昆明某酒店式公寓项目产品建议及营销策划报告剖析

1、酒店式产品建议及营销策划报告 经济走势简单分析经济走势简单分析 经济稳固快速增长，为房地产行业提供良好的基础 对未来经济和收入的乐观预期、通胀加剧，居民消费强烈，国庆期间多项消费数据创新高。 通胀加剧放大房屋投资保值作用，近期房地产火爆成交，2010年7、8、9月CIP同比分别达 3.3%、3.5%、3.6%连创新高，已超过3%的警戒线。 人民币升值幅度逐月增达，10月人民币对美元汇率突破6.65大关，作为国内主要投资产品之一 的房地产，受此影响成交量在9、10月放大。 近期经济小结：国民经济快速增长，民众经济和收入增加，同 时受通胀加剧、人民币升值等影响，房地产市场近期异常火爆，成交 量、成

2、交价格大幅上涨。短期内经济形式不会发生大的改变，未来1- 2年内房地产作为抗通胀产品将受到市场的追捧，尤其是投资性产品 （小户型、公寓）及商业将成为主流。 2010-20112010-2011年国家宏观调控政策分析年国家宏观调控政策分析 收紧房贷：收紧房贷：银行已全面执行，多次置业和投资需求受限最大，部分首置需求置业门槛 提高。暂停第三套房贷款、暂停不能提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本地 居民购房贷款、首套首付30%，基准利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基准 利率1.1倍。 房产税房产税，改革试点更加明朗，预计2010年3月左右出台。5月31日国务院同意发展改革 委关于

3、2010年深化经济体制改革重点工作的意见。意见指出，出台资源税改 革方案，逐步推进房产税改革。房产商会会长称房产税试点或于明年3月前出台房产税 最快年底出台 税率0.6%首套房将免征税 限购令限购令，成为地方调控的杀手锏，但二线城市，尤其是省内专州县市执行会不明朗。 但当一线城市房价快速增长是，限购令执行力度会进一步加大，更严厉的调控政策将 会出台。 20102010年房地产市场调控主要政策表年房地产市场调控主要政策表 时间时间概要概要要点要点 10.20 调整房地产契税 个人所得税优惠 政策 建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑 面积小于144平方米（

4、含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以 下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。 10.20 个人住房公积 金贷款利率调整 五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和 0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从 3.87%调整为4.05%。 9.29“国五条” 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房 的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 04.17 暂停发放第三套

5、 房贷（“国十 条”） 实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对 贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；增 项目营销目标分解项目营销目标分解 品牌目标品牌目标：作为豪嘉地产进入西双版纳开发的第一个项目，项目的成功将会为公 司在西双版纳后续项目奠定良好的基石，因此项目必须做到既赚钱又赚名，打造 产品标杆和价格标杆。 销售目标：项目回款总额销售目标：项目回款总额5000万，万，8个月实现个月实现

6、90%的销售。的销售。 价格目标：创造区域价格新高，超越区域均价，实现利润最大化价格目标：创造区域价格新高，超越区域均价，实现利润最大化 住宅毛坯房实收均价3000元/平方米 商铺实收均价6500元/平方米 本项目用地属性界定 商业用地住宅用地 使用年限40年70 转移户口不能能 交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取 1.5% 按揭方式 不能申请公积金贷款 ；首付50%；贷款年限10年 能申请公积金贷款，首付30%，贷款年限 30年 日常生活成本 水、电采取商用价格比住宅价格高相对较低 使用年 到期续期 提前1年申请续期，交纳土地出让金 自动续期，不需要交纳任何费用 限购令不受影响第三

7、套不能贷款或不能购买 建设成本设计喷淋等消防设施 增加成本低于商业用地 土地出让金高低 本项目建议：昆明近期将出台限购令，本项目建议：昆明近期将出台限购令，20112011年年1 1月月1 1日执行，作为住宅第三套不能贷款或不能日执行，作为住宅第三套不能贷款或不能 购买，作为投资性住宅将是政府调控的重点，后续可能还会有更严厉的政策出台，而商业性购买，作为投资性住宅将是政府调控的重点，后续可能还会有更严厉的政策出台，而商业性 用地将受到的影响小，故本项目建议用地属性界定为用地将受到的影响小，故本项目建议用地属性界定为商业住宅用地。商业住宅用地。 本项目产品属性界定 商务公寓 酒店式公寓精装修小户

8、型 普通住宅 市场供给少少多最多 市场需求小大大大 区位要求（中心）高高低最低 回报率 最高 高低最低 销售速度快快最快慢 溢价能力最高 高高低 市场风险最高高低最低 本区域竞争小小小大 购买客户投资客投资客、高管白领、投资客自住客户 档次形象高高高最低 产品格局最低配置厅、卫厅、卫厅、卫、厨厅、卫、室、厨 功能办公居住、办公居住、办公居住 与项目契合度与项目契合度低低高高最高最高高高 综合考虑本项目区位、竞争情况、销售速度、溢价能力、综合考虑本项目区位、竞争情况、销售速度、溢价能力、 市场风险等因素建议本项目产品适宜做带厨房的精装修小户型市场风险等因素建议本项目产品适宜做带厨房的精装修小户型

9、 项目价格策略核心均价 核心均价范围确定方法 u本项目选择市场比较法 u定核心价格的因素： 1.片区因素、楼盘本体素质、楼盘附加因素3部分的影响； 2.周边楼盘与本项目各因素的比较； 3.通过各项因素的综合比较打分，确定本项目的均价（均价范围）。 项目价格策略核心均价 楼盘名称楼盘名称均价均价 区位 交通环境(景观)品质 配套 形象销售速度入市时间权重系数权重均价 本项目本项目111111111.00 2925.69 西双十二城33001.21.21.251.21.21.150.81.051.13 3000.00 白象宫3000 1.25 1.250.850.95 0.850.911.11.0

10、2 2944.79 九号公馆29001.11.10.850.95 0.85 0.8511.10.98 2974.36 景蓝银钻 30001.11.1110.850.90.951.050.99 3018.87 仲景明城3100 1.1511.0510.90.90.951.051.00 3100.00 滨港国际 3000 1.05 1.051.151.11.051.11.11.11.09 2758.62 智源尚居2700111.0510.85 1.051.051.051.01 2683.23 本项目权重均价本项目权重均价= =（3000+2944+2974+3018+3100+2758+26833

11、000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2925/7=2925元元/ / 考虑到明年国家房地产调控因素及市场不确定性，本项目毛坯房入市均价建议为考虑到明年国家房地产调控因素及市场不确定性，本项目毛坯房入市均价建议为 2700280027002800元元/ / 类别（公寓毛坯）项目权重系数表 价格策略低开高走、小步快跑、分批提价 整盘均价实现3000元/ 销售价格 持续及扫尾销售期 开盘强销期内部认购期 3300元/平米3000元/平米2700元/平米 销售周期 销售目标 销售30%，约100套 销售40%，约150套 销售30%，约100套 时间节点 2011

12、年1月-4月20日2011年4月26-5月30日2011年6月1日-9月30 日 产品规划建议 u 项目第一层规划为社区配套性商业 u 项目第二层规划为美容美体、养生管、温泉SPA等 u 第三层规划为 u 第四层第七层规划为带厨房的精装修小户型40（含公摊） 在销售上第二层、第三层开发大客户，实现整层销售。 注： 市场在售公寓项目表市场在售公寓项目表 楼盘名称楼盘区位楼盘特征价格主力户型 西双十二城景洪市勐海路2号 集旅游、休闲、购物为 一体的城市综合体。 精装修公寓精装修公寓 3800-42003800-4200元元/ / 精装修公寓精装修公寓4545 白象宫 景洪市勐泐大道， 会展国际对面

13、 高层，单身公寓30003000元元/ /公寓50 九号公馆普通住宅起价起价2700/2700/平米平米公寓50 景蓝银钻景洪市曼景兰单身公寓 电梯房公寓40-48 公寓公寓35003500元元/ /平米平米 仲景明城 西双版纳旅游度假 区博森商贸城 单身公寓 电梯房 2900-3600/2900-3600/平米平米公寓45-57 滨港国际景洪市勐海路精装修小户型3400/ 市场公寓项目具有的各项特征市场公寓项目具有的各项特征 u 洪市整体精装修比例不高，但在市中心及一些热点区域，因区域优势突出项 目开发档次高选做精装修能提升项目品质，进而拉高项目价格，而在曼弄枫 片区精装修是市场的空白点。

14、u 公寓项目毛坯房和精装修并全，毛坯房2700-3400元/, 精装修3800-4200元/ ，毛坯与精装修价格差在600800元/ u 目前公寓项目价格标杆为西双十二城，精装修公寓价格达到4200元/，该项 目处于澜沧江边，交通便捷，周边配套齐全， 景观优美，视野开阔，地理位 置环境绝佳，入驻大品牌商家。旅游、休闲、购物一站式社区。 项目装修方式 当前主要有以下几种装修方式： 1.部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。 2.菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划 分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装

15、修款也 不计入房 价。 3.一次精装成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原 装修重来。 4.全配置式成品房：即提包入住形式，开发商进行装修，并配置全部家电日常生活用品，使得业主 只需要携带自身衣物及个人用品。此类精装修项目适用于可以通过酒店管理公司进行整体包租， 以每年固定回报率反馈业主的适宜投资又适宜居住的项目，这对开发商说具有较大考验。 本项目建议采用菜单式精装修成品房，配置家电日常生活用品，提供本项目建议采用菜单式精装修成品房，配置家电日常生活用品，提供3 3套套 装修方案让购房者选择，客户选择面广、风险相对小，公司统一装修、装饰。装修方案让购房者选

16、择，客户选择面广、风险相对小，公司统一装修、装饰。 项目装修风格建议 由于精装修项目属于一种批量化的产品，而为了能使价格的控制性得到保证， 材料的采购都是集团式的，较为单一；另一方面，本项目目标客户群定位为景洪市本 地投资客及为子女上幼儿园购房客及年轻过渡型首置客，基本上位年轻单身一代，简 约、时尚、现代的室内设计风格迎合其消费需求，同时这种装修设计风格由于缺少线 条上的多种变化，多以简单的线条组成，便于后期施工工艺的把控。 简约、时尚、现代风格示意 项目装修价格 目前景洪市在售精装修公寓项目毛坯房和精装修并全，毛坯房2700-3400元/, 精装修3800-4200元/ ，毛坯与精装修价格差

17、在500800元/，考虑到由于集团化采购整体批量装修可以从材料、人工等各 方面控制价格，其实际价格在300-500元/左右。 本项目精装修建议：本项目精装修建议： u硬装修价格标准（不含家电、家具）：硬装修价格标准（不含家电、家具）： 500500元元/ / u家电、家具价格标准：家电、家具价格标准：300300元元/ / 项目户内硬装修标准户内硬装修标准 卫生间 顶部铝板扣顶 墙地面瓷砖 ，”马可波罗“、”伊莎贝尔“等品牌 卫生洁具“科勒”、“TOTO”等同类品牌品牌 花洒、龙头“科勒”、“TOTO”等同类品牌品牌 厨房间 顶部铝板扣顶 墙地面瓷砖，”马可波罗“、”伊莎贝尔“等品牌 水槽、龙

18、头科勒、TOTO”等同类品牌品牌 厨房三件套“欧琳” 、“方太”等品牌 橱柜定制 卧、厅 地板实木复合地板 墙面乳胶漆 五金开关插座“西门子”、“西蒙”、“施耐德” 等同类品牌 智能化黑白可视对讲、紧急报警按钮、宽带、有线电视 项目家具电器家具电器 名称价格预算 卧室配置 床1500 床上用品500 台灯200 窗帘300 厅室配置 沙发2000 茶几500 电视机2500 电冰箱1000 太阳能热水器800 电磁炉300 洗衣机800 电器配置挂式空调1200 合计11600元 如统一采购以上价格可能会下浮如统一采购以上价格可能会下浮15%-20%15%-20%，初步估计，初步估计98001

19、0000980010000元，元， 约约240-250240-250元元/ / 项目装修建议建议 总原则总原则 u 大面积装修采用高端品牌中低端产品，公共部位及室内空间为常规标准。 u 选择知名设计师的设计3套风格截然不同的样板房。 u 加强二到三个点上装修的精巧度。 u 选择一个极致的品牌或别人未曾运用过的设备功能加大口语传播。 装修建议装修建议公共部位公共部位 u 公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。（着重考虑拼花方式，2层 以上公共走道墙面可以玻化石代替） u 入户大堂、公共走道及电梯厅均以石膏板吊顶，灯饰藏于石膏板上方或者镶 嵌在其内部。建议在空间足够的情况下，在吊顶下方悬挂精

20、美吊灯。 u 设置易于管理及保养的独立信报间 u 电梯可选用日立、三菱、OTIS、通力，载重1000公斤，速度1米/秒，轿厢尺 寸16001400，开门900轿厢和厅门使用发纹不锈钢 。 u 电梯门及电梯内饰为考虑重点（一层电梯门可采用有花纹装饰材质，地面铺 设石材，轿厢内壁以木质及镜面装饰，电梯界面新颖。） 公共部位墙地面示意公共部位墙地面示意 体现石材质感的公共部位：公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以花岗石材 饰面 公共部位公共部位大堂吊顶大堂吊顶 u大堂吊顶在石膏板吊顶下方悬挂 精美吊灯 公共部位装修标准公共部位装修标准半开放式内置信报间半开放式内置信报间 公共部位装修配置公共部位装修配

21、置 装修配置 大堂 地面大理石材料，注重拼花工艺注重拼花工艺 墙面大理石材料 顶面石膏板吊顶，在吊顶下方悬挂精美吊灯在吊顶下方悬挂精美吊灯。 电梯厅 地面大理石材料，注重拼花工艺注重拼花工艺 墙面大理石材料 顶面 石膏板吊顶，建议在空间足够的情况下，在吊顶下方悬挂精 美吊灯。 走道 二层以上地面大理石材料 二层以上墙面玻化石 顶面石膏板吊顶 电梯 地面国产石材 墙面以木质及镜面装饰 一层电梯门采用有花纹的镜面装饰材质 项目室内装修厨房面积与布局 项目面积40，厨房面积考虑5左右，开放式L型布局 项目室内装修厨房地、墙面 u成本的角度考虑，装修厨房建议选择每平方米60100元（市场价）的国产、合

22、资墙砖地砖。（亚 细亚、诺贝尔、马可波罗、伊莎贝尔等） u在对地砖花色的选择上，少选用颜色丰富，花样繁杂的饰材，厨房主要是对功能性和使用性的要求 上，对个性化追求度并不高，但又考虑到厨房对耐污性的要求，所以米黄色或带石纹花色的玻化砖 普遍受到欢迎。 u在墙面材质的选择上，选用了面砖，其具有成本低、施工方便等优势，并且可以通过艺术面砖或局 部点缀的方式使厨房墙面的美观得到保证； 项目室内装修厨房顶部 顶面用易擦洗的塑料或铝扣板做吊顶顶面用易擦洗的塑料或铝扣板做吊顶 项目室内装修厨房厨房电器及设备 厨房配置电磁炉抽油烟机冰箱微波炉 品牌飞利浦、苏泊尔 美的、樱花 海尔、康佳格兰仕、美的美的 价格2

23、00元/台800元/台1000元/台300元/台 如统一采购以上价格可能会下浮如统一采购以上价格可能会下浮15%-20%15%-20%，初步估计厨房电器及设备费用，初步估计厨房电器及设备费用20002000元左右元左右 项目室内装修卫生间地面 卫生间的地面采用玻化砖，因其成本较低，防滑性能也较佳 u 选择玻化砖的同时考虑选取有纹理的地砖，保持美观度； u 在房间和卫生间的过渡区间的门槛采用大理石过渡，以起到隔潮和挡水功能； u 为了营造较好的效果，地砖的铺设方式上会采用斜铺、拼花等方式。 项目室内装修卫生间墙面 u 选择采用玻化砖 u 配合墙面颜色局部采用腰线局部采用腰线或者不同材质（如马赛克

24、）不同材质（如马赛克）增强美观度 项目室内装修卫生间顶部 生间吊顶与厨房吊顶相类似生间吊顶与厨房吊顶相类似 项目室内装修卫生间卫浴配置卫浴配置 卫浴卫浴配置台盆、洁具台盆、洁具龙头、花洒龙头、花洒 五金配件五金配件 品牌科勒、摩恩、 TOTO科勒、摩恩、TOTO西门子、 TCL 价格3000/套500元/套300元/套 如统一采购以上价格可能会下浮如统一采购以上价格可能会下浮15%-20%15%-20%，初步估计卫浴配置，初步估计卫浴配置 费用费用35003500元左右元左右 项目室内装修卫生间项目室内装修卫生间功能设计建议功能设计建议 镜箱设计：镜箱设计： u 由于卫生间的空间不大，镜箱通常

25、采用无边镜框，可起到扩展空间的作用，收纳的功 能设计也能够作为项目的卖点之一。 u 在镜箱上方配置的灯饰或灯带，方便在物品拿取时的照明，也具有一定的装饰效果 无边镜框 镜箱上方配置的灯 饰或灯带 项目室内装修卫生间项目室内装修卫生间功能设计建议功能设计建议 橱柜收纳橱柜收纳 面下方的储藏空间，可以采用吊柜加地柜的处理方式，确保储物空间并在旁边安置挂 杆，充分利用洗手台四周的墙面。 利用墙壁设计凹槽，可将洗涤物品搁在墙内，并可使单调的的墙面富于变化。 项目室内装修项目室内装修厅房装饰厅房装饰 厅房地面厅房地面 材料：材料：客厅地面选择地砖和地板不选用大理石不选用大理石。地砖多选用玻化砖，玻化砖有

26、较强的 防污能力。 颜色：颜色：地砖的颜色选择上，多选用白色、米黄色白色、米黄色等淡色系，利于软装的搭配； 项目室内装修项目室内装修厅房装饰厅房装饰 厅房墙面厅房墙面 选用选用涂料 ，墙纸装饰厅房墙面 项目室内装修项目室内装修厅房装饰厅房装饰 厅房吊顶 u吊顶基本仅做局部处理 u吊顶材料的选择上，石膏板做为了首选，因为良好的装饰效果和吸音性能；而且吊顶线条简练，不 配置墙花 项目室内装修项目室内装修收纳空间收纳空间 走道收纳：走道收纳：储藏空间设置位于走道的中部的墙体中，采用移门或者折叠门的设计，减少空间的阻碍。 项目室内装修项目室内装修收纳空间收纳空间 卫浴门口收纳：卫浴门口收纳：在卫浴门口

27、设计收纳为注重卫浴间干湿分离的表现，在卫浴门口的走道内设置矮柜 可供洗浴者放置衣物 项目智能化系统项目智能化系统 可视对讲系统：选用黑白可视对讲系统 项目智能化系统项目智能化系统 紧急呼救按钮 目标客户定位目标客户定位 投资客户投资客户 购房动机：购房动机：有一定的资金实力，投资渠道主要为楼市与股市，投资意识明显，看 好度 假区房地产的发展前景，纯属投资。 购房考虑因素：购房考虑因素：项目及区域未来升值空间、投资成本及投资回报。 支付方式：支付方式： 多为一次性付款或少量贷款。 信息渠道：信息渠道：口碑传播为主，其次为报纸、电视广播、短信杂志、DM等。 产品喜好：产品喜好： 对产品的面积、功能

28、、舒适度要求不高，关注项目升值及区域升值 潜力。 目标客户定位目标客户定位 为子女上幼儿园购房客 购房动机：购房动机：有较强的经济实力或较高的社会地位，冲着项目高端教育配套中国音乐学 院附属艺术 幼儿园而来。 购房考虑因素：购房考虑因素：幼儿园教育软件及硬件设施、子女就读幼儿园入学及学费问题。 支付方式：支付方式：多为一次性付款。 信息渠道：信息渠道：口碑传播为主，其次为报纸、电视广播、短信杂志、DM等。 价值喜好：价值喜好：更多考虑项目配套，要求特色化、公信力、。 产品喜好：产品喜好：面积要求不大，但更多对物业管理、产品细节、内在品质的关注度较多。 营销体验喜好：营销体验喜好：品味、品牌要求

29、较高，项目的细节亮点与服务、生活方式体验，注重感觉、 氛围、档 次感上的体验。 服务喜好：服务喜好：崇尚，追逐名牌、习惯于被服务，经常出入各类高档餐饮、娱乐、酒店等消费场所。 目标客户定位目标客户定位 年轻过渡型首置客：年轻过渡型首置客： 购房动机：购房动机：单纯自住性购买的客户较少，自住兼投资将是主要的购买动机。 购房考虑因素：购房考虑因素：面积虽小功能要全，包括卧室、卫生间、厨房等五脏俱全。同时因 购买 力低对价格敏感较高。 支付方式：支付方式：多为银行按揭。 信息渠道：信息渠道：口碑传播为主，其次为网络、短信，再次为高端杂志等。 价值喜好价值喜好：更多考虑项目配套，要求特色化、一站式服务

30、。 产品喜好：产品喜好：要求功能全，对物业管理、产品细节、内在品质的关注度较多。 营销体验喜好：营销体验喜好：时尚、新奇要求较高，注重感觉、氛围上的体验。 置业群体：置业群体：高阶白领单身族、刚刚就业或从外地调入的年轻人、自由职业者 客群特征：客群特征：追求时尚，购物欲望强、业余时间娱乐活动丰富、喜欢接触各种新鲜事物、希 望有独立空间 目标客户群定位 偶的客户 外地投资客 年轻过渡型首置客 景洪市本地投资客及为子女上 幼儿园购房客 重要客户 核心客户 项目核心价值梳理 地段区域投资价值主要包括：土地区位、文脉历史、商业配套、教育资源、 交通条件等。 项目品质价值主要包括：社区规划、社区配套、建

31、筑品质（结构、立面、 风格）、园林景观、户型、社区广场、配套、以及物业管理服务等。 项目定位项目定位 旅游度假核心区，高端教育精品公寓旅游度假核心区，高端教育精品公寓 旅游度假区域升级，未来旅游度假区CBD区域，项目构建城市未来，打造城市新名片 汇聚城市价值、未来价值、时代价值、居住价值和财富价值 u 旅游度假核心区：阐明项目区位价值，旅游度区是一个集观光旅游、休闲度假、疗养 体训、会议商务等为一体的旅游度假区，本项目位于度假区的核心区，行政中心、傣 医院、新民中、低海拔训练中心、汽车商贸城共同构建度假区的核心区域。 u 高端教育：项目配套中国音乐学院附属幼儿园西双版纳园，西双版纳甚至云南顶

32、级一流幼儿园。 u 精品公寓：精装修、高品位、高档次服务式公寓 地段区域投资价值旅游度假区未来CBD区域 旅游度假区未来CBD区域 区域的升值潜力 （城市未来扩张，项目所处为城市未来的核心 区位，未来前景无限） 完善的生活、市政配套（新民族中学、傣医院、曼弄枫农贸市场、 汽车城、低海拔训练中心体育、边贸交易会场馆） 稀缺的人文景观资源（南传佛教大佛寺景区、勐泐故宫、流沙河、 湖滨公园、生态观光农田） 曼弄枫居住核心区（住宅集中开发，大量商业配套，成为居住核 心） 立体化交通体系（城市主干道、公交系统） 项目品质价值：高端教育精品公寓高端教育精品公寓 高端教育精品公寓 优异的物业服务 “贴身管家

33、”，英文称butler， 它源于英国早期贵族家庭中的管家服务。 u楼宇管家：大堂设置楼宇管家提供24小时接待、闻 讯、代提物品、紧急事件处理等服务。 u接机、接车服务：根据客户需要选择接机、接车服 务 u贵宾安排服务：根据客户需要对来访亲朋好友进行 接待，提供相应的出行、住宿、旅游等安排。 u电话服务：叫醒、留言、24小时热线服务 u其他常规服务 时尚、经典的建筑风格 高端教育配套国内一流幼儿园，西双版纳甚至云南省最 好的幼儿园 完美的户型空间 （ 板楼设计、40、精装修） 营销节点营销节点 开盘强销期 销售目标销售目标 营销策略营销策略 销售阶段销售阶段 6 6月月 7 7月月 8 8月月

34、9 9月月 1010月月 1111月月 20日职技术学 院团购完成 推广活动推广活动 渠道配合渠道配合 1 1日公开销售日公开销售 认购卡认购卡 20日内部员 工选房认购 8月30日 公寓开盘 蓄客200组、销售30%，约100套销售40%，约150套 二次推货强销期 销售20%，约70套 销售10%，约40套 商铺开盘强销期 房交会房交会/幼儿教育专家论坛活动/旅游度假 区区域发展论坛/项目产品推荐会 商场巡展活动/周边县乡扫街活动 学前幼儿文艺 比赛/学前幼儿 教育基金活动 青年创业基金活动 酒店管理公司入驻 签约活动/物业顾 问公司签约活动 其他促销活动 开盘方案确定 开盘前演练 销售价

35、格核对 开盘效果评析 推广效果评析 成交客户评析 阶段推广策略的制定及效果评估 客户深度筛选及客户成交的评析 依据工程进度及市场实际变化的营销 策略调整 竞争楼盘及景洪市场阶段性调研报告 内部认购期 营销计划确定(含推广媒体) 项目宣传及销售资料设计及制作 售楼中心装修装饰完成 项目现场包装完成 模型制作 销售团队组建 20日内部关 系户选房认 购 营销节点营销节点 开盘强销期 销售目标销售目标 营销策略营销策略 销售阶段销售阶段 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 推广活动推广活动 渠道配合渠道配合 蓄客200组、销售30%，约100套销售40%，约1

36、50套 二次推货强销期 销售20%，约70套 销售10%，约40套 商铺开盘强销期 房交会房交会/幼儿教育专家论坛活动/旅游度假 区区域发展论坛/项目产品推荐会 商场巡展活动/周边县乡扫街活动 学前幼儿文艺 比赛/学前幼儿 教育基金活动 青年创业基金活动 酒店管理公司入驻 签约活动/物业顾 问公司签约活动 其他促销活动 开盘方案确定 开盘前演练 销售价格核对 开盘效果评析 推广效果评析 成交客户评析 阶段推广策略的制定及效果评估 客户深度筛选及客户成交的评析 依据工程进度及市场实际变化的营销 策略调整 竞争楼盘及景洪市场阶段性调研报告 内部认购期 营销计划确定(含推广媒体) 项目宣传及销售资料

37、设计及制作 售楼中心装修装饰完成 项目现场包装完成 模型制作 销售团队组建 20日完成职技学院团购 u前期铺垫“润物细无声” u展示到位，活动为王 u重视口碑、小众传播，实现精确制导 u宣传简单直白，通俗易懂 u先炒项目配套中国音乐附属艺术幼儿园西双版纳 园，树立项目高端教育高品质形象，后炒旅游度假区项 目区域投资价值；最后炒项目投资价值 内部认购期期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年1月1日-2010年4月9日 售楼中心装修装饰 工地围墙包装、工地围墙广告牌 工地道路旁主干道2号灯杆灯箱广告 内部认购期期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年1月1日-2010

38、年4月9日 内部认购活动 目的：内部认购是在正式开盘前的一次集中成交，其目的主要 有两个方面：实现部分的现金流，保证项目的分阶段持续开发； 产品试水，通过内部认购阶段消费群对产品的反映，从而预测 正式开盘销售时产品的市场接受程度 时间：2011年3月20日 认购的对象：豪嘉地产及其关联公司员工、亲属好友、政府相 关部门人员、相关合作的建筑、设计、营销策划等单位的员工 内部认购期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年1月1日-2010年4月9日 幼儿园教师全国招聘报名活动 目的：联合职业技术学院炒热幼儿园，制造幼儿园入学名额的 稀缺性 时间：2011年3月 内容：全省优秀教师报名登

39、记 报名地点：职业技术学院 宣传方式：短信、电视公告 内部认购期期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年1月1日-2010年3月20日 幼儿教育专家论坛活动幼儿教育专家论坛活动 目的：炒热幼儿园，制造幼儿园入学名额的稀缺性 时间：2011年3月 地点：金帝酒店或同级别酒店 参加人员：州政府领导、度假区管委会、教育主管部门、职业 技术学院领导、教育专家、豪嘉地产公司 内部认购期期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年1月1日-2010年3月20日 旅游度假区区域发展论坛旅游度假区区域发展论坛 时间：2011年4月 目的：炒热项目区域，提升区域投资价值，传递项目信息 地

40、点：金帝酒店或同级别酒店 参加人员：州政府领导、建设局、规划局部门、度假区管委会、 职业技术学院领导、规划建设专家、豪嘉地产公司 内部认购期期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年1月1日-2010年3月20日 全市巡展，渗透景洪毛细血管全市巡展，渗透景洪毛细血管 商场超市巡展活动 时间：2011年3月 在人群密集度高的超市、商场、电影院巡展，吸纳更多客户来源电影院巡展，吸纳更多客户来源 二、大客户拓展二、大客户拓展 拓展方式：拓展方式：登门拜访、企业联谊、意向团购等 内部认购期期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年1月1日-2010年3月20日 重点拜访企业单位

41、重点拜访企业单位 联通公司 移动公司 银行单位 电信、邮政局 商会 本地大型企业 重点拜访政府机关重点拜访政府机关 管委会 教育局 建设局（设计院） 公安局 财政、税务、工商 营销计划确定(含推广媒体) 合作单位确定（广告、酒店管理） 项目宣传及销售资料设计及制作 售楼中心装修、装饰 项目现场包装完成模型制作 销售团队组建 内部认购期期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年1月1日-2010年4月9日 内部认购活动 目的：内部认购是在正式开盘前的一次集中成交，其目的主要 有两个方面：实现部分的现金流，保证项目的分阶段持续开发； 产品试水，通过内部认购阶段消费群对产品的反映，从而预

42、测 正式开盘销售时产品的市场接受程度 时间：2011年3月26日 认购的对象：豪嘉地产及其关联公司员工、亲属好友、政府相 关部门人员、相关合作的建筑、设计、营销策划等单位的员工 内部认购期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年1月1日-2010年4月9日 u项目VI体系设计完成 u项目沙盘模型等制作完成 u销售人员招聘及培训完成 u楼书、户型手册、DM等制作完成 u房价的制订（一户一价）及价格执行策略制订 u面积进行初测完成 u取得预售许可证 内部认购期 展示 活动 渠道 销售关键工作 策略 工程 2011年1月1日-2010年4月9日 u工地现场平整、设置看房通道 u幼儿园音乐

43、厅及活动楼断水封顶 u样板房装修完成并具备接待条件 内部认购期期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年1月1日-2010年3月20日 强蓄开盘公开认筹 发售公开认筹卡 认筹时间：认筹时间： 3月1日起5月26日（内部认购结束后到开盘当天） 认筹金额：1000元/张 认筹目标：张（1：2） 认筹优惠：以发优惠券形式赠送优惠，前50名赠人民币20000元 51-100名赠人民币10000 、100-200送赠人民币5000、200名以后赠 3000 认筹相关说明：认筹相关说明： 1、开盘日一次性付款97折、按揭99折优惠 2、如未成功购买，认筹金在开盘后二周后内凭收款凭证全额退还 3

44、、一卡一房，购房套以上可提前选房 4、未认筹客户开盘后购铺除享受开盘当日一次性付 款98折优惠、 按揭99折优惠，不再享受任何优惠 开盘强销期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年4月26日-2010年5月30日 学前幼儿教育基金活动 时间：时间： 5月1日起5月30日 凡家有凡家有3-63-6岁学前儿童且购买本项目住宅均可获得岁学前儿童且购买本项目住宅均可获得50005000元幼儿教育基金元幼儿教育基金 相关说明：相关说明： 1、 50005000元幼儿教育基金不兑现，只能冲抵房款。元幼儿教育基金不兑现，只能冲抵房款。 2、只能冲抵总房款，不能冲抵首付款。只能冲抵总房款，不能冲抵首付款。 开盘强销期 展示 活动 渠道 销售配合 策略 工程 2011年4月26日-2010年5月30日 u两套样板房开放：一套纯公寓样板房无厨房；一套自主兼投 资精装修小户型带厨房 u工地现场及售楼部广告画面更换 u幼儿园整体呈现展示 开盘强销期 展示 活动 渠道 销售工作 策略 工程 2011年4月26日-2010年5月30日 开盘活动开盘活动 时间：时间：20112011