我爱我家中介经纪公司员工培训教材

1、签订买卖合同 签订居间中保合同 查档、上市审批(交易所) 立契过户( 交易所) 卖方到场 签订买卖契约买方到场 (交易所) 卖方交纳税费 买方 手续费500 元 手续费500签订土地使用权转让合同(房管局) 元(交易所交易所) ) 印花税0.05% 印花税0.05% (资金管理中心) ) 资金管理中心() 测绘办测绘(2% 契税 ) 交易所(3% 土地出让金) (调档测绘办) 资金管理中心( 30元测绘费 ) 权属科送档( 审档(权属科) 制证(权属科) 发证(权属科) 25个工作日 25个工作日 60个工作日 产权变更 单位盖章入市审批 立契过户 买房咨询 二级市场自开放以来，买房者与卖房者

2、心态一直不平稳，对市场价格拿不准，卖方总希望把自己的房与商品房比较，定价较高；买房者认为房改房是旧房，价格应比普通商品房便宜得多。二级市场真正的价格应该怎样，我们为您提供目前市场大致价位情况分析。 不过，并非所有房改房都可上市交易，分为以下两种情况： 、以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的可以直接上市交易。1一看房屋所有权证第一页或第二页有成本价出售住房、成本价出售住宅或私更成等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。 二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：单位有优先购买权、出售转让需经原产权单位同意或五年之内不可以上市等条款约定。 2、以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准

3、价、优惠价购买的，需向原产权单位提交已购 公有住房和经济适用房出售征询意见表，原产权单位盖章同意后就可上市交易。 一看房屋所有权证第一页有*私优、*私标准、优惠出售或标准出售等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。 二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。 房改房的交易过程即是产权转移的过程，为保证房款、房产的顺利转移，需要办理居间担保。房源登记 如果您有二手房要出售，请先在房源委托中填写登记表，这样您的信息就加入到网上，便于更多的购房者浏览您的信息，及时与您取得联系。 另外，在出售二手房过程中，为了减少纠纷，您有4点注意事项不可大意： 1您欲售房屋的产权性质必须弄清楚； 2您是否有

4、产权证； 3您的房屋是否房改房，是否以成本价购买，您与原产权单位有无事先约定； 4 您欲售房屋上级单位是原工作单位还是各区县房管部门。 价格评估 我们为您提供专业的房地产评估，将根据您不同的评估目的，如：经验评估、银行评估等，按照专业的评估程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对您要出售的二手房价格进行客观合理的估计、推测和判断。 在哪些情况下，您的房屋需要进行评估呢？我们为您综合了4种情况： 1 交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方

5、为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。 2 进行房地产保险时需要房地产评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值。 3 遇到征地和房屋拆迁时，要进行补偿评估。 4 发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷评估，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、 补偿金额、赔偿金额、评估结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。 看房接

6、待 进行房源登记之后，我爱我家连锁店的经纪人将迅速地把购房者的需求信息反馈给您，在双方初步达成一致的条件下，将按排您与购房者见面实地看房。 看房过程中，您应该注意以下几点： 1、看房之前应预约看房时间，请勿必准时； 2、看房过程中可以配合我爱我家连锁店经纪人简单介绍房屋情况； 3、请将所售房屋打扫干净，给购房者一个整洁的印象； 、看房过程或在未签定买卖合同前不得与购房者交换联系方式；45、请勿与购房者谈论价格问题（以后到公司谈）； 6请在看房当日提供尽可能全面的房屋有关材料加以证明，如：身份证、户口本、房产证、购房协议等，供暖清单。 签订合同 购房者在看过房后，表示满意，希望与您签订合同。 签

7、订合同时应准备齐以下资料： 身份证； 户口簿； 房产证； 购房协议； 房屋共有人身份证、户口簿； 房屋共有人同意出售书面材料； 单位已盖章的出售申请表。 同时在签订合同时,您需要慎重注意以下7点问题： 1 代理公司是否具有居住担保能力； 2检验代理公司的资质证书和营业执照； 3房屋产权是否明晰； 4代理税和国家税收是否认可； 5屋内设备如何安排，物业腾空时间是否有遗憾； 6违约责任及如何争议解决； 7代理公司权利和义务及违约的责任； 手续办理 二手房的手续办理大致可分为三步： 1、 上市审批 卖方应准备：身份证、户口薄、私章、房屋所有权证、与原产权单位购房协议、征询意见表、向 房屋所在区县交易

8、所提出申请。 A.与原产权单位无协议视同为有协议，必须在征询意见表买房咨询上盖章。 B.如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，证明中共有人必须签字盖章。 交易所到现场看房，看房屋结构有无改动。 交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰。 交易所发放上市确认通知书。 2立契过户 由我公司将买卖双方的材料：身份证、户口薄（复印件）；买卖合同、上市确认通知单、房屋所有权证，提交到交易所排队审核。 交易所通知买卖双方到交易所办理立契过户，交易所每周一、三上午8：00-11：30对 外 办理立契过户手续。 我公司通知买卖双方到交易所办理立契手续，买卖双方本人必须到场，并持本人身份证、户口薄（复印件）

9、私章，在买卖契书上签字。 我公司代为买卖双方缴纳国家税费（契税、交易手续费、交给交易所；土地出让金、印花税，交给资金管理中心）。 我公司持新的房屋档案及交费凭证到资金管理办签定，土地使用权出让合同。 签定后，由我公司持所有材料到测绘办办理测绘手续。土地使用权出让合同 2、办证 最后将所有材料交权属科办理新的房屋所有权证。 物业交验 验房进户时您需填写物业交验单，我们在此为您提供了标准样本，以供参考。 验房时您应在合同规定的时间内进行，同时您还要注意以下4点： 1 物业是否与合同约定的一致； 2 物业里的家具等是否已搬空； 3 物业钥匙是否已交付； 4有关物业费用换出方是否已结清。另外，您还要注

10、意结清相关的结算费用。 二手房房源委托 请您添加上您委托的房源信息：(请注意:有*号处须填写) 业主姓名 * 先生 电话 * * 地名 小区名称 * *建筑面积 M2 楼层 *第 层共 层 净得价位* 万元 对外报价 * 具体地址 * 朝向 户型 卫 室 厅 楼型 其它 平房多层 高层 装修状况/年限（）年 一年以内 未选择 最终出售方式 房屋性质已购公房 商品房 空置房 使用权房 使用现状 腾空时间 新购房屋要求 有 无（ ）年 建筑年代 备注 交易费用 土地出让金 成交价3 房地产管理局收取 税务局收取 买方支付) 平米以下部分120建面(2成交价 税契 税务局收取)(成交价4建面120平

11、米以上部分 平米以下)元500(120 交易手续费 房地产管理局收取 平米以上(120)元1500 050税花印 成交价税务局收取 方卖买双 2成交价委托代理费 买方） 我爱我家收取(1卖方）成交价( 支付 元1000 我爱我家收取 中保费 元宗500我爱我家收取办证费 元2000:6.05成交价计 合 二手房客户委托) 号处须填写*有:请注意(请您添加上您委托的房源信息：姓名 * 电话 * 第一需求区域 * 修 装 建筑面积 * 承受价位 * 万元 所需房型 室或厅 室 楼层要求 朝 向 其他需求区域 贷款 是 否 户籍地址 本地 外地 所需楼型高层 多层 平房 其它 均可 购房动机拆迁 投

12、资 自住 其他 看房时间下班后 休息日 随时 注 备 入 住 程 序 A、入住条件 执行购房合同达到下列条件，卖方即可将房屋向买方交付使用： (1) 新建房屋己建成，验收合格：物业管理单位已到位；水、电等基本设施齐备，并可使用，如在北方冬季入住，还应保证供暧。 (2) 存量房屋原用户已搬走，房屋腾空：房屋设备已检查，清点，可满足使用要求；原用户的房租与水、电等费用已结清。 (3) 购房者己付清全部款项，或己按合同规定支付了相应比例的款项。 (4) 双方没有有关房屋交付使用的争议，没有外因（如涉及租赁权、抵押权问题）限制房屋交付使用。 B、房屋检查 购房者接到入住通知书后，要尽快对准许入住的房屋

13、进行合同对照、现场勘察。主要工作有： (1) 入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重复核对，做出说明。 (2) 房屋质量检查，如发现质量问题，要及时反映，维修以后方能入住。 (3) 装修，设备清点，按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点， 检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，须要求尽快 维修、配齐。上述有些工作，要在领取钥匙后进行。 (4)您在进行以上检验，并且检验结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或交屋单。对于核验单中无法确定的事项，应写上暂

14、不清楚或无法认定等：若发现问题， 应如实记录下来，并要求开发商在一定的期限内处理等，最后由双方签字、盖章。 您在签订了核验单后，对房屋的修复结果或现状无异议，就可接收钥匙。接收钥匙后，物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您（即业主）身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府 的有关规定由开发商保修，开发商不承担任何违约责任。因此，您接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或交屋单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。 C、办理物业管理手续 一般在接收钥匙时，或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。这主要是由各物业之间不可分割性和物业使用中的共同管理

15、的必要性所决定的。必须输的物业管理手续有以下几项： (1) 签署管理公约。管理公约的内容由开发商依据国家的法律、 法规与政策要求而制定，并经市房屋土地管理部门批准。业主（购房者）对于管理公约的内容一般应接受，如果认为有的打款严重不公，可以保留意见。因为，该公约属临时性质，在以后的业主大会可以进行修改。 (2) 交付物业管理费用等。 签署各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。 (3)代办过户和居间中保 二手房的买方、卖方双方在达成买意向后，往往面临两大难题，就是办理过户手续和处理交割风险。 办理过户由于涉及一系列的政策法规，因此手续十分繁琐。而普通老百姓由于缺乏房地产交易知识

16、，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，还浪费了宝贵的时间，花费了大量的人力、财力。而我爱我家作为房地产专业中介，与有关部门有着良好的合作关系，办事人员通晓有关政策法规、办事程序，经验丰富。因此，委托我爱我家办理房产过户，省时、省力、省心，是众多消费者的首选。 此外，二手房买卖中，买卖双方还承担着房产交割的风险。买房担心钱交给卖方了而产权过户中出现问题，拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。而我爱我家针对这一情况提供居间中保。买方把房款交给我爱我家保管，卖方把原产权证交我爱我家保管，我爱我家为双方办理产权过户，新产权证拿到后，我爱我家一手把房

17、款付给卖方，一手把新产权证付给买方，从而确保了双方的利益。 我爱我家代办过户和居间中保两项业务自开办以来，深受广大消费者欢迎。此外，我爱我家还为二手房买方代办二手房贷款业务。 服务内容及收费标准： 1、提供全套合同、全程代办过户手续及房屋交接手续； 2、承担居间中保的义务和责任； 3、买卖双方收费各2000元； 4、全程代办贷款手续； 5、买方如贷款加收委托贷款代理费2000元。 注重细节-二手房买卖知识简介 首先要告诉你，一般二手房的价格是同一地区商品房价位的1323左右。如果你要买的二手房价格远低于此，那么你就要注意一些问题了。 一要看产权是否完整、可靠。要确认产权的完整性，看有没有抵押、

18、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用房；一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性；要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留有优先回购权，故一定要确认原单位是否同意出让；对标准价购买的公房，确认是否已经按成本价补足费用或者与原单位协商按比例分成。一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 二要弄清房屋的面积、结构、装修状况。要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；要核实产权证上标注的面积与实际面积是否相符；要观察房屋的内部结构、户型是否合理等问题。

19、 三是考察房屋的市政配套、物业管理水平。 四要了解房屋历史与邻里关系。要了解该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，是何背景，何种用途；是否欠管理公司的费用以及水、电、煤气等费用； 五要通过市场比较判断该房屋的实际价值。自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估；要弄清该房屋以后能否做二手房按揭贷款；银行提供按揭时合作保值评估，这个价格可以看成是房屋的最低保值价。 六要合法、彻底地办结二手房的过户手续。 二手房买卖合同注意事项 依据我国合同法及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的： 一、当事人的名称或姓名、住

20、所 这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。 二、标的 这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。 三、价款 这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。 四、履行期限、地点、方式 这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配

21、合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 五、违约责任 这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 六、解决争议的方式 这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国仲裁法的规定写清明确的条款。 七、合同生效条款 双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责

22、条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 八、合同中止、终止或解除条款 按照合同法第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 九、合同的变更与转让 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 十、附件 在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 北 京 市 房 屋 买 卖 合 同 编号： 卖 方： (以下简称甲方) 买 方： (以下简称乙方)

23、 见证方：北京我爱我家房屋租赁置换有限公司 (以下简称丙方) 甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款： 第一条 甲方对产权的声明 甲方根据国家规定，已依法取得北京市_区(县) 的房屋所有权证书，所有权证书_字第_号。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为 _，建筑面积为_平方米。 第二条 甲方对买卖权的声明 甲方保证该房屋是符合国家及北京市房屋上市的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋上市交易。由于违反国家及北京市相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。 第三条 乙方对购买权的声明 乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。 第四条 房屋售价 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币 元，价款合计为人民币 元。(大写_佰_拾_万_仟_佰_拾元整) 第五条 付款方式 (一) 无须银行贷款 1、乙方应在签订北京市房屋买卖合同时，支付相当于总房款的10%的定金。 2、乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付剩余90%房款。 (二) 银行贷款 1、 乙方应在签订北京市房屋买卖合同时，支付相当于总房款的10%的定金。 2、 乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付首期房款。 3、 银行贷款部分房款按银行规定由银行直接支付。 第六条 违约责任