租赁资产租金评估方法

1、租赁资产租赁价格评估方法 租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为， 目 前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多， 主 要是减少双方的关联交易额度。如何客观评估租赁资产的租赁价格， 关系到经济行为各方的切身利益， 下文首先探讨机器设备租赁年租金 价格的评估方法，然后推广到其他资产当中。 1、年租金定义 年租金的定义， 一般应根据租赁双方签订的租赁合同来确定。 租 赁双方不同的约定， 对租金价格的评估结论有一定的影响。 如租金的 支付方式不同， 所评估的价格会有差异。 为此首先假设所需确定的年 租金为每个租赁年度期届满， 期末等额收回的租金价值。 该价值的内 涵应包

2、括机器设备的折旧费、 资产所占用的利息、 资产的平均收益情 况以及出租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。 年租金价格的确定是以租赁资产价值评估结果为基础， 结合租赁 资产价值评估过程中对该资产预计尚可使用年限的判定、 出租方和承 租方约定的租赁年限、 租金价款的支付方式、 资产的行业平均收益情 况、租赁期满资产的剩余价值等因素综合确定。 2、评估前提 因为租赁行为所涉及的资产的未来情况含有一定的不确定性， 对 租赁资产租金价格进行评估， 首先应确定评估前提。 一般设定的评估 前提为： （1）资产按当前使用用途继续使用； （2）租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担； （3）租金在每个租赁年

3、度期末支付； （4）租赁期限按n年考虑； （5）租赁相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化； （6）租赁双方约定的其他条件，如由承租方承担资产的保险费、 正常维护费用、相关税费等，出租方取得的租赁收入为完整的净租金 收入。 3、评估思路 以预期原理为基础，根据评估确定的某项租赁资产的评估价值 Po、租赁期满租赁资产的剩余价值 Pn、折现系数r、租赁期间n,确 定评估对象未来n年租期内每年的等额年净租金 Pzj;再考虑出租方 因出租行为应缴纳税费求取等额年租金价格 Prj。 4、年租金价格的确定 （1）等额年净租金的确定 Pzj 1 L Pn 匕1 + 一n r 出+ r_ （1 + r P

4、zj po汉r 汉(1+r )n Pn 汉 r 1 r n - 1 其中 Pn= Po- （P0-P1X D）宁 NX n （当 Nn 时，Pn= P1X D） Po租赁资产评估净值，根据资产评估结果确定 Pzj 租赁资产等额年净租金 Pn 租赁期满租赁资产的剩余价值 Pi租赁资产的评估原值，根据资产评估结果确定 D租赁资产的净残值率，根据资产类别，分别取19 3% R折现率 n租赁期限 N租赁资产的预计尚可使用年限 (2) 等额年租金P的确定 以上公式是承租方另行承担相关税费的计算公式， 若由出租方承 担相关税费，则出租方收取的租金价格当中应包括出租行为应缴纳的 相关税费。 P= Pzj/

5、(1-K) 其中： K因租赁行为应由出租方缴纳的相关税费，一般有营业 税、城市维护建设税、教育费附加等约 5.55%左右。 5、房地产租金价格确定 对房地产租金价格的评估，其净租金的确定方法与机器设备是基 本相同的，所不同的是一般不考虑净残值；对含税租金价格的确定， 税费除5.55%的营业税及附加外，另需考虑房产税 12%。 6、注意事项 (1)上述方法所确定的租金是按评估净值为基础，从侧面考虑 了设备现况对租金价格的影响。 (2)对租金价格的确定应以经济行为双方的相关约定为前提, 如相关税费由哪方承担的问题。 (3) 上述租金价格是在资产的市场价格无显著变化等前提下计 算的，因此租赁报告中应体现相关前提假设，如“若在租赁期限内资 产的市