房地产财务会计培训

1、目录第一部分房地产开发流程第二部分：财务软件第三部分房地产开发企业开发成本核算 第四部分：房地产业行业纳税指南 房地产财务培训第一部分 房地产开发流程一个房地产项目开发的流程大体上包括10个阶段。(1)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。(2)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设

2、想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多；冲击了正常的土地市场的

3、运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。(4)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标

4、准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进

5、行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。(5)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。(6)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地使用权后，大部分房地产开发商自

6、己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量，再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资起到了一定抑制作用。(7)建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首

7、先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。(8)施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持

8、的综合竣工验收，同不过验收，就不能投放到房地产市场。（9）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，

9、取得销售许可证。(10)物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务如果房地产项目的开发商决定用所开发的项目进行租赁业务，则或者开发商自己进行管理，或者委托专业化的物业管理公司进行有效的物业管理，既可保证在租赁市场上的竞争优势，又可获得可观的租金收入，还可保证所开发的物业的保值增值。即使开发商是完全为了出售，在所开发项目的业主委员会成立之前，替未来的客户选择服务水平高且收费合理的物业管理公司，对于所开发项目的销售也是大有益处的。第二部分：财务软件一、用友软件建账的着重点1、不指定“现金”、“银行存款”科目。若账簿有要求，可在年终打印账簿时才加以指定，打印完毕即取消。这样便于日常的账簿

10、与凭证的查询。2、项目核算中不设置现金流量。因为平时进行现金流量的输入很繁琐并且易出错，编表时对其进行分析调整的工作量远远大于根据两表和账簿直接编制的工作量。3、需项目核算的科目主要有开发产品类、开发成本、开发间接费用、销售费用、主营业务收入及成本。4、不核算材料类和低值易耗品的存货，除非有大宗甲供材料再临时增设科目，那种由甲方购买直接由施工单位领用，发票转给施工单位，工程结算时施工单位另开材料发票的，开发企业有设材料账进行日常核算。5、“固定资产”最多只分二级明细核算到大类，不按项目进行核算。需要查询时直接找最近月份的折旧明细表即可。“累计折旧”不用分二级明细科目。6、供应商往来的核算只涉及

11、“预付账款”和“应付账款”，这是真正与公司主营业务成本关系最紧密的。其中“预付账款”可核算到项目，具体设置为“项目供应商往来”。7、个人往来的核算只针对公司内部人员，其借贷均在“其他应收款个人往来”或单开一级科目“备用金”进行反映。8、“应收账款”、“其他应收款单位往来”、“预收账款”、“其他应付款”全部设置成客户往来进行核算，其中“预收账款”可核算到项目，具体设置为“项目客户往来”。9、供应商分类：工程类、材料类、设计类、广告类、其他。10、客户分类：xx项目购房户、潜在购房户、其他。11、个人分类：可按部门也可不用部门核算，直接以编码区分，因为存在跨部门的人员不易界定。12、能不设二级科目

12、的，尽量不设，如“应付工资”、“本年利润”及往来类科目。13、预收房款的税金计缴，设置“待扣税金及附加”一级科目（相当于待摊费用），待收入实现时再进行比例分摊。二、具体建帐思路2、编码说明类等；二级按具体材料设置、客户分类编码设置为：某某项目购房客户-一期工程-一号楼-一层-客户其他具体核算项目为：“应收账款”、“其他应收款单位往来”、“预收账款”、“其他应付款”全部设置成客户往来进行核算、供应商分类编码设置为：一级设置为：工程类、材料类、设计类、广告类、其他二级设置为：建筑工程、安装工程、装饰工程、建筑材料、安装材料、装饰材料等三级设置为：按供应商设置供应商往来的核算只涉及“预付账款”和“应

13、付账款”，“开发成本”。“预付账款”“开发成本”“项目供应商往来”、收发类分类编码设置为： 、存货分类编码一级设置为：建筑安装类、装饰材料类、零星用料一级设置为：入库、出库二级设置为：按材料设置、部门分类编码设置为：一级设置为：行政部门、工程部门、营销策划部门 二级设置为：按部门设置三级设置为：按需设置、结算方式分类编码设置为：一级设置为：现金结算、支票、汇兑二级设置为：现金支票、转账支票、电汇等 、地区分类编码设置为：一级设置为：省二级设置为：市三级设置为：县三、开发成本项目说明1、项目核算的科目2、项目分类编码项目大类：工程项目3、项目目录四、费用科目设置说明费用科目设置为部门核算，二级科

14、目设置为工资及工资性费用、计提及摊销费用、费用性税金、可控费用第三部分房地产开发企业开发成本核算一、房地产开发成本构成项目一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下

15、几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款

16、利息，应以复利计息计人成本。二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：工作人员工资工资附加费办公费差旅费检验试验费 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。

17、供热及换热站供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）电梯2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建 中小学校、幼儿园 健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房（保安监控室） 居委会 商店 停车场（洗车场） 其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工费用） 道路 停车场 地面硬化 围墙 排水、排污管道 供水管道、二次加压 监控系统 供电线路、路灯 宽带及机房 有线电视 通讯线路 供热管道及换热站 园林、绿化三、基础工程费（主体工程基础费用）四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便

18、道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费五、前后期费用1、勘察设计费2、监理费3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费

19、6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十二、总投资额十三、利润额二、房地产开发成本科目设置一级科目：开发成本、开发间接费用二级科目：房屋开发成本、土地开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发（可省略）三级科目：房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-基础设施费-建筑安装工程费-配套设施费土地开发成本-

20、土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-基础设施费配套设施开发成本-土地征用及拆迁补偿费 -前期工程费-基础设施费-建筑安装工程费-配套设施费（可省略）三、房地产开发成本核算框架(一)应设置核算的账户为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：1“4301开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发

21、”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。2“4302开发间接费”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记 分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。(二)开发产品成本核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1

22、归集开发产品费用。(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2计算并结转已完开发产品实际成本。计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成

23、本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。3按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。第四讲 房地产开发企业产品成本的核算（中） 五、土地开发的成本核算土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其

24、土地开发成本。(一)土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。1土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。2，配套设施费的归集与分配。配套设施的建设可能与土

25、地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：(1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划

26、成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“预提费用预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。3开发间接费用的归集与分配。企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发

27、成本的开发间接费用项目内。(二)完工土地开发成本的结转已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：1为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品土地”账户。2开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。(1)分项平行结转法。就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。其会计分录是：借：开发成本房屋土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基础设施费 a3建筑安装费 a4配

28、套设施费 a5开发间接费用 a6贷：开发成本土地土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基础设施费 a3建筑安装费 a4配套设施费 a5开发间接费用 a6这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。因为原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。(2)归类集中结转法。就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。借：开发成本房屋土地征用及拆迁费 al基础设施费 a2+ a3+ a4贷：开发成本土地土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基础设施费

29、 a3建筑安装费 a4这种结转方法主要适用于自用建设场地成本的结转。因为自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接费用，所以为简化核算手续，可采用这种方法结转。企业开发的自用建设场地，开发完成后近期不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品土地”账户。下面举例说明土地开发成本的核算方法。例4 甲房地产开发公司于2001年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000。开发完成后准备将其中的30000对外转让，其余的10000企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 25000000 贷：

30、银行存款 25000000支付拆迁补偿费5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 5 500000 贷：银行存款 5 500000支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(前期工程费) 210000贷：银行存款 210000支付土石方费用5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地一梁园(前期工程费)5 500000贷：银行存款 5 500000由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1 500000元：借：开发成本土地梁园(基础设施费)1 500000贷：应付账款x施工企业 1 5000009月末，梁园土地开发

31、工程完工。假设“开发成本土地开发梁园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下：借：开发产品土地(梁园) 9427 500主营业务成本土地转让成本 28 282 500贷：开发成本土地梁园 37710000例5 续前例，若自用的10000土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本； 采用归类集中结转法结转土地成本时：借：开发成本房屋梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000 梁园(基础设施费) 1 802 5

32、00贷：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 7625 000 梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基础设施费) 375 000采用分项平行结转法结转土地成本时：借：开发成本房屋梁园(土地征用及拆迁费) 7 625000 梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基础设施费) 375000贷：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基础设施费) 375 000四、房地产开发成本核算教程开发间接费用的核算一、开发间接费用的组成和核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费

33、用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：l工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。2.福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。3折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。4修理费指

34、开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。5办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。6水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。7劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。8.周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。9利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关

35、的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。10其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。开发间接费用的总分类核算

36、，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：借：开发间接费用 41 600贷：应付工资 8 000应付福利费 1120累计折旧 10 000递延资产 3 500银行存款 8 480周转房周转房摊销 10 500必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。开发间接费用的明细分类核

37、算，一般要按所属 某项开发产品成本分配的开发间接费月份内该项开发产品实际发生的直接成本本月实际发生的开发间接费用应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：开发产品编号名称 直接成本101商品房 50 000102商品房 120 000151出租房75 000181周转房 70 000201大配套设施商店 80 000301商品性土地 125000合 计 520 000根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：101商品房：5000

38、0元41600元520000元50000元8%4000元102商品房：120000元8%9 600元151出租房：5 000元86 000元181周转房：70 000元85 600元201大配套设施： 80 000元86 400元301商品性土地； 125 000元810 000元根据上面计算，就可编制有如图表510所示的开发间接费用分配表：开发间接费用分配表2000年5月 单位：元开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费 101商品房 50 000 4 000102商品房 120 000 9 600151出租房 75 000 6 000181周转房 70 000 5 600201大配套设施

39、 80 000 6 400301商品性土地 125 000 10000合 计 520 000 41 600根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：借：开发成本房屋开发成本 25 200开发成本配套设施开发成本 6 400开发成本商品性土地开发成本 10 000贷：开发间接费用 41 600 土地开发成本的核算一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品

40、性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本土地

41、开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（一）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出

42、的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；2对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（二）土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地

43、开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过

44、批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。三、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发

45、成本土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本商品性土地开发成本”、“开发成本自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土

46、地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。现举例说明土地开发成本的核算如下；如某房地产开发企业在某月份 351商品性土地 自用土地支付征地拆迁费 78 000元 72 000元支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元分配开发间接费 10 000元合 计 133 000元 108 000元则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借；开发成本商品性土地开发成本 78 000开发成本自用土地开发成本 72 000贷；银行存款 150 000用银行存款支付设计单位前期

47、工程款时，应作：借：开发成本商品性土地开发成本 20 000开发成本自用土地开发成本 18 000贷：银行存款 38 000将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：借：开发成本商品性土地开发成本 25 000开发成本自用土地开发成本 18 000贷；应付账款应付工程款 43 000分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：借：开发成本商品性土地开发成本 10 000贷：开发间接费用 10 000同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。四、已完土地开发成本的结转已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。为转让、

48、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：借：开发产品土地 1002 000贷：开发成本商品性土地开发成本 1002 000为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集

49、中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的”基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方。假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000

50、元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（648000元1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元1200），在总分类核算上应作如下分录入账：借：开发成本房屋开发成本 648 000贷：开发成本自用土地开发成本 648 000如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品自用土地”账户的借方，于自用土地投入

51、使用时，再从“开发产品自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方。配套设施开发成本的核算一、配套设施的种类及其支出归集的原则房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套

52、设施发生的支出也计入开发产品成本。 为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：1对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；2对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；3对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集。由上可知，在配套设施开发成本中核算的配

53、套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。对不能有偿转

54、让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核

55、算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。三、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本配套设施开发成本 x x”账户的借