2014年1季度重庆市房地产开发市场简况

1、2014年1季度重庆市房地产开发市场简况重庆房地产市场在五大功能区建设规划的引导下，房地产开发投资继续保持平稳增长态势，商品房交易市场在结构调整中小幅回落，重庆房地产市场前景呈现出新的预期。一、五大功能区规划引导全市房地产开发投资快速增长2014年一季度，重庆房地产开发投资687.98亿元，同比增长25.7%，较去年同期提高0.4个百分点，较2013年全年增速高5.6个百分点。从年初房地产开发投资增长的趋势看，一些新的增长点正在形成。首先是以打造中央商务区为核心，形成商业、办公楼的房地产市场新增长点为目的的都市功能核心区和都市功能拓展区商业类房地产开发投资增速迅猛。2014年一季度，主城九区房

2、地产开发投资435.07亿元，同比增长21.4%，其中商品住宅投资278.38亿元，仅增长12.3%，发展势头明显放缓；而同期主城九区办公楼投资28.67亿元，增长56.3%，商业营业用房投资66.73亿元，增长49.9%，分别较全市房地产开发投资增速高30.6和24.2个百分点。其次是以提高城镇化率、增加城镇人口为目标的城市发展新区，商品住宅市场发展空间进一步显现。一季度房地产开发投资180.06亿元，增长43.3%，明显高于全市平均水平，已成为全市房地产开发投资高位增长的重要支撑，在全市房地产开发投资中的占比为26.2%。同期该地区商品住宅投资132.80亿元，增长39.8%，在该地区房地

3、产开发投资的占比为73.8%，较全市平均水平高5.7个百分点。二、新兴市场与传统主力市场此消彼长影响商品房销售市场小幅下降一季度全市商品房销售面积1013.17万平方米，同比下降2.7%，销售额下降1.8%，其中商品住宅销售面积925.84万平方米，下降5.1%，销售额下降2.2%。商品房销售市场小幅下降的主要因素是，作为传统主力的主城区市场回调明显。一季度主城九区商品房销售面积381.40万平方米，同比下降23.0%，其中，商品住宅销售面积327.87万平方米，下降27.9%。而其中城镇人口已近饱和，并在新规划中被明确为保持人口总量平衡的都市发展核心区，其商品住宅销售市场下降态势更为明显，该

4、地区一季度商品房销售面积134.14万平方米，同比下降36.0%。而同期的城市发展新区作为城镇化主战场已成为全市商品房销售市场上的主要推动力量。该地区一季度商品房销售面积420.91万平方米，同比增长22.7%，其中商品住宅销售面积395.99万平方米，增长22.0%，在很大程度上减缓了全市商品房销售下降的幅度，城市发展新区一季度商品房销售面积在全市的占比达到41.5%，支撑作用日渐明显。三、新的市场预期下重庆房地产市场呈现趋缓迹象（一）全国楼市放缓，是当前市场预期的主流反映从全国及各区域房地产开发市场情况来看，趋缓的预期已成为市场主流。一季度，全国房地产开发投资15339.24亿元，同比增长

5、16.8%，较去年同期下降3.4个百分点，东、中、西部地区房地产开发投资增速分别为17.7%、15.6和15.5%，较去年同期分别下降0.1、6.2和10.1个百分点。同期，全国商品房销售面积同比下降3.8%，较去年同期下降40.9个百分点，东、中、西部地区商品房销售面积增速分别较去年同期下降56.6、27.7和23.9个百分点。而2014年一季度重庆房地产开发投资增速较去年同期上升0.4个百分点，销售面积增速较去年同期下降19.5个百分点，市场态势虽然好于全国及各区域现状，但在主流预期的影响下，恐难保持一枝独秀。（二）信贷环境发生明显变化，对房地产市场影响逐步显现虽然兴业银行收紧房地产夹层融

6、资业务和供应链融资业务的单个银行业务方向调整被炒作为银行“停贷”的事件已被辟谣，但从全市一季度资金来源情况看，针对房地产市场的信贷资金紧缩预期已经形成。一方面是当前全市房地产开发企业资金来源变化反映出信贷紧缩的趋势。2014年一季度全市房地产开发企业资金来源2488.28亿元，同比增长6.6%，较去年同期下降2.3个百分点，其中本年到位资金1242.96亿元，增长10.2%，较去年同期下降23.7个百分点，较开发投资增速低15.5个百分点，从保障力度看，180.7%的资金到位率为自2007年以来同期最低水平。其中，国内贷款310.45亿元，同比下降3.2%，较去年同期下降83.3个百分点，其中

7、银行贷款257.67亿元，下降1.6%，较去年同期下降80.7个百分点；以定金、预售款和个人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金456.64亿元，同比下降8.9%，其中定金及预收款下降10.6%，个人按揭贷款下降12.8%。可见，增速下降幅度最大的国内贷款和到位金额下降最多的个人按揭贷款，将从房地产开发投资的供给端和商品房市场销售的需求端两个方面对未来全市房地产市场走势产生重要影响。图：2014年一季度重庆市房地产开发企业本年资金来源另一方面是公积金政策调整抑制市场部分改善型购房需求。2013年末，重庆市住房公积金管委会下发关于实行住房公积金个人住房贷款差别化管理有关事宜的通知（渝住公积金委发20

8、135号），对购买90平方米以上住房提高了首付比例，夫妻双方参贷总额从之前的80万元下降为60万元，明确首套房个贷优先安排签约和发放。从公积金贷款的作用来看，本次调整从首付比例、贷款限额和发放力度上提高了公积金贷款作为支持解决基本住房刚性需求保障的纯洁性，但同时也对全市房地产市场中的改善型购房需求产生了一定的抑制作用。（三）先行指标乏力，开发投资增速或将趋缓在全国房地产开发市场整体发展趋缓的大背景下，信贷环境在供求两端同时显现出的紧缩趋势，导致当前重庆房地产开发市场出现投资信心回落、先行指标放缓的迹象。一是商品房销售市场的低迷态势恐将影响企业开发投资信心。一季度作为传统兵家必争之地的主城区商品住房市场回调幅度较大，市内各大房地产开发企业开发投资信心或将受到一定影响，是否能够适时调整战略适应功能区规划带来的市场格局变化，尚待进一步观察。二是企业购地及新开工力度减弱恐成开发投资放缓的隐忧。一季度全市房地产开发企业购置土地面积382.04万平方米，同比下降23.7%，新开工建设商品房面积953.71万平方米，下降39.0%，其中商品住宅下降25.2%。从当前