房地产项目开发成本

1、房地产项目开发成本房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。 构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程 的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业 （ 公司 本部） 行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以 及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。目录构成核算核算程序成本控制意义措施编辑本段土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用 者。土房地产开发成本 地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额 并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积

2、率、土地出让年限、周围环境状况 及土地现状等因素的修正得到 ; 也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或 平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得 到。2. 土地征用及拆迁安置补偿费(1) 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动 力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征 地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2) 拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国 有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建 设项目使用。因出让土地使原

3、用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定 给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3. 前期工程费。前期工程费主要包括 :房地产开发成本(1) 项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一 定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的 3%左右，水文地质勘探费可根 据所需工作量结合有关收费标准估算。(2) 三通一平 等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费 用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参 照有关计费标准估算。4. 建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工 程费( 建筑、

4、特殊装修工程费 ) 、设备及安装工程费 ( 给排水、电气照明、电梯、空 调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装 ) 以及室内装修工程费等。在可行 性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算 法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5. 基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、 排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6. 公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生 的支房地产开发成本出。其估算可参照 建安工程费 的估算方法。7. 不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的

5、复杂程度和前述 各项费用估算的准确程度，以上述 16 项之和为基数，按 3%一 5%计算。8. 开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税 金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项 目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。编辑本段房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样 . 首先应该确定 成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发， 这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算 单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必房地产开发成本 须科学地确定成本归集

6、对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（ 如以单幢为单位 ） ，因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也 不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要 几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作 用。应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依 据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的 开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作 用。2、成本项目的设立。 正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本 的途径。

7、按现行的房地产开发企业会计制度规定， 开发成本 作为一级成本核算科 目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目 ?笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个 配 套费用 明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核 算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和 付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房

8、地产开发企房地产开发成本业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。这样处理， 对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以及 项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对 象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果， 不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利 息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入 开发成本 ，作为成本项 目的一个组成部分 ;后者可在 递延资产 科目下开设明细专户进行核算，待开发产 品实现销售后，再转入 销售费用 科目。4、项目的竣工决算

9、。 房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开 发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重 视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确， 而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无 期，比如小区个别配套没有完成 （不影响销售 ） ，计划中的公建设施暂时不能实施， 或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决 算。如何解决这个问题，可以通过 预提费用 科目将尚未实施的工程预算计入成 本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于

10、这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和 单位成本不会造成较大的影响。编辑本段开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应 遵循的步骤和顺序。其一般程序是 :1、归集开发产品费用 由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的 开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为 成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区 开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细 ( 台以 单幢为单位 ) ，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工

11、 作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为 一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的 商品房却是陆续完工出售的，这样做势房地产开发成本必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为 : 应该以 房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的 开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成 本核算的作用。(1) 在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借 记开发成本 总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户(2) 为项目开发服务所发生的各项开发间接

12、费用，可先归集在 开发间接费 账 户，即借记 开发间接费 总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(3) 将开发间接费 账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成 本核算对象，即借记 开发成本 总分类账户和明细账户，贷记 开发间接费 账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在 开发成本 总分 类账户和明细分类账户之中。2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产 开发企业会计制度规定， 开发成本 作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核 算。选择成本项目不能太多，对

13、于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量 合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下 列账户:(1)4301 开发成本 账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中 所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开 发过程中所发生的各项费用房地产开发成本，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开 发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如 土地开发成本 、 房屋开发 成本 、配套设施开发成本 和代建工程开发成本 等设置二级明细

14、账户，并在二 级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。(2)4302 开发间接费 账户本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费 用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房 摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费 用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余 额。本账户应按企业内部不同的单位、部门 （ 分公司 ）设置明细账户。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入 当期损益，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求 : 企业的各项

15、收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计 量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是 数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目 进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入 开发 产品账户，即借记 开发产品账户，贷记 开发成本账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账 户。即借记经营成本 、分期收款开发产品 、出租开发产品 、周转房等账 户，贷记 开发产品 账

16、户。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开 发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重 视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确， 而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因 显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成 （不影响销售 ） ，计划中的公建设施暂时 不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建 成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过 预提费用 科 目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程

17、完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占 的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。编辑本段中国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有 其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑 量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业 的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制 进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有 着一定的意义。房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名 房地产企业的

18、董事长曾公开宣称利润低于 40%的房地产项目不做，而现在利润能维 持在 12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地 产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多房地产开发成本处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国 家加强了对土地市场的管理与整顿 （如国土资源部第 11 号、 21号、 71号令等） ，对 经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房 地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、 招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道 路。国家加强了金融市场

19、的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范， 同时抑制房地产过度的市场消费需求 ; 使得房地产开发企业真正认识到以极高的财 务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强 成本控制，练好内功。随着中国加入 WTC后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能 力境外资金的涌入 （如和记黄浦、新鸿基、恒基等 ）以及国内的一些集团型企业在全 国的扩张 （如万科、万达、世贸等 ） ，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条 件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才 有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及

20、开发 权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成 本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房 地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利 润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。编辑本段设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。（ 一 ） 前期调研 在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研 工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但 是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入房地产开发成本，就是做了也是流于形式

21、，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房 地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要 取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收 入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的 心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开 工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完 美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来， 这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。（ 二 ） 设计阶段降低建筑安装成本，首

22、先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的 关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对 建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面 :1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引 进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要 时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位 ; 在设计时，可以根据 情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计， 则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可 以再组织进行招标或委托。2、加强技术沟通、实行限

23、额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设 计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的 数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平 相适应; 要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质 量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备 ; 要尽量搞标 准化和系列化的设计 ; 各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术 规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制 设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。 在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造 价比较。3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生 尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的 审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。（ 三 ）