房地产评估市场比较法模板

1、市场比较法 I、基本原理 市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期 有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为： 交易情况 市场状况 房地产状况 修正 修正 修正 比准价格=可比实例价格X 100/() X ( )/100 X 100/() 、测算过程 在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案 例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、 具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因 素及个别因素等一系列修正调整后，得

2、到试算比准价格，对其进行进一步分析 调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1估价案例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估 价对象的可比实例，有关资料见表 1。 2、比较修正 (1)交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其 交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 (2 )市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市近期房地 产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。 （3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据 商业用房的特点，选取繁华 程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以

3、估价对象的状况为 100,将 实例与估价对象区域因素进行打分比较。 （4 ）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估 价对象的状况为100,将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格 将以上修正后的系数代入公式计算，详见表 3。 表1 可比实例资料 （选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例） 、实例 项目f、. A *大厦 B *大厦 C *大厦 D 估价对象 交易日期 年 月 年 月 年 月 年 月 交易情况 正常 正常 正常 正常 坐落 地段等级 住宅n级 商业川级 工业级 土地使用权 取得式 出让 出让 出让 出让 区 域 因

4、素 繁华程度 商业密集区 一般住宅区 交通便捷度 优 较优 一般 较差 环境 优 差 景观 优 公共配套设施 完备程度 完善 完善 较完善 娱乐文化 丰富 街道条件 两面临街 一面临街 不临街 城市规划限制 无 有限制 个 别 因 素 新旧程度 80% 建筑装修 高档 中档 一般 简单 设施设备 进口电梯 /烟感喷淋 平面布置 建筑结构 钢混/小高层 砖混/多层 工程质量 良好 楼层 7/13 朝向 南 临路状况 临解放大道 /混合型主干道 面积形状 适中 较小 交易价格 Q 元/m Q 元/m Q 元/m 表2比较因素条件指数表 项目 -实例 A *大厦 B *大厦 C *大厦 D 估价对象

5、 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 地段等级 100 100 100 100 区 繁华程度 域 交通便捷度 因 环境 素 景观 公共配套设施 完备程度 娱乐文化 街道条件 城市规划限制 个 别 因 素 新旧程度 建筑装修 设施设备 平面布置 建筑结构 工程质量 楼层 朝向 临路状况 面积形状 交易价格 元/m 2 元/m2 元/m 2 表3比较因素修正系数表 （将以上修正后的系数代入公式计算） 项目 实例 A *大厦 B *大厦 C *大厦 D 估价对象 交易日期 100/ 100/ 100/ - 交易情况 100/ 100/ 100/ - 地

6、段等级 100/ 100/ 100/ - 区 繁华程度 100/ 100/ 100/ - 域 交通便捷度 100/ 100/ 100/ - 因 环境 100/ 100/ 100/ - 素 景观 100/ 100/ 100/ - 公共配套设施 完备程度 100/ 100/ 100/ - 娱乐文化 100/ 100/ 100/ - 街道条件 100/ 100/ 100/ - 城市规划限制 100/ 100/ 100/ - 个 别 因 素 新旧程度 100/ 100/ 100/ - 建筑装修 100/ 100/ 100/ - 设施设备 100/ 100/ 100/ - 平面布置 100/ 100/

7、100/ - 建筑结构 100/ 100/ 100/ - 工程质量 100/ 100/ 100/ - 楼层 100/ 100/ 100/ - 朝向 100/ 100/ 100/ - 临路状况 100/ 100/ 100/ - 面积形状 100/ 100/ 100/ - 交易价格 元/m 2 元/m2 元/m 2 比准价格 元/m 2 元/m2 元/m 2 2 M元/m 4、实例修正后的估价对象平均价格计算 根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估 价对象的三个试算比准价格如下： 利用实例一计算：比准价格为19833.40元/平米； 利用实例二计算：比准价格为18640.19元/平米； 利用实例三计算：比准价格为17505.05元/平米； 从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的 算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为 18659.55元