出售旧房应纳土地增值税税额的计算(20201229150028)

1、出售旧房应纳土地增值税税额的计算（1）转让旧房准予扣除项目的确定 转让旧房能提供评估价格的情况 根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字 199548号）第十条的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三 项：一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格 是指在转让已使用的房屋及建筑物时， 由政府批准设立的房地产 评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价 格需经当地税务机关确认） ：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴 纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。 此外，纳税人支付的评估费用 准予在计算土地增值税时扣除。转让旧房不能提供评估价格但能提供购房

2、发票的 根据财税 200621号文件的规定， 纳税人转让旧房及建筑物， 凡 不能取得评估价格， 但能提供购房发票的， 经当地税务部门确认， 土地增值税暂行条例第六条、第（一） 、（三）项规定的扣除 项目的金额， 可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每 年加计 5的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税 完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除， 但不得作为加计 5的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能 提供购房发票的扣除项目金额也包括三项： 一是购房发票所载金额（实际上包含了条例中第六条的 “取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估 价格”两部分）：二是加

3、计扣除金额（加计扣除金额 =购房发票所载金额X 5%X购买年度起至转让年度止的年数）： 三是与转让房地产有关的税金 （包括转让旧房时缴纳的营业税、 城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附 加均必须提供相应的完税凭证） 。转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的 根据财税 200621 号文件的规定，对于转让旧房及建筑物，既 没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据 税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。（2）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 （国税函 2010220 号）第七条规定： 财政部国家税务总局关于土地

4、增 值税若干问题的通知 （财税200621号）第二条第一款规定“纳 税人转让旧房及建筑物， 凡不能取得评估价格， 但能提供购房发 票的，经当地税务部门确认， 条例第六条第（一） 、（三）项 规定的扣除项目的金额， 可按发票所载金额并从购买年度起至转 让年度止每年加计 5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房 发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年； 超过一年，未满 12个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。（3）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字 199548 号）第十条规定： “转让旧房的， 应按房屋及建筑物的评估价格、

5、 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关 费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增 值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地 价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。” 案例分析某公司 2009年 5 月转让一幢 2000年建造的公寓楼，当时的造价为 1500 万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成 本价为 3000 万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权 支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为 1200 万元（可提供支 付凭证），另支付房地产评估费用 3 万元，转让时取得转让收入 6800 万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税

6、金 （已纳税金均能 提供完税凭证） 。该公司的评估价格已经税务机关认定。则，该 公司应纳土地增值税计算如下：1、转让房地产的收入为 6800 万元2、准予扣除的项目金额： （1）取得土地使用权支付的金额为1200 万元（2）房地产的评估价格=3000X 70%= 2100 （万元）（ 3）房地产评估费用为 3 万元（4）与转让房地产有关的税金为：6800X 5%X （1+ 7%+ 3%）+ 6800X 0.5 %0=77.4 （万元）扣除项目金额合计：1200+ 2100+ 3+ 377.4= 3680.4（万元）3、土地增值额= 68003680.4= 3119.6（万元）4、土地增值率=3

7、119.&3680.4X 100%= 84.76%5、应纳土地增值税=3119.6X 40% 3680.4X 5%= 1063.8（万元）某食品厂 2006年 1 月购买办公楼一幢， 取得商品房销售专 用发票，注明购买金额为 260万元，购买时已按税法规定缴纳契 税 13万元（能提供契税完税凭证） 。2010年 8月，该食品厂因搬 迁将购买的办公楼转让给某商场，取得转让收入 800万元，转让 时已按税法规定缴纳了营业税、 城建税、教育费附加及印花税 （能 提供已纳税费完税凭证） 。该食品厂转让的办公楼不能取得评估 价格。该食品厂应纳土地增值税为：1、转让办公楼的收入为 800万元2、准予扣除的

8、项目金额：（1）购房发票金额为 260 万元（2）加计扣除金额=260X 5%X 4年=52 （万元）（3） 与转让房地产有关的税金为：800X 5%X（ 1 + 7%+ 3%）+ 800X 0.5 %o + 3= 57.4 （万元）扣除项目金额合计：260+ 52+ 57.4= 369.4 （万元）3、土地增值额=800- 369.4= 430.6 （万元）4、土地增值率=430.6 369.4X 100%= 116.57%5、应纳土地增值税=430.6X 50%- 369.4X 15%= 159.89（万 元）2000年因城市改造的需要， 甲公司一栋账面净值 20万元的房 产被拆迁， 评估

9、价为 400万元。当年，负责拆迁安置的 A 房地产 公司将一栋价值 400万元的店面补偿给甲公司，未开具发票。甲 公司按 20万元入账。 2009年甲公司将该店面以拍卖方式转让， 交易价 650万元。请问：甲公司计算缴纳土地增值税时的扣除成 本如何确认？能否以 400万元为基础作为成本计算扣除 （暂不考 虑折旧等因素） ，企业所得税前的计税成本呢？1、关于转让旧房土地增值税计算问题。中华人民共和国土地增值税暂行条例 第六条规定， 计算增 值额的扣除项目： （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者 旧房及建筑物的评估价格；中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条规 定，条例第六条所列的计

10、算增值额的扣除项目，具体为： （四） 旧房及建筑物的评估价格， 是指在转让已使用的房屋及建筑物时， 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新 度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与 转让房地产有关的税金， 是指在转让房地产时缴纳的营业税、 城 市维护建设税、印花税。因转让房地纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。2、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题。 财税字 199548号规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳 税的需要而对房地产进行评估， 其支付的评估费用允许在计算增 值额时予以扣除。 对条例第九条规定的纳税人隐瞒， 虚报房地产 成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发 生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。依据上述规定， 2009 年甲公司转让旧房店面土地增值税增 值额的计算：增值额=出售房地产取得的收入-旧房及建筑物的 评估价格（房产评估重置价X成新率）-转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）-房地产评 估费用 。另外，财税 200621号规定，纳税人转让旧房及建筑物， 凡不能取得评估价格， 但能提供购房发票的， 经当地税务部门确 认，条例第六条第（一） 、（三）项规定的扣除项目的金额， 可按发票所载金