苏州吴中区房地产市场分析研究

1、吴中区区域概况：吴中区区域概况： 区域内三足鼎立区域内三足鼎立: : 工业经济工业经济 全区工业已形成了从传统的丝绸、服装、工艺、建材、化工到生物医药、电子信息、机电一体化、新材料等 新兴产业，工业已经成为全区经济的主要支柱。 都市农业都市农业 吴中区具有良好的农业基础和得天独厚的农业资源优势。全区拥有耕地面积40万亩，山地面积25万亩，水面2 亩。吴中区是第一批“全国农村改革试验区”和“苏南社会主义农业现代化试验区”。区域内设有优质高产粮油 作物、良种畜禽繁殖、特种水产养殖、设施蔬菜栽培、花卉苗木种植等10个功能示范区。 第三产业第三产业 商贸服务、旅游、房地产、信息中介、各类市场以及现代物

2、流等第三产业方兴未艾、欣欣向荣。吴中区旅游 资源十分丰富，是长江三角洲的“后花园”和著名的旅游胜地。以古镇游、环太湖度假休闲游为主的旅游业在苏 州市“三古一湖”旅游格局中占有重要地位。 吴中区吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区, 东连昆山，南接吴江，西接太湖，四周还分别与别 与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、 相城区接壤; 全区总面积770平方公里(不含太湖水面)， 太湖水域面积2425平方公里 ，属吴中区水面约 1459平方公里。吴中区设3个区：国家级太湖旅游 度假区、省级吴中经济开发区、国家级西山国家现 代农业示范园区和甪直、木渎、东山、西山、光福 等13个镇。 区域市场状况分

3、析区域市场状况分析 0606年年-07-07年市场成交情况一览年市场成交情况一览 从06年1季度到07年3季度，每年的三、四季度为住 宅成交套数较高的两个季度，说明每年的三、四季度是 住宅的销售旺季 从06年1季度到07年3季度的成交面积来看，06、07的一季度成交 面积均是当年最低的，而第三季度的面积为当年最高，第四季度 次之。说明每年的7-12月是楼盘销售的旺季 从06年1季度到07年3季度，吴中区每个季度的单套 成交面积变动不大，基本保持在120130平米左右 从上表看出吴中区住宅成交均价整体呈上扬的趋势，从07年1-3 季度，区域成交均价迅速上涨，从5153元/平米涨幅达到了7002

4、元/平米季度涨幅达到了17 结论：结论： 吴中区整体涨幅明显，成交量及成交面积均呈稳步上升趋势，区域成交均价涨幅达到吴中区整体涨幅明显，成交量及成交面积均呈稳步上升趋势，区域成交均价涨幅达到1717 ， 说明吴中区市场需求旺盛，区域单套成交面积集中在说明吴中区市场需求旺盛，区域单套成交面积集中在120-130120-130，区域内大户型的市场接受度良好，区域内大户型的市场接受度良好 吴中区土地供应吴中区土地供应 从02年到06年吴中区土地供应量呈逐年快速增 长的趋势，土地每年放量从60多万方上升到380 多万方；今年1-9月份土地供应220多万方，预 计到年底还将会有地块推出 从02年到06年

5、, 吴中区土地楼面价整体涨 幅不大，基本保持在1300元左右的水平.今年 有较大的提升，升到1820元/平米 土地市场前景良好土地市场前景良好 结论：结论： 吴中区土地供应呈逐年递增的态势，土地供应相对充吴中区土地供应呈逐年递增的态势，土地供应相对充 足，随着拿地成本提高，楼面价格也一路水涨船高足，随着拿地成本提高，楼面价格也一路水涨船高 未来土地供应：未来土地供应： 后续供应量巨大其中仅列举部分 未来土地供应主要集中在越溪板块以及太湖板块板未来土地供应主要集中在越溪板块以及太湖板块板 块，未来供应总体量惊人，说明后续土地供应充足块，未来供应总体量惊人，说明后续土地供应充足 吴中区板块划分吴中

6、区板块划分 城区板块城区板块越溪越溪 板块板块 太湖太湖 板块板块 吴中区吴中区由于地理位置分散由于地理位置分散, ,根据产品分布根据产品分布, , 将吴中区划为三大板块将吴中区划为三大板块: : 城区板块城区板块 城区板块主要包括：长桥及木渎区域，区 域内市场供应量较大，需求相对比较旺盛。由 于离市区不太远,因此市场接受度较高 越溪板块越溪板块 越溪板块主要包括越湖路以及越溪镇附近 区域是近年来崛起的新兴板块,产品相对价格较 低,目前板块内产品以普通住宅及别墅产品为主; 太湖板块太湖板块 太湖板块包括东山、金庭、胥口、藏书、 临湖等临近太湖的区域，由于拥有太湖的天然 资源,因此产品基本为别墅

7、类产品; 市场特性市场特性 区域内产品基本为中档产品,太湖板块则基本以别墅为主; 区域内工厂分布较广,公积金制度不够完善; 太湖板块由于距离上海、南京等地区较近，因此客源分布较广；城区板块则基本以市区附近区域 客源为主，越溪板块则基本以当地居民及工作区域内客源为主； 三大板块逐渐成熟三大板块逐渐成熟 城区板块城区板块 城区板块概况：城区板块概况： 城区板块分布较广，基本集 中在长桥、木渎、以及独墅湖 区域： 长桥区域：长桥区域： 长桥片区距离市区较近，市场 接受度较好，区域内以中档产品为 主； 木渎片区：木渎片区： 木渎片区紧靠新区，区域今年 来发展势头良好； 独墅湖片区独墅湖片区 独墅湖片区

8、由于拥有独墅湖的天 然资源，因此产品基本以别墅为主， 加上独墅湖隧道的开通，区域内的 市场接受度大大提高。 双银星座双银星座 印象印象19 阳阳 光光 水水 韵韵 国香苑国香苑 壹湖壹湖 星岛星岛 仁恒仁恒 湖岸湖岸 名家名家 蜜蜂城蜜蜂城 长桥长桥 片区片区 独墅湖独墅湖 片区片区 桃桃 花花 源源 非凡非凡 五街五街 木渎木渎 片区片区 城区板块市场接受度逐渐提高城区板块市场接受度逐渐提高 结论：结论： 城区板块项目分散，但均拥城区板块项目分散，但均拥 有自己的独特优势，因此市场的有自己的独特优势，因此市场的 发展有目共睹发展有目共睹 产品产品 类型类型 丰富丰富 越溪板块越溪板块 石湖石

9、湖 庭园庭园 招商招商 小石城小石城 水岸水岸 清华清华 石湖石湖 华城华城 越湖越湖 名邸名邸 玫瑰玫瑰 9999 现代现代 园墅园墅 锦悦锦悦 苑苑 锦和锦和 加州加州 越溪板块越溪板块 越溪板块吴中区的新兴板块，作为吴中 经济开发区的城市副中心，这几年来越溪 供应量较大，在售项目体量均较大，因此 区域内竞争较强； 区域内崇尚具有吸引力的产品； 区域内别墅项目逐渐增多，但均以中式 风格为主； 区域均价集中6200-7000元/价格范围 内； 产品需求从大户型的三房，逐渐向小户 型延伸； 区域内土地供应充足，因此后续竞争将 逐渐增大； 区域内知名开发商逐渐增多； 结论：结论： 越溪板块认知度

10、逐渐增强，区域内产越溪板块认知度逐渐增强，区域内产 品齐全，加上后续土地供应巨大，因此越品齐全，加上后续土地供应巨大，因此越 溪板块将是吴中区后续主战场溪板块将是吴中区后续主战场 潜力板块后来居上潜力板块后来居上 太湖板块太湖板块 别墅产品主战场别墅产品主战场 部分在售项目一览：部分在售项目一览： 太湖板块目前在售项目均为别墅，且别墅产品类型多样，其中包括联排、双拼、独栋产品; 别墅项目主要分布于环太湖板块及越溪板块; 太湖周边的别墅几乎涵盖了苏州市场所有的类型。从大面积的独立别墅到中小面积的联排别墅,从渡假型到实 用型一应俱全; 太湖周边城镇中木渎别墅群开发时间较早，早先有天伦随园，总价在8

11、60-1000万/套。目前木渎的代表楼盘有 以联排别墅为主的姑苏桃花源，联排别墅均价在13500-14000元/左右，双拼别墅在19000-20000左右，主要 客户群以周边私营业主居多。相对来说，东山、光福等其它环太湖城镇别墅起步较晚，目前在东山地区内东山 景园项目开发相对成熟，目前独栋平均售价在9000-10000元/。 市场特性市场特性 板块汇总及未来及发展方向板块汇总及未来及发展方向 城区板块：城区板块： 城区板块优势明显：城区板块优势明显： 越溪板块：越溪板块： 越溪板块同样拥有小石湖的景观优势，区域环境良好，板块价值得以提升越溪板块同样拥有小石湖的景观优势，区域环境良好，板块价值得

12、以提升 太湖板块：太湖板块： 太湖板块渡假功能得以认可，客源逐渐向长三角区域发散太湖板块渡假功能得以认可，客源逐渐向长三角区域发散 独墅湖、天平山、区域景观价值凸显独墅湖、天平山、区域景观价值凸显 临近市区，区域配套相对齐全临近市区，区域配套相对齐全 目前三大板块市场接受度均有不同程度提高，但根据土地供应来看，未来发展方向目前三大板块市场接受度均有不同程度提高，但根据土地供应来看，未来发展方向 首先体现在首先体现在越溪板块越溪板块 重点个案分析重点个案分析 锦锦 悦悦 苑苑 项目属性项目属性 项目位置：吴中区南溪江路 占地面积：3.5万方 容积率： 1.5 总建面积：5.4万方 产品形态：多层

13、、小高层 主力面积：102 销售均价：多层7000元/ 小高层6800元/ 总价范围：50-130万 房型房型单位面积单位面积户数户数比例比例 两房77-1022658% 三房124-1581636% 顶层复式19436% 合计45户100% 户型配比：户型配比： (一期一期) 户型展示户型展示: : 结论结论: : 锦悦苑做为吴中早期的高档的纯公寓住宅, 因此极具代表性,市场接受度高,目前在售二期,此 项目弥补了区域内缺乏电梯多层,以及电梯小层的空白,也成为吴中高档项目领军楼盘 区域市场总区域市场总结结 区区 域域 优优 势势 吴中区具有人居环境及旅游发展潜力，因此在市民心中的接受度较高,区域产品多样化，吸引各个层面消费者， 客户随之发散，进而使知名度不断提高； 整体市场运行平稳，推量、销量保持了均衡，越溪板块上升较快,区域内别墅供应量较大，因此区域成交价格 得以拉升； 区域客源分布较广，不仅包括整个苏州市，其中不乏长三角其他城市客源，随着太湖国家旅游