标准化示范文本的使用及

1、标准化示范文本的使用及法务业务管理要点,一、标准化示范文本修订及使用 二、法务业务管理要点,一、标准化示范文本修订及使用 （一）标准化示范文本体系 （二）标准化示范文本修订的目的 （三）修订的内容 （四）使用的说明及原则,一、标准化示范文本修订及使用,（一）标准化示范文本的体系 四大类： （1）工程类物资类招标文件（六类范本七种合同） （2）营销服务类合同（24种合同） （3）顾问咨询类文本（20类合同及示范文本） （4）营销服务类、顾问咨询类通用招标文件示范文本（1个文本）,一、标准化示范文本修订及使用,（二）标准化示范文本修订的目的 在前版的基础上，对近一年来开发管理经验进行总结，使之更加

2、适应一体化的需要。 （1）修改前版示范文本框架上的不合理性。 （2）弥补前版示范文本内容上的漏洞。 （3）将我司项目的实践经验及特点融入示范文本中。,一、标准化示范文本修订及使用,（三）修订的内容 1.总承包示范文本 (1)针对施工单位原则上为系统内单位，以及目前管理的难点，本次总包示范文本修订侧重于以下方面：工期节点细化、总承包项目班子稳定、劳动力保障等方面，并相应提高了违约金金额。 在投标须知第1.4条和施工协议书第四条中增加将工期节点细化为：开工日期、基础完成日期、达到预售条件日期（特别强调）、结构封顶日期、竣工及移交日期六个部分。并在专用条款中根据节点工期设置相应违约金。 强调项目班子

3、的稳定性，并对未经我方同意而随意更换管理人员的行为设置相对较高的违约金。 增加总包劳动力承诺保证的内容，对劳动力配置达不到要求的情况设置违约赔偿。,一、标准化示范文本修订及使用,(2)对计价规则进行修订。 细化投标报价规则。 明确工程量清单调整规则。 调整开办费及照管费的支付方式。 增设甲供材计价约定以及甲指乙供材料设备计价的约定。 强调甲供材中施工方的投标报价不应包含甲供材料值，而仅应报施工费和合理损耗率，且损耗率将作为竞争性报价之一。 明确工程险的投保责任。或由我方投保；或由投标方投保，保费在投标报价中予以列明。 新增工程量清单样表，严格要求清单格式投标方不得进行任何形式的更改。 (3)履

4、约担保：外部单位，一律为合同额的10%，降低额度的须经合同审批人批准；系统内单位，出具局院一级的履约保证函。,一、标准化示范文本修订及使用,(4)加大对承包人虚报工程量的违约处罚。 合同专用条款第8.2条，设置阶段性申报误差限制，中期工程结算金额超出20%以上的，加大违约金的扣减。 合同专用条款第11.2.4条，设置承包人每次申报工程结算金额5%的误差率限制，我方有权对超出限制部分计5%违约金。 (5)调整专用条款，使之与通用条款相对应，具体在使用过程中，一线公司可根据情况通过专用条款的增设及修改以满足项目的具体要求。（具体详见合同专用条款） (6)其他技术性条款的增设及修订详见招标文件。 2

5、.指定分包工程招标文件 (1)投标保证金在领取招标文件的同时进行提交。（投标须知前附表15及第17条） (2)投标报价规则，招标人的原始工程量清单不允许改动。分包商的管理费包含在总包合同价中，无需另向总包缴纳。（投标须知第9.3条）,一、标准化示范文本修订及使用,(3)履约担保参见总承包招标文件（投标须知第20.6条，分包合同条件第2.3条及第17.2条） (4)加大对分包人不实申报的违约处罚。(分包合同条件第17.2条) (5)在指定分包（2方）的工程规范中，针对总包未确定及未进场的情况，增加第10条，明确关于分包工程的全部责任均由分包商承担，实现了无总包时的责任明确化。 (6)其他技术性条

6、款的增设及修订详见招标文件。 3.附件示范文本 根据示范文本试行过程中收集整理的文本，新增附件示范文本供一线公司参考使用。主要为：保修承诺书、不欠薪承诺书、工程档案管理协议、建设工程施工安全管理协议、建设工程施工安全文明承诺书、劳动力保障承诺函、廉洁合作协议、履约保证函（系统内使用）、履约保函格式、预付款保函、质保金保函、三方协议。,一、标准化示范文本修订及使用,4.顾问咨询类示范文本 （1）对需要获得行政许可的项目，强调对方通过行政审批之责任并设定违约金。（环境影响评价合同、交通影响评价合同、水土保持合同、节能及立项合同） （2）细化设计服务内容及要求。（方案设计合同、方案扩初施工图设计合同

7、、施工图设计合同） （3）增加合同的计划管理制度，规定未按时提交计划的要承担一定的违约金。（方案设计合同、方案扩初施工图设计合同、施工图设计合同、外立面设计合同、园林景观设计合同、室内精装设计合同、造价咨询及招标服务合同） （4）落实设计限额管控，要求设计人提供方案时须附设计概算；此外，设定限额设计的指标及奖励标准。（方案设计合同、方案扩初施工图设计合同、施工图设计合同、外立面设计合同、园林景观设计合同）,一、标准化示范文本修订及使用,（5）材料选材贯彻手册中的封样管理制度。（方案设计合同、方案扩初施工图设计合同、施工图设计合同、外立面设计合同） （6）明确设计团队的构成及稳定性，并对未经我方

8、同意而随意更换管理人员的行为设置较高金额的违约金。（方案设计合同、方案扩初施工图设计合同、施工图设计合同、外立面设计合同、园林景观设计合同、室内精装设计合同、造价咨询及招标服务合同） （7）强化设计人对发包人指令的执行，并设置违约责任。（方案设计合同、方案扩初施工图设计合同、施工图设计合同、外立面设计合同、园林景观设计合同、室内精装设计合同） （8）明确现场工作制度。增设施工图设计及施工阶段的驻场人员，以及设计人必须参加例会的的限定，并设定违约金 。（方案设计合同、方案扩初施工图设计合同、施工图设计合同、外立面设计合同、园林景观设计合同、室内精装设计合同、造价咨询及招标服务合同）,一、标准化示

9、范文本修订及使用,（9）增加停建缓建的相关条款。（方案扩初施工图设计合同、施工图设计合同） （10）严格禁止转包分包的行为。（方案设计合同、方案扩初施工图设计合同、施工图设计合同、外立面设计合同、园林景观设计合同、室内精装设计合同、室外灯光设计合同） （11）增加设计任务书示范文本共5个：方案设计任务书、施工图设计任务书、施工图任务书附件、景观设计任务书、室内精装设计任务书。 （12）增加工程造价咨询合同。 5.营销服务类示范文本 使用软装设计及采购服务合同替换家具配饰采购合同：原合同过于简单，不适用当前业务需求，通过借鉴西安公司开元壹号的软装配饰合同，并融合上海公司在进行的软装配饰的需求，修

10、订了软装设计及采购服务合同示范文本。,一、标准化示范文本修订及使用,6.营销服务类、顾问咨询类通用招标文件示范文本 新增标准化示范文本，对招投标的程序过程进行标准化设定。,一、标准化示范文本修订及使用,（四）使用的说明及原则 （1）使用前应当仔细阅读使用说明。 （2）技术性的条款一般不得改动，如总包中的通用条款是不允 许改动的，只有通过专用条款才能对通用条款的内容进行调整及修正。 （3）商务条款可以根据项目的具体情况以及谈判情况进行改动。 （4）违约条款的改动必须经法务人员的审核。 （5）合同修改的方式：（以销售代理的招标文件进行说明） 不改变合同的总体框架。 对调整部分内容的条款，直接在原条

11、款上进行修改。 对于不适用的条款，应删除内容后保留序号并标注“不适用”字样。 对于原总体框架外的内容，在合同最后增设补充条款。,二、法务业务管理要点 （一）合同评审 （二）履约评价 （三）项目主要法律风险管控,二、法务业务管理要点,（一）合同评审 1.内容合法性评审 （1）付款 预付款:工程类合同要求有保函、营销类顾问类尽可能降低预付款。 付款进度与工期节点、工作成果紧密联系。 以百分比为结尾应加注大写标识，如20%。应为20%(百分之二十)。 （2）违约责任 关键节点应设置违约责任。 确保我方预付或多付款项的回收。 苛刻的做法：“乙方除应返还甲方已支付的费用外，还应承担合同总额20%的违约金

12、。” 公平的做法：“甲乙双方应据实结算费用，且乙方应承担合同总额20%的违约金。”,二、法务业务管理要点,（3）争议解决 优先使用北京仲裁委员会。 二线城市，应优先使用北京仲裁委员会；在没有足够的当地仲裁委员会的关系时，则应该选择当地法院。 三线城市，应当首选北京仲裁委员会，次选第三方城市仲裁委员会，不得选择当地仲裁委员会。 应当明确仲裁委员会的全称。 （4）案例 案例一：后补合同 案例二：违约金陷阱,二、法务业务管理要点,案例一：后补合同 关键条款： 分析：由于对方已经履行完合同义务，因此一签约我方将不得不承担违约金。 解决方法：（2种） 第一种：将付款改成签约后一次性支付。 第二种：将我方

13、延期付款的违约责任删除。,二、法务业务管理要点,案例二：违约金陷阱 关键条款：,二、法务业务管理要点,分析： 第一，不存在定金，定金罚则不生效。 第二，我方系根据对方的成果支付工程款，则对方若按已付工程款的20%进行赔偿，实际上我方由于不存在“已付工程款”而无法获得赔偿。 第三，我方不履行合同承担“预算工程费”20%的违约金，对方不履行合同承担“已付工程款”20%，双方违约责任不对等。 第四，“20%。”的写法，存在对方辩解为“千分之二十”的风险。 隐含的陷阱：对方可以随意终止合同而无需承担违约责任。 解决方法： 将乙方的违约责任条款修改为“合同签订后，如乙方擅自中途停止或解除合同的，甲乙双方

14、据实结算工程款，且乙方应按合同总额的20%向甲方支付违约金。”,二、法务业务管理要点,2.程序的合规性评审,二、法务业务管理要点,程序合规性的内容 流程主办/发起单位规范性； 流程表格套用合规性； 流程表格填写合规性； AB联签规范性； 文件会签部门齐全性； 流程后补；（重点关注，危害性最大） 表格附件完整性； 签送日期及时性； 文件、合同编号规范性。,三、法务业务管理要点,3.招标/合同/结算文件会签单的填写 （1）会签单的样式及法务人员的填写要求,二、法务业务管理要点,（2）法务人员填写的内容 内容合法性：如实填写法务意见，若无则填写“无”。 程序合规性：如实填写流程是否符合管理手册要求，

15、若无则填写“无”。 对经总部评审意见的落实情况：若全部采纳，则填写“已采纳总部评审意见”；若存在未采纳的情况，应填写“未采纳部门第条建议，原因为”。,二、法务业务管理要点,（二）履约评价 1.开展履约评价的意义 （1）从履约的角度分析进度管控的问题。 （2）及时发现履约过程中的问题，进行风险预警。 （3）从内容合法性以及程序规范性的角度对公司经营行为提供支持。 （4）充分调动法务人员的积极性以及发挥其专业性。 2.履约评价的套表 （1）月度履约评价分析说明。 （2）履约评价汇总表。 （3）月度变更统计表。 （4）法务评审文件汇总表。,三、法务业务管理要点,3.填写示范说明 （1）月度履约评价分

16、析说明 填写的三方面内容： 本期履约完成的基本情况：主要针对当月正在履行的合同按类别进行基本情况的介绍，并对正常履约的合同、存在异常的合同以及出现违约的合同进行统计。 本期主要变更的基本情况：主要针对当月发生的变更事项按类别进行统计，如本月工程变更多少项、设计变更多少项。 本期履约及变更存在的主要问题： 针对出现异常以及违约行为的合同进行异常行为及违约行为分析，援引相应的合同条款提示应当注意的事项，以及弥补的措施； 对由我方责任引发的变更从合同条款的角度提示风险并分析如何将风险降至最低； 对未进行证据采集的变更事项进行风险预警。,二、法务业务管理要点,（2）履约评价汇总表 填写要求： 本表格应

17、当反映当月仍处于履行状态的所有合同。 重点填写存在异常状况的合同，对于正常履行的合同则只在“正常”栏下打钩即可。 （3）月度变更统计表 要求： 法务人员必须每月跟进当月是否存在变更的事项。 法务人员需要确认的是变更事项的发生是否符合管理手册规定的流程。 （4）法务评审文件汇总表 目的： 法务人员每月所参与的法务评审工作的检查。,二、法务业务管理要点,（三）项目主要法律风险管控 1.背景 股份公司法律部颁布关于已实施投资项目试点开展法律风险定期报告工作的通知（中建股法函字44号）。 股份公司的项目法律风险管控体系：划分三个层级（股份公司-二级单位-项目或项目公司）分别进行法律风险报告，最终采取分

18、级控制的原则和标准对具体项目法律风险进行风险控制。 房地产事业部建立项目法律风险管控月度报表制度，实现与股份公司工作的对接。 2.目的 能够最大限度地保证项目符合国家的产业政策和股份公司的产业导向 保障投资主体、防范法律风险、实现投资目的,二、法务业务管理要点,3.与履约评价的区别 履约评价侧重合同履行及变更事项的追踪分析。 本制度包括合同与非合同类的全面法律风险事件的管控。 4.内容 （1）法律风险等级标准 一类风险：违反法律法规强制性规定，可能导致法律行为无效并引发重大风险；或违反合同约定，可能承担重大违约责任。 二类风险：违反地方法规或部门行政规章，可能导致受到相关行政处罚并引发较大风险；或违反合同约定，可能承担较大违约责任。 三类风险：违法法律法规或部门规章，可能影响项目的推进实施；或违反合同约定，可能承担一定违约责任。 （2）风险识别要素库 通用要素库,二、法务业务管理要点,主体资格法律尽职调查分表（总部） 国有资产交易分表（总部） 招投标分表（一线公司） 担保分表（总部） 公司（有限责任公司）设立及清算分表（总部） 工程施工分表（一线公司） 分类要素库 融资