周口商业市场调研学习课件

1、20142014年年9 9月周口商业市场调研月周口商业市场调研 【商业格局】周 口核心商圈主要 集中在七一中路 沿线，规划将形 成东、北两个区 域级中心，但整 体仍处于起步水 平 周口城市总体规划三级商业中心周口城市总体规划三级商业中心 市级商业中心市级商业中心：一处为七一路、八一路、中州 路、交通路之间及附近区域，主要安排大型的百货 商场、金融贸易大厦、各类中高档专业性商场、中 高档宾馆等，塑造该地区的全市商业中心形象；一 处为八一路、建设路、大庆路、北环路之间的区域， 该区域以中原商贸城为基础，形成以商品批发、零 售、周转为主的区域性商贸流通中心。 区级商业中心区级商业中心：一处位于东行政

2、中心，一处位 于川东工业基地办公区，主要安排为该区服务的综 合及专业商场、银行、宾馆等设施。 在城市出入口地段规划建材、家具和农副产品3个 大型市场。 两大城市副商业中心尚处于起步阶段，需要两大城市副商业中心尚处于起步阶段，需要 较长的发展时期，较长的发展时期，目前核心目前核心商商圈绝对商业影圈绝对商业影 响力已经形成响力已经形成 老城区核心商圈：老城区核心商圈： u七一中路与中州大道交汇处：七一中路与中州大道交汇处：以万果园百货人民商场、新天地、一峰 生活广场等为主的商业集中体； u七一中路与五一路交汇处：七一中路与五一路交汇处：以万顺达、万果园名品百货、等为代表的 中高端百货是目前周口人气

3、最旺的地方； u七一中路沿线商业街七一中路沿线商业街：包括餐饮、杂货、家电、鞋业、服装、电子产 品等日常生活用品。 2 【核心商业圈】核心商圈由七一中路、八一路、中州中路交叉 形成的 商圈位置商圈位置七一中路、八一路、汉阳中路中州中路交叉 商圈特征商圈特征 周口最具影响力的市级商业中心； 以步行街、传统百货为主； 商业现状商业现状 开发时间较早，基础设施老化程度、滞后程 度较严重 早期商业街交通较拥堵，缺乏整体规划新兴 商业街； 购物舒适度有待提高，公共休憩区有限，缺 少情趣化空间； 万顺达百货属于该区域最有影响的集中商业， 开发时间相对较短，但周边区域的消费者对 其极为认可，为当地旗帜型商业

4、体； 商业模式单一，城市初级购物中心初现 中州大道中州大道 七一中路七一中路 五一路五一路六一路六一路八一路八一路 人民商场人民商场 一峰生活广场一峰生活广场 新天地新天地 万顺达万顺达 精品百货精品百货 3 【商业形态】已 完成传统的商业 街铺到百货业态 的发展阶段，城 市级购物中心初 现，万顺达实现 购物中心的业态 跨越 初级的商业街和批发市场，初级的商业街和批发市场， 以零售业为主以零售业为主 购物环境逐渐改善，出现了购物环境逐渐改善，出现了 百货业种百货业种 集合了集合了购物、休闲、娱乐购物、休闲、娱乐等功能等功能 为一体为一体的的购物中心购物中心也也已经已经出现出现 2008-201

5、0年年20002005-2006 荷花市场荷花市场 七一中路商业街七一中路商业街一峰购物广场一峰购物广场 新友谊百货新友谊百货 万果园人民商场（新改造）万果园人民商场（新改造） 万顺达广场万顺达广场 4 【商业档次】五 一路商圈定位中 高端，商业影响 力较大，其余商 业以中低端为主， 辐射周口及周边 县市居民 类型类型项目项目体量（体量（m m2 2）档次档次 集中商业集中商业 万顺达27000中高端 周口新天地17672中低端 万果园人民商场18000中端 一峰购物广场25000中端 万果园超市3000中低端 万果园名品百货12000中高端 新友谊百货3000中端 儿童大世界6000中高端

6、商业街商业街 家电一条街4000中低端 电子产品专卖2000中低端 百货餐饮等2000低端 家居建材市场3000低端 一峰购物广场一峰购物广场 周口新天地周口新天地 万果园人民商场万果园人民商场 万顺达万顺达 万果园名品百货万果园名品百货 万果园超市万果园超市 新友谊百货新友谊百货 电电 子子 产产 品品 日用百货、日用百货、 餐饮餐饮 家电一条街家电一条街 l五一路、七一中路商圈是周口市的核心商圈核心商圈，辐射范围广、商 业业态和种类丰富，商业档次参差不齐，其中万顺达和万果园名 品百货是周口市最高端的商场； l其他区域集中商业和商业街均以中低端为主。 荷花市场荷花市场 家居建材市场家居建材市

7、场 特色商贸市场特色商贸市场 儿童大世界儿童大世界 5 【核心商圈七 一中路】传统商 业步行街区，商 业业态以服装、 鞋包为主，但是， 餐饮和娱乐业态 匮乏，租金达 50-200元/月. 平米不等 七一中路商业分析： n商圈辐射范围全市，亦辐射 周边辖市县，除道路交叉口 集中型商场外，主要以住宅 底商街铺为主，人流量较大 ，商业氛围较好； n街铺以出租为主，出租率 99%以上； n租金水平50-200元/月.平米 ； n零售功能比重大，且集中在 服装服饰类，少量餐饮小吃 ，娱乐休闲业态缺乏；难以 满足客户一站式消费的需求 ，商业业态配比有待进一步 优化。 6 【核心商圈中 州路】以服饰、 家电

8、、餐饮、休 闲娱乐为主，租 金30-60元/月. 平米 租金30元/月平米 租金45元/月平米 租金50元/月平米 租金100-150元/ 月平米 业种业种 家数（家）家数（家） 业种业种 家数（家）家数（家） IT家电75美容美发4 服装42家具家居 3 餐饮 13银行 4 超市商场4其它 12 休闲娱乐 4 合计合计 168 烟酒副食7 租金35元/月平米 IT家电 45% 服装 25% 餐饮 8% 超市商场 3% 休闲娱乐 2% 烟酒副食 4% 美容美发 2% 家具家居 2% 银行 2% 其它 7% 7 【核心商圈五一路】百货 服饰为主，定位为中高端， 但较高端的商场生意较冷淡， 租金水

9、平为50-150元 55% 30% 7% 3% 5% 服饰 餐饮小吃 娱乐休闲 酒店 生活服务类 五一商业分析： n商圈辐射范围全市，有新友 谊百货和万果园名品百货， 周口饭店也位于五一路，沿 街是商铺，人流量大，商圈 成熟； n街铺以出租为主，出租率 100%；租金水平50-150元/月. 平米； n五一路商圈定位中高端，除 了有clanks 、 兰蔻等国际品 牌，也有三福和凡人优品等 中低端品牌，主要集中在服 装服饰类和餐饮小吃，娱乐 休闲业态较少，商业业态配 比有待进一步优化。 n万果园名品百货定位较高端 ，顾客稀少，而定位叫低端 新友谊百货和沿街服装餐饮 商铺更受客户欢迎 周口饭店周口

10、饭店 新友谊百货新友谊百货 万果园名品百货万果园名品百货 8 【典型商业万 顺达广场】城市 新兴商业综合体， 是由传统百货向 购物中心进化的 集中商业标杆， 业态以购物为主 参数参数指标指标 地址地址周口市七一路与五一路交汇处 开业时间开业时间2008年 营业面积营业面积27000，分割商铺主力面积为40 楼层楼层 10层（地下一层地上九层，其中七层 以上为商务写字间 一楼平层图一楼平层图 外立面外立面 65% 10% 10% 5% 5% 5% 万顺达商业业态配比万顺达商业业态配比 百货类 餐饮类 化妆配饰类 生活服务类 娱乐类 其他 9 楼层楼层业态业态代表租户代表租户租金租金 6F美食馆美

11、食馆、热带风暴乐园 总营业 额扣点： 20%- 25%扣 点；其 中六层 餐饮为 出租方 式，约 25元/ 5F 运动儿童 家居馆 晋帛、阿芙萝、可欣、可可鸭、 西瓜太郎、力果、笛莎娃娃、 奥迪双钻 4F 绅士休闲 馆 威可多、路易至尊、顺美、鄂 尔多斯、高尔普、九牧王、法 派 3F 名媛淑女 馆 哥弟、声雨竹、纤、红人、芭 蒂娜、OdbO 2F 少女时尚 馆 艾格、艾格周末、歌利亚、F4、 JUSTMODE、史努比、奥丝蓝 黛 1F 流行名品 馆 （化妆品）欧珀莱、凯伊秀、 郑明明、U/2/B、 名表厅、戴梦得珠宝、周大 生珠宝、金九福、翡翠物语 （皮鞋）接吻猫、卡蒂乐.鳄 鱼、红蜻蜓 一楼

12、黄金珠宝一楼黄金珠宝一楼女鞋专柜一楼女鞋专柜 儿童乐园儿童乐园六楼餐饮区六楼餐饮区 【典型商业万顺达广场】内含国内众多一二线品 牌，业态较为复合且分布合理，以扣点模式经营 10 【典型商业万果园人民商场】典型中档传统百货店，凭 借品牌和商圈核心区位获得消费者的普遍认同，业态以购 物为主 参数参数指标指标 地址地址中州南路与七一中路交叉口 开业时间开业时间2011年12月24日 营业面积营业面积 18000，商铺面积段为40-400平，以40左 右的中小商铺为主 楼层楼层共四层 租售情况租售情况 85%以上已出租，租金依楼层位置不同而 有差异，一楼旺铺租金可达到260元/ 楼层楼层主题主题业态业

13、态租金租金 4F 缤纷娱 乐馆 四楼主营童装、床上用品， 还有各大品牌羽绒服、饰品 等 主要按照 扣点方式， 以1F40 铺位（女 包、女鞋） 为例，点 数约 15%+1% 管理费(根 据商品种 类、牌子、 档次等有 所不同)。 3F 雅儒绅 士馆 三楼主营休闲男装、商务男 装，并设有小家电和办公文 具专区 2F 摩登时 尚馆 二楼主要经营少淑装、贵妇 装、内衣、皮具，代表品牌 MeCity 1F 璀璨名 品馆 一楼主营黄金珠宝、化妆品、 各式男女皮鞋、医药、超市 周口市万果园百货周口市万果园百货 11 【典型商业典型商业新天地新天地】位于城市核心区老牌综合体项目，位于城市核心区老牌综合体项目

14、， 商家无法承受高额租金，现整体经营管理混乱，人气较差商家无法承受高额租金，现整体经营管理混乱，人气较差 地址地址川汇区中州路与七一路交叉口 开业时开业时 间间 2008年8月 项目现项目现 状状 经营中 商场建商场建 筑面积筑面积 18000 商场楼商场楼 层层 1-4层 铺位面铺位面 积积 25、40、 80 停车位停车位 地面临时停 车 大型主大型主 力店力店 香香羊火锅 店、京东造 型 租售情租售情 况况 楼层越高， 租售情况越 差，出租率 不到60% 新天地新天地 楼层楼层业态业态租金及经营情况租金及经营情况 4F舞蹈培训 / 3F 美甲、英语 培训 30元/ 2F 美容美发、 婚庆

15、摄影 按位置50-120元/不等 1F 中介、鞋服 类 180元/ 二楼空置商业用房情况 新天地早期的时候人气还是挺旺的，但越到后期租金越来越高， 商家被高租金赶跑了，最后连物业也瘫痪了，现在常年连电梯都无 法启用，安保也没有，人气现在很差了，基本上没有人上二楼。 商家访谈：新天地二楼青禾摄影 12 销售型商业销售型商业周口儿童大世界周口儿童大世界：周口首个以儿童购物为主题的一站式广场，一站式广场， 开盘销售开盘销售80%80%，客户认可度较高，客户认可度较高 地址地址周口市七一路与大庆路交汇处 开业时间开业时间2014年6月1日 总建总建 面面 6000 商场单层商场单层 面积面积 单层面积

16、1200， 单铺面积在15- 50户型占比较 大 楼层楼层5层 租售情况租售情况 全部出售，5楼均价10000元/被整层售 出，4楼18000万元/，3层22000元/， 三四楼已经售罄，一二层现在为蓄客期， 返租8年，年回报率约10% 运营管理运营管理 商场统一规划、统一招商、统一运营管 理，统一售后服务 在我们之前周口还没有专门针对于儿童的商场，严 重缺乏和儿童有关的娱乐、培训方面的商家 ，我们 项目把与儿童有关的业态集中到一起，可以满足儿 童的一站式需求，客户都比较认可这个项目，销售 情况很好 。 儿童大世界销售顾问 去化情况：年去化约5000方 13 销售型商业关帝财富广场：周口首个文

17、化风情商业综合 体，以文化创意、茶叶、古玩、餐饮为主，前期销售走速 较快，后期受运营影响，临河商街和内街基本空置 参数参数指标指标 区位区位中州北路（中州桥头）中州北路（中州桥头） 时间时间20122012年年1111月月 建筑面积建筑面积30000 30000 平平 楼层楼层地上地上3 3层，地下层，地下1 1层层 层高（净高）层高（净高）一层一层6.56.5米，米，2 2层层5.45.4米米 经营业态经营业态 文化创意产业园、茶叶市场、文化创意产业园、茶叶市场、 古玩字画、小吃一条街古玩字画、小吃一条街 销售价格销售价格55005500元元/ / 租金水平租金水平 外街外街50-6050-

18、60元元/ / 中街中街40-5040-50元元/ / 内街约内街约1010元元/ / 临河商街基本空置 中街茶叶市场 内街名吃一条街 内街空置街铺 外街为文化创意主题，临近中州路主干道，经 营状况较好 中街为茶叶市场，铺面有少量空置，经营状况 一般 内街原为名餐饮一条街，但经营状况较差，后 慢慢转型为餐饮+古玩，商铺多数空置 14 1 1、商业街形式为主、商业街形式为主，集中商业价，集中商业价 值值认同度高。认同度高。 周口目前的商业形态主要以商业街 为主，主要集中于核心商圈，集中型商 业价值逐渐得到市场认同， 以万顺达 、万果园和一峰为代表的集中型商业雄 踞核心商圈一线位置。 2 2、餐饮

19、、休闲娱乐业种缺失。餐饮、休闲娱乐业种缺失。 在中心商业区，特别是七一中路， 餐饮占比低。整个城市的休闲娱乐项目 仅为KTV、洗浴等。中心城区餐饮和休 闲娱乐有明显的缺失。 零散商铺商业街区商业中心 时间 商业层级 商铺面积小，分 布零散， 档次低， 业种单一。 商铺规模化初现， 商铺扎堆经营， 街区分布， 档次中低， 业种开始分化， 缺乏统一管理。 集中式商业出现， 商业统一管理， 档次高端化， 业种复合化， 影响区域化。 【市场小结市场小结】核心商圈商业影响力无法核心商圈商业影响力无法撼动，但主题型集中商撼动，但主题型集中商 业及业及餐饮、娱乐休闲餐饮、娱乐休闲业业种存在种存在市场机会市场

20、机会 15 【商业档次】五 一路商圈定位中 高端，商业影响 力较大，其余商 业以中低端为主， 辐射周口及周边 县市居民 类型类型项目项目体量（体量（m m2 2）档次档次 集中商业集中商业 万顺达27000中高端 周口新天地17672中低端 万果园人民商场18000中端 一峰购物广场25000中端 万果园超市3000中低端 万果园名品百货12000中高端 新友谊百货3000中端 儿童大世界6000中高端 商业街商业街 家电一条街4000中低端 电子产品专卖2000中低端 百货餐饮等2000低端 家居建材市场3000低端 一峰购物广场一峰购物广场 周口新天地周口新天地 万果园人民商场万果园人民商

21、场 万顺达万顺达 万果园名品百货万果园名品百货 万果园超市万果园超市 新友谊百货新友谊百货 电电 子子 产产 品品 日用百货、日用百货、 餐饮餐饮 家电一条街家电一条街 l五一路、七一中路商圈是周口市的核心商圈核心商圈，辐射范围广、商 业业态和种类丰富，商业档次参差不齐，其中万顺达和万果园名 品百货是周口市最高端的商场； l其他区域集中商业和商业街均以中低端为主。 荷花市场荷花市场 家居建材市场家居建材市场 特色商贸市场特色商贸市场 儿童大世界儿童大世界 16 【典型商业典型商业新天地新天地】位于城市核心区老牌综合体项目，位于城市核心区老牌综合体项目， 商家无法承受高额租金，现整体经营管理混乱，人气较差商家无法承受高额租金，现整体经营管理混乱，人气较差 地址地址川汇区中州路与七一路交叉口 开业时开业时 间间 2008年8月 项目现项目现 状状 经营中 商场建商场建 筑面积筑面积 18000 商场楼商场楼 层层 1-4层 铺位面铺位面 积积 25、40、 80 停车位停车位 地面临时停 车