长沙奥林匹克商业项目投资可行性报告

1、长沙奥林匹克商业综合项目投资可行性长沙奥林匹克商业综合项目投资可行性 分析及盈利模式报告分析及盈利模式报告 前前 言言 长沙是中国中部重要的区域性中心城市，在国家中部崛起战略实施和长株潭城市一体化的 推进下，2007 年 12 月 8 日，全国发展和改革工作会议宣布：长株潭城市群经国务院批准，成 为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会” ）建设综合配套改革试验区” 。 在这一宏观背景下，未来五年，长沙将进入以发展方式实现重大转变和综合实力明显提升 为显著特征的重要发展期。长株潭城市群轨道交通、三市主干道互通、城市群中心区域项目基 础设施配套等，也将大大促使三市吸引地产资本快速推进城

2、市建设和新城区开发。 长沙奥林匹克花园是国内著名的连锁地产品牌，位于南城主干道湘府路中段。项目自 2005 年开发启动以来，住宅项目创造了良好的经济效益和品牌形象。该项目经过我司前期调研分析， 项目定位为：集商业（购物、餐饮、娱乐休闲） ，居住、商务活动、办公等多功能为一体的高档 次城市商务综合建筑体，建成以后将成为长沙标志性建筑和城市商业（购物公园）的代表作。 根据初步规划，项目该部分建筑面积约 303547.07 平米，为保持项目的持续性优势和顺应 市场需求，降低风险，项目建设规划分二期进行。其中一期计划建设开发主题广场、 shoppingmall、服务公寓、soho 及地下停车场，建筑面

3、积约 135,934.70 平方米，预计总投资 51,743.47 万元（地价按 80 万元/亩），67,490.18 万元（地价按 350 万元/亩）；二期建设开 发五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓及配套商业，建筑面积约 167,612.37 平方米，预计总 投资 92,229.59 万元（地价按 80 万元/亩），111,645.85 万元（地价按 350 万元/亩）。两期 工程总投资 143,973.06 万元（地价按 80 万元/亩），179,136.03 万元（地价按 350 万元/亩）。 根据国内目前融资体系现状，项目主要依靠自主资金回笼结合商业贷款的方式来实现资金 投入运用；项

4、目通过不同功能物业的投资回报周期特点，采用租、售结合的盈利方式确保合理 实现项目的综合收益，作为方案的盈利方式。 对于销售型物业我们按照长沙房地产市场价格水平结合区域发展，应用地产估价理论对于 该类型物业进行了合理定价；对于出租型物业则按照当前行业租金水平和在经营商业平效进行 合理预估未来的租金收益状况。 结合商业业态的规划，方案对五星级酒店的投资收益进行了分项核算。 经测算： 项目一期财务净现值（税后）41,254.670，财务内部收益率（税后）30.05%，静态回收 期 3.43 年，动态回收期 3.76 年，项目在建设经营期拥有较好的效益，该方案在财务上可行。 项目二期财务净现值（税前）

5、3,903.160，财务净现值（税前）-1,283.390，静态回收 期 11.48 年，动态回收期 25.23 年，财务内部收益率（税后）9.62%，考虑到项目在土地成本方 面的前期已投入，项目在方案在财务上谨慎可行。 两期合并财务净现值（税后）39,971.280，静态回收期 5.88 年，动态回收期 7.47 年， 财务内部收益率（税后）19.45%，项目在方案在财务上可行。 目录目录 前前 言言.2 2 1 1 总论总论 .5 5 1.1 项目概况 .5 1.2 建设单位概况.5 1.3 项目背景.5 1.4 编写依据、前提和方法.6 1.5 项目建设的必要性 .7 1.6 一期开发工

6、程主要经济技术指标 .8 1.7 二期开发工程主要经济技术指标 .8 1.8 结论及建议 .9 2 2项目开发成本项目开发成本.9 9 2.1 土地成本分摊 .9 2.2 一期建设经济技术指标 .10 2.3 一期建筑安装及配套成本 .10 2.3 一期开发成本 .10 2.4 二期建设经济技术指标 .11 2.5 二期建筑安装及配套成本 .11 2.6 二期开发成本 .11 3 3项目租售价格参数项目租售价格参数.1212 3.1 公寓、soho 价格.12 3.2 商业街铺价格 .13 3.3 写字楼价格 .14 3.4 酒店式公寓价格 .15 3.5 集中式商业的租赁价格 .16 3.6

7、 餐饮、娱乐的租赁价格 .17 4 4项目开发盈利模式项目开发盈利模式.1717 5 5项目投资估算及资金筹措项目投资估算及资金筹措.1919 5.1 一期投资总额 .19 5.2 二期投资总额 .19 5.3 两期开发投资状况汇总 .19 5.4 项目实施进度设想 .20 5.3 项目投资与筹资计划 .20 6 6项目收益状况分析项目收益状况分析.2222 6.1 项目销售收入估算 .22 6.1 项目二期销售收入估算 .23 6.3 项目租赁收益估算 .24 6.4 五星级酒店经营状况预测 .29 7 7项目收益状况分析项目收益状况分析.3232 7.1 项目一期损益表 .32 7.2 项

8、目一期现金流量表 .33 7.3 项目一期财务评价结论 .34 7.4 项目二期损益表 .34 7.2 项目二期现金流量表 .35 7.3 项目二期财务评价结论 .36 7.4 项目一、二期合并现金流量表 .36 7.5 项目财务总体评价结论 .37 1 1 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 项目名称：长沙湘天置地广场 项目建设地点：长沙市湘府路中路 189 号（天心区政府斜对面） 项目公司名称：湖南湘天房地产开发有限公司 1.21.2 建设单位概况建设单位概况 湖南湘天房地产开发有限公司于 2001 年 2 月，经湖南省工商行政管理局批准注册成立，注 册资金为 3010 万元。 公司

9、自成立以来，秉着“诚信、勤奋、创新”的企业精神，致力于房地产主业的发展，现 已储备土地资源 1700 余亩，完成了数亿元的房地产投资，奠定了发展房地产主业的基础，建 立了较好的社会资源平台。到 2005 年底，公司总资产已逾 10 亿元，净资产 4.6 亿元，专业技 术人才 80 余人。 为实施省委、省政府关于长株潭经济一体化的战略构思，实现长沙市委、市政府关于“扩 容提质，兴市拓南”的城建格局，2003 年，湖南湘天房地产开发有限公司历经 9 个月的时间， 高速优质完成了湘府路中段项目建设，于当年 9 月 30 日竣工交付使用。 1.31.3 项目背景项目背景 2004 年 8 月份，该公司

10、与中国第一房地产业品牌奥林匹克花园结成了战略伙伴，共同开发 长沙奥林匹克花园项目。该项目占地 500 余亩，总建筑面积近 60 万平方米，项目总投资逾 20 亿元。 该项目具有中央政务区核心地段、强势品牌支撑、生态坡地主概念、主题文化社区、一流 资源整合等优势。项目在 2005 年已全面启动，其开前期住宅发取得了成功，成为新南城区域规 模最大、档次最高的标杆楼盘，树立了有相当大的品牌号召力和市场影响力。 项目商业地块北临湘府路，东至万芙路，西至五凌路，南至高家冲路。宗地位于长沙奥林 匹克花园项目北端，项目总用地面积 84290.48 平米，地块呈梯形，东西宽 516 米，南北最长 279 米，

11、最短 169 米。容积率 4，建筑密度 30%，绿地率 40%；建筑西侧限高 60 米，东侧限高 87 米。 1.41.4 编写依据、前提和方法编写依据、前提和方法 依据：依据： 1依据国家计委、建设部发出的关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知 （计投 资1993530 号） ； 2依据建设部标准定额司与房地产司组织制定的房地产开发项目经济评价方法 （建标 2000205 号） ； 3依据甲方工程部提供的建筑安装成本定额数据，一般高层建筑建安成本为 1850 元/平米， 地下工程建安成本 1930 元/平米； 4依据企业财务通则和企业会计准则及其他经济及税务法规； 5 奥林匹克花园商业综合

12、项目市场调研及定位策划报告的相关结论； 6依据房地产估价理论和商家反馈的相关意见。 前提和方法：前提和方法： 1未来长沙地区不会出现重大的事件影响整体经济趋势的变化和商家的投资信心； 2项目整体规划建设分二期进行，其中一期计划建设开发主题广场、shoppingmall、服务 公寓、soho 及地下停车场，建设周期为 2 年；二期建设开发五星级酒店（配合经济型酒店）、 甲级写字楼、酒店式公寓及配套商业，建筑周期为 2 年。 3项目用地成本及分摊方式：本报告依据项目用地成本按照期初获得地价 80 万元/亩及目 前 350 万元/亩分别计算项目投资总额状况；根据项目分期建设面积的比例对土地成本实行分

13、摊； 4在未明确项目其他合作方式成本的基础上，报告主要依据项目自身投资回收资金方式实 现滚动开发，建设期内资金缺口主要依靠商业银行贷款解决，利率按照最新贷款利率核算； 5项目正常范围的成本变化报告主要由敏感性分析体现，假定主要的建筑材料、施工成本、 物业售价等仅在该范围内波动； 6按照商业用地 40 年为计算周期核算项目的收益状况，现金流量表中贴现率取地产行业 正常基准贴现率 i=10%。 1.51.5 项目建设的必要性项目建设的必要性 根据长沙城市发展规划及市场相关调查研究表明，湖南省政府的南迁及长株潭“两型社会 建设综合配套改革试验区”的获准，使得长沙南城地区将成为未来“三城之心” ，区位

14、优势极为 明显，在这一宏观背景下，南城已经逐步兴建了众多大型的高档住宅小区，未来规划人口约 30 万人。而传统的五一、东塘商圈因城市交通拥堵问题日益突出,缺乏可持续发展用地，实现提升 的可能受到极大限制，制约成为高档次现代消费商圈的基本条件；在长沙经济不断发展的趋势 下，人均可支配收入及消费稳步提升的前提下，在长沙南城区域建设城市标志性的商务综合体 对于提升整体城市形象、引导新的消费理念、促进城市的和谐发展具有重要的意义。 1长沙城市发展需要有也具备了大型城市综合体产生条件。 根据既往长沙经济总量与增长速度拟合曲线建立的预测回归模型预测，到 2012 年，长沙市 经济总量将达到 4500 亿元

15、左右，2008-2012 五年的年均经济增长率为 13.5%左右。长沙人均 gdp 已经超过 3000 美元向 4000 美元迈进，东南亚及我国城市综合体的均在城市发展的这一阶 段诞生。 2007 年 12 月 8 日，全国发展和改革工作会议宣布：长株潭城市群经国务院批准，成为 “全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会” ）建设综合配套改革试验区” 。极大提 升了投资者对城市未来发展的信心，同时更进一步促进了长株潭融城步伐，南城省府板块作为 城市资源的密集区，适宜于建设城市综合体。 2开发城市综合体可以进一步提升整体片区形象，完善区域城市功能结构，促进区域发展 成熟。 大型城市综合体因

16、用地规模原因，一般选址在城市新发展地区。城市综合体具有明显的地 标性特征，而且综合体内部各功能物业间相互依存、相互助益，其优势在于资源共生、聚合增 值。开发成功会对城市片区发展产生极大的带动作用。 项目所在的南城处于开发阶段，整体城市功能组合方面需要满足周边乃至城市发展的要求； 综合体开发成功会极大完善城市功能，树立城市形象，带动人口的迁入，推进片区的成熟。 3综合体 shopping mall 将提升城市现有零售产业发展水平，满足和引导现代消费理念。 项目综合体的开发适应长沙城市多组团发展规划，符合城市商业网点规划精神内涵，同时 可借鉴国内外零售业态发展的先进理念，超越现有零售商圈的产业组合

17、形态，提供全新的体验 式的现代商业空间。项目区位的交通条件和设计规划上与传统商圈相比具有较大的优势。 4在原有品牌基础上，进一步提升开发商的品牌形象，同时创造良好的经济效益 项目携手奥林匹克花园品牌在长沙已经创造出了较好的住宅品牌形象，综合体因其良好的 市场形象和优势资源组合将产生巨大的品牌聚合效应，对于进一步提升开发商的商誉和社会形 象具有较强的作用。新摩尔公司携手深圳中汇建筑设计事务所,在综合体领域具有深厚积累,愿 意配合发展商开发具有亚洲先进水平的长沙城市综合体,城市综合体全新的盈利组合模式也将为 开发商带来良好的经济收益。 5促进商贸流通经济、带动税收和创造城市就业岗位，具有良好的社会

18、效益。 项目的开发是顺应国家中部发展战略和建设长株潭两型社会建设综合配套改革试验区的宏 伟目标，为促进城市及区域之间商贸经济流动的提供平台，同时为政府创造可观的利税。同时 商贸零售服务业是劳动密集型产业，将为社会提供 5000 个以上的就业岗位，促进长沙地区和谐 社会的建设。 1.61.6 一期开发工程主要经济技术指标一期开发工程主要经济技术指标 指标指标指标指标/ /单位：万元单位：万元指标指标单位：万元单位：万元 建筑面积所得税 净利润 投资率润率（税前）土地成本 投资率润率（税后） 建安成本年均收益额 财务费用 财务内部收益率（税前） 投资总额财务净现值（税前） 销售净收入 财务内部收益

19、率（税后） 租赁净收入财务净现值（税后） 经营费用静态回收期 利润总额动态回收期 1.71.7 二期开发工程主要经济技术指标二期开发工程主要经济技术指标 指标指标指标指标/ /单位：万元单位：万元指标指标单位：万元单位：万元 建筑面积所得税 净利润 投资率润率（税前）土地成本 投资率润率（税后） 建安成本年均收益额 财务费用 财务内部收益率（税前） 投资总额财务净现值（税前） 销售净收入 财务内部收益率（税后） 租赁净收入财务净现值（税后） 经营费用静态回收期 利润总额动态回收期 1.81.8 结论及建议结论及建议 经过我们的调研和论证,项目一期通过销售酒店公寓和办公楼物业和一层少量商铺可以收

20、回 投资,同时能够盈利。 二期开发我们建议更高起点,运用世界一流综合体开发经验,引进著名品牌五星级酒店和著 名品牌专卖店,进一步提升本项目价值。新摩尔公司通过总结美国拉斯维加斯和日本六本木新城 以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过四种方法提升价值和优化功能. 1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最 佳位置与比例。 2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。 3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力商场,提升整个物 业综合价值。 4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。 2 2项目开发成

21、本项目开发成本 2.12.1 土地成本分摊土地成本分摊 项目地块占地 84290.48 平米，合 126.44 亩。 根据项目地块取得时的市场地价（按 80 万元/亩） ，则项目建设用地成本=地块用地面积 地价=80126.44=10,115.20 万元。 根据项目地块现行市场地价（按 350 万元/亩） ，则项目建设用地成本=地块用地面积地价 =350126.44=44,254.00 万元。 根据项目的分期建设面积对土地成本进行分摊： 按获得土地地价成本分摊： 项目项目一期部分一期部分二期部分二期部分总体指标总体指标 比例% 44.78%44.78%55.22%55.22%100% 建筑面积

22、（平方米） 135,934.70135,934.70167,612.37167,612.37303,547.07 土地成本（万元） 4,529.805,585.4010,115.20 按照现行土地地价成本分摊： 项目项目一期部分一期部分二期部分二期部分总体指标总体指标 比例% 44.78%44.78%55.22%55.22%100% 建筑面积（平方米） 135,934.70135,934.70167,612.37167,612.37303,547.07 土地成本（万元） 19,817.8624,436.1444,254.00 2.22.2 一期建设经济技术指标一期建设经济技术指标 序号序号类别

23、类别面积面积 1 1 小户型公寓 37,883.34 2 2soho13,051.36 3 3 文化广场（未计容积率） 20,000.00 4 4 商业街区 15,000.00 5 5 集中商业 42,000.00 6 6 餐饮娱乐服务 20,000.00 7 7 运动主题店 8,000.00 1010 地下停车（不计容积率） 40,320.30 1111 一期小计一期小计 135,934.70135,934.70 2.32.3 一期建筑安装及配套成本一期建筑安装及配套成本 项目建筑安装及配套单位额度按照工程部提供数据高点值作为计算依据。 序号序号类别类别面积面积基本造价基本造价金额金额 1

24、1 小户型公寓 37,883.34 1,850.00 7,008.42 2 2soho13,051.36 1,850.00 2,414.50 3 3 文化广场 20,000.00 1,500.00 3,000.00 4 4 商业街区 15,000.00 1,850.00 2,775.00 5 5 集中商业(一期开发) 42,000.00 2,800.00 11,760.00 6 6 餐饮娱乐服务 20,000.00 1,850.00 3,700.00 7 7 运动厂商直销店 8,000.00 1,850.00 1,480.00 8 8 地下停车 40,320.30 1,930.00 7,781

25、.82 9 9 一期小计一期小计 196,255.00196,255.00 39,919.7439,919.74 2.32.3 一期开发成本一期开发成本 序号序号项目项目计算依据计算依据金额（万元）金额（万元） 1 1 前期工程费用前期工程费用下列三项合计下列三项合计 2,883.872,883.87 1.1 筹建开办费按照建安成本 2.5%计 997.99 1.2 可行性研究费按照建安成本 2%计 798.39 1.3 规划勘测设计费用按照 80 元/平米计 1,087.48 2 不可预见费用不可预见费用按照建安、前期工程的 3% 1,284.111,284.11 3 开发成本开发成本上述各

26、项合计 3.1 按照期初获得地价成本 48,617.5148,617.51 3.2 按照现行地价成本 63,905.5763,905.57 2.42.4 二期建设经济技术指标二期建设经济技术指标 序号序号类别类别面积面积 1 1 电器商城及其他主力商业 10,000.00 2 2 商业街区 5,000.00 3 3 健身中心、spa 8,000.00 4 4 餐饮娱乐服务等 19,699.70 5 5 五星级酒店 52,129.00 6 6 写字楼 42,085.35 1010 生态酒店公寓 30,698.32 1111 地下停车（不计容积率） 44,240.00 1212 二期小计二期小计

27、167,612.37167,612.37 2.52.5 二期建筑安装及配套成本二期建筑安装及配套成本 项目建筑安装及配套单位额度按照工程部提供数据高点值作为计算依据。 序号序号类别类别面积面积基本造价基本造价金额金额 1 1 电器商城及其他主力 10,000.00 1,850.00 1,850.00 商业 2 2 商业街区 5,000.00 1,850.00 925.00 3 3 健身中心、spa 8,000.00 1,850.00 1,480.00 4 4 餐饮娱乐服务等 19,699.70 1,850.00 3,644.44 5 5 五星级酒店 52,129.00 8,000.00 41,

28、703.20 6 6 写字楼 42,085.35 2,235.00 9,406.08 7 7 生态酒店公寓 30,698.32 2,435.00 7,475.04 8 8 地下停车 44,240.00 1,930.00 8,538.32 9 9 二期小计 167,612.37167,612.37 75,022.0875,022.08 2.62.6 二期开发成本二期开发成本 序号序号项目项目计算依据计算依据金额（万元）金额（万元） 1 1 前期工程费用前期工程费用下列三项合计下列三项合计 5,092.005,092.00 1.1 筹建开办费按照建安成本 2.5%计 1,875.55 1.2 可行

29、性研究费按照建安成本 2%计 1,875.55 1.3 规划勘测设计费用按照 80 元/平米计 1,340.90 2 不可预见费用不可预见费用按照建安、前期工程的 3% 2,403.422,403.42 3 开发成本开发成本上述各项合计 3.1 按照期初获得地价成本按照期初获得地价成本 88,102.9188,102.91 3.2 按照现行地价成本按照现行地价成本 106,953.64106,953.64 3 3项目租售价格参数项目租售价格参数 根据相关的市场调查结果，我们选取了长沙市内典型的相关物业，采用市场比较法和租金收 益还原法对项目未来价格进行了预测。 3.13.1 公寓、公寓、soh

30、osoho 价格价格 地段因素地段因素 指标指标/ /项目项目本项目本项目 标志长 沙商务中 心 融科三 万英尺 建鸿 达巧克 力空间 阳光 100 国际新城 中天广场 公寓 湘域中央 （三） 地区地区 20201918162121 交通状况交通状况 20201821181818 楼盘品质楼盘品质 20182017192019 周边配套状况周边配套状况 20202220181919 区域成熟度区域成熟度 20202220182323 合计合计 100981019689101100 修正因素修正因素 比较比较 名称名称 销售均价（元销售均价（元 / /平米）平米） 时点修正时点修正地段修正地段修

31、正修正价格修正价格 标志长沙商务中心 53001.21.026487.2 融科三万英尺 52001.30.996692.4 建鸿达巧克力空间 43001.11.044919.2 阳光 100 国际新城 50001.21.126720 中天广场公寓 80001.20.999504 湘域中央（三） 70001.21.00 8400 权重分解权重分解 项目项目权重权重项目项目权重权重 标志长沙商务中心 25% 阳光 100 国际新城 10% 融科三万英尺 15% 中天广场公寓 25% 建鸿达巧克力空间 10% 湘域中央（三） 15% 公寓销售价格公寓销售价格 经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法

32、，本项目评估后可实现的理论实收均价为： 比较标的物销售价格（各比较物业修正价格比较权重）=7425.58 元/平方米 我司认为未来项目公寓/soho 的销售价格可确定为：7400 元/平米。 3.23.2 商业街铺价格商业街铺价格 地段因素地段因素 项目项目 指标指标 本项目本项目 五一路与车五一路与车 站路交界站路交界 东塘东塘侯家侯家 塘沿线塘沿线 黄兴南路商黄兴南路商 业步行街业步行街 河西通程广河西通程广 场周边场周边 伍家岭伍家岭湘湘 雅医院一带雅医院一带 地区级差地区级差 202322231920 交通通达度交通通达度 201817181818 商业集中度商业集中度 2025232

33、62119 周边消费力周边消费力 202221212020 商业成熟度商业成熟度 202523262122 商业规划商业规划 201818191717 合计合计 120131124133116116 修正因素修正因素 比较比较 名称名称 销售均价（元销售均价（元 / /平米）平米） 成熟时点修正成熟时点修正地段修正地段修正修正价格修正价格 五一路与车站路交界五一路与车站路交界 500000.50.8120250 东塘东塘侯家塘沿线侯家塘沿线 500000.60.927000 黄兴南路商业步行街黄兴南路商业步行街 850000.40.7926860 河西通程广场周边河西通程广场周边 480000

34、.40.9518240 伍家岭伍家岭湘雅医院一带湘雅医院一带 350000.50.9316275 权重分解权重分解 项目项目权重权重项目项目权重权重 五一路与车站路交界五一路与车站路交界 15% 河西通程广场周边河西通程广场周边 10% 东塘东塘侯家塘沿线侯家塘沿线 30% 伍家岭伍家岭湘雅医院湘雅医院 15% 黄兴南路商业步行街黄兴南路商业步行街 30% 市场比较确定的商业街销售价格市场比较确定的商业街销售价格 经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为： 比较标的物销售价格（各比较物业修正价格比较权重）=23460.75 元/平方米 我司认为未来项目商业街

35、的销售价格可确定为：23000 元/平米。 3.33.3 写字楼价格写字楼价格 地段因素地段因素 项目项目 指标指标 本项目本项目汇富中心汇富中心运达广场运达广场中天广场中天广场华美欧国际华美欧国际 地区级差地区级差 2018202020 交通通达度交通通达度 2019181919 形象品质形象品质 2019202019 配套情况配套情况 2019252519 商务氛围商务氛围 2040454543 合计合计 120115128129120 修正因素修正因素 比较比较 名称名称 销售均价（元销售均价（元 / /平米）平米） 成熟时点修正成熟时点修正地段修正地段修正修正价格修正价格 汇富中心汇富

36、中心 55001.21.041029.6 运达广场运达广场 71001.20.942803.08 中天广场中天广场 110001.150.934117.575 华美欧国际华美欧国际 80001.11.001320 权重分解权重分解 项目项目权重权重项目项目权重权重 汇富中心汇富中心 15% 中天广场中天广场 35% 运达广场运达广场 35% 华美欧华美欧国际国际 15% 市场比较确定的写字楼销售价格市场比较确定的写字楼销售价格 经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为： 比较标的物销售价格（各比较物业修正价格比较权重）=9270.26 元/平方米 我司认为未

37、来项目写字楼的销售价格可确定为：9200 元/平米。 3.43.4 酒店式公寓价格酒店式公寓价格 因为长沙市酒店式公寓的建设还缺乏较好的可比样本，我们通过参考产权式酒店的价格来 确定酒店式公寓的售价，此外结合运达广场酒店公寓的运作来对本项目作为参考。 参考样本参考样本 楼盘名称楼盘名称 销售均价销售均价 （元（元/ /平米）平米） 整栋酒店投整栋酒店投 入使用率入使用率 酒店年平均开酒店年平均开 房率房率 物业管理化司物业管理化司建成年限建成年限 华雅国际大 酒店 7800100%80% 湖南华雅酒店 管理有限公司 2003 雨花大厦 400070%70% 云海物业 2002 国贸大酒店 98

38、00100%90% 仁生物业 2002 时代帝景 4800100%73% 帝景物业 2003 修正因素修正因素 比较比较 名称名称 销售均价销售均价 （元（元/ /平米）平米） 时点修正时点修正地段修正地段修正配套修正配套修正 成熟时点成熟时点 修正修正 修正价格修正价格 华雅国际大 酒店 78001.20.910.86739.2 雨花大厦 40001.40.91.20.95443.2 国贸大酒店 98001.40.951.20.812512.64 时代帝景 48001.20.91.30.96065.28 权重分解权重分解 项目项目权重权重项目项目权重权重 华雅国际大酒店 35% 国贸大酒店

39、35% 雨花大厦 15% 时代帝景 15% 市场比较确定的酒店公寓销售价格市场比较确定的酒店公寓销售价格 经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为： 比较标的物销售价格（各比较物业修正价格比较权重）=8464.42 元/平方米 认为未来项目写字楼的销售价格可确定为：8400 元/平米。 运达广场公寓的启示运达广场公寓的启示 项目引入喜来登国际五星级酒店，利用酒店带动公寓品质和价格的提升，五星级国际公寓 高 30 层，约 27600m2，价格从开盘的 5000 元/平米提升到 20000 元/平米。由于长沙未来的长 期利好，按照房价每年递增 10%的速度，以

40、2006 年为基准点，未来 6 年 2011 年推出的同类型 商品的价格约： 5000（1+10%）6=8857.80 元/平米。 根据以上分析，我司初步确定未来酒店公寓销售实收均价为根据以上分析，我司初步确定未来酒店公寓销售实收均价为 84008400 元元/ /平米。平米。 3.53.5 集中式商业的租赁价格集中式商业的租赁价格 主力百货主力百货 时间节点时间节点租金政策租金政策租金折算租金折算备注备注 签约后四个签约后四个 月月 免租金 - 用于商家装修等 前三年前三年 30 元/月/平方米基本租 金+2%销售额提成，同时 为商家争取地方税收返还 政策，保底销售不能低于 3 亿元。 30

41、 元/月/平方米*12*3 万平方米=1080 万元 预计前三年平均销售额为 3 亿 元，销售额抽成 600 万元。 换算月租金为：46 元/月/平方米 作为扶持期，鼓 励主力百货发展。 第四年第四年35 元基本租金+销售额 2%35 元/月/平方米*12*3 万平方米=1260稳定提升期 提成，保底销售不能低于 5 亿元。 万元，预计平均年销售额为 5 亿元， 抽成收入 1100 万元 年租金总收入为 2360 万元。 换算月租金为 65 元/月/平方米 第七年以后第七年以后 40 元基本租金+销售额 2% 提成，保底销售不能低于 6 亿元。 40 元/月/平方米*12*3 万平方米=144

42、0 万元，预计平均年销售额为 6 亿元， 抽成收入 1200 万元。租金总收入 2640 万元。 换算月租金为 73 元/月/平方米。 经营成熟期 注：物业管理费用为注：物业管理费用为 2 2 元元/ /平方米平方米/ /月月 低于平均收费；水电费用由商家单独立户，自己支付相关费用。低于平均收费；水电费用由商家单独立户，自己支付相关费用。 大卖场大卖场 时间节点时间节点租金政策租金政策 1-3 年前三年租金 25 元/月/平方米 4-6 年30 元/月/平方米 7-15 年35 元/月/平方米 运动主题店运动主题店 时间节点时间节点租金政策租金政策 1-3 年40 元/月/平方米 4-6 年4

43、8 元/月/平方米 7-15 年55 元/月/平方米 3.63.6 餐饮、娱乐的租赁价格餐饮、娱乐的租赁价格 时间节点时间节点租金政策租金政策 1-3 年50 元/月/平方米 4-6 年65 元/月/平方米 7-15 年80 元/月/平方米 4 4项目开发盈利模式项目开发盈利模式 项目属于综合体项目，市场定位根据市场状况适度设定开发周期和序列，本着先易后难， 由低到高，逐步提升的思路： 一期以shoppingmall为核心，以家庭消费为特征的，以中档消费为主体。在这个基础上开 发与之相匹配的服务公寓（小户型）、soho与相关消费人群相对应，服务公寓突出居住特征， 与奥林匹克花园的大户型也可以形

44、成互补。 二期以五星酒店为核心，匹配的是甲级写字楼、国际酒店公寓，突出其商务的特征。按照 城市发展的一般规律，商务环境的形成一般在住宅和商业之后，后者以前者为依托；另一方面， 片区商务环境不成熟，且城市整体写字楼物业供需走低，市场以中小型公司为主导，故适宜观 望市场形势积蓄需求。 在整体盈利设计方面，根据公司的基本状况和董事会要求：主要依靠自主资金回笼结合商 业贷款的方式来实现资金投入运用。 商业部分商业部分 国内的商业地产盈利变现模式，不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作。这三种 盈利变现模式各有利弊，适用于不同类型的商业物业和开发商。 盈利变现模式优点缺点适用物业类型 自持，无后 端

45、融资 能获得商业地产的长期 收益，收益最大化 占用资金大，收入回笼慢， 对开发商资金实力要求很高 大型或较优质 商业物业 自持，银行 经营贷款 能获得商业物业的长期 收益，能够变现部分资 金 对物业质地要求较高 较优质商业物 业整体持有 自持，发行 cmbs 能获得商业物业的长期 收益，能够变现部分资 金 对物业质地、规模要求较高， 利率一般高于银行贷款利率 大型、较优质 商业物业 普通商铺散 售 能快速回笼资金后期经营可能会出现问题 临街商铺、底 商 物业散售 产权式商铺能快速回笼资金 后期经营可能会出现问题， 开发商声誉受影响 产业商铺，中 小型商业街 整体出售 能一次性变现资产，回 笼资

46、金 对物业质地要求较高，较大 的售价折让 大型优质集中 性商业 资产装入上 市公司 增加上市公司资产和稳 定上市公司收益，操作 较简单 溢价没有 reits 高 质地较优良商 业物业资本运作 reits 上市 能快速回笼资金，要求 的回报率较低，收益最 大 对资产规模、物业质地要求 较高，操作程序复杂 大型优质集中 性商业 项目集中性商业主要依靠整体经营提升商业价值，通过有效的经营管控，不断调整经营战略， 以便能够保持项目特色和增强竞争力，不适合通过物业散售的方式进行变现，故应考虑长期租 赁经营获利或资本运作方式实现盈利目标； 临街铺及步行街，具有一定的独立性，商业价值较高，成功销售能够快速回

47、笼资金，但在未 来经营方面必须进行严格的控制，按照统一规划的业态进行经营，否则对于整体商业形象不利。 服务公寓、服务公寓、sohosoho 因为市场需求刚性和未来片区发展良好，可通过成功销售快速回笼资金。 甲级写字楼、五星级酒店甲级写字楼、五星级酒店 甲级写字楼根据市场情况或租或售，销售有利于变现回笼资金，而长期出租则有利于物业 树立良好的品牌形象；五星级酒店根据合作方式适合作为资产长期经营获利。 集中商业、甲级写字楼、五星级酒店由于自身良好的物业形象，属于优质资源，可以开发 商提升企业形象，获得无形的商誉资产带来极大的效益。 5 5项目投资估算及资金筹措项目投资估算及资金筹措 5.15.1

48、一期投资总额一期投资总额 序号序号项目项目计算依据计算依据金额（万元）金额（万元） 1 1 前期费用 1按照期初获得地价成本 3,125.963,125.96 1 1 前期费用 2按照现行地价成本 3,584.603,584.60 1.0 管理费用 1按照开发成本 3%计 1,458.531,458.53 1.1 管理费用 2按照开发成本 3%计 1,917.171,917.17 1.2 销售费用按照销售收入的 2.5%计 1,667.441,667.44 1.3 财务费用另计 2 投资总额 1按照期初获得地价成本 51,743.4751,743.47 2 投资总额 2按照现行地价成本 67,

49、490.1867,490.18 5.25.2 二期投资总额二期投资总额 序号序号项目项目计算依据计算依据金额（万元）金额（万元） 1 前期费用 1按照期初获得地价成本 4,126.694,126.69 1 前期费用 2按照现行地价成本 4,692.214,692.21 1.1 管理费用 1按照开发成本 3%计 2,643.092,643.09 1.1 管理费用 2按照开发成本 3%计 3,208.613,208.61 1.2 销售费用按照销售收入的 2.5%计 1,483.601,483.60 1.3 财务费用另计 2 投资总额 1按照期初获得地价成本 92,229.5992,229.59 2

50、 投资总额 2按照现行地价成本 111,645.85111,645.85 5.35.3 两期开发投资状况汇总两期开发投资状况汇总 一期工程一期工程指标指标二期工程二期工程指标指标 建设总面积（平米） 196,255.00196,255.00 建设总面积（平米） 167,612.37167,612.37 地价分摊比列（%） 44.78%44.78% 地价分摊比列（%） 55.22%55.22% 建安成本（万元） 39,919.7439,919.74 建安成本（万元） 75,022.0875,022.08 48,617.5148,617.5188,102.9188,102.91 开发成本（万元）

51、63,905.5763,905.57 开发成本（万元） 106,953.64106,953.64 51,743.4751,743.4792,229.5992,229.59 投资总额（万元） 67,490.1867,490.18 投资总额（万元） 111,645.85111,645.85 143,973.06143,973.06 两期投资合计两期投资合计 179,136.03179,136.03 5.45.4 项目实施进度设想项目实施进度设想 年度年度20082008 年年20092009 年年序序 号号月份月份 1 14 48 812121 14 48 81212 1 1 编制相关报告编制相关

52、报告 2 2 项目规划项目规划 3 3 勘察设计勘察设计 4 4 土建施工土建施工 5 5 公建安装公建安装 6 6 建筑装修建筑装修 7 7 竣工交付竣工交付 年度年度20102010 年年20112011 年年序序 号号月份月份 1 14 48 812121 14 48 81212 1 1 勘察设计修正勘察设计修正 2 2 土建施工土建施工 3 3 公建安装公建安装 4 4 建筑装修建筑装修 5 5 竣工交付竣工交付 5.35.3 项目投资与筹资计划项目投资与筹资计划 本项目的开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金；二是银行贷款；三是销售收入 用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资

53、金全部用于投资；其他缺乏的资金，假定向银行进行商业贷款； 销售收入扣除相关税费后用于投资及还本付息。 按照国家规定：房地产开发项目资本金与项目总投资的比例不得低于 35%，故项目投资宝 地资金需求为： 项目投资情况项目投资情况 按照期初获得地价成本 51,743.4751,743.47 投资总额投资总额 按照现行地价成本 67,490.1867,490.18 18110.2145 需要自有资金需要自有资金项目总投资*35% 23621.563 按照期初获得地价成本 47,213.67 一期开发一期开发 不含地价投资总额不含地价投资总额 按照现行地价成本 47,672.32 按照期初获得地价成本

54、 92,229.5992,229.59 投资总额投资总额 按照现行地价成本 111,645.85111,645.85 32280.3565 需要自有资金需要自有资金项目总投资*35% 39076.0475 按照期初获得地价成本 86,644.19 二期开发二期开发 不含地价投资总额不含地价投资总额 按照现行地价成本 87,209.71 项目一期投资计划及资金筹措项目一期投资计划及资金筹措 为保证项目的资金链，项目在建设期间第 1 年向银行贷款 21,628.83 万元。根据中国人民 银行决定，最新上调金融机构人民币存贷款基准利率，项目贷款 1-3 年期利率为 7. 56%。 建设投资在 200

55、7-2009 年期间按照 60%，40%进行投入。项目第 2 年销售收入中的 30166.93 万元用于项目再投资。 合计合计建设期间建设期间 序号序号项目项目 （万元）（万元）第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年 1 投资总额 79,026.2679,026.26 46,067.9646,067.96 31,863.8831,863.88 1,094.421,094.42 1.1 建设投资 55,599.4655,599.46 33,359.68 22,239.78 0.00 1.2 用地成本 19,817.8619,817.86 11,890.72 7,927.15 0.

56、00 1.3 贷款利息 3,608.943,608.94 817.57 1,696.95 1,094.42 2 资金筹措 79,026.2679,026.26 46,067.9646,067.96 31,863.8831,863.88 1,094.421,094.42 2.1 自有资金 23,621.5623,621.56 23,621.56 0.00 0.00 2.2 贷款（含利 息） 25,237.7725,237.77 22,446.40 1,696.95 1,094.42 3 销售再投入 30,166.9330,166.93 0.00 30,166.93 0.00 4 投入比例 100

57、.00%100.00%60.00%40.00%0.00% 项目一期还本付息估算项目一期还本付息估算 建设经营期建设经营期 序号序号项目项目合计合计 第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年 1 年初借款累计 36,922.8236,922.82 0.00 22,446.40 14,476.42 2 本年借款借款总额 21,628.83 0.00 0.00 3 本年应计利息 3,608.943,608.94 817.57 1,696.95 1,094.42 4 本年还本付息 25,237.7725,237.77 0.00 9,666.93 15,570.84 5 年末借款累计 36

58、,922.8236,922.82 22,446.40 14,476.42 0.00 项目二期投资计划及资金筹措项目二期投资计划及资金筹措 为保证项目的资金链，项目在建设期间第 3 年向银行贷款 23,339.09 万元。根据中国人民 银行决定，最新上调金融机构人民币存贷款基准利率，项目贷款 1-3 年期利率为 7. 56%。 建设投资在 2007-2009 年期间按照 60%，40%进行投入。项目第 3 年销售收入中的 6,623.99 万元、租金收益 997.73 万元，第 4 年销售收入 37,192.93、2,222.69 万元用于项目再投资，第 4 年另外向银行贷款 7,275.62

59、万元。 合计合计建设期间建设期间 序号序号项目项目 （万元）（万元）第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年 1 投资总额 119,716.47119,716.47 70,919.0870,919.08 48,797.3948,797.39 2,540.392,540.39 592.21592.21 1.1 建设投资 92,291.9692,291.96 55,375.18 36,916.78 0.00 0.00 1.2 用地成本 24,436.1424,436.14 14,661.68 9,774.45 0.00 0.00 1.3 贷款利息 2,988.372

60、,988.37 882.22 2,106.15 2,540.39 592.21 2 资金筹措 119,716.47119,716.47 70,919.0870,919.08 48,797.3948,797.39 0.00 0.00 2.1 自有资金 39,076.0539,076.05 39,076.05 0.00 0.00 0.00 2.2 贷款（含利息） 26,327.4626,327.46 24,221.31 2,106.15 2,540.39 592.21 3 销售再投入 43,816.9243,816.92 6,623.99 37,192.93 0.00 0.00 4 租金收益投入