均海平面作为绝对标高的零点。其他各地的标高都以他为基准。总平面图中的标高一般都是绝对标高。相对标高：除了总平面图，一般都是相对标高，即把室内的主要地面作为0 点，如室外标高为-0.45，表示室外

7、地面低于首层地面 0.45。（2） 尺寸线尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点、尺寸数字所组成。除了标高和总平面图的尺寸是米外，其余一律是以毫米为单位。45 度画图表示1、建筑物按照使用性质，可以分为生产性建筑：工业建筑（ 厂房 ）、农业建筑（农产品交易市场）非生产性建筑：民用建筑民用建筑按照建筑物的使用功能，又可以分为居住建筑和公共建筑两大类公共建筑：供人们进行各项社会生活的建筑物。（举例生活服务性建筑、文教建筑、科研建筑、医疗建筑、商业建筑、交通建筑、体育建筑、旅游建筑、园林建筑、纪念性建筑）居住建筑：供人们生活起居的建筑物。 （住宅、公寓、宿舍）2、民用建筑的组成有以下几部分组成：基础： 是建筑

8、物最下面的承重构件。要求基础有足够的强度，和抵御地下各种因素的侵蚀。地基分天然地基和人工地基3天然地基：本身有足够的强度，能直接承受建筑物荷载的地基（不用打桩）人工地基：强度不够或上面建筑物的荷载较大。 （压实法、换土法、化学加固法、打桩法 比较常见）砖混结构一般用条形基础高层建筑一般用箱形基础，箱体同时能做地下室。墙：承重构件和围护构件。要求有足够的强度、稳定性、保温隔热、隔声、防水防火。有一定的经济性和耐久性。位置：外墙、内墙（二四墙三七墙）北方的外墙是三七墙。在南方的外墙是二四墙。受力情况：承受上面屋顶、楼板传来的荷栽叫承重墙不承受上面屋顶、楼板传来的荷栽的叫非承重墙（隔墙、填充墙、幕墙

9、）。（能否打掉？）材料：砖墙、石墙、土墙、混凝土墙。窗间墙和窗下墙墙身的细部构造：防潮层：目的是防止地下的潮气沿着基础上升使室内的墙身受潮。一般用 20 毫米厚的防水砂浆在首层地面的结构层的中部。勒脚：外墙墙身下部靠近室外地坪的部分。防止地面水、雨水、人为的磕碰对墙面造成破坏。勒脚一般用贴面、抹水泥沙浆、加大墙厚来构造。散水：排水坡，防止对于雨水直接进入地基。窗台：室外窗台和室内窗台。门窗的过梁：抗震、稳定，将荷在传送到墙体。楼板： 建筑物中水平方向的承重构件，承受着家具，设备，人体本身的自重。对墙体起着水平的支撑作用。要求有足够的抗弯强度、刚度和隔声的能力。还要求有防水，防潮的能力。现浇楼板

10、预制楼板地坪： 地层房间与土层相接的部分。要求耐磨、防潮、保温、防水的功能。（注意标高）楼梯： 楼房的垂直交通设施。要求有足够的通行能力以及防火、防滑能力。楼梯梯段和楼梯平台组成屋顶： 顶层的外围护构件和承重构件。要求有足够的强度刚度、防水、保温、隔热的能力。4坡屋顶和平屋顶屋顶有以下5 个部分组成：1、保护层：保护防水材料（油毡），防止其直接风吹日晒，造成渗水。2、防水层：防止平屋顶漏水。沥青涂料、橡胶卷材、油毡等3、找平层；在防水层下面形成一个坚实、平整的基层。一般用水泥沙浆。4、保温层：室内保温，一般用加气混凝土、水泥珍珠岩，泡末塑料板做保温材料5、结构层：屋顶的承重构件，承受着上面的各

11、种荷载。一般情况下都是用钢筋混凝板来做结构层。门窗： 门主要是供人们内外交通和隔离房间之用。窗主要是采光和通风，同时也起着分隔和围护的作用。他们属于非承重构件。对于一些特殊要求的房间，则要求门窗具有保温、隔热、隔声的能力。阳台、烟囱、垃圾井等建筑构造的影响因素：1、 外力的影响作用到建筑物上的外力全部叫做荷载。荷载的大小是结构设计的主要因素，决定构件的尺寸和材料。2、 自然气候的影响地震、风（高层建筑风荷载起主要作用）、雨、霜、雪及气温。3、 人为和其他的因素火灾、水、爆炸、战争。因此建筑要防火、防震、隔声。户外的环境景观包括软质景观和硬质景观、水体1） 软质景观（ 1） 绿化用地绿化用地不仅

12、仅是种植植物的绿地。在城市规划中他是以种植绿色植物为主的城市用地。植物种植绿地（草皮、花卉、灌木、乔木、爬植物）包含在植物种植用地中的铺装硬地（步行道、步行休息广场、乔木周围的休息场所等）可活动的或处于植物种植用地的水体（小船、荷花圆）（ 2） 绿地公共绿地宅间宅旁绿地道路绿地5专用绿地使用功能：游戏、运动、散步、健身、消闲等生态功能：生态平衡、气候调节的功能（降温、增湿、导风） （噪音减弱、空气降尘、杀菌、吸收二氧化碳）整个公共绿地：绿色植物的种植占7387活动场地（硬地）：1022休息小建筑和环境小品： 352） 硬质景观（ 1） 街道广场小品（ 2） 绿地小品环境的小品主要包含座椅、护柱

13、、种植容器、垃圾箱功能性设施雕塑、水池、喷泉、构架等景观性设施3） 水体水生财，山生丁水池、流水、瀑布、喷泉泉星城市花园：喷泉南京枫桥绿岛：枫桥夜泊，一条小溪，九座小桥，翠湖山庄、世纪城：采用循环的水系前后两个湖，日湖和月湖，潮涨潮落。日本的枯山水。4、商品房的分类：按照用途：居住商品房非居住商品房（商业用房、办公用房、综合用房（商住）按照销售对象：内销商品房：通过批租。 （在大陆出售的商品房，不包括香港、澳门、台湾）外销商品房：通过出让。外销房申请比较麻烦。上海已经马上要放开。5、城市房地产管理法对商品房的预售有以下规定： （五证）1）已交付全部的土地使用权出让金，取得土地使用权证书2）建设

14、工程规划许可证3）建设施工施工许可证4）建设用地规划许可证5）商品房预售许可证（商品房销售许可证）6、容积率：（建筑面积密度）建筑面积 /占地面积6其中地下停车库和底层架空的部分不计入。多层的容积率为3 以下高层的容积率在4 5超高层容积率在7 以上，有的甚至更高别墅0.45绿化率高、独栋别墅多的社区0.307、低层建筑 1-3 层多层建筑 4-6 层小高层 7-12 层广义的高层 12 层以上（中高层）提问：高层的优点与缺点高层优点：1、 采光好2、 视野好3、 通风好4、 空气质量好5、 档次高6、 充分利用土地资源、7、 气派8、 上下方便9、 噪音小10、防潮好11、新型材料、技术12

15、、质量好13、抗震好14、使用年限长15、车位多16、配套齐全17、物业档次高18、可以自由分割劣势：1、 交流机会少、2、 疏通不便3、 得房率低4、 价位高5、 物业费高76、 施工时间长7、 点式楼有问题8、建筑面积： 房屋外墙皮以内的水平面积居住面积： 居住建筑内的居室的净面积使用面积： 可供使用的房间的净面积之和（使用面积系数越大，建筑经济性越好）建筑密度： 小区居住建筑和公共建筑的占地面积/小区内居住用地和公共建筑的用地之和居住建筑密度： 总居住建筑占地面积/总居住用地面积7、建筑工程施工图： 建筑总平面图、平面图、剖面图、结构施工图（基础、楼层、屋盖）、 暖卫施工图、电气设备施工

16、图、结构施工图、各类建筑、结构详图又可以分为：建筑施工图（建施）和结构施工图（结施）总平面图中的风玫瑰？（常年风向和指北针的功能）我们平常接触最多的是建筑施工图中的工程蓝图（标准层平面图，一层平面图、顶层平面图）建筑平面的识读：尺寸、定位轴线、墙厚、标高门窗的位置。门的代号是M 。窗的代号是 C。8、国家的间距标准为1： 1。 2（什么是间距，具体怎么测算？）日照间距的计算公式= H/L通常以当地的冬至日的正午 12 点太阳的高度角，作为确定房屋日照间距的依据。 （画图说明）建筑高度 ：建筑物室外地平面到外墙面顶部的总高度。1） 烟囱、避雷针、旗杆、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建筑高度。2

17、） 楼梯间、水箱、电梯塔等建筑物在屋顶突出部分，水平投影面积合计小于整个屋面的20%，而且高度不超过4 米的，不计入建筑高度。3） 建筑为坡度大于30 度的坡屋顶建筑时，按照坡顶高度的一半到地面计算建筑高度。绿地面积能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2 米的土地。绿化率：绿化面积 /占地面积8绿化覆盖率：垂直绿化和屋顶绿化，树木的阴影部分。9、套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台建筑面积公用建筑面积分摊系数 =公用建筑面积 /套内建筑面积之和各套商品房的分摊面积 =公用建筑面积分摊系数套内建筑面积商品房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（公用

18、建筑面积 =电梯井、垃圾道、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅等+分隔墙和外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半。已经作为独立使用空间销售或出租的地下室和车棚。作为人防的地下室不计入公用建筑面积。）10、不计算建筑面积的范围：1）突出墙面的构件、配件、艺术装饰构件（柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬）2）检修、消防用的室外爬梯3）层高在 2。2 米以下的技术层4）构筑物（独立烟囱、烟道等）5）建筑物内外的操作平台（露台）6）挑台（飘窗）、布景用的天桥等7）层高小于 2。 2 米的地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层11、房地产产品的分类：大的：别墅联体别墅多层小高层高层小的（按照市内结构）复式错层平层跃层挑空12、房屋的建筑结构：框剪结构、框架结构、半框架结构、砖混结构建筑成本由高到低排列913、其他房产名词汇总进深：开间：四至：使用权与所有权：干湿分离：动静分区：七通一平：水通、电通、暖通、煤气通、电话通、有线通、道路通，场地平整三通一平：水通、电通、道路通，场地平整层高：楼板与楼板之间的距离净高：层高 1 个楼板厚度出房率（得房率）得房率是指套（单元）内建筑面积与建筑面积的比率。一般来讲，得房率的高低与两个因素有关。一是产品定位。公共活动空间大而舒服，得房率就低。产品一