房产中介公司加强税收管理几点建议

1、房产中介公司加强税收管理几点建议（一）房地产中介行业具体的运作形式房地产中介具体运作形式主要有以下四种：1通过房产经纪，亦即为买卖双方（包括承租方与出租方）牵线搭桥，并帮助办理过户手续的方式，获取信息服务费用即佣金。2利用自身的信息优势和渠道优势，参与炒房，获取高额差价。3通过房屋银行，低价接手业主房屋，转租或者分租出去，获取高额差价。4向其他公司或个人出售信息库（一般是假借他人之手出售），取得收入。文章来源天财会计网：y4ykj968wre（二）征管现状 文章来源天财会计网：y4ykj968wre 对符合条件的纳税人

2、要求建账建制，自行申报纳税，企业所得税实行查账征收（或核定征收）的方式。对个体的、难以建账建制的纳税人，一般实行定期定额的征税方式。纳税人除了自身的应纳税款外（日常产生的中介服务费申报缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税等），还负有对员工工资薪金、劳务报酬、股东分红等个人所得税的代扣代缴义务，以及与税务机关签有代收代缴协议的义务。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre（三）行业存在的主要涉税问题 文章来源天财会计网：y4ykj968wre房产中介业最常见的涉税违法行为是少报营业收入

3、、设置“账外账”、用收款收据收取营业款、用发票报销的形式抵个人收入、虚列费用等。具体表现为： 文章来源天财会计网：y4ykj968wre1、营业收入挂往来账，少报营业收入。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre2、通过私设账外账、小金库等手段，隐匿应税营业收入。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre3、用收款收据收取营业款，或一部分营业款开发票而另一部分营业款开收据。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre4、对代管物业收取的管

4、理费不进行申报纳税。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre5、对银行按揭款手续费返回、评估公司手续费返回等不进行申报纳税。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre6、收取的连锁加盟费不进行申报纳税。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre7、合同违约金收入未进行申报纳税。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre8、与房地产开发公司签订代理销售合同，为其开具发票，该业务存在虚假成分。 文章来源天财会计网：http:/www.kj

5、968.comy4ykj968wre9、成本费用中列支假发票、白条子，或者虚列成本费用。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre10、企业少代扣代缴或未代扣代缴工资、奖金、福利、劳务报酬、股东分红等的个人所得税，用发票报销的形式抵个人收入。 （四）税收管理关注重点1、是否存在不开发票、不按规定开具发票、大头小尾发票和开具假发票，以及收入不及时入账，滞后申报纳税的情况。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre2、是否存在设置账外账、小金库等手段，隐匿应税营业收入的情况。 文章来源天财会计网：http:/www.k

6、y4ykj968wre3、是否存在用收款收据收取营业款，或一部分营业款开发票而另一部分营业款开收据的情况。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre4、是否存在对代管物业收取的管理费不进行申报纳税的情况。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre5、是否存在银行按揭款手续费返回、评估公司手续费返回等不进行申报纳税的情况。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre6、是否存在收取的连锁加盟费不进行申报纳税的情况。 文章来源天财会计网：http:/www.kj96

7、8.comy4ykj968wre7、是否存在与房地产开发公司签订代理销售合同，为其开具发票，而该业务存在虚假成分，即虚开或多开的情况。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre8、有无应税收入长期挂往来账，不进行申报纳税的情况。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre9、出租、转租固定资产的收入未按规定申报纳税的情况。 10、有无多造工资名册、虚列成本费用的情况。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre 11、有无在成本费用中列支假发票、白条子的情况。 文章来源天财会计网

8、：y4ykj968wre12、对企业所得税纳税调整事项未按规定调整，可按企业所得税汇算清缴表有关纳税调整事项，结合会计事项检查进行对应分析，在表上有显示数据的，需查明具体内容，核对调整数据是否正确；在表上没有显示数据的，对经常性发生项目必须通过查看相应的会计账户和分录加以证实。 13、重点检查扣缴义务人是否按规定全员全额地履行了代扣代缴义务。企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入，向股东派息分红是否足额代扣代缴税款。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre14、企业大额往来、长期挂账的款项是否存在套取

9、现金未计个人所得税问题。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre15、自然人股东股权转让是否缴纳个人所得税。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre16、重点检查企业的报销发票，是否存在个人以发票充抵收入少扣缴个人所得税的行为。 文章来源天财会计网：y4ykj968wre17、个人投资者有无从其投资企业借款既不归还，又未用于生产经营的情况。 （五）加强房地产中介行业税收征管的措施1、制定出行之有效的中介服务行业管理办法。二手房交易一般均涉及房管部门、国土部门、税务部门和相关

10、银行。通过中介的交易流程为：买方（或卖方）与中介签订代买（代售）协议 看房买卖双方签订房屋买卖契约（缴交部分房款和中介保证金）买卖双方到房管部门办理权属变更登记买方到银行签订抵押贷款登记买卖双方到国土部门办理土地使用权变更登记买卖双方（或中介代理人）到税务部门办理纳税申报，缴纳相应税款，取得相关发票和税票买方（或中介代理人）到房管、土地部门上报相关资料领取新的房产证和土地使用证银行按揭到位买方到中介领取门房钥匙（交易完成）。 因此建议以交易流程为主线，以交易事实为依据，以各部门反馈信息为平台，以法律法规为抓手，形成一条主线，多部门协抓共管的征管模式，长久高效地进行管理：由房地产中介根据代理协议

11、统一到税务部门先行申报税款，登记代理买卖双方的姓名及交易成交金额（按揭银行根据购房协议及中介保证金完税凭证为买卖双方办理按揭手续）。房地产中介在为交易双方办理权属登记时向房管、土地部门出示中介保证金完税凭证复印件和提供房地产中介代理合同。由房管部门确认交易及代理信息，在交易双方到税务部门申报纳税时，提供由房管部门确认的中介服务协议、成交金额，由中介公司依据实际收取的中介费扣除保证金申报缴纳税款。税务部门可通过每月与房地产主管部门核对存量房交易成交名册及委托代理人信息及为其提供服务的中介单位（公司或个人）名册，核实各中介机构的收入。 房地产交易必须通过房屋或土地所在地的房管局和国土资源管理部门。

12、税务部门可以根据税收管理的要求，加强与行业主管部门的沟通，配合职能管理部门制定有利于税收管理的中介组织管理规则。通过行业主管部门，要求各中介组织或机构建立业务登记本，对经营的业务分类登记，编号管理，对税务部门日常检查核对将可以提供有效的帮助。2、明确具体的其他纳税申报资料。在纳税人办理具体的纳税申报时，可以依照税收征管法第二十五条和税收征管法实施细则第三十四条之规定要求纳税人报送纳税申报表及有关资料。如：可以要求中介机构报送所签订的业务合同统计表，分部门或个人详细统计业务开展情况，取得劳务报酬情况和中介组织的内部分配方案。这样，既可以掌握纳税人的实际经营状况，又可以了解各从业人员的劳务报酬情况

13、，方便税务部门对包括个人所得税在内的所有税收的管理。3、设立收入预警值，实行核定征收。针对房地产中介服务行业隐性收入普遍的特点，根据各行业的经营规模和经营现状，借助现行的存量房评估系统的核定存量房的评估价确定买卖双方的成交价格，房地产中介佣金的比例一般为买卖双方各付成交价格的1%，结合代理到税务部门办理涉税事项的户次，合理设立收入预警值，并根据各单位的申报收入数与预警值比对，对明显偏低的纳税人，实行核定征收。4、提高纳税意识，加大纳税评估、专项检查力度。税法宣传要在广度和深度上下功夫，坚持重点宣传同日常宣传相结合，重视日常宣传。可以开展对房地产中介机构涉税业务的培训工作，及时将最新的税收知识、财会知识传递给他们，帮助房地产机构的财务人员提高税收知识水平，同时，税务机关分析房地产中介纳税资料，有选择性地对成交量较大的中介进行纳税评估，发现违法行为移交稽查，加大对偷逃税的打击力度，彰显税法的刚性，促使纳税人提高遵从税法的意识。文章来源天财会计网：y4ykj96