XXXX年4月成都房地产市场分析报告_21页_易居

1、2011年4月市场分析报告第一部分市场简述1、限购令继续对成都住宅市场形成全面影响，住宅成交依旧保持低位水平。2、春季房交会并未对楼市产生促进作用，房交会以项目形象和企业形象推广为主，房交会展出项目都没有做明确的价格让步,实质推盘都是在房交会后开展，实操意义更大。3、写字楼产品继续保持较快的增长势头，区域代表性写字楼由于产品形象、物业价值和升值潜力兼具而受到投资者追捧。第二部分商品住宅市场分析、成都主城区商品住宅整体分析1、整体市场分析4月商品住宅新增供应量85.4万山2,环比上涨60%，同比下 降 15%。4月商品住宅成交量27.8万山2，环比上涨49%,同比下降69%。政策调控继续对市场施

2、加影响， 虽然成交量有所回升， 但依旧保 持较低的市场水平上， 市场新增供应量增速较快， 主要是开发商需要 在 2011 年春季房交会前具备销售条件，期望借春季房交会的东风。图 2：2011年 4月商品住宅每日成交情况数据来源：易居中国）从 4 月的日成交情况来看， 全月有 18 天的成交量规模低于 10000 平方米/天，其中有 9天的成交量处于 6000平方米/天以下， 5天的成 交量处于 4000平方米/天以下。总体情况比 3月略好，但成交量同样 保持较为震荡的走势。图 3：2010年1月2011年 4月商品住宅可售数据分析数据来源：成都市房管局、易居中国）截止4月30日成都市的商品住宅

3、市场存量规模为488.27万m?,市场不景气，再加上新增供应量猛增， 导致 4 月的市场存量水平环比 增长 13.37%图 4：2010年1月2011年 4月日均商品住宅成交情况450.00400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00数据来源：易居中国）日均成交面积4月日均成交套数98.37套/日，环比上涨54.4%,0.93万mV日，环比下降53.95%。从日均成交量来看，目前的成交水平依旧为市场低位。图5: 2010年1月一2011年4月成交情况量价分析数据来源：易居中国）月成都主城区商品住宅价格为 9272元/山2,环比下降2%目

4、前的形 势与 2010年 4月新政出台后相似度极高，即量跌价涨，刚性需求观 望比较浓厚，价值置业较多。2、畅销楼盘特征分析月销售面积3000山2以上作为对畅销楼盘的筛选指标，经过筛选，对 其各项要素进行分析。图 6 ：畅销楼盘价格因素分析数据来源：易居中国）4 月的畅销楼盘中“价格段分化”更为集中，中端价楼盘70008000）集中为畅销楼盘，其中 75008000 元/平方米段的畅销楼盘成交规模占到了 67%。区域特点上，这些楼盘主要为城东和城西两个区域三环周边的楼盘。包括中房金沙海棠、首创国际城、金阳易诚国际等。图 7 ：畅销楼盘套均成交面积数据来源：易居中国）从整体趋势来看，畅销楼盘的面积

5、段都集中在 8089平方米/ 户中， 并有“单价低，面积大”的现象，说明近期购房者有 2 个特征，其一 为面积需求普遍以中等户型为主；其二对价格的敏感性较之前要强。二、郊区商品住宅分析 1、城/ 郊成交量对比图 8 ：城 / 郊成交情况1 ou.uu160.00140.00120.00100.0030.0060.0040.0020.000,00ffij1月2月3月4月主城区成立面积f万耐】100.90031S.6527.3郊区或交面积f万谊）162.18146.493.1368.32主城区成交枷搐f元/就19105359994739272郊区成交价格f元/耐）5529&7 9456246998

6、10Q009000SOOO70006000500040003000200010000数据来源：易居中国）4月，郊区市场继续保持下降趋势，成交面积环比3月下降26.6%,自2011年2月以来郊区成交面积月平均下降 24%但4月郊区成交均价（6998元/平方米）出现了较大幅度的上涨，环比3月上涨24.43%。2、二圈层各区域情况分析图9:2011年1 4月成都市二圈层各区域成交量情况新都21%龙泉驿15%温江12%郸县18%双流34%数据来源:易居中国）二圈层各区域14月成交面积比重情况并没有发生大的变化,龙泉驿的比重下降1%新都的比重上涨1%仅这2个区域有一个此70006000006000500

7、000500040000040003000003000200000200010000010001月2月3月消彼长的关系。双流、新都、郫县依旧是二圈层最为活跃的三个区域。图10：成都二圈层各区域成交情况分析3000700000泉驿成变面积（耐）郸县成交ffi积（耐）双流成交面积（RJ）温江成交面积CrrO新都成交面积（皿）龙泉显成交祚洛（元/rrV）郸县成交价格（元/刖）双境成空价恪C元/m）温江戚交价格（元/no新都成交价格元/nf4月2011年 14 月的成交量情况来看，龙泉驿与温江的成交量变化相对 稳定，而双流、新都、郫县的成交量则保持持续的下降。价格走势来看，郫县的价格出现了较为明显的增

8、长，环比增长幅度 10.9%，从成交情况来看，郫县 4 月成交规模最大的是改善型住宅， 其中以“龙城国际”项目为主，其改善型产品是多层、小高层产品形 态，具有较大稀缺性，因此售价相对市场平均水平高。购令出台后， 改善型需求特别是再改型需求具有外扩趋势， 近期郊区 大户型产品的成交规模也出现明显上扬。三、成都市板块分析一）城西典型板块 1、羊西板块图 11： 2010年 1月2011年 4月羊西板块量价分析数据来源：易居中国）月羊西板块仅远洋朗郡项目加推新房源， 同时该项目也是本板块成交 量最大的项目，高价项目蓝光云鼎 4 月成交量出现一定程度的萎缩， 因此造成羊西板块“量平价抑” ，板块成交均

9、价 7904 元/平方米。12：2010年 1月2011年 4月羊西板块套均成交情况数据来源：易居中国）月羊西板块的套均成交面积为 85.75 平方米 /套，变化幅度较小。2、高新西区板块13：2010年 1月2011年 4月高新西区板块量价分析数据来源：易居中国）14: 2010年1月一2011年4月高新西区板块套均成交情况数据来源：易居中国）都合院项目4月以销售电梯产品为主，且成交价极低，拉低了整个板块的成交价水平。3、迎宾大道板块15: 2010年1月一2011年4月迎宾大道板块量价分析T户均咸交面积CmV套）成交面秩（就）一成交价格（元/mJ数据来源：易居中国）16: 2010年1月一

10、2011年4月迎宾大道板块套均成交情况0心理N盘A 您a数据来源：易居中国）4 月迎宾大道板块继续“沉寂” ，各项成交指标都出现了一定程度的下滑， 5 月正成拉斐 2 期产品将入市，估计会对该板块形成一定 的推动。4、金沙板块17：2010 年 1 月2011 年 4 月金沙板块量价分析数据来源：易居中国）120.00100.0030.0060.0040.0020.000.00$ 3?小A於心叭电小少a登ET户均成交面积准）数据来源：易居中国）由于整个板块目前都是以“再改”型产品为主，且售价水平多数在1万元/平方米以上，因此虽然有充足的供应量，但成交量依旧保 持“限购令”颁发后的平稳水平，成交

11、价则因为产品不同略有变化。（二）市场重点板块 1、成龙路板块图19： 2010年1月一2011年3月成龙板块量价分析（数据来源：易居中国）20：2010年 1月2011年 4月成龙板块套均成交情况数据来源：易居中国）科金润华府等高房价高赠送的项目带动了成龙路片区成交水平的上 升，成龙路板块近期成交的项目是以中小户型产品为主， 且具有较大 的赠送率，匹配刚性需求客群的需求。2、三圣乡板块图 21：2010年 1月2011年 4月三圣乡板块量价分析1000060004000200012000sooo10000090000SOOOO70000eoooo500004000030000200001000

12、000 a $矗3后a摺企a登0成交面积 5）成空价格（元/nV）数据来源：易居中国）22: 2010年1月一2011年4月三圣乡板块套均成交情况户均成交面积5V套）100.0090.0030.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00数据来源：易居中国）4月三圣乡板块以鑫苑名家中小户型产品为主，单价有所上升而总价段适宜首置群体，因此在市场上受到追捧，板块成交量有所回升。3、新城南板块”2 矗 A a 沖 a 0成交面积W 一一成交价格（元/卅）数据来源：易居中国）24: 2010年1月一2011年4月新城南板块套均成交情况数据来源：易居中国）4月新城南

13、板块的成交水平保持平稳， 由于新城南板块以再改型产品为主，因此自2月以来成交量受影响极大，各个楼盘的成交都出现了极大萎缩。数据来源：易居中国）4、光华板块图25： 2010年1月一2011年4月光华板块量价分析100009000300070006000500040003000 2000 10000数据来源：易居中国）4月板块内的成交结构没有发生根本性变化，依然是以万科金色5、领域、蓝光SOFA社区、金阳易诚国际等项目为主，以中小户型产品 成交为主，受精装项目成交量增大影响，板块成交均价有所上升。外双楠板块图27: 2010年1月一2011年4月外双楠板块量价分析1400001200001000

14、00SO 0002000060000400000” aA 八 a 佥余余 3 ”100009000 3000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 10000成交面积5*-成交价格（元/nO数据来源：易居中国）28： 2010年1月一2011年4月外双楠板块套均成交情况利花园项目的户均成交面积102平方米/户，以改善型产品为主销产 品带动外双楠板块整体“量价齐升” 。4月外双楠板块成交面积3万 平方米，成交均价8300元/平方米。6、五块石板块图29： 2010年1月一2011年4月五块石板块量价分析成交面积 W 一一成交价榕（元/刖）数据来源：易居中国）30: 2010

15、年1月一2011年4月五块石板块套均成交情况户均成交面积(mVS)数据来源：易居中国)润银杏华庭项目以相对低价入市销售其改善型产品， 取得了不错的销售业绩，从而带动了五块石板块的上涨。五块石板块4月的成交量 11665平方米，成交均价9556元/平方米。第三部分写字楼市场分析成都市主城区写字楼整体分析图31： 2011年1月一4月成都写字楼市场成交情况数据来源：易居中国）011年4月，成都市写字楼成交面积13.18万平方米，成交价格9443元/平方米。图上可以看出，4月成都写字楼的成交水平相对稳定,“限购令”后,商业地产的市场活跃度超越了住宅市场,4月成交量最大的三个写字楼项目分别为东立国际广

16、场、新世纪环球中心、保利中心，其中东立国际广场是以低价为卖点的商业产权商住产品,而新世纪环球中心和保利中心都属于城南地标性的写字楼。32： 2011年1 4月成都各区域写字楼市场成交情况14000.00200000.001SOOOO.OO160000.00140000.00120000 00100000.00soooo.oo60000.0040000.0020000.001724.00115Sg jpOOjOO476.33UTTS7S227.S242 罔 Q 35072,4010000,00-3000,00-6000.004000.00-2000.000.000.00城东城南城西城北城中销售面

17、积C平方米）-成交均价元/平方米）数据来源：易居中国）011年13月的成交量显示，城南区域的成交量和成交价格都处于领先，其实现的成交价格甚至高于城中区域;相对活跃的区域为城东区域，主要得力于东大街金融中心的规划， 城东区域的写字楼项目主 要集中在东大街沿线，其所实现的成交量处于第二，成交价格仅次于 城中区域。北区域的市场活跃度和写字楼价值是各区域中最低的， 城北区域缺乏 规划预期和市场环境，其成交的写字楼项目主要是商住混合型项目, 并非纯办公产品。成都市写字楼核心区域分析1、城南区域数据来源：易居中国）33: 2011年1月一4月城南写字楼市场成交情况南区域4月成交写字楼面积5.96万平方米，环比增长15.28%，成交价格11079元/平方米，环比上涨10.48%。南区域4月写字楼成交量主要由新世纪环球中心和保利中心两个项 目所带动，城南片区一直是房地产个人投资的热点区域， 在住宅投资 受阻的情况下，投资者开始偏向于代表性写字楼物业， 其中保利中心和新世纪环球中心就是近期城南具有代表性的写字楼产品，两个项目