全面放开二孩政策对房地产场的影响分析x

1、Useful Documents全面放开二孩政策对房地产市场的影响分析放开二孩政策对房地产市场影响： 住房需求增长、 产品结构及热点区域变化、 配套要求提高，房企 白银 十年迎来新机遇，提出新挑战2.1 、需求总量：二孩政策助力白银时代房地产需求总量增长二孩政策全面实施推动房地产需求总量增长。 二孩政策的全面实施在短期内 推动人口生育高峰， 根据预测， 累计生育意愿的释放将带动短期内城镇出生人口 将增加约 1500-20BB 万人，按 20BB 年城镇居民人均住房建筑面积 32.9 平方 米计算，未来五年将增加城镇住房面积约 4.9-6.6 亿平方米。而此后人口生育率 将有所减弱， 出生人口数

2、有所回落， 仍将较政策实施之前增长， 将带来住房面积 的增加。未来长期一段时间，随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化， 加之二孩放开影响，预计到 2040 年，我国城镇人口将超过 10 亿人，较 2015 年增加 2.5 亿以上，这部分人口增长带来的需求， 将成为推进白银时代房地产长 期平稳健康发展的重要助力。另外我们要看到，一般而言，由于当前多数城市已放开限购，短期内房屋需 求或将以持有一套房再直接购买大户型产品或先买后卖的置换形式出现， 因而需 求量增长或将超出上述预期。2.2 、需求结构：短期大户型产品跃居主流，长期小户型仍将增长短期内人口增长影响户型变化，三室将成为刚需，四室以上

3、改善性需求将有 明显增长。随着二孩政策的实施和短期出生育的提高， 未来五到十年， 二孩家庭 户数将有明显增长。 对于这些家庭而言， 原本的刚需二室户型将难以容纳家庭人 口数的增长，因而夫妻一间、 孩子各一间的三室户型将成为未来刚需主流。 随之Useful DocumentsUseful Documents更大户型的改善性需求也将有所增加。 若二孩家庭有老人同居， 有雇用保姆， 或选择儿童房等，则首改将向四到五室发展。总体而言，随着家庭人口数的增加，未来大户型需求将同步增长。目前“ 70/90 ”政策已基本取消，未来开发商在户 型设计选择时更为便宜而从统计局数据来看，对于 90-144 平方米的

4、改善性需求，投资方面已有所 增加，20BB 年 90-144 平方米的中等户型住宅投资额为 34374 亿元，较上年增 加 18.3% ，远超过住宅 9.2% 的增幅，占住宅总投资额比重为 53.4% ，较上年扩 大4个百分点。但从销售数据来看，20BB 年90-144 平方米住宅销售面积 60334 平方米，下降 7.4% ，虽降幅较其它两种户型最小，但从占比来看较上年变化不 大。未来受二孩政策影响， 中等户型销售和投资占比将继续扩大， 144 平方米以 上大户型占比也将有所增加，而 90 平方米小户型规模将有缩减。长期来看，十 A 五到二十年后， 随着适婚人口的增长，以二室户型为主的刚 需

5、将有增加。 从我国城镇居民家庭户均人口变化趋势来看， 随着城镇家庭户规模 的不断扩大，户均人口呈现下降趋势。尽管 20-30 岁左右城镇居民家庭首次置 业，以二室为主、 90 平方米以下小户型的住房仍将占据一定比重。至 2035 年， 放开二孩政策增加的新生人口逐渐进入婚育阶段， 成为适龄首置需求群体， 延缓 20-34 岁城镇人口规模减小的步伐，甚至在城镇化进程作用下，出现一定反弹。 这也意味未来小户型需求下降速度将被延缓甚至有反弹趋势， 但总体来看， 随着 全面放开二胎政策明显促进 中等户型住宅 成交量增长以及中年群体需求的扩大， 小户型需求已逐渐退出市场主导地位。2.3 、需求分布：政策

6、利好东部地区、热点城市改善需求释放Useful DocumentsUseful Documents不同城市人口增长影响需求总量。此前分析中，我们得出结论，三四线中小 城市二孩生育意愿和生育率将高于一二线重点城市。 不同城市人口增长速度也将 影响相关房地产市场需求。 从需求总量变化来看， 未来三四线城市中二孩家庭对 空间需求将更大， 其需求总量也将更为突出。 从这点来点， 对于三四线部分城市 高库存去化而言将是一大利好。不同城市销售主力户型影响需求增长。 我们同时认为不同城市当前主力户型 也将对未来需求产生影响。 此前我们已经分析， 认为随着二孩家庭数量增加， 部 分家庭将考虑大户型产品， 短期

7、内三室将成为主力户型， 而四室及以上将成为改 善性需求集中区域。 未来部分二室户型的家庭在生育二孩后或将考虑换房。 当前 各城市主力户型有明显区别，从 20BB-2015 年成交数据来看，多数城市二室户 型占比主要在 40% 左右，其中北京、武汉、东莞及北京周边香河占比已超过 40% ， 未来这些城市生育二孩家庭换房量相对较高； 而南昌、 西安占比相对较低， 特别 是南昌，近年三室户型占比近 2/3 ，未来新增人口对其库存去化帮助将相对弱化。我们可以看出受不同区域不同城市主力户型不同。一般而言，一二线重点城 市主力户型以二室、三室为主，三四线城市中三室、四室大户型相对较多，对于 当前库存量较高

8、的三四线城市而言， 由于市场主流户型较大， 已能满足二孩家庭 需求，其对库存去化影响较小；东部较发达地区吸纳外来人口数较多，二室、三 室占比较高， 而中西部地区人口流出相对明显， 大户型占比较高， 因而在全面放 开二孩政策影响下，东部地区、热点城市向三室、四室转变需求将更为明显。我 们认为，二孩政策将更为利好重点城市及东部城市群， 未来这区域换房率将有所 增加，大户型更为主流。 而受未来长江经济带、 长江中游城市群和成渝城市群的 发展带动和就近城镇化影响， 这些地区城镇吸纳人口速度将加快， 二孩政策也将 同步带动当地中等户型的销售。Useful DocumentsUseful Document

9、s2.4 、需求配套：更为关注少儿服务及配套，学区房价位再上扬以社区为主体，对商业、家政、亲子配套要求更加提高。随着家庭人口数的 增加，购房者对于社区配套将更为关注。 由于新生儿需求而置换或购买的大户型 产品，在考虑交通、商业等传统因素同时，家政、亲子、儿童医疗、妇幼保健等 配套将成为重点考量因素， 社区环境和服务对儿童的亲和度 将成为产品的重要卖 点。对于企业而言，在地产白银时代，由传统的城市开发商向运营商、服务商转 变，也应更关注社区服务。 未来随着二孩全面放开和新增人口的增加， 房地产企 业在开发相关项目时，后期服务中应有意识地向少儿服务及配套倾斜。学区房成为热点，未来价格将在追捧中上涨

10、。二孩政策放开带来的生育小高 峰也将带动学龄儿童的增加，相关教育资源进一步紧张。特别是优质中小学校， 作为相对稀缺的教育资源， 其周边学区房将受到新一轮的追捧， 这将促使学区房 新房和二手房同步活跃。从去年放开单独二孩数据来看，根据卫计委数据显示， 到 2015 年 9 月底全国有 176 万对单独夫妻提出再生育申请，但申请数最高的 为 20BB 年七八月份，每月申请量达到 15 万对左右。以北京海淀区为例，我们 对新房和二手房成交做简单分析，从数值上看， 20BB 年 6 月以来北京二手房成 交不断增长， 6-7 月同比超过上年同期；而新房成交也自 8 月起呈现攀升趋势。 二孩生育或也是推高

11、海淀区成交量的因素之一。学区房受追捧，在短期内房价将持续上涨，部分优质学校周边价格上涨或更 为迅猛。对于开发商而言， 在小区内或周边引进优质教育资源， 将成为吸引消费 者特别是二孩家庭购房的重要因素。3、小结Useful DocumentsUseful Documents人口尤其是城镇人口的快速增长， 为我国此前十数年房地产市场迅速发展提 供了良好的基础。 随着我国第三次出生高峰人群购房需求的逐渐释放， 城镇人口 增速亦有所放缓， 人口对房地产业的直接推动作用将有所减弱。 而此次五中全会 提出全面放开二孩政策， 将对未来人口增量和人口结构产生重大影响， 直接关系 未来房地产业发展变化。从人口总量来看，随着二孩政策实施，伴随人口总量的增长，住房需求也将 持续增加。同时，人口年龄结构变化推动房地产市场户型结构需求转变， 短期内， 三室、四室为主的中等户型、 大户型住宅将成为首置或首改的主力， 五室及以上 户型占比也将增加，而长期来看， 到 2035 年二室为主的小户型也将占据一定份 额。而区域也将影响人口增量和结构分布， 二孩政策短期内将更为推动重点城市 及东部城市群中大户型的库存去化，活跃当地市场。