2014年中国养老地产产业运行情况分析

1、一、国内参与养老地产的主力机构 随着中国快步进入老龄社会，老龄人口日益增加，已经占总人口的10%由 此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而对应的养老设施供应却严重不足， 养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。受国外 养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国 内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域， 其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。 （一）传统地产商拓展细分市场，秉承住宅开发思路采用销售模式 传统地产开发商基于对房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找 新的利

2、润增长点等目的，介入养老地产投资开发，多以开发住房的思路开发养老 地产，以养老的概念将产品进行差异化打造， 最终以产品销售实现投资回报，养 老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。据不完全统计，国内已 经进入及拟进入养老地产的知名房企超 30家以上，其中不乏万科、保利、 北京 太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目 前来看，传统地产商介入养老地产投资开发，已经成为未来一大趋势，但运营 模式、盈利模式都在探索之中，效果也并不相同，部分开发商秉持住宅开发思路、 实行销售为主的策略获得了良好效果，如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化 83% 2月时间内一起

3、全部售罄；但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不 佳并未取得预期效果，如保利嘉兴西塘越项目 2012年9月开盘之后3个季度仅 去化30%整盘去化预计需要2年半左右。 表格巾地产商养老地产介入情况 企业 项目信息 坯营模式 万科地产 在d惊、青岛、敎汉、广东萼地顷亘中有炼投在中粮万科*长阳半岛、五矿万科 北京欢庆城顼目中削备养老地产产品。作为万科进军走年地产领域的首个顶目一一“ 万科幸福:C顷目已落户北京房山，并将于2朗2年峻工，被称作“牙舐茨容之冢“， 定位是“面向活跃、高知、忙音的服务式世崽“。航州月科良淆文化村的老年宜車“ 随缘養树顼目正建规划中，广东瘠远北部万科城项目慕老炮产组团的前期

4、规龙砲 进行中 将产品遵行适老化设 计，自持部分配营物 lb主要以誇售为主 ，面向活跃糯客户 服势上引入专业蘇 老服劳机构亲和沥、 水博克。 保利地产 200 8年保利赴日考察养老地产经营模式2011年与北京安平投资制毬司共同出资20 冗万元感立专业縣走地产营理公司，致力高端黑老市场开岌扌2012保利地咅试虐禅 老地产项目，目前已经在北京、上海、广州、戚都、三亚、阳江等外堀市规划廉建设 了?个糅老地产I页目尊中北京西山和喜会、淅江嘉冥西幡趣项目己在正我运营扌北亲 和歳会自持经营，M年底幵业到卩年底租住率仅为27%,甲肮+3常回本，嘉兴西塘越 顷目：薯g月开盘！截止门隼&月，累计梢售仅为3万攀，

5、去化率3弘 自持经营或稍售，借 崟日本模式，走位高 端，缴納大笔保证金 和月度服势黄，获得 养老服舟和分年返还 保证金O 花样年地产 20年建 月底收勉澡圳南山区TCL项目地块兴翟第一彳常老地产项目乜走位于健凄产业园，# 与其它声址实现组合，涉艮老年人的健康体检、运动、体肓训练、傩康理疗等具体项 目启受锁稱规划戦响*在经过两年參时间后，项目仍未启动开笈。 il司称在养老地声领 域的经营模式研究已 北京总珈 才亦阳城坐落于京城北郊昌平区小汤山镇，社区建有：北京丈阳城医院国医堂 文北宫、购物中心、家政脈势中心、假曰酒店、蛊泉会馆七大公翟设施，让业主不出 社区，即可爭受全方位的周到服务。 以地庐开发

6、模式进行 运营仅釁征性拿乱 规划中仁4的持i做 养老扯 （二）产业资本积极介入，注重长期持有运营获取回报 专注于养老市场的产业投资者不同于房企，往往长期持有养老地产项目，以 后期运营获得回报，相应的医疗康体、餐饮等养老配套服务较为全面。上海亲和 源、北京乐成养老、北京太申详和、北京爱慕家等较有代表性，其开发运营的项 目上海亲和源养老社区，北京乐成恭和苑、北京太申详和山庄取得了较好效果。 由于养老地产投资回报周期往往较长（业内普遍估计8-10年），采取持有经营 模式的养老地产开发商常常采用政府协议出让或者租赁农村集体建设用地（甚至 工业用地、军产地）的方式来获得土地，以减少土地的资金投入，缩短投

7、资回报 周期。虽然运营模式上，出现了上海亲和源及北京乐成等较为成熟的会员制模式， 但实际运营效果差强人意，经过长达3-4年运营仅仅收回了投资成本，盈利尚需 时日。 （三）保险借资金优势快速进入，常与保单进行捆绑 2009年，不动产投资大门向保险资金开启，养老养生项目被划入政策鼓励范 围，迄今，泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等险企已开启了一 轮针对传统养老模式的全新挑战。由于 2012年7月下发关于保险资金投资股 权和不动产有关问题的通知 明确指出，保险企业只能长期持有、不能出售养老 地产项目。为了尽可能在早期多回收资金，这类养老项目一般与 养老保险产品挂 钩，投保者在购买保险计划

8、的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同， 保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住 的租金。据悉，泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操作都是保险产品挂钩养老社 区。 表格3保险公司进入养老地产情况 企业 顷目信息 迄营模式 棊康人寿 是保险弄申步子迈得最犬的处司之一* 2009年11月第一个鞍簿保监舎批淮投毀繰 老社区建设资格，成为保臨业浮岀水面的首例养老地产项目。髓后乂斥贸A0亿元购 畫小汤山温泉乡2皿0亩地丫建沽第一家泰康养老社区（2013年至20侶年建咸）。 202年初、在崇明吕圈地用于谨隹鬲级养老社区。在三狂亦有项目。 釆用乌殊老保脸产品挂 钩的方式，

9、计划将高档 粽老社区的模式在全国 中国人寿 中国人寿在养走地声领域的投资紧随秦康人寿算后，就连项目迭址也与后音颇为相 似。已在洞北廊坊拿地超万亩！总投资锁约卩。亿元。初歩规划构建祿老社区一南 一寸血格局，而公司在南方的嶽即直则与泰庫人寿一样是海南o由于船利複式不明 朗，项目进展頻慢，舍作方上实隼团、中国一+启等股东均有退岀意向。 舍众人寿 20104 月，狀汉市蔡甸区政府与合众人寿签订忆元的合金人寿健康社区项目，总建筑 面枳托0万平方米左右，顷目谱成后可吝納上万话人。 （四）政府、外资也有涉猎，均在尝试阶段 鉴于国内养老市场的巨大需求，政府机构、非盈利组织及国外投资机构也介 入到养老地产的投资

10、中，但多数项目都在前期建设或者规划阶段， 并无实践运营 绩效可供参考。政府及非盈利机构投资项目更多偏重社会福利，为老年人提供居 住和照料服务，国外投资机构希望将国外的养老模式引入中国，抓住国内养老 地产的市场机遇。 義格4政府、国外投资机构进入情况 企蛀 烦目值息 廷营模式 中国红+宇基金会与 蜡工大集国 在深圳1市煎闊区葵涌镇土洋海边选择了一挨斗竹平方耒的项目用地，旳于 建设鬲端袜老机枸前期，哙工大隼团丁香俱乐部址司已段入近8U00万元用于 填海平整土地匚 马讓山市曲府 马轶山芾针羽夷三用推出“胡彝走城“项目，題炯申的谨顷目斷育专科樽色医 蛊*胃端陆检中右、老年病硏究所、急救中心、理疗康夏中

11、心、护士培训字杭、 专家公痍飓员工官舍等，而且都:呈国际水:晾戢之外商业配査也少不了酒 止、超市电尉陆，甚至连小学和幼儿园都在酉套计划中* 申国现在的养老模 式一般只有社会化 薜老和居亨等老函 和他第三种 模式一社区养老* 申国裁产宜枷 会、扶绥县政府、五 行创展投簧 三方令作共澤中国乐許城*项目拟粪设走年粽生羔老专属社区釣& 包括 特色奄年祥生处惠、乐样中心（老年夫学泾烹化创意园）、老年特色商业、乐舞 册奔中心&园林景观和综台四探视恳旅務腹暇倉店（五星级）、康体康農中 心*老年专科医険等约1亍万恥。I页目益授资釣予。亿元。 总韶位于美国、芸:當约斗4D亿美玩的对坤甚金处司城盪投资，正准备堇隼

12、10亿 英元投熒中匡启毎城市的养老地产。 引入国外的祥老植 式，袍望能衽中国 幵花结果。 Emeritus Ccrp Lrfe美国老年社区领先开岌商,与国內相关部门开始捲鮭，意竄进入中国市场。 Cara 一 S&fvlces LLC 二、目前市场上主要的经营模式 第一，销售模式。相对普通住宅而言增加一些适老化设计，成本增加不会太 多，因为可以通过销售来回笼资金，且没有后续管理的问题，往往是住宅开发商 试水养老地产的首选； 第二，销售加持有模式。优势在于以销售住宅为主，不仅回款快，还能获得 部分利润，而持有的物业体量较小，不会产生巨大的资金压力，而且运营得当的 话能产生长期稳定的经营收益。劣势在

13、于自持部分对服务和管理水平要求高， 而 普通住宅开发商往往缺乏这方面的资源和积累； 第三，持有模式。优势在于投资者能够保障项目的管理有效性和服务的水平， 在项目积累一定口碑和知名度后，经营者能获得持续稳定的回报。劣势在于投资 回收期长，前期资金压力大。 （一）销售模式 1优势：资金回流快，住宅开发商试水养老地产的首选 国内养老地产尚处初期发展阶段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟， 国内养老地产开发投资中最大问题是投资回报周期过长，业内估计普遍8-10年, 远远大于住宅、商业地产的投资回报周期。尤其养老地产土地问题难以解决的情 况下，通过招拍挂获得土地往往导致项目沉淀更多资金，拉长投资回报周

14、期。因 此，在一般情况下（土地产权完整），投资开发者更愿意以开发住宅的方式来开 发养老地产，只要进行适应老化设计，成本增加不会太多（低于房屋造价的1%， 通过销售来回笼资金。只要区位得当、周边医疗配套齐全、交通便利、目标客户 定位准确，是可以去得较好成绩的，例如绿地 21城孝贤坊等项目，销售去化速 度较好，并不亚于刚需类项目。 2、劣势：无法获得经营和物业增值收入，配套欠缺或影响去化 销售型模式虽然能够很好的实现资金短期回流，缩短回报周期，但是养老地 产运营阶段潜在巨大盈利点却并未获得开发，无法获得物业经营带来的增值收入 和溢价收入。此外，随着中国家庭结构的变化，空巢老人和421家庭的增加使老

15、 年人面临着在行动困难的阶段无人照料的问题，因此在购买用于养老的住宅时 很看配套的养老服务。销售型的养老地产项目欠缺这一部分， 可能影响项目的整 体品质和去化。 3、案例：绿地21城孝贤坊 绿地21城位于江苏省昆山市花桥镇，占地面积270万平米，总建面积约630 万平米，总投资近300亿元。已建成度假社区、国际社区、尊老社区、青年社区 四个主题社区，而孝贤坊就是其中的尊老社区，占地面积4000余亩，建筑面积 逾约占整个社区的1/3，是业内规模最大的老年社区之一。由于社区内的公寓 （40-70平米）和别墅（154-204平米）的户型面积都不大，普通公寓总价在28-55 万之间，因为总价低，适合两

16、口老人养老和一部分人投资。 客户中30-50岁左右 占比很高，约为70% 一是为父母购买，二是自身为投资和自身以后居住购买。 该社区距离上海市中心35公里，整体房价比昆山市楼盘的价格高出 10%罕 右，昆山本地人很少购买。由于地理位置靠近上海，加上自身居住品质、配套设 施、环境等强于其他楼盘，因此通过“度假养老”的概念和一系列便利措施吸引 上海客户：一方面，项目在地理位置上靠近上海；另一方面，开发商提供安装上 海境内电话、每天52趟班车往返中山公园、购房贷款可以采用上海的按揭，还 款无须跨省手续费等一系列措施，让客户感觉仍在上海，与上海亲人朋友交往方 便。此外，自身配套有上海老年大学、同济大学

17、附属同济 医院绿地昆山医院、老 年养生馆等等。 （二）销售加持有模式 租售结合的项目通常包括住宅和老年公寓两部分：住宅（包括普通公寓和别 墅）用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成了支持；老年公寓嵌入 普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用，持有比例约为10-30% 采用该模式获得成功的典型案例有北京太阳城、曜阳国际等项目。 1、优势：回款较快，兼得前期销售收益和后期运营收益 这类模式通常滚动开发，且用于出售的住宅占绝对比重，因此可以较快低收 回投资成本并获得部分利润，并可以支持后续自持部分的开发和建设。而自持的 老年公寓作为整个项目的配套设施， 一方面，能够吸引更广泛的潜在

18、客户，促进 住宅部分的销售；另一方面，可以在投入运营后获得长期稳定的经营收入。 2、劣势：自持部分对服务和管理水平要求高 自持部分要获得持续稳定的收益要求自持项目能达到较高的入住率。较高的 入住率首先要求项目投入运营后要具备专业的经营能力、较高的服务水平以及协 调医疗、休闲等各种社会资源的能力，而传统的住宅开发商往往欠缺这方面的资 源和积累。常见的做法是聘用一家专业公司来进行管理， 或者借助多家专业机构 的资源，如保健、餐饮、医疗等，无论那种做法都将产生较高的管理成本。 3、案例：北京太阳城 北京太阳城式国内较早的大型养老社区，主要是通过住宅地产开发沉淀养老 项目，是早期以养老为概念的地产开发

19、项目。 项目位于昌平区小汤山镇，占地面 积623亩，建筑面积约30万平米，商业配套设施7万平米整个项目包括住宅式 公寓、别墅、老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化 会展中心等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理等多项服 务。整个项目以销售为主，销售住宅和出租公寓的面积比为5:1。该项目采取滚 动开发的策略：项目初期，以自有资金和其他渠道融资1.869亿购置土地，再以 土地融资作为开发住宅一期的资金，以住宅一期的销售回款2.6个亿支持老年公 寓、公建配套的开发；在成熟期，继续滚动开发住宅二、三期，此时老年公寓逐 渐发展成熟，以80%勺入住率计算年收入月500

20、万元。项目建设完成后总资产约 10亿元。该项目销售类售罄，二手房价格高达 21000元/平米，出租类入住率达 到90鸠上。 （三）持有模式 持有型养老地产项目的产权仍在经营者手里，出售的是使用权。专业化、连 锁养老机构通常选择持有，这一方面是其战略选择，如乐成养老恭和苑项目，另 一方面也常常是受制于土地性质（集体或划拨土地无法出售），如上海亲和源。 持有型养老地产目前常见盈利模式有三种： 押金制、会员制、保单捆绑制。 押金制通常是老年人先期缴纳一笔押金， 然后每月支付租金，押金最后返还。 由于这种模式前期能够回笼的资金很少， 因此不适合郊外大型养老社区，而是多 见于城市中心和成熟社区聚集区的小

21、型养老机构。这类机构专业化高、往往是全 国连锁品牌，例如乐成养老开办的恭和苑全国连锁养老院。 会员制一般是前期缴纳高额会费，通常几十万到一百万之间，这部分收入一 般可以回收房屋的建设成本；然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这 部分收入是主要利润来源。这种模式在美国广泛应用于“持续护理退休社区” （CCRC，在美国营利性养老社区中的占比并不高， 之所以受到国内企业的青睐， 主要是因为它能够让投资企业在项目运行的前期就收回大部分资金，从而有效缓 解资金压力。相比传统的押金制，会员制在财务、盈利性和经营灵活性方面更有 优势，财务上，押金不能算作利润，但会员费用可以较为灵活地计入财务报表； 经

22、营上，押金对应的房间或是床位是固定的，会员制可以比较灵活安排床位或是 房间。因其在资金筹措和建设运营起到重要作用，因此适合定位中高端、规模较 大的且因为土地性质或政策限制不能出售的养老社区，例如上海亲和源。押金制 和会员制通常由产业投资者采用，这类经营者的优势是进入养老地产早， 专业化 程度高，他们寻求成熟的运营模式并实现连锁化经营，但劣势是资金实力较弱。 保单捆绑制即养老项目的入住权与寿险公司的保单挂钩，投保者在购买保险 计划的同时获得入住养老社区的权利。 根据目标客户不同，保费门槛从几十万到 几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。据悉，泰康 人寿、新华人寿、合众人寿等

23、操都是保险产品挂钩养老社区。 1优势：服务水平和管理有效性高，利于保障持续稳定的回报 真正意义上的养老地产项目，地产只是载体，而核心利润点应该在养老物业 的长期持有、养老服务的持续提供上。一些养老产业投资者往往倾向于挖掘养老 地产后续运营阶段利润，对养老地产进行长期持有。产权保留在经营者手中可以 保障管理的有效性和服务的水平，在项目积累一定口碑和知名度后，经营者能获 得持续稳定的回报。而且持有型项目通常在前期以押金、 会费、保费等形式收取 一笔费用，能够实现部分资金回笼。 2劣势：投资回收期长，前期资金压力大 业内估计养老地产的运营收益率在8%-12%之间，收益率并不是太高，致使投 资回报周期

24、会相当长，乐成恭和苑项目的入住率仅为30%收入仅仅维持运营， 而上海亲和源项目的入住率仅为 50%收入仅够收入投资成本。因此，持有型养 老地产模式的最大问题是回报周期太长，致使投资者资金缺乏退出困难。 3、案例 案例一：北京乐成恭和苑老年公寓（押金制） 恭和苑养老公寓是乐成老年事业投资有限公司的直营连锁养老品牌，已经在 北京、上海、广东、浙江等经济发达地区投资兴建连锁项目。恭和苑比传统的养 老院具有鲜明的优势与特色，它位于中心城区，老人离家近，子女探视方便，并 便于及时就医保障；单体项目规模较小，房间不超过300套；安排24小时全天 候医护人员值守，并与大型医院直接建立绿色就医通道； 推出个性

25、化“健康管家” 服务，为每一位居民量身定制全方位的健康管理计划，建立个人健康档案，开展 综合评估，对慢性病居民给予生活方式干预，委托医疗专家长期跟踪，开展系统 科学的功能康复训练。 北京的恭和苑养老中心是旗舰项目，处于北京CBD区域南侧，项目规模较小， 只有两栋楼：北楼是医院，南楼是养老院。养老院采用出租的方式，有159套房,最多能接纳318位老人。入住前期需交付几万元押金，月租金 9800元起，护理 费每日80-220元不等，入住老人多为八九十岁的失智、失能老人。 案例二：上海亲和源（会员制） 上海亲和源是中国首家会员制高端养老社区，距离上海市中心人民广场12 公里，建设投入约6亿元，200

26、8年投入运营，由16栋建筑组成，共设838套居 室，可供1600为老人居住，年运营成本约0.2亿元。由于土地没有走招拍挂， 是协议出让，因此无法出售产权，因此会员制是其缓解经营压力、 回笼资金的一 条捷径。入住者须缴纳会员费和年费，会员费用来回收建设成本或一次性盈利； 年费和服务费作为长期赢利点。目前会员卡主要以A、B卡为主（图6），截至 2010年12月已招募会员800名，经营走入正轨。目前除上海外，亲和源项目已 扩展至海南、营口、黄山、海宁、青岛、北京、武汉等地。 亲和源会员卡收费情况说明 年眼 戸型 会员贵 埶费标淮 其他蔭用 年费主要用于支记房屋租赁使用和 生甘昭斜费用，车包梏老人譽费

27、和 医疗费用 会员费年资艮其他蜃用备连 永久（可& 可转换）中套 120 会员贵从最初的巧万已经涨至騎万 小晉認 缰身（+五年內 可退） 闿万 2朋万 &昶万 心万 5弓万 爲E万 弱万 王要包括；老人在 入住期间境生的伙 食、水电、医疗殷 复他个性化的服穷 桶口年，可退款。计算方式为； 卡费卡月）乙方实际居 fifi二冋（月裔：2年后*不需 姜再交入会蜃，只需要维续缴納年 管理费此卡不得錐承和转让 亲和源的土地性质决定了其经营模式和融资路径： 第一阶段：另辟蹊径降低土地成本，增资扩股引入民间资本。 亲和源的董事 长奚志勇曾在上海市康桥镇做过主管招商引资的副镇长， 在任期间与不少温州企 业家结

28、缘。2003年奚志勇下海，与温州建桥集团董事长一起注册了新建桥集团， 2005年新建桥出资3125万，上海市南汇区康桥镇政府以100亩公共建筑工地折 价出让，并以南汇区康桥镇集体 资产管理有限公司出资1875万元的形式入股， 正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司，此为亲和源前身。2007年公司增 资扩股吸引民间资本进入，同时更名为亲和源股份有限公司。 第二阶段：土地性质造成资金紧绷，以出售资产和质押股权融资。划拨的土 地成为亲和源的双刃剑，在大幅降低了土地成本的同时，也让一度让亲和源陷入 资金链紧绷的状态：首先，项目的土地属性不能进行抵押贷款， 前期运作需以自 有资金投入；第二，土地性质无法办理产权证明，不能像普通商品房一样通过销 售在建工程迅速回笼资金，只能通过出售会员卡环缓解资金压力； 第三，消费者 尚未接受会员制这种几十万仅购买使用权的新模式，开业两年亲和源仅卖出几十 张卡。基于以上原因，早期亲和源只有卖掉外地房地产项目来保障养老项目的资 金供应。2009年,亲和源才得以用首批建成