土地成本分摊土地增值税

1、 土地增值税清算土地分摊方法 地成本分摊方法，税企意见分歧很大。 房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，女口 果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时， 关于 、法规依据 1、国家税务总局关于房地产开发企业 税清算管理有关问题的通知 国税发2006187 号第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的 成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目 可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确 定清算项目的扣除金额。 2、国家税务总局关于印发土地增值税清算管 理规程的通知 国税发200991号”第二十 一条第（五）款：纳税人 分期开发项目或者同时开 发多个项目的，或者 同一项目中建造不同类型

2、房地产的，应按照 受益对象，采用 合理的分配方法，分 摊共同的成本费用。 3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位 号）第三条: 等有关问题的公告（2015 年第5 关于共同成本费用的分摊： 地使用权所支付 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发 多 个房地产项目，各清算项目取得 的金额，按照 占地面积法（即转让土地使用权的面 积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊； 其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转 让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分 摊。 同一清算单位内 包含不同类型房地产的，其共同 发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。 4、其他地方规定 土地成本分摊方法为不

3、同清算单位按占地面积 法,同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津 分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独 立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房 地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步， 对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混 建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某 一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的 比例分摊土地成本。如江苏。 地成本按 建造既有住宅又有非住宅的综合楼， 不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位 建筑面积分摊。如江西。 二、规定不明确 国税发2006187号”只规定了多个房地 中不同类型 产

4、项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他 合理方法进行分摊，并未提及 同一项目 房地产的土地成本分摊方法。对于后一种情况，在 执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进 行分摊。至于其他合理方法，无论是税务部门，还 是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是 公认的合理方法。 还有，此处的共同的成本费用”到底含不含土地 成本，或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比 例或其他合理方法进行分摊并未明确。 也许是为了对 其他合理的方法”进一步明确， 国税发200991 号规定应按照受益对象， 采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。虽然 提到了 同一项目中建造不同类型”房地产的共同 成本分摊，

5、但分摊方法却留给基础税务部门和开发 企业去无限遐想。 四川的规定是把土地成本作为共同成本费用 同时开发多个项目或分期分批开发项目取得的土地 成本按占地面积进行分摊，其他费用按建筑面积法 分摊；同一清算单位内不同类型房地产共同发生的 成本费用按建筑面积法进行分摊。 三、不合理之处 中不同类型房地产土地成本分 分期开发项目或者同时开发 多个项目的土地成 本分摊方法，各地基本采用占地面积法分摊，这点 并无异议，因为项目占地完全可以从空间上独立分 开。但是对同一项目 摊方法，如果按建筑面积法进行分摊，或者先按楼 栋占地面积分摊，再按建筑面积进行分摊都不合理, 举例说明如下： 例题：某项目占地面积 2.

6、5万m 2，总建筑面积 10.7万m2，其中可售建筑面积10.55 万m2 , 不可售建筑面积0.15万m 2。可售建筑面积中， 住宅7.3万m2、商业0.25 万m 2，地下车库3 万m2。该项目一次性开发， 2017 年5月售罄 地取得成本为 7000 万元 住宅、商业、 地下车 库销售收入分别为35,040.00 万兀、2,500.00 万兀、4,200.00 万兀。 分别按可售建筑面积法和销售收入法分摊土地 成本如下表： 可以看出，显然按销售收入分摊土地成本才是 价值在各类型物业中 合理”的。按建筑面积分摊土地成本无法体现土地 的实际利用。比如上例中地下 车库销售收入占整个项目销售收入

7、的10% ,却分摊 了 28%的土地成本，按建筑面积法分摊土地成本时 每单位建筑面积分摊的土地成本相等。实际上商 房地产之所以售价高，地下车位之所以售价低，不 是建筑成本决定的，而是商业和地下车库的利用价 值不一样，这种利用价值恰好是土地属实决定的。 四、对土地增值税清算的影响 讨论土地成本分摊问题，根本目的是说明不同的 分摊方法对土地增值税清算的影响很大。土地增值 税是按不同类型房地产分别计算增值率、并按超率 累进税率计税的，如果把土地成本的绝大部分分摊 给利用价值低的地下车库，就摊薄了住宅和商铺的 土地成本，导致住宅和商铺增值率放大而地下车库 出现较高的负增值率，对企业来说真是有苦难言。

8、地下车库是否分摊土地成本? 2017-05-31 纪宏奎房地产纳税服务网 答：一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积， 则地下建筑应该分摊土地成本；如果地下车位建筑 面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。从 全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入 容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需 要分摊土地成本。 如湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税 征管工作的若干意见（鄂地税发201344号） 规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申 报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容 积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑 物可分摊项目对应的土地成本。 项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年 限和起止日期，同时取得车库销售许可证，在 计算地下车库土地增值税扣