万科成本管理制度

1、万科成本管理制度、总则1、为了增强成本操纵力度，降低成本费用，提高市场 竞争力，依照国家有关法规政策，结合成本治理的要求和体会、 教训，制定本制度。2、成本治理的差不多原则是：以市场需求为导向、保 证质量为前提，过程操纵为环节、规范操作为手段，提高经济效 益为目的。3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位 责任制，完善成本治理基础，形成有效的成本监控系统，努力降 低成本，提高经济效益。二、房地产成本治理职责（一）成本治理部的成本治理职责1、制定、修正成本治理制度，督促、指导各开发企业 建立完善本单位成本治理制度；并跟踪、检查执行情形，对成本 实行制度监控。2、进行房地产市场调研

2、，对房地产市场走势作出分析、 判定，及时提供、反馈给企业治理层作决策参考；保持对国家有 关法规政策和成本治理环境的了解，协助房地产公司争取优待政 策、处理有关政策性咨询题。3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配 置资源，关心房地产公司做好项目前期策划屮的成本操纵。立项 审查的重点是：立项资料是否齐全、规范；市场定位是否明确、恰当；投资成本估确实是否经济、合理；投资回报是否符合利润目标要求；投资风险能否有效操纵。4、跟踪、落实各项目成本打算及其执行情形，适时了 解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本 操尽情形。协

3、助、督促各开发企业做好项目操作过程屮的成本操 纵工作。5、建立成本信息监控屮心，及时收集各项目成本动态 资料，为治理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意 见反馈给各开发企业。6、组织成本治理的信息交流，通过培训、双向交流、 研修会等方式，增进全员的成本治理意识，推广内外成本治理体 会.寻求降低成本的有效途径，促进成本治理水平的提高。7、依照治理的需要，派出审计小组对项目成本进行时 期审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本治理的规范 性提岀审计意见。并结合项目收益情形，考核项目的成本降低率、 投入产出率、投资回报率等指标。8、逐步排行成本治理及其信息交流电脑化，搞好成本 治理的综合

4、服务。（二）各执行部门的成本治理职责1、认真执行成本治理制度，结合实际制定本单位成本治理制度, 并自觉同意监督。2、依照本单位业务进展规划、开发能力和市场情形，确定项目 开发打算，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开 发设想，并按要求提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3、规划设计时期，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案, 组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又表 达成本操纵的意识和要求。4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用打 算，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用操纵指 标，落实降低成本技术组织措施.5、逍循差不多建设程序，进行项

5、目实际操作，对房地产成本实 行项目经理负责制和全员全过程操纵，对可控成本、变动成本和 成本专门偏差实行有效监控、保证将成本操纵在目标成本范畴 内。6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之 间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期， 严格操纵项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资 回报率。7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反 映项目成本、费用情形，按规定编报成本会计报表等有关资料。 坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。8、熟悉、把握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额 水平等成本操纵因素，用足用活各种政策、资源，提高成

6、本操纵 的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。9、定期或不定期分析成本结构、差异及其缘故、监控措施及其 成效、体会教训，每年至少一次，并将分析报告报财务部。三、房地产成本监控（一）成本监控系统1、依照公司的治理体制 建立以治理监控为中心、以操作监控 为屮心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负 责、各职能部门具体实施的运行机制。2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程 监控.3、各开发企业应依照治理需要和项目实际情形，设置审算部、 工程部、财务部等成本治理职能部门或岗位，保证成本操纵工作 的顺利进行。（二）成本监控的要求制度建设1、依照治理的需要，各房地产公司应制订

7、和完善包括以下几方 面内容的成本治理制度， 并备案：成本治理责任制及监控程序；打算治理制度（包括指标、定颁、考核治理方 法）：招、投标治理制度；合同治理制度；工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、期工验收移交） 治理制度；预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算.款项拨付僧理制度.费用操纵制度；材料设备治理制度。以上制度，各单位可分不制定也可综合制定。2、公司应不断总结成本操纵体会，在此基础上，逐步健全、完 善公司的房地产成本治理制度。打算治理1、各开发企业应按依照项目开发的节奏，及时编制成本打算， 并跟踪、检查、考核打算的执行情形：开发产品成本打算（按完全成本口径）；期间费用打算；降低成

8、本技术组织措施什划。2、成本打算以设计概算、施工图预算、成本推测和决策为依据, 综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量 数据地、图表化。3、各开发企业应完善成本考核方法，确立成本降低率、费用节 约额、项目投资回报率等成本考核指标。分析检查1、各开发企业在成本操纵过程屮，应定期、按开发时期对房地产成本的结构、差异及其缘故、操纵措施及其成效进行分析， 以及时总结体会教训，做好下一步成本操纵工作、分析的重点 是：打算及其执行盾况；实际成本与预算成本、打算成本对比差异及其缘 故；分析棚内操纵措施、成效、存在咨询题及改进意见、计策；评判、结论与揭示。2、公司依照治理需要，应按项目就成本

9、操尽情形进行分析检 查。信息交流1、应上报的常规性成本资料要紧包括：项目差不多情形；按会计制从规定应编报的成本核算报表；成本动态情形及其分析资料；当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。2、按例外治理原则.对下列成本专门偏差及其处 置方法.应随时上报；当地有关法规政策的重大调整：成本超降率占单项工程成本总额10%以上、占其本身预算 成本或打算成本30%以上的的项目、事件（包括停工、严峻南 工、重大设计变更、打算外增减项目、现场签证、工程质量事故 等因素阻碍造成的成本增、减项目、事件）：合作条件更换.补交地价。3、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本操纵的体会教 训。

10、四、房地产开发环节的成本操纵（一）立项环节的成本操纵1、各单位新项目立项时必须提交立项价示和详细的可行 性研究报告，并经立项听证会讨论通过。可行性研究报告除 应具备地块基础资料、周边环境及其进展趋势、合作方背景、合 作方式及条件、初步规划设计方案、开发节目及市场定位等基础 内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和操纵目标及措施；投资及效益测算、利润表达安排；税务环境及其阻碍；资金打算；竟投方案（仅限招标、拍卖项目）；投资风险田信及相应的计策；项目综合评判意见。2、可行性研究报告应至少在立项听证会前提早一周上交。3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键 因是发生变化，并将对我方构成重大不

11、利阻碍时，应重新提交立 项申请。4、招标或拍卖项目的竞价不得突破批准的最高限阶； 合作建房项目要充分考虑地价款的支平才方式及相应的资金成 本；5、招标、拍卖合同或合你开发合同应经律师审核后正式签署。（二）规划设计环节的成本操纵1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应 遵循以下原则：能由内部完成的规划设计工作，应由内部自行完成；需托付设计院进行的规划设计工作，应采取地标方式，择优 确定。2、总体规划设计方案（必须包括建筑成本操纵总体目标），应第一上报领导牵头组织的“规划设计方案听证 会”审查，获通过后方可进入下一设计时期（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一时期都必须要求设计单位出具

12、设计 概（预）算，并在与上一时期的概（预）算进行认真分析、比 较的基础上编制我方的建筑成本概（预）算，确定各成本单 项的操纵目标，并以此操纵下一时期的设计。3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款， 并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的 建筑成本预算。4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施 工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业治 理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单 位进行修正，幸免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资缺失 白费。（三）施工招标环节的成本操纵1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作

13、业 单位，不得指定.2、主体施工单位的选择，必须采取公布或邀请招标方式进行。3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联台 组成招标工作小组，就招标范畴、招标内容、招标条件等进行进 详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就 其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工治理水平等 进行现场考读，提出书面考察意见；对投标情形进行评估，提出 书面评估意见。4、同等条件下，应尽量选择企业类不或工程类不高而 取费较低的单位。5、凡投资额超过人民币1, 000万元的工程项目若采取 邀请招标方式。应事后提交有关招标、评标等工作的文字备忘。6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其

14、技术力量、报价等进行选择。7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关和谐，最大程度降低造 价。8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的 专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应 消晰，不得因工程紧而不签合同就开工。9. 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力 量等.10、 出包工程应严禁擅自转包（四）施工过程的成本操纵现场签证1、现场签证要反复对比合同及有关文件规定慎重处理。2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量, 并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场治理人员共 同签名，其屮甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把 关。现场签证的

15、具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在职后 五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、缘故、工程量必须 清晰明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。4、凡实行造价大包干的工程和取费系数屮已计取预算 包干费或不可预见费的工程项目。在施工过程屮不得办理任何签 证。5、因业要紧求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变更审批表并编制预算，经设计、监理单位和我方有关 负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对比有关设计、施工 或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审 批权限由各开发单位依照自身实际情形而定。工程质量与监理1、项目开

16、工前，原则上应通过招标方式择优选择具有 合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程 的施工单位和供货商无利益关系。2、工程质量监控人员应要求监理单位紧密配合，严格 把关。一旦发觉质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事 故缘故，提交事故情形报告及防患措施，明确事故责任并督促责 任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。争故报告 与处理方案应一并存档备案。3、应专门重视隐藏工程的监理和验收。隐藏工程的验收.必须 由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面 手续。凡未体会收签证的，应要求施工单位不得隐藏和进入下道 工序施工。隐藏工程验收记录按顺序进行整理，存入工

17、程技术档 案。工程进度款1、原则上不向施工单位支付备料款确需支付者应 不超过工程造价的15%.并在工程进度款支付到工程造价50% 时开始抵扣预付备料款。2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：施工单位按月报送施工进度打算和工程进度 完成月报表. 工程、预算部门会同监理人员 对比施工合同 及进度打算，审核工程进度内容和完工部位（主 体结构及隐藏 工程部分须提供照片）、工程质量证明等资 料： 预算部门整理复核工程价值量经财务部门审核后按有关批准程序付款并登 记付款台帐。3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以 便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利.4、工程进度款支付达到工程造价

18、85%时原则上应停止付款， 预留至少10%工程尾款和5%保修款以便把握最终结算主动 权。（五）工程材料及设备治理1、项目开工前，设计或工程治理部门应及时列出所需 材料及设备消单，一样按照下列原则决定甲供、 甲定乙供和 乙供，并在工程施工承包合同屮加以明确：1）、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税打算指标的、有专门质量要 求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供， 其余实行乙供；2）、实行甲供或甲定已供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。3）、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时刻，防止积压或造成窝工现 象.4）、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在要紧

19、设备和大宗建材采购上采纳招标方式.在 质量、价格、供货时刻均能满足要求的前提下，应比照以下列条 件择优确定供货单位：能够实行赊销或定金较低的供货商：情愿以房屋抵材料款，且同意正常楼价的供货 商：能够到现场安装，同意验收合格后再付款的供货商;售后服务和信誉良好的供货 商。 2、 工程治理部门对到货的甲供材料和设备的 数量、质量及规格，要当场检查验收并岀具检验报告，办理验收 手续，妥善保管。对不符台要求的，应及时退货并通知财务部拒 绝付款. 3、采购合同中必须载明：因供货商供货 不及时成质量、数量等咨询题对工程进度、工程质量造成 阻碍 和缺失的，供货商必须承担索赔责任.4、各单位必须建立健全材料的

20、询价、定价、签约、进 货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材 料采购全过程的行为.5、关于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及 选型.在预算人员操纵的价格上限范畴内抽取样板，进行封样， 并尽量采取我方限价的措施.同时在材料和设备进场时应要求出 具检验合格证。 6、材料的代用应由工程治理部门书 面提出，设计单位和监理单位通过审算部门同意 领导批准.7、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部 门的检验合格证和我方工程治理部门的验收检验证明以及结算 清单.经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算.（六）竣工交付环节的成本操纵1、单项工程和项目竣工应通过自检、复查、验收

21、三个 环节才能移交.2、设计、工程、审算、销售和物业治理部门必须参加 工程结构验收、装修验收及总体验收等。“移交证明书” 应由 施工单位、监理单位和物业公司同时签署.3、凡有阻碍使用功能和安全及不合设计要求的结构部 位、安装部位、装饰部位和设备、设施.均应限期整改直到复验 合格。因施工单位缘故延误工程移交，给我方造成经济缺失的， 要按合同追究其责任。4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业治理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修 范畴、保修责任（包括验收后显现的质量咨询题的保修责任的约 定）及处罚措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充

22、分的估量，留足 保修费用。6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范畴的费用应 在工程承包合同中便明确由乙方承 担（七）工程结算治理1、工程竣工结算应具备以下差不多条件； 符合合同（协议）有关结算条款的规定：具备完整有效的质量评定结果和符合规范要 求的竣工验收资料； 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；工程遗留咨询题已处理完毕： 施工单位结算书按投求编制，所附资料齐 全。2、工程结算要以我方把握的设计变更和现场签证为准, 施工单位提供的设计变更和现场签证，一样只能作为参 考.3.“点工” 必须按照定颁价计取、结算.4、审算部门应详细核对工程量.审定价格、取费标准.运 算工程总造价做到

23、资料完整.有根有据，数据准确，也可聘请 建行或国家有关部门进行复审.5、编制的预、结算书，应当有工资、材料、设备和有 关经济指标的运算过程及详细的编制讲明，扣清甲供材料款 项.6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析治理.进 行“三算” 对比 找出工程成本超、降的因素，并提出改进措 施和意见.7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付 备料款、代垫款项费用等债权、债务，对比合同详细审核并编制 工程财务决算书.（A）其他环节的成本操纵1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员 拟订详细的销售承诺事项清单.逐项测算其建设成本，并对比原成本预算逐项审核.对学校、交通、水塔等配套，

24、应测算其 运行成本，并列入项目完全成本范畴内.销售承诺事项清单 及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通 过。2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时.应事先编制预算并报各开发单位总经理 办公会批准后方可实施。3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。 应保证向客户承诺的交工日期，以幸免赶工成本和延期赔偿；在 市场和经营条件许可的情形下，应注意加快项目开发节奏：应减 少现房积压时刻，减少利息费用等成本.4、各开发企业应按回避、竟争、平等、服务、距离、双赢、公 平、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系.五、附则1、本制度适用于各房地产开发企业.各房地产开发

25、企 业应依照本单位的具体情形和项目特点，结合本制度的要求。制 定本单位的成本治理制度或治理方法.在实际工作屮不断完善， 并备案.2、本制度未涉及到的内容或未尽事项.应按照国家和 房地产开发企业成本治理的有关规定执行。本制度由财务治理部 依照成本治理的需要进行修订和完善.第二章房地产企业成本核算指导一、总贝lj1-1为了加强成本治理，规范房地产开发企业成本核算，正确 运算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，依照国家颁布 的有关会计准则、会计制度以及制定的有关规定的要求、制定本 指导。1-2房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算 基础工作，合理确定成本运算对象，正确归集和分配开发成

26、本的 费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发觉成 本治理中存在的咨询题，寻求降低成本的途径。1-3各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成 本核算基础工作，改进成本核算方法，严格按照国家以及公司成 本治理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉同意公司监督。二、成本核算的差不多程序成本核算的一样步骤：第八步：编制成本报表，依照成本核算和治理要求，总括反映各 成本核算对象的成本情形。三、成本核算对象的确定3-1成本的核算对象的确定原则：应满足成本运算的需要;便 于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要 求。3-2各单位可依照上述原则，参照下列条件，结合项目开发地

27、 点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、 施工队伍等因素和治理需要等当地实际情形，确定具体成本核算 对象。（1）单位开发项目，一样以每一对立编制设计概算或施工图 预算所列的单项开发工程为成本核算对彖。（2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时刻相近、由 同一施工单位施工或总包的群体开发项目，能够合并为一个成本 核算对彖。（3）关于开发规模较大、工期较长的开发项目，能够结合项 目特点和成本治理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期 划分成本核算对象。成片分期（区）开发的项目，能够以各期（区）为成本核算对 彖。 一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划 分成本

28、核算对彖的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按 结构划分成本核算对象。 （4） 依照核算和治理需要，对独 立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。关于只为一个 房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低 的配套设施，能够不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直 截了当计入房屋等开发项目的成本。四、成本费用项目及核算内容4-1开发产品成本核算应视开发产品的具体情形，按制造成本 法设置成本项目。成本项目一样包括系列六项：1) 土地获得价款2) 开发前期预备费3) 主体建

29、筑工 程费4) 主体安装工程费5) 社区管网工程费6) 园 林环境工程费7) 配套设施费8) 开发间接费4-2各成本项目的开支范畴如下：土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，要紧包括以下内 容：二)政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费, 向政府部门交纳的犬市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更 用途和超面积补交的地价。三)合作款项：补偿合作方地价、 合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税 金等。四）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建筑费、管线铺设费、接口补偿费。五）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置

30、及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费。开发前期预备费：指在取得土地开发权Z后、项目开发前期的水文地质勘查、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。要 紧包括以下内容：一）勘查设计费（1）勘测丈量费：包括初勘、祥勘。要紧有：水文、地质、文物和地基勘查费，沉降观测费，日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑 面积丈量费等。（2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、成效 图设计费、总体规划设计费。 设计费：施工图设计费、修改设 计费等其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。 （3） 建筑研究用房费：包括材料及施工费 二）报建费（1）

31、 报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易屮心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、 建筑面积丈量费、路口开设费等、规划治理费、新材料基金（或 墙改专项基金）、教师住宅基金（或屮小学教师住宅补贴费）、拆 迁治理费、招投标治理费等。 项目整体性批报建费：项目报建 时按规定向政府有关部门交纳的报批费。（2） 增荣费包括水、电、煤气增荣费 三）“三通一平”费：1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建筑费用2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时 管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施

32、的设计、建 筑、管线铺设、改造、迁移等费用。4） 场地平坦：场地清 运费、旧房拆除等费用。 三）临时设施费1）临时禺墙：包括用墙、HI栏设计、建筑、装饰费用2）临 时办公室：租金、建筑及装饰费用3） 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租 费4） 临时围板：包括设计、建筑、装饰费用主体建筑工程 费指项目开发过程屮发生的主体内列入土建预算内的各项费用。要 紧包括：一）基础造价包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、桩基咨询 及检测费、降水 二）结构及粗装修造价结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙房架空层 及转换层，原则上架空层结构列入裙楼，转换层结构并入塔 楼。三

33、）门窗工程要紧包括室外门窗、户门、防火门的费用 四）公共部位精装修 费要紧包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用 五）户内精装修费要紧包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。主体安装工程费一）室内水暖气电管线设备费：1、室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；2、室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/ 暖气片）；3、 室内燃气系统费：室内电气系统费（强、弱电 预埋管） 二）室内设备及其安装费1、空调及安装费2、 电梯及其安装费3、 发电机及其 安装费4、 高低压配电及安装费5、 消防通风及安装 费6、 背景音乐及安装费三）室内智能化系统费1、 保安监控

34、及停车治理系统费用2、 电信网络费 用3、 卫星电视费用4、 三表远传系统费用5、 家居 智能化系统费用社区管网工程费一）室外给排水系统费要紧包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统 二） 室外采暖系统费要紧包括管道系统、热交换站、锅炉房费用 三）室外燃气系统 费要紧包括管道系统、调压站四）室外消防系统费要紧包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站 五） 室外智能化系统费要紧包括电信网络系统、小区停车治理系统、电子巡更系统、围 墙监控照明系统园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，要紧包括：1）环境设计费2）绿化建设费：区内、区外绿化支出3） 建筑小品：雕塑、 喷泉、环廊、假山

35、等4）道路、广场建筑费、道路广场铺设、开设路口工程及补偿 费等5）围墙建筑费：包括永久性围墙、围栏及大门6）室 外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯7） 室外背景 音乐8） 室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等配套设施费 指房屋开发过程屮，依照有关法规，产权及其受益权补属于开发 商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设 施支出。要紧包括以下几类：（1）在开发小区内发生的可不能产生经营收入的不可经营性 公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。（2）在开发小区内发生的依照法规或经营惯例，其经营收入 归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的

36、支出，如建筑幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、 游泳池、球场等设施的支出。（3）开发小区内都市规划屮规定的大配套设施项目不能有偿 转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。（4）关于产权。收入归属情形较为复杂的地下室、车位等设 施，应依照当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情形确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交 地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设 施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如“1、游泳池：土建、设备、设施2、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构3、幼 儿园：建筑成本及配套资产购置4、学校

37、：建筑成本及配套资 产购置5、儿童游乐设施6、车站建筑费：土建、设备、各项设施开发间接费开发间接费核算与项目开发直截了当相关、但不能明确属于特定 开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。一）工程治理费1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支 付的费用3）行政治理费：直截了当从事项目开发的部门的人员的工资、 奖金、补贴等人工费以及直截了当从事项目开发的行政费4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖5）质检费：竣工验收过 程中的有关质检费。 二）营销推广费项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设

38、、售楼书、模 型等所有营销推广费用，要紧包括：1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、 电子屏2）广告设施及公布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促 销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5） 宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰 费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私 等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括临时样板间的建筑、设计、装修等费用以及坚 持清洁、保安、修理费用。关于主体内的样板间的设计、装

39、修以 及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）销售 模型费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）其他三）资本化利息：直截了当用于项目开发所借入资金的利息支出、 汇兑缺失、减去利息收入和汇兑受益的净额。四）物业治理完善费包括按应拨付给业主治理委员会的由物业治理公司代管的物业 治理基金、公建修理基金或其他的专项基金。期间费用期间费用包括治理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房 地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序详见费 用核算方法。三类期间费用与“开发间接费”均由联系和区不，详细界定与核 算方法详见用核算方法四、 会计科目与帐簿设置5 1“开发成本”科目：核算产

40、品开发过程屮所发生的各项费用。 各级明细科目的详置详见“房地产成本核算科目明细表” 在各级明细科目下，在按各成本核算对象设立核算项目，成本核 算对象可分层次设立。为了归集临时不能确定特定成本核算对 象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核 算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。*项目在建i期住宅裙楼地下室在建二期待开发土地跨期待分摊成本项目开工前，所有成本均在成本核算对彖待开发土地“中核算;项目开工后，将已开工部分逐期自”待开工土地“屮转入”在建*期“。5 2 “开发间接费“科目:归集和分配与项目开发直截了当相关、 但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与楼盘推

41、广销售有关并发生在开盘前费用支出。这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象。各 级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表“。5 3“预提费用“科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本 受益期、受益对象承担的差不多发生或将要发生、但尚未结算或 支付的成本、费用。费用预提的时刻：一样在结转房屋等开发产品时预提。费用预提金额的确定：以电算化成本信息系统屮的动态成本总额 减帐面已列入成本总额的差额计提。关于预提费用，也可不作 帐务处理。在自定义资产负债表中，预提费用直截了当取帐套屮“开发成本各成本核算对象的贷款余额“，存货取帐套” 开发成本各成本核算对象的借方余额“。54“待摊费用“

42、科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应 由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。5-5 “开发产品“科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品 的实际成本。各单位在进行“开发产品“核算的同时，应收集、整理具体到每 户的可售面积构成、销售及其回款情形的详细资料。万科地产成本操纵实施细则一. 目的1. 1.为进一步明确万科地产各部门及相关人员和设计、监理单位 在工程成本操纵屮的责任，从而达到对工程开发过程中的成本进 行动态操纵的目的，确保各项目工程成本操纵在治理公司批准的 目标成本范畴内。二. 适用范畴2.1. 适用于万科地产开发建设的所有项目。三. 职责3. 1.规划部负责施工图预

43、算低于目标合同价及设计变更费用的 操纵。3. 2.工程部负责现场签证的成本操纵。3. 3.成本操纵部负责工程项目的预算、结算及审核现场签证单及 设计变更单产生的费用，并及时对目标成本的完成情形提出预 警。四. 程序4.1. 确定目标合同价，目标设计变更费用、目标现场签证费用。4.1.1. 成本操纵部依照已完成工程及同类工程的数据资料提出 各项目的目标设计变更费用、目标现场签证费用。4.1. 2.成本操纵部依照万科地产批准的目标成本和已定的目标 设计变更费用、目标现场签证费用确定各分项工程的目标合同价 （目标合同价二目标成本-目标设计变更费用-目标现场签证费用）, 并编制成表一。4. 1. 3.

44、成本委员会对表一的各分项工程的目标合同价、目标设计 变更费用、目标现场签证费用的限额进行确认，确认后的上述费 用作为各责任部门成本操纵的依据。4. 2.设计时期成本操纵4. 2.1.规划设计部在与设计院签订托付施工图设计合同时必须 将以下成本操纵参数写入合同条款屮，并明确提出实现下列目标 的奖惩方法：每平米钢筋含量低于目标钢筋含量每平米碇含量低于目标碗含量项目的施工图预算不超过目标合同价属设计质量产生的设计变更费用不超出目标设计变更费用4. 2. 2.施工图完成后，成本操纵部在规定时刻内完成施工图预 算,如施工图预算未超岀目标合同价，则按施工图实施;如施工图 预算超出目标合同价，则由规划设计部

45、组织成本操纵部、设计院 分析超出缘故。如属设计咨询题，由设计院修改;如属设计标准太 高,则由规划设计部调整标准，使施工图预算低于目标 合同价。4. 3.施工时期成本操纵4. 3.1.施工图确认后，由工程部按治理公司招投标治理规定及南 昌地产公司招标程序组织招标工作。4. 3. 2.不提倡采纳费率招标，尽可能采取总价或单价包干方式。4. 3. 3.与屮标单位签订的合同价不得高于目标合同价。4.3.4.设计变更费用的操纵4. 3. 4. 1.规划设计部是施工图设计变更费用操纵的责任部门，规 划设计部各专业工程师是各专业设计变更操纵的责任人。4. 3. 4. 2.设计变更分为设计院设计质量引起的变更

46、和甲方提岀 的变更两类。4. 3. 4. 3.因设计质量引起变更时，设计院应在施工前十天提出设 计变更，规划部一天内确认其技术可行性和合理性;成本操纵部2 天内核算出此次变更产生的费用增、（来自：）减值。设计变更引起的造价增加：2万元以下需经设计总监批准;2-5万 元以下需经总经理批准;5万元以上的需经公司技术质量委员会 及成本委员会批准后下发实施。确因特定缘故无法实施的，工程 部应赶忙反馈给规划进展部及成本操纵部。4. 3. 4. 4.因甲方缘故提岀变更时，规划设计部应作出设计变更方 案,经成本操纵部估价后，成本增加2万元以下的需经设计总监 批准;2-5万 元需经总经理批准;5万元以上的需报

47、治理公司批 准,批准后由设计院正式出具设计变更单下发实施。确因特定缘 故无法实施的，工程部应赶忙反馈给规划进展部及成本操纵部。4. 3. 4. 5.规划设计部每月月中将上月所发生的设计变更费用按 因设计质量咨询题、因甲方提出变更两类分专业汇总报设计总 监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院。4. 3. 5.现场签证费用的操纵4. 3. 5.1.工程部是现场签证费用操纵的责任部门，工程部各专业 工程师是各专业现场签证费用操纵的责任人。4. 3. 5. 2.工程部在与监理公司签订合同时,应将现场签证费用不 超出目标现场签证费用的条款写入合同屮，并明确奖惩方法。4. 3. 5. 3.现场签证审批权

48、限:2万元以下的需经工程总监批准;2-5万元的需报总经理批准;5万元以上的需报公司成本委员 会批准。4. 3. 5. 4.现场签证分正常类、特急类签证：正常类签证的办理应遵循先估价后施工的原则，凡是现场签证 事项一经提出十天以后再施工的，都视为正常类签证，必须先定 价（估价）后实施；正常签证的办理需在十天内完成。特急类签证的办理是必须赶忙执行而且延缓实施会造成更大 缺失的签证。特急类现场签证的办理原则是边施工边洽谈，但必 须在开工后十天内办妥全部手续。4. 3. 5. 5.工程部每月月中将上月所发生的现场签证费用按专业 汇总报工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送监理公司。4. 4.分项工程

49、完成一月内成本操纵部应将该项工程成本操尽情 形书面报告设计总监、工程总监、总经理及成本委员会各成员并 抄送设计院、监理公司。4. 5.工程竣工结算后成本操纵部在一周内按土建和安装工程统 计出分部分项工程单位成本、建筑面积单位成本、可售面积单位 成本及总设计变更费用增加比例、各专业设计变更费用增加比 例、总现场签证费用增加比例、各专业现场签证费用增加比例， 为后续工程的成本操纵提供依据。4. 6.成本操纵的奖罚4. 6. 1.工程竣工结算完成后，公司依照整个工程的成本操尽情形, 对成本操纵成绩优秀的责任部门和个人按节约成本额的5 %提成 予以奖励，对成本超过目标成本的责任部门和个人按超岀额的2%

50、 予以处罚，从年终奖金中扣除。4. & 2.工程竣工结算完成后，公司依照整个工程的设计变更费用 统计，设计变更总费用低于目标设计变更费用时，予以设计院节 约额的5%的奖励，设计变更总费用高于目标设计变更费用时，则 予以设计院超岀金额的5%的罚款，罚款从预留的设计费中扣除。 工程竣工结算完成后，公司依照整个工程的现场签证费用统计， 对非设计变更所发生的现场签证费用低于目标现场签证总费用 时，予以监理公司节约额的5%的奖励；当现场签证费用高于目标 现场签证总费用时，予以监理公司超出金额的2%的罚款。注:上述比例均为参考数值。万科地产职员关系治理方法第二章职员关系与沟通1. 十二条沟通渠道1.1（上

51、级经理）门户开放公司倡议所有经理人员“门户开放”,欢迎职员直截了当提出方法 和疑咨询，同时也要求经理人员主动关注下属的方法和情绪。1.2吹风会高层治理人员面向基层，关注一线，让职员及时了解公司业务进展 方向及动态，并现场解答职员关怀的咨询题。1.3职员关系专员公司设职员关系专员岗，同意和处理职员表达的方法、意见和建 议，保证在正常工作日36小时内给予答复，并为职员的身份保密。1.4我与总经理有个约会如职员需要与公司高层治理人员单独面谈，能够通过职员关系专 员提出申请，职员关系专员保证在正常工作日36小时内给予答 复。1.5职工委员会职工委员会是代表全体职员利益并为之服务的机构，它的差不多 职能

52、是参与、沟通、监督。假如职员有意见和方法，能够向职委 会委员反映。有关职委会的介绍请参阅职员组织。1.6工作面谈新职员转正、职员调薪或岗位变动、进行工作评估、职业进展规 划以及职员提岀辞职等情形下，职员上司都将与职员进行面谈，了 解情形，听取意见。1.7工作讨论和会议公司提倡团队工作模式，团队必须拥有共同的工作目标和共享的 价值观。公司的绩效治理体系倡导治理者在制定目标的时候通过 工作讨论和会议倾听团队的意见，共同分享愿景。1.8 E-MAIL给任何人当面对面的交流不适合时,职员能够给任何人发送邮件，以迅速反 映咨询题或解决工作中的疑咨询。电子邮件应简洁明了，并只发 给真正需要联系的人员。1.9网上论坛如职员有任何意见和建议，或期望能与其他同事进行观点交流分 享，均可通过内部网论坛直截了当发表