计算题资产评估

1、四、计算题（本大题共5小题，共45分） 1. 被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资 50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996 年每年的设备价格上升率为10% 2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设 备所在企业的正常投资报酬率为10%规模效益指数为0.7，所得税税率为33% 4）该设备在评估前 使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备 利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗

2、率、功能性贬值额、经济性贬 值率及被评估设备的评估值。 1、解：（12 分） 投资日期 （年） 原始投资额 （元） 价格变动系数 （1元终值系数） 现行成本 （元） 投资年限 加权更新成本 （元） 1986 100 000 2.594 259 400 10 2 594 000 1991 50 000 1.61 80 500 5 402 500 合计 339 900 2 996 500 加权更新成本=2996500 （元）（3分） 加权投资年限=2996500- 339900 = 8.8 （年）（1分） 成新率=5-（ 5 + 8.8 X 50% X 100%= 53% 有形损耗率=1-成新率=

3、1-53 %= 47 %（ 1分） 功能性损耗=被评估资产生产成本的年税后超支额X年金现值系数 =1000 X 12 X（ 1-33%）X（ P/A，10%，5 ）= 8040 X 3.791 =30479.64 30479 （元）（2 分） 经济性贬值率：根据题目已知开工率为100%，所以经济性贬值率为0。（ 1分） 被评估设备的评估价值=重置成本-有形损耗-功能性损耗 =339900-339900X47%- 30479 =149 668 （元）（2 分） 2. 有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为 1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5,拟开发 建设写字楼，建设期2年，建筑费用35

4、00元/平方米，专业费用为建筑费用的10%建筑费用和专业费用 在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外岀租，租金水平预计为2元/平方米日，管理费用为年租 金的2%维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为 6%房地产综合还原利率为7%开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用和专业费用）之和的20% 试评估该宗地地价。（以万元为单位，计算结果保留两位小数） 2、（12分）答案要点：采用成本法 （1）年总收 入=2 X 365 X 1,000 X 5=3,650,000（元）（1 分） （2）年总费用=3,650,000 X 2%+3,5

5、00 X 5,000X （1.5%+0.2%）+3,650,000 X 17.5%=1,009,250（元）（2 分） （3）年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750（元）（1 分） （4）房地产总价=2,640,750/7% X 1-（1+7%）-（5勺=36,258,750（元）（1 分） （5）建筑费及专业费用 =3,500 X （1+10%） X 5,000=19,250,000（元）（1 分） （6）利息=地价 X （1+6%） 2-1+19,250,000 X （1+6%）-1=0.1236 地价 +1,155,000 （1 分） (7) 开发商利润=(

6、地价 +19,250,000) X 20%=0.2 地价 +3,850,000 ( 1 分) (8) 地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润 地价=36,258,750-19,250,000-0.1236 地价-1,155,000-0.2 地价-3,850,000 地价=9,069,016(元)(2分)(允许有计算误差) 3. 有一项新产品设计及工艺技术，已经使用3年，证明该技术可靠，产品比同类产品性能优越。经过 了解，同类产品平均价格为 150元/件。目前该产品年销售量为2万件，产品售价为180元/件。经过分析， 产品寿命开可以维持8年，但是竞争者将会介入。由于该企业已经较为稳固地

7、占领了市场，竞争者估计将 来采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将来会维持目前的市场占有率，但是价格将会呈下降趋势。 产品价格预计为：今后13年维持现行价格；45年降低为170元/件；68年降低为160元/件；估计成本 变化不大，故而不考虑其变化(折现率为12%,所得税率为15%) o请根据上述条件计算该项技术的评估值。 3、( 6分)答案要点：评估值 =30X 20,000X (1-15%)/(1+12%) 1+30X 20,000X (1-15%)/(1+12%) 2+ 30 X 20,000 X (1-15%)/(1+12%) + 20X 20,000X (1-15%)/(1+12%)

8、 4+ 20 X 20,000 X (1-15%)/(1+12%) 5+ 1 0X 20,000X (1-15%)/(1+12%) 6+ 10 X 20,000 X (1-15%)/(1+12%) 7+ 1 0X 20,000X (1-15%)/(1+12%) 8 =186.56 万元(6 分) 税后超额净收益=186.56* ( 1-33%) =125.02 (万元)(可选) 4. 甲企业以一项专有技术向乙企业投资，该专有技术的重置成本为80万元。乙企业投入资产 600万 元，利用该项技术生产岀 A产品，尚需追加技术改造及培训费等费用50万元。按历史资料分析，甲企业无 形资产利润率为500%

9、乙企业原资产利润率为15%,试评估无形资产投资的利润分成率。 解 1、计算甲乙企业的约当投资量： 甲企业的约当投资量 =80 X ( 1+500%) =480 (万元)(2分) 乙企业的约当投资量 =(600+50) X ( 1+15%) =747.5 (万元)(2分) 2、计算无形资产投资的利润分成率 =480/ ( 480 + 747.5) = 39.1% ( 2 分) 5. 某企业拥有其他企业非上市普通股票20万元股，持有期间每年的股票收益为12%左右。根据调查 了解，股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%于追加投资。对该企业发展趋势分析表明， 其净资产利润率将保持在16%

10、的水平，无风险报酬率为 10%风险报酬率为4%试确定该股票的评估值。 5、( 9 分)解：D仁20X12%=2.4 (万元)(3 分) g = 40% X6% = 6.4% (3 分) 评估值=2.4 X( 1+6.4%) / (14%-6.4% ) = 33.6 (万元)(3 分) 1.被评估设备购建于1996年，账面价值100000元，2001年对该设备进行技术改造，追加技改投资50000 元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1 )从1996年至2006年每年的 设备价格上升率为10%; 2)该设备的月人工成本比其替代设备超支1000元；3)被评估设备所在企

11、业的正 常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7,所得税税率为33%； 4)该设备在评估前使用期间的实际利用 率仅为正常利用率的 50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。 1、 (10 分)1251948.05 元，3.83 年，72.3%，36016.61，135949.31，804225.74 2、 2假定某市政府将于 2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米， 容积率限定为4, 土地使用权七十年，某开发商欲购此地，他准备取得

12、土地后即投资开发，施工期为 两年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/就，专业费为建筑成本的 6%，开发商的目标利润为15%， 有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商 委托你评估该宗土地价格，试计算分析。 建筑费=26032500, 土地价=40675854.3， 3. 待估企业预计未来 3年的预期收益额为150万元、160万元、180万元。假定本金化率为 12%。根据企 业实际情况推断：（1）从第4年起，企业的年预期收益额将维持在 180万元；（2）从第4年起，企业的年 预期收益额将在第3年的基础上以2%的年增长率增长。试估测待估企

13、业的整体价值。3、（ 10分） 解：采用分段法来进行评估。 （1 ）前3年企业价值， =150 X （P/F，12%，1）+ 160X （ P/F，12%，2）+ 180X（P/F，12%，3） =389.61 （万元）（2 分） 则企业价值为=389.61+ 180 X（ P/F，12%，3）- 12%=1457.31 （万元）（3 分） （2）今后企业的收益将以 2%的年增长率增长，则企业价值为： =389.61+180X（ 1+2% ） （P/F，12%，3）-（ 12%2%） = 1696.47 万元（5分） 4. 某企业拥有M公司非上市普通股，面值共90万元，从持股期间来看，每年股利

14、分派相当于票面值的10% 据调查了解，M公司每年以税后净利润的 80%发放股利，另20%用于扩大再生产。公司发展潜力很大，预 计股本利润率将保持在 15%的水平。假设折现率为 12%。试运用红利增长模型来评估该企业拥有的股票价 格。 4、（5 分） 解：D1=90X 10%=9 万元（1 分） g = 20% X5% = 3% （ 1 分） 评估值=9 （1+3% ） / （ 12%-3%） = 103 （万元）（3 分） 5. 某企业转让制药生产全套技术，经过搜集和初步测算已经下列资料：（1）、该企业与购买方共同享受该制 药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；（2）、该制药生

15、产技术是从国外引进，账面价格为 400万元，已经使用3年，尚可使用9年，3年来的通货膨胀率为 10%; （3）、该项技术转让对于该企业生 产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后的9年中减少的销售收入按折现值计算为 80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按照现值计算为20万元。请你计算：该制药生产全套技术的 重置成本净值；该无形资产转让的最低收费额评估值。 附：相关系数 期数 1=10%复利现值系数 1=12%复利现值系数 1=6%年金现值系数 1 0.9091 0.8929 - 2 0.8264 0.7972 - 3 0.7513 0.7118 - 6 4.3553 38

16、9.6488 39 9.7149 40 9.7791 答案要点： (1)、重置成本净值=400 X (1+10%) X 9/(3+9)=330 万元(2 分) (2) 、确定重置成本的分摊率 =300/(300+700) X 100%=30% ( 3分) (3) 、确定机会成本，增加开发费20万元，减少了的销售收入按折现值计算为80万，故而80+20=100 万元；(2分) (4)、因此该项无形资产转让的最低收费额评估值=330 X 30%+100=199万元 1、某砖混结构单层住宅，宅基地面积为300平方米，建筑面积为 240平方米，月租金为 3000元，假 设土地还原率为8%，建筑物的还原

17、利率为 10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，假定另外用市场 法求的土地使用权价格为每平方米1000元，年总费用为8000元，用建筑物残余法评估该住宅。 1、 要求：(1)计算年总纯收益；(2)计算归属土地的年纯收益；(3)计算归属建筑物的年纯收益；(4) 计算建筑物价格。 年总收益=3000*12-8000=28000，归属土地的年纯收益 =300*1000*8%=24000 归属建筑物的年纯收益 =28000-24000=4000 建筑物折旧率=1/25=4% 建筑物价格=4000/ (10%+4%) = 28571.43 2、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具

18、体资料如下：该资产账面原值270 万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计提折旧20年。经调查分析确定： 按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资 料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间50400小时。经 专业人员勘察计算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与 现在同类标准资产相比较，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税率为33%，假定折现率为10%) o 根据上述资料采用成本法对该资产进行评估。 2、 根据题目已知，重置成本=48

19、0万元 (1) 计算资产利用率： 资产利用率 = 截止评估日资产累计实际利用时间X 100% /截止评估日资产累计名义利用时间 =50400/57600 X100%= 87.5% (2) 确定成新率： 实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率=20 X 87.5%= 17.5 总使用年限=实际已使用年限 +尚可使用年限=17.5+8=25.5 成新率=8/ (17.5+8 ) =31.37% 被评估资产有形损耗=(重置成本)X实际已使用年限 /总使用年限 =480 X (1-31.37%)=480 X 17.5/25.5 = 329.424 (3) 确定功能性贬值：8年(10%)年金现值系数

20、为 5.3349 被评估资产功能性损耗 =被评估资产生产成本的年税后超支额X剩余使用年限的年金现值系数 =(1-所得税)X被评估资产生产成本的年超支额X剩余使用年限的年金现值系数 =(1-33 %)X 3 X 5.3349 = 2.01 X 5.3349 =10.7231 (4 )由此可以确定评估值： 评估值=480 329.424 - 10.72= 480 X 31.37%-10.72 =139.856(万元) 该资产评估值为139.856万元。 3、某企业欲转让一项产品生产技术，经收集和初步测算，已知如下资料：一是该企业与购买企业共 同享用该项生产技术，双方设计生产能力分别为1000万件和

21、600万件；二是该技术账面价值 300万元，已 使用2年，尚可使用8年，2年来累计通货膨胀率为 12% ;三是该技术转岀会对该企业生产经营有较大影 响：由于市场竞争加剧，产品价格会有所降低，在以后8年中减少的销售收入按现值计算为60万元。同时， 为保住市场，需增加开发费用以提高产品质量，投入的追加成本按现值计算为25万元。试评估该生产技术 转让的最低收费额。 3、( 1)无形资产重置成本净值 300 X( 1+12%)X 8 -( 2+8) =336 X 0.8 = 268.8 (万元) (2) 因转让方与购买方共同使用该项无形资产，故转让成本分摊率为： 600-( 1000+600) =37.5% (3) 转让无形资产的机会成本60+25=85 (万元) (4) 确定该无形资产转让的最低收费额为： 268.8 X 37.5%+85=185.8 (万元