房地产估价理论与方法课件

1、房地产估价理论与方法1 房地产估价理论与方法 房地产估价理论与方法2 目 录 第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法 第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估 第十章 房地产价格的影响因素 分析 第十一章 房地产估价程序 房地产估价理论与方法3 第一章 房地产和房地产估价 一、引言 二、房地产的概念 三、房地产的特性 四、房地产的类型 五、房地产估价的概念 六、房地产估价的必要性 房地产估价理论与方法4 房地产的概念 房地产的整体概念： 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 土地是指地球的表面

2、及其上下 一定范围内的空间。 建筑物是指人工建造而成，由建筑材料、建筑构 配件和设备等组成的整体物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与 土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离， 但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建 筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、 建筑物的价值明显受到损害的物。 房地产估价理论与方法5 房地产不仅是最基本的生活资 料，也是最基本的生产要素。 在市场经济中，房地产还是一 种商品，是人们投资置业的良 好对象。在一国总财富中，房 地产往往占大部分，一般为 60%70%。 房地产估价理论与方法6 房地产可视为实物、权益和区位三者的结 合。 房地产的存在形态：土

3、地；建筑物；房地。 房地产的其他名称： land：地球的表面及上下垂直空间 real estate： land+永久定着在其中、其上、 其下的人工改良物 real property： real estate+与其有关的各种 权益，包括权利、利益和收益。 房地产估价理论与方法7 土地的概念 1、对土地的各种定义： 田地、地面；地球上陆地的表层，包括水域在内； 土地是自然物、自然力或自然资源。 2、房地产估价中的土地定义： 横：面积大小、形状、四至； 纵：地面、地上空间、地下空间。 3、土地利用所受的限制： 土地权利、相邻关系、土地使用管制 4、对一块土地的基本认识： 坐落；面积；形状；四至；地势

4、；周围环境和 景观；利用现状；产权状况；地质和水文状况； 基础设施完备程度和土地平整程度；土地使用 管制；其他。 房地产估价理论与方法8 建筑物的概念 1、建筑物的定义：是指人工建筑而成的东 西，包括房屋和构筑物两大类。 2、对建筑物的基本认识：坐落；面积；层 数和高度；结构；设备；装修；公共配 套设施完备程度；平面布置；外观；建 成年月；维修、保养及完损程度；利用 现状；产权状况；其他。 房地产估价理论与方法9 房地产的特性 1、不可移动性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值高大性 9、难以变现性 10、保值增值性 房地产

5、估价理论与方法10 房地产的类型 按开发程度来划分的类型： 1、生地； 2、毛地； 3、熟地； 4、在建工程； 5、现房 房地产估价理论与方法11 估价对象（从实物角度看） 1、无建筑物的空地 2、有建筑物的土地 3、地上建筑物 4、土地与建筑物的合成体 5、在建工程 6、未来状态下的房地产 7、已经消失的房地产 8、现在状态下的房地产与过去状态下的房地产的 差异部分 9、房地产的局部 10、包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为 主的一个企业整体 11、作为企业整体中的一部分的房地产 房地产估价理论与方法12 估价对象（从权益角度看） 1、干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产 2、干净

6、的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 3、干净的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产 4、部分产权的房地产 5、共有的房地产 6、有租约限制的房地产 7、设有抵押权的房地产 8、设有典权的房地产 9、设有地役权的房地产 10、手续不完备的房地产 11、产权不明确或有争议的房地产 房地产估价理论与方法13 估价对象（从权益角度看） 12、临时用地或临时建筑的房地产 13、违法占地或违章建筑的房地产 14、已被法院查封、监管的房地产 15、已被确定为拆迁或征用范围内的房地产 16、房地产的租赁权，即承租人权益 17、房地产的典权（典权人可以将出典的房地产出 租、转典于他人，或者将典权转让他人。典权

7、转 让的，受让人处于典权人的地位） 18、房地产的空间利用权（又有地下空间利用权和 地上空间利用权） 房地产估价理论与方法14 估价目的 不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的 的不同，估价的依据可能不同，估价应采用的价 值标准可能不同，估价时点的选取可能不同，估 价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范 围和选取的估价方法也可能不同。（例如有租约 限制的房地产评估，如为买卖目的，则要考虑租 约租金与市场租金差异的影响，如为城市房屋拆 迁目的，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租 约限制的房地产来估价。） 房地产估价理论与方法15 估价时点 应该是估价时点确定在先，评估价值确 定在后； 而

8、不是评估价值确定以后，附设在某一 估价时点上 房地产估价理论与方法16 n 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁 房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价 格。” 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发 之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以 当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点 。 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不 考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响 。 房地产估价理论与方法17 房地产估价理论与方法18 第二章 房地产价格的基础知识 房地产价格的概念与形成条件 房地产的供求与价格 房地产价格的特征 房地产价值和价格的种类 房地产估价理论与方法19 房地产价格的形成条件 房地产的有用性； 房地

9、产的稀缺性； 房地产的有效需求 房地产估价理论与方法20 影响房地产需求的因素 1、该种房地产的价格水平； 2、消费者的收入水平； 3、相关房地产的价格水平； 4、消费者的偏好； 5、消费者对未来的预期 房地产估价理论与方法21 影响房地产供给量的因素 1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水平； 4、开发商对未来的预期 房地产估价理论与方法22 房地产的均衡价格 均衡是市场价格运行的必然趋势，也是 市场价格运行的正常状态，如果市场价 格由于某种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩，导致买 方或卖方竞争，产生价格上升或下降的 压力和趋势

10、，并最终趋向于均衡价格。 房地产估价理论与方法23 房地产的需求弹性和供给弹性 房地产需求变化的百分比 房地产的需求价格弹性= 房地产价格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比 房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比 房地产供给量变化的百分比 房地产的供给价格弹性= 房地产价格变化的百分比 房地产估价理论与方法24 弹性数值的类型 1、弹性数值大于1，富有弹性； 2、弹性数值小于1，缺乏弹性； 3、弹性数值等于1，单一弹性； 4、弹性数值无尽大，完全弹性； 5、弹性数值等于零，完全无弹性 房地产估价理论与方法25 房地产供求与价格之间关系的特殊性 1、全国房地产总的供求状况； 2

11、、本地区房地产的供求状况； 3、全国本类房地产的供求状况； 4、本地区本类房地产的供求状况。 房地产估价理论与方法26 地价与一般物价的不同 1、生产成本不同； 2、折旧不同； 3、价格差异不同； 4、市场性质不同； 5、形成时间不同； 6、供求变化不同 房地产估价理论与方法27 房地产价格的特征 1、房地产价格实质上是房地产权益的价格； 2、房地产价格既有交换代价的价格，也有 使用代价的租金； 3、房地产价格是在长期考虑下形成的； 4、房地产价格一般是个别形成，容易受交 易者的个别因素的影响。 房地产估价理论与方法28 房地产价值和价格的种类 1、使用价值和交换价值 2、投资价值和市场价值

12、3、原始价值、帐面价值和市场价值 4、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价 值和评估价格 5、市场调节价、政府指导价和政府定价 6、基准地价、标定地价和房屋重置价格 7、土地价格、建筑物价格和房地价格 8、总价格、单位价格和楼面地价 房地产估价理论与方法29 房地产价值和价格的种类 9、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 10、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险 价值、课税价值和征用价值 11、实际价格和名义价格 12、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 13、起价、标价、成交价和均价 14、保留价、起拍价、应价和成交价 15、拍卖价格、招标价格和协议价格 16、补地价 房地

13、产估价理论与方法30 第三章 房地产估价原则 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 公平原则 房地产估价理论与方法31 合法原则 1、在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关 证件为依据； 2、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管 制为依据； 3、在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允 许的处分方式为依据； 4、在其他方面，如评出的价格必须符合国家的价 格政策。 房地产估价理论与方法32 合法原则（合法产权） n农民集体所有的土地不能当做国有土地来估价 n行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价 n违法占地不能当做合法占地来估价 n临时用地不能当做长久用地来估价 n违章建

14、筑不能当做合法建筑来估价 n临时建筑不能当做长久建筑来估价 n产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价 n手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价 n部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价 n共有的房地产不能当做独有的房地产来估价 房地产估价理论与方法33 最高最佳使用原则 具体内容： 最佳用途；最佳规模；最佳集约度 筛选程序： 1、法律上的许可性； 2、技术上的可能性； 3、经济上的可行性； 4、能否使估价对象的价值最大 房地产估价理论与方法34 最高最佳使用原则估价前提的判断和选择 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据当估价对象已做了某种使用，估价时应根据 最高

15、最佳使用原则对估价前提作出下列之一最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一 的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： 1、保持现状前提；、保持现状前提； 2、转换用途前提；、转换用途前提； 3、装修改造前提；、装修改造前提； 4、重新利用前提；、重新利用前提； 5、上述情形的某种组合。、上述情形的某种组合。 房地产估价理论与方法35 替代原则 1、如果附近有若干相近效应的房地产存在着 价格，则可以依据替代原则，由这些相近效 用的房地产的价格推算出估价对象房地产的 价格。 2、不能孤立地思考估价对象的价格，而要考 虑相近效应的房地产价格的牵制。 房地产估价理

16、论与方法36 估价时点原则 估价时点 估价对象状况 房地产市场状况 过去 过去 过去 过去 现在 现在 现在 未来 未来 未来 未来 房地产估价理论与方法37 估价时点举例说明 1、估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案 中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。 2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形， 多出现于房地产损害赔偿案件中。 3、估价时点为现在，估价对象为现时状态下的情形， 是估价是最常见、最大量的，包括在建工程估价。 4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形， 如房地产的预售或预购价格。 5、估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预 测，为房地产投资分析提供

17、价值依据的情况中， 特别是预估房地产在未来建成后的价值。 房地产估价理论与方法38 在建工程在不同估价时点下的估价 1、估价时点为现在，估价对象为现在状况下的估 价，即此在建工程在现在这个样子的价值是多少 2、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估 价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现 在预售或预购它的价值是多少 3、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估 价，如在建工程经过一段时间后将建成，且在建 成时的价值是多少。 房地产估价理论与方法39 公平原则 1、各方当事人均是理性的、精明的。 2、估价人员应以各方当事人的角色或心态来 考虑价格。 3、估价人员要以专家的身份反复、精细地权

18、 衡价格。 4、估价人员必须公正清廉，不能受任何私心 杂念的影响。 房地产估价理论与方法40 第四章 比较法 比较法的基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格 房地产估价理论与方法41 比较法的基本原理 1、比较法的概念和理论依据 2、比较法适用的对象：具有交易性的房地产 3、比较法适用的条件：在同一供求范围内存 在着较多的类似房地产的交易 4、在比较法中需要进行交易情况、交易日期、 房地产状况的修正 房地产估价理论与方法42 比较法的操作步骤 1、搜集交易实例 2、选取可比实例 3、建立价格可比基础 4、进行交易情况修正

19、 5、进行交易日期修正 6、进行房地产状况修正 7、求取比准价格 房地产估价理论与方法43 交易实例资料收集内容 1、交易双方的基本情况和交易目的； 2、交易实例房地产的状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、交易情况。 房地产估价理论与方法44 房地产估价理论与方法45 可比实例的选取 1可比实例应与估价对象处在同一地区或是处在同一供 求圈内 2可比实例的用途应与估价对象的用途相同 3可比实例的规模应与估价对象的规模相当 4可比实例的档次应与估价对象的档次相当 5可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同 6可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 7可比实例的成交

20、日期应与估价时点接近 8可比实例的交易类型应与估价目的吻合 9可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为 正常成交价格 房地产估价理论与方法46 建立价格可比基础 1、统一付款方式 2、统一采用单价 3、统一币种和货币单位 4、统一面积内涵 5、统一面积单位 房地产估价理论与方法47 交易情况修正 1、有利害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易 8、受债权、债务关系影响的交易 房地产估价理论与方法48 买卖双方应

21、负税费下价格的计算 1、卖方实际得到的价格= 正常成交价格-应由卖方负担的税费 2、买方实际付出的价格= 正常成交价格+应由买方负担的税费 房地产估价理论与方法49 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付 给卖方给卖方23252325元平方米，买卖中涉及的税费均由买元平方米，买卖中涉及的税费均由买 方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴 纳的税费为正常成交价格的纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买方缴纳的，应由买方缴纳的 税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的5 5。则该宗房地产交易的。则该

22、宗房地产交易的 正常成交价格为：正常成交价格为：23252325（1 17 725002500（元平（元平 方米）方米） 房地产估价理论与方法50 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方 付给卖方付给卖方26252625元平方米，买卖中涉及的税费均元平方米，买卖中涉及的税费均 由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由 卖方缴纳的税费为正常成交价格的卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买，应由买 方缴纳的税费为正常成交价格的方缴纳的税费为正常成交价格的5 5。 则该宗房地产交易的正常成交则该宗房地产交

23、易的正常成交价格为：价格为： 26252625 （1 15 5） 25002500（元平方米）（元平方米） 房地产估价理论与方法51 交易日期调整 房地产市场的状况决定了不同时期房地产的价房地产市场的状况决定了不同时期房地产的价 格水平，评估要求的是估价对象在估价时点格水平，评估要求的是估价对象在估价时点 的价格，可比实例的交易时期与估价对象房的价格，可比实例的交易时期与估价对象房 地产的估价日期（估价时点）往往有一定的地产的估价日期（估价时点）往往有一定的 差异，因此，应将可比实例在其成交日期时差异，因此，应将可比实例在其成交日期时 的价格调整为在估价时点时的价格，以符合的价格调整为在估价时

24、点时的价格，以符合 估价时的市场行情，这种调整称交易日期调估价时的市场行情，这种调整称交易日期调 整。整。 房地产估价理论与方法52 房地产估价理论与方法53 房地产状况调整 1、区位状况调整：、区位状况调整： 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完 备程度（外）、临路状况、楼层、朝向等。备程度（外）、临路状况、楼层、朝向等。 2、权益状况调整：、权益状况调整： 土地使用权年限、城市规划限制条件土地使用权年限、城市规划限制条件 3、实物状况调整：、实物状况调整： 土地土地：面积大小、形状、基础设施完备程度（内）、：面积大小、形状、基础设施完备程

25、度（内）、 土地平整程度、地势、地质水文状况土地平整程度、地势、地质水文状况 建筑物建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、 装修、平面布置、工程质量装修、平面布置、工程质量等 房地产估价理论与方法54 直接比较修正与调整公式 估价对象价格=可比实例价格 100 100 100 房地产估价理论与方法55 综合比准价格的求取方法 1、平均数、平均数 （1）简单算术平均数）简单算术平均数 （2）加权算术平均数）加权算术平均数 2、中位数、中位数 3、众数、众数 4、其他方法、其他方法 房地产估价理论与方法56 第五章 成本法 成本法的基本原理 房地产价格构

26、成 成本法的基本公式 重新建造价格 建筑物折旧 现行商品房价格构成 现行房屋折旧制度 现行房屋完损等级评定标准 房地产估价理论与方法57 房地产估价理论与方法58 房地产估价理论与方法59 房地产估价理论与方法60 房地产估价理论与方法61 要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客 观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花 费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的 正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实 际成本。二是要

27、结合市场供求分析来确定评估价际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价 值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求 大于供时，价值应向上调整。大于供时，价值应向上调整。 成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不 大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还 要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是 要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程 造价等方面的专业知识。造价等方面的专业知识。 房

28、地产估价理论与方法62 成本法的操作步骤 1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 等资料 2、估算重新构建价格 3、估算折旧 4、求取积算价格 房地产估价理论与方法63 房地产价格构成房地产价格构成 1、土地取得成本 2、开发成本 3、管理费用 4、投资利息 5、销售税费 6、开发利润 房地产估价理论与方法64 成本法的基本公式 1、积算价格=重新购置价格折旧 2、新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开 发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 3、新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建 筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开 发利润 4、旧房地价格=土地的重新取得

29、价格或重新开发成 本+建筑物的重新构建价格建筑物的折旧 房地产估价理论与方法65 某成片荒地面积某成片荒地面积2 2平方公里，取得该荒地的代价平方公里，取得该荒地的代价 为为1 12 2亿元，将其开发成亿元，将其开发成“五通一千五通一千”熟地的开熟地的开 发成本和管理费用为发成本和管理费用为2 25 5亿元，开发期为亿元，开发期为3 3年，年， 贷款年利率为贷款年利率为8 8，销售费用、销售税费和开发，销售费用、销售税费和开发 利润分别为可转让熟地价格的利润分别为可转让熟地价格的2 2、5 55 5和和1010 ，开发完成后可转让土地面积的比率为，开发完成后可转让土地面积的比率为6060。 试

30、求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 ( (假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入) )。 房地产估价理论与方法66 房地产估价理论与方法67 重新购建价格 1、重新构建价格的概念、重新构建价格的概念 重新购建价格是估价时点的重新购建价格是估价时点的 重新购建价格是客观的重新购建价格是客观的 建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格， 土地的重新购建价格是估价时点下的价格。土地的重新购建价格是估价时点下的价格。 2、重新构建价格的求取方式、重新构建价格的求取方式 （1）重置

31、价格又称重置成本）重置价格又称重置成本 （2）重建价格又称重建成本）重建价格又称重建成本 3、重新构建价格的求取方法、重新构建价格的求取方法 单位比较法单位比较法 分部分项法分部分项法 工料测量法工料测量法 指数调整法指数调整法 房地产估价理论与方法68 房地产估价理论与方法69 建筑物的折旧建筑物的折旧 估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值 损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场 价值与其重新购建价格之间的差额。从重新价值与其重新购建价格之间的差额。从重新 购建价格中扣除折旧，即是进行减价调购建价格中扣除折旧，即是

32、进行减价调 整。整。 在实际估价中，建筑物折旧分为物质在实际估价中，建筑物折旧分为物质 折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。 房地产估价理论与方法70 建筑物折旧 1、建筑物折旧： 物质折旧、功能折旧、经济折旧 2、求取建筑物折旧的方法： 年限法、实际观察法、成新折扣法、折旧方法的综合 运用 3、求取建筑物折旧应注意的事项： （1）应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 （2）应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影 响 房地产估价理论与方法71 物质折旧物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建又称物质磨损、有形损耗，是建 筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。筑物

33、在实体方面的损耗所造成的价值损失。 进一步可以归纳为进一步可以归纳为4个方面：自然经过个方面：自然经过 的老朽；正常使用的磨损；意外的破的老朽；正常使用的磨损；意外的破 坏损毁；延迟维修的损坏残存。坏损毁；延迟维修的损坏残存。 房地产估价理论与方法72 房地产估价理论与方法73 房地产估价理论与方法74 房地产估价理论与方法75 房地产估价理论与方法76 房地产估价理论与方法77 房地产估价理论与方法78 房地产估价理论与方法79 房地产估价理论与方法80 房地产估价理论与方法81 房地产估价理论与方法82 房地产估价理论与方法83 土地使用年限对建筑物土地使用年限对建筑物 经济寿命的影响经济

34、寿命的影响 (1)建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日 起计，建造期不应计入。起计，建造期不应计入。 (2)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的， 应按建筑物的经济寿命计算折旧。应按建筑物的经济寿命计算折旧。 (3)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的， 应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年 限计算折旧。限计算折旧。 房地产估价理论与方法84 房地产估价理论与方法85 房地产估价理论与方法86 房地产

35、估价理论与方法87 现行商品房价格构成 1、成本 2、利润 3、税金 4、地段差价 注：下列费用不计入商品住宅价格： （1）非住宅小区级的公共建筑的建筑费用 （2）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费 用 房地产估价理论与方法88 现行房屋折旧制度现行房屋折旧制度 经租房产根据房屋结构分为经租房产根据房屋结构分为4类类7等：等： 1、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构 残值率残值率0 2、砖混结构一等、砖混结构一等 残值率残值率2% 3、砖混结构二等、砖混结构二等 残值率残值率2% 4、砖木结构一等、砖木结构一等 残值率残值率6% 5、砖木结构二等、砖木结构二等 残值率残值率4% 6、砖木结构三等

36、、砖木结构三等 残值率残值率3% 7、简易结构、简易结构 残值率残值率0 房地产估价理论与方法89 房地产估价理论与方法90 房地产估价理论与方法91 房地产估价理论与方法92 现行房屋完损等级评定标准现行房屋完损等级评定标准 房屋完损等级根据房屋的结构、装修、设备房屋完损等级根据房屋的结构、装修、设备 的完好损坏程度分为的完好损坏程度分为5类：类： 1 1、完好房、完好房 十、九、八成新十、九、八成新 2 2、基本完好房、基本完好房 七、六成新七、六成新 3 3、一般损坏房、一般损坏房 五、四成新五、四成新 4 4、严重损坏房、严重损坏房 三成以下三成以下 5 5、危险房、危险房 三成以下三

37、成以下 房地产估价理论与方法93 房地产估价理论与方法94 房地产估价理论与方法95 房地产估价理论与方法96 房地产估价理论与方法97 第六章 收益法 收益法的基本原理 收益法的计算公式 净收益 资 本化率 剩余技术 收益乘数法 房地产估价理论与方法98 房地产估价理论与方法99 房地产估价理论与方法100 收益法的适用范围 房地产所产生的收益分为可以用货币来度量和无房地产所产生的收益分为可以用货币来度量和无 法用货币来度量两类。收益法适用于有收益或有法用货币来度量两类。收益法适用于有收益或有 潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产：潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产： 如商业、

38、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、 厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府 办公楼，学校公园、图书馆、博物馆等公用、公办公楼，学校公园、图书馆、博物馆等公用、公 益房地产的估价，收益法大多不适用。益房地产的估价，收益法大多不适用。 收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出 来的价值的可靠性。来的价值的可靠性。 房地产估价理论与方法101 收益法的计算公式 净收益按一定数额递减的公

39、式 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25 万元，此后每年的净收益会在上一年的 基础上减少2万元。试计算该宗房地产的 合理经营期限及合理经营期限结束前后 整数年份假定经营情况下的净收益；如 果报酬率为6%，试计算该宗房地产的收 益价格。 房地产估价理论与方法102 净收益 1、净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入空置等造成的收入损失 运营费用 2、不同收益类型房地产净收益求取 3、实际收益和客观收益 4、净收益流量的类型 5、收益年限的确定 房地产估价理论与方法103 资本化率 1、资本化率的重要性 2、资本化率的界定 3、资本化率的实质 4、资本化率求取的基本方法 市场提取化 累加法 资本化

40、率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补 偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠 投资收益率排序插入法 房地产估价理论与方法104 投资组合技术 1、抵押贷款与自有资金的组合 2、土地与建筑物的组合 房地产估价理论与方法105 剩余技术 1、土地剩余技术 2、建筑物剩余技术 房地产估价理论与方法106 收益乘数法 1、毛租金乘数法 2、潜在毛收入乘数法 3、有效毛收入乘数法 4、净收益乘数法 房地产估价理论与方法107 收益法运用举例 P213例6-21；例6-22 房地产估价理论与方法108 第七章 假设开发法 假设开发法的基本原理 假设开发法的基本公式 现金流量折现法和传统方法 假设开发法计算中各

41、项的求取 房地产估价理论与方法109 假设开发法的基本原理 1、假设开发法的概念和理论依据 2、假设开发法适用的对象：有投资开发或再 开发潜力的房地产估价 3、假设开发法适用的条件： （1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使 用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式； （2）是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正 确预测了未来开发完成后的房地产价值 房地产估价理论与方法110 假设开发法的操作步骤 1、调查待开发房地产的基本情况 2、选择最佳的开发利用方式 3、估计开发经营期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销 售税费、开发利润及投资者购买待开发

42、房 地产应负担的税费 6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值 房地产估价理论与方法111 假设开发法的操作步骤 1、调查待开发房地产的基本情况 2、选择最佳的开发利用方式 3、估计开发经营期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销 售税费、开发利润及投资者购买待开发房 地产应负担的税费 6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值 房地产估价理论与方法112 假设开发法的基本公式 1、最基本的公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产 价值开发成本管理费用投资利息 销售税费开发利润投资者购买待开发 房地产应负担的税费 2、按估价对象细化的公式 3、按开发后的经

43、营方式细化的公式 房地产估价理论与方法113 现金流量折现法和传统方法 1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费 用、销售税费等的估算方法中主要是根据估价时 的房地产市场状况作出的，而在现金流量折现法 中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所 发生的数额，即要进行现金流量预测。 2、传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同， 而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的 时间不同 3、在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来， 在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来， 而是隐含在折现过程中。 房地产估价理论与方法114 假设开发法运用举例 P237例7-1；例7-2；例7-3；例7-4；例7-5 房地产估价理论与方法115 第八章 长期趋势法 长期趋势法的基本原理 数学曲线拟合法 平均增减量法 平均发展速度法