08月泉州笋江路项目整体物业发展建议

1、本报告是严格保密的。 谨呈：谨呈： 2010.08 奋进，奋进，我们永不止步我们永不止步 笋江路项目整体物业笋江路项目整体物业 发展建议发展建议 本报告是严格保密的。 报告撰写思路 属性界定 区域分析规划构想竞争机会分析 核心问题导出 城市层面 区域层面 商业 酒店 住宅 写字楼 发展战略 主题定位 各物业形态 发展方向 总体概念布局 商业发展建议 开发节奏与启 动区策略 本报告是严格保密的。 城市属性 城市属性：海峡西岸经济区中部枢纽城市、国际消费品制造业名城、现 代化的工贸旅游港口城市。 福建三大中心城市之一，经济总量连续11年名列全省第一，是福 建省经济中心 。2009年国民生产总值成功

2、突破3000亿大关。 泉州有七匹狼、九牧王、安踏、安尔乐、心相印、富贵鸟、柒牌、 利郎、劲霸、亲亲、福马、特步、匹克等几十个中国名牌产品。 泉州对外贸易频繁，厦门港出口货源80%来自泉州，厦门机场客 源70%来自泉州。 泉州交通发达，已形成晋江国际机场、福泉高速公路、泉厦高速 公路、泉三高速公路、泉州绕城高速公路（在建）、福厦高速铁 路客运专线、324国道.漳泉肖铁路，泉州港、石狮港、肖厝港等 为骨干支撑的综合交通运输 是中国历史文化名城，旅游景点甚多。文庙、开元寺、清源山、 崇武古城、安平桥、洛阳桥 本报告是严格保密的。 区域属性：目前区域形象较差，配套薄弱，生活不方便，片区较为陌生。 区域

3、属性 周边低矮民房和工厂，较为 嘈杂，影响区域形象。 目前生活配套少，生活不便。 交通出行不便，公交线路少。 近距离生活配套少，新华都、 永辉超市都距离本案较远。 金融网点少； 缺乏大型餐饮娱乐休闲场所； 市政配套有待进一步完善。 本报告是严格保密的。 区域属性 区域属性：集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区于一体的新 城市次中心，助推区域房地产的发展。 根据泉州的产业结构布局，泉州分为八大城 市组图，本案隶属江南组团，是一个正在全新规 划的新组团，是“东进、南下、西拓”的重点建 设城市新区，具有泉州“新浦东”的美誉。 大力发展商贸和物流服务业，形成以产业重构为主导的新区建设模式。新 区

4、设计的总体思路 “整体规划、成片开发”，把江南新区建设成为生态环 境优美、空间形态丰富、建筑造型典雅的现代化新城区。 江滨片区 中心公园乌石山片区 高新园区 江南新区三大片区 江南新区功能定位 本报告是严格保密的。 区域属性 江南新区前期定位城市次中心，开发模式是： 居住区为主，旅游结合地产的模式 区域属性：未来随着交通的完善和学校企业的导入，区域面临快速发展契机。 泉州七中江南校区10月动工建设 泉州七中江南校区及周边项目包括泉州七中江南校区、鲤 城区第三实验小学、鲤城区第二实验幼儿园，地址选在江 南高峰社区西侧至池峰路段，规划用地157亩（中学114 亩、小学30亩、幼儿园13亩），计划投

5、资1.8亿。 江南总部经 济区呼之欲 出，目前已 经有15家商 会报名入住 新宇城市综合体新宇城市综合体 本报告是严格保密的。 项目属性 新车站 4.5km 泉三高速 5.5km 项目位于6600亩江南新区核心区域，笋江路南侧，繁荣大道以西，火炬路以北。周 边多个工业区聚集。 江南高新技术产业园区 清濛经济技术开发区、 北峰工业区 光电信息产业基地 滨江汽配基地 周边工业区聚集 随着产业聚集效应的形 成，未来产业将会不断 导入，区域内人口将会 不断增加。 本报告是严格保密的。 项目属性 交通：项目对外交通优越。地块三面临路，内交通易达度高。 地块周边交通路网密集 泉三高速，南环路、笋江路、 江

6、滨大道、兴贤路等四条交 通干道经过周边，交通条件 十分优越。 内交通易达度高 本案东西两侧均临路，进入 项目的通达性好。 本案 笋江路 繁荣路 无名路 笋江路 繁荣路无名路 本报告是严格保密的。 地块属性 总用地面积36亩，土地平整，南临南低渠支渠，未来东面为湿地公园。 本案 笋江路 繁荣路 无名路 地块规整，可利用率高 南低渠支渠景观资源 地块现状 湿地公园现状 本报告是严格保密的。 项目属性 指标分析：中等规模、高容积率、酒店商住复合多物业形态。 项目用地规模：36亩 其中，酒店用地23亩，容积率4.5，计容积率建筑 面积6.94万平米；商住用地13亩，容积率3.5，计 容积率建筑面积3万

7、平米； 建筑高度：酒店90-150米，住宅6080米；规划要求打造区域标志 性建筑； 限制条件：90/70规定 90/70的限制条件决定了本项目住宅户型以中小户 型为主。 本报告是严格保密的。 项目属性界定 项目属性界定：沿海经济发达城市，城市快速发展区域，中等规模，复合 业态。 优势： 交通便捷； 享有优势教育资源； 紧邻湿地公园，具有优势景观。 劣势： 配套尚为薄弱； 区域认知陌生。 项目具有诸多方面的优势； 随着周边规划逐步完善，区域关注 度将会得到迅速提升。 本报告是严格保密的。 开发目标及核心问题 开发目标设想 1、速度及目标要求： 尽快启动； 2、利润目标及要求： 满足公司的利润目

8、标； 尽快回笼资金； 3、产品目标及要求： 控制酒店档次，商业尽量不持有。 核心问题 6.9万方的商业如何分解并实现 快速去化？ 面对新宇直接竞争，我们商业 的出路何在？ 本报告是严格保密的。 基于核心问题的报告分析框架 1、城市层面 泉州的城市发展对客户的影响？ 2、区域层面 区域规划利好、产业导入、交通完善会产生哪些新的需求？ 3、竞争层面 通过分物业形态的分析，寻找市场机会？ 本报告是严格保密的。 报告撰写思路 区域分析 属性界定 规划构想竞争机会分析 核心问题导出 城市层面 区域层面 商业 酒店 住宅 写字楼 发展战略 主题定位 各物业形态 发展方向 总体概念布局 商业发展建议 开发节

9、奏与启 动区策略 本报告是严格保密的。 城市发展分析 西湖 板块 中心市 区板块 城东洛 江板块 东海 板块 江南板块 泉州的房地产市场未来板块划分将逐渐清晰，形成五大鲜明的价值区域。 中心市区板块 城东洛江板块 东海板块 西湖板块 江南板块 经典名门：复式均价12000元/； 湖景花园：均价12000元/平米； 聚鑫商业广场：住宅9500元/； 中骏财富中心：均价7500元/； 嘉琳广场：均价5800元/平米； 四级花园：住宅6400元/； 东海湾：均价7400元/； 滕王阁：均价8500元/平米； 中骏西湖1号：均价9300元/； 南益西湖豪庭：均价8500元/平米； 福隆星城1期：均价5

10、300元/； 摩卡小镇：均价5400元/平米； 未来演变 板块是如何演变的？ 五大板块中，江南板块物业价值最低。 本报告是严格保密的。 中心市区板块 中心市区板块：依托浓厚的商业底蕴，成熟的配套（医疗、教育、金融)，已 成为泉州成交均价最高的区域。泉州的经济、政治、文化中心地位不可撼动。 中心城区板块-经典名门： 总建筑面积12万 营销诉求：城市中心地王，家中的公园， 公园中的家 主力户型：2、3#楼王主力户型为50套 空中叠加复式楼房，最小面积260 价格：楼王均价12000元/ 泉州丰泽金融街 开元寺东西塔 闻名全国的中山街 金融中心 中国银行 人民银行 兴业银行 建设银行 工商银行 保险

11、大厦 泉州最早的商业街，目前依然是泉 州人主要购物街区 开元寺是泉州香火最旺的寺庙之一。 中心城区板块以泉州 高端客户为主。但中 心城区地块稀缺，未 来向外扩散发展。 本报告是严格保密的。 西湖板块 西湖板块依托泉州最大的水景公园（1600亩西湖公园）和城市名山（清源山），形 成集高新科技产业、现代物流、文化、旅游、商业、居住、休闲为一体的综合都市区， 成为泉州市的生态新城 。 西湖公园 西湖公园是全 国最大的人工 淡水湖，也是 泉州最大的公 园，风景十分 迷人。 清源老君岩 清源山是泉州 有名的旅游区。 景点也老君岩 最为有名。 闽台缘博物馆 泉州博物馆 文化旅游景 点众多。 西湖板块拥有泉

12、州最美丽的自然 景观资源，成为品牌开发商的必 争之地。产品以别墅、洋房、大 面积套房为主。 -西湖1号： 规模：占地面积100亩，总建筑面积20万 营销诉求：20万高尚国际社区 楼王主力户型：140以上 价格：13500元/左右 西湖1号 本报告是严格保密的。 城东洛江板块 城东洛江板块依托华侨大学、海峡体育场馆、微软电子产业基地、企业总部，将打造 为集教育、医疗、运动、高新技术产业为一体的生态宜居城市次中心。 甲级体育建筑，福 建省最现代化的体 育场馆。可承办国 际性单体赛事，大 型演唱会、展销会 等。 海峡体育馆 华侨大学 华侨大学是福建 省为数不多的优 质高校，为闽南 培养无数的高素 质

13、人才。 城东片区总部区选址于城东组团东 侧，项目总用地约182亩。配套建设 银行、会议、餐饮、展览、商业等 功能，布置7栋25到43层的高层办公 建筑，规划总建筑面积约50.17万平 方米，建筑高度控制在180米以内。 总建筑面积：120万平米 诉求：世界级建筑，超级综合体 户型：一期御景湾90两房、126三房 均价：1#4#，7500元/，5#8000元/ 企业总部 财富中心 大盘林立，知名开发商助推区 域楼盘品质升级；区域关注度 高，城市基础建设块，整体成 熟指日可待。未来成为泉州最 佳居住板块。 本报告是严格保密的。 东海板块 依托良好资源景观（大小桃花山、观音山、东海、晋江） 、畅通的

14、交通路网以及行 政中心的迁移，泉州新的政治文化中心的定位使其成为泉州最具有升值潜力的板块。 晋江大桥、后渚大桥、洛秀 大桥，规划中的乌屿大桥、 石狮大桥 东海隧道、沿海大通道、 泉秀路 斗尾港、秀涂港、后渚港 晋江机场 交通网络 东海隧道晋江大桥 后渚大桥 后渚港 泉州新的市政府搬迁至东海以 后，东海将成为泉州新的政治 文化中心。 东海板块的优势日渐凸显，企 业总部、泉州第二医院、泉州 一中、晋光小学、实验幼儿 园 东海板块-东海湾： 规模：一期规模1500亩，一期 总建筑面积200万 营销诉求：国际海湾生活区， 泉州中央湾区 和园主力户型：145-160平米 的三房、四房 价格：和园均价75

15、00元/ 本报告是严格保密的。 板块对比总结 功能定位 资源等级 中心板块：文化、政治、经济中心 西湖板块：旅游、度假，健康养老 东海板块：未来城市中心 城东板块：泉州最佳居住板块 中心板块：商业、教育医疗、金融网点 西湖板块：清源山、西湖公园 东海板块：新市政府、企业总部、三个港口 城东板块：华侨大学、海峡体育馆、企业总部 知名开发商 中心板块：南益集团、大连万达、盛荣集团 西湖板块：南益集团、中骏 东海板块：南益集团、东海开发、盛荣集团 城东板块：三盛、中骏、阳光集团、恒富 在功能定位、资源等 级、开发热度上，江 南板块均没有优势。 本报告是严格保密的。 泉州的城市发展对客户的影响？ 中心

16、区域由于高房价或因交通拥挤，改善居住环境的需求等原因， 迫使客户向周边区域外溢； 中心区域的地段优势明显，客户消费的主要场所仍集中在市中心； 外围板块各有各的优势，导致跨区域置业客户较少。 本报告是严格保密的。 江南新区紧邻高新技术产业园区、清濛经济技术开发区，被定位为以产业发展为龙头， 以交通便捷、环境优美、就业充足、配套完善的综合功能为方向的城市次中心。 江南 新区的发展将极大地影响本案的发展。 需要回答的问题： 1. 江南新区是否真的能形成？ 2. 江南新区是否能在本案开发期内成熟？ 区域发展分析 本报告是严格保密的。 城市发展新区发展过程要点： 1.政府规划主导是基础 城市规划重点区域

17、引导 市政配套设施导入 2.产业导入是动力 产业规划的推动 3.交通网络完善是前提 不断完善交通线路 4.房地产市场迅速发展是核心 价格洼地和众多开发商关注是前提 城市新中心 承担城市功能 伴随着新区发展过程，房地产市场客户及物业类型也会发生变化，那么内在的规 律又将如何？ 新区发展过程要点 本报告是严格保密的。 新区客户及产品演变规律：初期以区域内的客户为主，随着城市化的 发展，客户范围逐渐扩大，主力将演变为整个城市的置业对象。 客户及产品演变规律 本报告是严格保密的。 新区快速发展有四大要点，接下来将针对四大要点结合本案的实际情况进行匹配分析？ 1.政府规划主导是基础 城市规划重点区域引导

18、 市政配套设施导入 2.产业导入是动力 产业规划的推动 3.交通网络完善是前提 不断完善交通线路 4.房地产市场迅速发展是核心 价格洼地和众多开发商关注是前提 本报告是严格保密的。 政府规划 “吹响五大战役号角”，重点抓好东海、城东、北峰、江南组 团和晋江滨江总部经济区、泉州台商投资区、泉州软件园、泉州经 济技术开发区等八大片区建设，今后每年投入的建设资金要达70亿 元以上。 江南组团位于环泉州湾中心增长区，是泉州市 “南扩”战略的重要组成部分，城市规划对江南 组团有巨大的推动作用。 将江南新区功能定位为：以产业发展为龙头，以交通便捷、 环境优美、就业充足、配套完善的综合功能为方向的城市 次中

19、心。 用地规模为52.4平方公里，规划区人口控制规模约30万 人。 鲤城区相关负责人介绍，6宗商住、商业、酒店用地已全 部“招、拍、挂”出让，目前已完成建筑设计方案，待方 案审批，争取9月份动工。 本报告是严格保密的。 东南早报5月27日：记者从昨日会上获悉，鲤城区近期将启动笋江路 沿线469亩地块建设，主要包括高山社区危房改造，该区域还将加大 教育设施建设，泉州七中江南校区、鲤城第三试验小学、鲤城第二试 验幼儿园等将充实该地校园队伍，此外，鲤城公共卫生服务中心也纳 入规划，这些项目力争今年10月动工建设。 配套：目前江南新区配套还比较薄弱，未来政府将大力投入基础设施配 套建设，将快速催熟区域

20、，“城熟”时代即将来临。 政府规划 已有配套规划配套 教育 泉州十五中（省级 达标）、经贸学院、 惠群小学、培新小 学 泉州七中分校、 鲤城第三实验 小学、第二实 验幼儿园、 医疗 浮桥医院、江南医 院 鲤城公共卫生 服务中心 商业新华都、永辉超市 新宇城市综合 体 其他 农村信用社、建设 银行、中国银行 企业总部、五 星级酒店 南方医院 十五中 浮桥医院 江南医院新华都 永辉超市 信用社 培新小学 惠群小学 南方医院 新宇城市综合体 企业总部 七中分校、实验 小学、实验幼儿 园 已有配套规划配套 本报告是严格保密的。 产业导入 泉州高新技 术产业园区 入驻企业233家，176家企业创 税。世

21、界500强艾默生入驻，强 生、宝洁也即将入驻 清濛经济技 术开发区 特步、九牧、亚泰制药、辉盛防 火、红孩儿 光电信息产 业基地 规划用地面积7.5平方公里，至 2020年将成为全国最具影响力的 新能源产业基地之一，实现年产 值1000亿元。国家电子科技园、 南安三晶硅品精制有限公司 滨江汽配基 地 建成后将是福建省最大、最具专 业水平的汽车配件，工程机械、 机械装备产业园区。首期引进42 家企业，年产值超50亿 本报告是严格保密的。 通过以上对政府规划和产业导入分析，会带来更多的潜在需求客户 住宅 目前周边聚集着大量的私营企业主和企业中高管，未来该群体的数量还会进一 步的扩大； 随着学校、医

22、院等市政配套的完善，区域内将会有大量的事业机关单位人群； 吸纳看重本区域优质教育资源的客户。 写字楼 周边未来将导入大量的企业，但是第二产业（制造业）对写字楼的需求小。写 字楼的需求依然需要寻求外部需求支撑。 酒店 随着区域产业发展，商务往来更频繁，包括来自全国各地的批发经销商。 商业消费人群 周边居民为主；区域未来将增加大量的就业者，将逐渐成为主要消费人群之一。 潜在客户 本报告是严格保密的。 交通完善 江南板块对外交通发达，已经形成现代化的交通网络，区域 经济发展硬性条件已基本成熟。 田中大桥、延陵大桥和站前大桥，三座大桥已经纳入该片区的规划蓝图，其中，站前大桥已 于今年3月份开工，将与2

23、012年3月交付使用。 站前大桥正在施工 规划交通性主干道：是规划区通过田中大桥与北峰组团联系 的重要通道。在泉州市轨道交通线网规划方案二中轻轨 交通3号线与之平行。道路红线宽 50 米。 ：规划区内繁荣大道和江滨路等，道路红线宽40- 60 米。可保证规划区内道路交通的通畅。 本报告是严格保密的。 南益地块 新宇地块 佰诚地块 锦美地块 辉映江山 城市中心 中央公园 新加坡城 万祥商城 明光花园 摩卡小镇 水岸假日 房地产市场发展 中心市区土地消耗殆尽，江南成为近几年土地成交的重点区域之一。知名开发 商已经开始试探性介入，江南板块将成为未来房地产开发的热点区域。 土地大量出让：09-10年区

24、域内共成交7宗土地。 众多开发商关注：南益集团、卓辉地产、新宇 置业、佰诚实业投资等。 发展阶段：正处于房地产快速发展阶段。 卓辉地块 福隆星城 出让地块在售项目 序号 地块地块空土地面积土地出让成交价 竞得人 编号间范围（平方米）用途方式（万元） 12010-1号地块泉州市鲤城区江南新区笋江路南侧18762.2平方米（约合28.14亩）商住混合拍卖9050陈成志 2 2010-2-（1） 号地块 鲤城区浮桥街道新步社区13019.6平方米（约合19.53亩）商住混合 拍卖转挂 牌 40500 泉州南海建设 开发有限公司 2010-2-（2） 号地块 鲤城区浮桥街道新步社区25891.7平方米

25、（约合38.84亩）商业旅游业 2010-2-（3） 号地块 鲤城区浮桥街道新步社区72638.9平方米（约合108.96亩）商住混合 32010-3号地块鲤城区浮桥街道新步社区81407.7平方米（约合122.11亩）商住混合 拍卖转挂 牌 32300吴志榕 4 2009-15号地 块 鲤城金龙街道社区 223317.8平方米 商业 拍卖转挂 牌 37000 佰诚（泉州） 实业投资开发 有限公司（约合334.98亩） 52009-3号地块 江南商贸（物流）中心项目规划区 内 44587.2平方米（约合66.88亩）商业、住宅 净地 47000万 元 陈成志 62009-4号地块江南街道锦美社

26、区35718.5平方米（约合53.58亩）商业、住宅 72009-5号地块江南街道锦美社区28819.4平方米（约合43.23亩）商业 本报告是严格保密的。 区域发展结论 政府规划 产业导入 交通完善 房地产市场发展 未来政府将大力投入基础设施配套建设， 将快速催熟区域，“城熟”时代即将来临。 规划已经完成，产业导入迅速。江南产业园、经济 技术开发区、光电信息产业基地、滨江汽配基地。 江南板块对外交通发达，已经形成现代化的交通网 络，区域经济发展硬性条件已经基本成熟。 土地大量出让，知名开发商开始介入，未来将成为 开发热点区域，区域关注度将迅速提升。 江南新区将 在项目开发 周期内逐步 成熟，

27、城市 次中心即将 形成。 本报告是严格保密的。 报告撰写思路 竞争机会分析 属性界定 规划构想区域分析 核心问题导出 城市层面 区域层面 商业 酒店 住宅 写字楼 发展战略 主题定位 各物业形态 发展方向 总体概念布局 商业发展建议 开发节奏与启 动区策略 本报告是严格保密的。 竞争机会分析 竞争机会分析 1 2 4 3 商业市场分析商业市场分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 住宅市场分析住宅市场分析 酒店、公寓市场分析酒店、公寓市场分析 本报告是严格保密的。 泉州的商业如何演变？ 泉州的商业发展大致经过三个阶段： 街区式广场式shopping mall 上个世纪20年代90年代，以中山路、涂

28、门街、南俊巷、打锡街为代表的街区式商业发展； 90年代开始，以新华都、大洋百货、客运中心站的中闽百汇为代表的一批中型广场式商业得 到迅速发展； 近几年涌现出以麦德龙国贸商城、嘉信茂广场等一批现代化的shopping mall式大型商场。 街区式商业发展广场式商业发展shopping mall 上世纪20-90年代90年代开始涌现商业地产的终极模式 本报告是严格保密的。 街区式商业 发展瓶颈： 整个街区人流动线过长； 交通拥堵，停车难； 传统落后的物业形态，缺少休闲、娱乐等现代化的配套，物业 形态落后。 中山街、打锡街是泉州店面租金、 售价最高的地段 商业街区的优点： 商圈辐射范围大，连贯性好，

29、容易形成成股人流，市场易 培育。一旦形成商业店面的价值极高。 以中山路为代表，泉州目前人流最旺的街区。中山路的店面为南洋风格，骑楼、翘 脊，具有强烈的闽南气息。代表一代人的情感，被当代人寄予厚望。但是，传统的 商业街区面临诸多发展瓶颈。 中山路商圈依托老城区密集的人口，上百年的市场沉淀， 成为泉州辐射人群范围最大的商圈。 本报告是严格保密的。 广场式商业 广场式商业的优点： 业态丰富，一站式购物，大型超市结合百货； 拥有大型停车场； 便捷的交通； 购物环境优越。 大洋百货、中闽百汇（客运站）以两个长途车站为依托，得以快速发展；丰泽广场 新华都，拥有地段优势和大型停车场，为其提供良好的硬性条件支

30、撑。 丰泽广场新华都是整个福建省人流最旺的一个超 市，2008年纳税3400万元，赢利近2亿元。拥有 车位300余个。 新车站为大洋百货带来即兴人流，随着新车站的 搬迁，未来大洋百货的人流将会有所减少。 客运中心站是目前市区唯一确定保留的长途车 站。但是拥堵的交通让中闽百汇疲态尽显。 广场式的商业必须要靠良好的地段、通达的 交通、充足停车位来支撑。交通越便捷，商 圈辐射范围越大。 本报告是严格保密的。 mall式商业 shopping mall为商业的最终形态，拥有大型停车场和良好的购物环境，硬件 配套齐全，但是泉州的shopping mall起步晚，发展缓慢，只是一种简单“形” 的复制，嘉信

31、茂广场和国贸商城经营状况都欠佳。 关于嘉信茂广场的启示： 区域辐射人口不足，新增人口导入缓慢，区域人 口年龄结构老龄化； 孤立单体项目，缺乏与老城区商业的良好衔接； 交通不便，公交线路少，江滨北路为单行道。 关于国贸商城的启示： 周边辅射人口不足； 招商是商业地产成功的关键环节，商业的运营 起决定性的作用。 沃尔玛 麦德隆 本报告是严格保密的。 商业竞争分析 泉州商业发展进入到快速发展阶段，城市各板块规划有大体量商业综合体。 万达广场 豪布斯卡 万达广场：商业约22万方； 百捷中央公园：600米巴厘风情商业街、 10万平方米的 商业旗舰街、6万平方米shoppingmall； 东海湾：含2个大

32、型shopingmall，一个约67万方， 2.8 公里商业街； 中骏财富中心：超50万方大型商业； 新宇置业：8万方商场； 南益浮桥地块：约2万方商业. 泉州商业面临全面升级，各板块均有大型商业可满足 区域需求，本项目面临8万方大型购物中心的竞争。 本报告是严格保密的。 竞争机会分析 竞争机会分析 1 2 4 3 商业市场分析商业市场分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 住宅市场分析住宅市场分析 酒店、公寓市场分析酒店、公寓市场分析 本报告是严格保密的。 写字楼市场分析 项目名称：建设银行写字楼 项目地址：丰泽街 项目面积：约3万 物业等级：甲级 物业总高：29层、地下2层 租赁方式：整层、区

33、间 建筑特征：单栋 设计风格：现代 大厅层高：约12米 车位位置：地上约50个 地下2层只停运钞车 地上6层，153个 车位租金：500元/个月 商务配套：商务中心 电梯品牌：日立 电梯数量：5部垂直梯，2部坡道梯。 消防描述：喷淋、烟警、监控、消防栓 租金区间：4550元/平米月（之前的价格， 现无空置） 物管费用：含租金价格 本报告是严格保密的。 项目名称：中国银行写字楼 项目地址：丰泽街 项目面积：约32000 物业等级：甲级 物业总高：28层、地下2层 租赁方式：整层、区间 建筑特征：单栋 设计风格：现代 大厅层高：约12米 车位位置：地上约45个 地下约80个 车位租金：500元/个

34、月 现已无车位对外 商务配套：商务中心 电梯品牌：三菱 电梯数量：6部垂直梯 消防描述：喷淋、烟警、监控、消防栓 租金区间：5065/平米月 物管费用：含租金价格 写字楼市场分析 本报告是严格保密的。 写字楼市场分析 项目名称：兴业银行写字楼 项目地址：丰泽街 项目面积：约28000 物业等级：乙级 物业总高：26层、地下2层 租赁方式：整层、区间 建筑特征：单栋 设计风格：现代 大厅层高：约12米 车位位置：地上约38个 地下约85个 车位租金：500元/个月 现已无车位对外 一 小时内免费，其余按照每一小时5元递增。最高 不超过25元每天 商务配套：商务中心 电梯品牌：三菱 电梯数量：3部

35、垂直梯 消防描述：喷淋、烟警、监控、消防栓 租金区间：4048/平米月 物管费用：含租金价格 本报告是严格保密的。 写字楼市场总结 目前丰泽街写字楼市场需要良好，在走访的过程中许多本土有一定实力的企业都 希望把办公区域设在高档写字楼聚集区。目前丰泽街，工行写字楼，人保写字楼 都不对外出租，自用面积都趋于不足。 写字楼市场出租率高，泉州市场需求量大： 金融街写字楼，建行、中行，兴业银行写字楼都是100% 的出租率。 写字楼市场发展减缓： 近几年来除金茂中心推出的纯写字楼项目，市中心基本 无新的写字楼销售。原因是很多企业认为住宅市场回笼 资金快，写字楼市场有一定的长期持有物业，所以开放 商大多不愿

36、意开发高档写字楼。 住宅小区可办公，给低端市场 带来一定压力： 泉州目前没有新的政策出台保 护写字楼市场，住宅小区可办 公给低端写字楼市场带来一定 的客户分流。以福新花园为例， 就有多达30多家中小企业在小 区办公，这就导致了以农行， 煌星大厦等低端写字楼市场空 置。写字楼车位配比严重不足：在走访了解的很多企业中面 临停车位不足，就近租不到车位的尴尬。 本报告是严格保密的。 竞争机会分析 竞争机会分析 1 2 4 3 商业市场分析商业市场分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 住宅市场分析住宅市场分析 酒店、公寓市场分析酒店、公寓市场分析 本报告是严格保密的。 酒店市场分析 五星级酒店泉州酒店 u

37、 泉州酒店是泉州地区第一家五星级酒店，于1996年开业， 2000年重新装修，楼高12层，共有客房373间（套）。外 观装修充满欧洲古典建筑的风格；客房温馨舒适、豪华典 雅、配套设施齐备；会议厅规格丰富、高档典雅。 u 配套设施包括： 国会娱乐城； 餐厅：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、泰餐厅； 康体娱乐：保龄球、室内四季游泳池、网球场、健身房、 游艺室、ktv、桑拿浴、美容美发中心、乒乓球、桌球室、 网球场； 会议设施：多功能厅、会议厅。 本报告是严格保密的。 酒店市场分析 五星级酒店泉州悦华酒店 u酒店开业时间2005年5月22日，楼高28层； u餐馆设施： 悦园咖啡厅、荷风中餐厅、中餐包厢

38、、石山日本 料理、top 1酒吧、红夫人扒房、忆江南餐厅、24h客户送餐服 务、杰弗里面包坊； u康体娱乐：棋牌麻将、健身中心； u会议设施：华庭宴会厅，3间多功能厅（清源厅、开元厅、崇 武厅）和国际会议厅。 u泉州悦华酒店为厦门建发旅游集团旗下“悦华”品牌连锁酒店。 厦门建发旅游集团的母公司厦门建发集团，总资产位居福建 省首位，是具有国有资产运营权的大型综合性投资企业,名列中国 百强大企业集团之一； 本报告是严格保密的。 五星级酒店泉州晋江宝龙大酒店 服务设施：商务中心、停车场、外币兑换服务、票务服务、 ddd电话、 idd电话、洗衣服务、残疾人客房、出租车； 餐饮设施：中餐厅、西餐厅、日餐

39、厅、咖啡厅、酒吧、客 房送餐服务； 休闲设施：美容美发、台球、按摩、夜总会、水疗池、迪 斯科舞厅、 卡拉ok厅、棋牌室、桌球室、室内游泳池、 健身室、按摩室、spa； 会议设施：宝龙宴会厅可容纳1000人、凯旋门多功能厅可 容纳150人、 5个会议室分别可容纳20人。 酒店市场分析 本报告是严格保密的。 u泉州华侨大厦是一家历史更具现代内涵的国家四星级 旅游饭店。 u酒店拥有行政楼层，无烟楼层等各式客房207套，配 套设施完善。可举办大型宴会，展销、酒会、商务会议 等活动。 u项目配套：商务中心，会议厅、视频会议设施、餐饮、 桑拿、ktv等。 客房类型价格/元客房类型价格 总统套房8080商务

40、房710 豪华套房1108高级标准房560 商务套房1000普通标准房524 高级套房926普通标准房506 酒店市场分析 四星级酒店泉州华侨大厦 本报告是严格保密的。 酒店式公寓 洋房 五星级酒 店 别墅 位置：泉州市新华北路与307省道交界处 开发商：福建宝德地产 建筑面积：60000平米 占地面积：28668平米 容 积 率：2.04 建筑密度：27.8% 绿 化 率：30% 景观设计：美国mbc 均价：6500元/（折后价）； 8#起价：5888元/，均价7100元/（折后价）； 9#中间均价：6500元/ ，两边均价：7300元/（折后价）； 推出户 型 面积范围 （） 推出套数比例

41、 三房 9018443% 10012028% 四房1101506315% 复式1805814% 合计90180423100% 90三房 本报告是严格保密的。 住宅市场分析 福隆星城：项目位于桥头堡位置，具有一线江景优势。早期受高价阻力，后 期价格调整之后走量迅速。 占地面积：44691 建筑面积（一期）：12.5万 建筑密度：35% 容积率：2.65 价格：均价5200元/ 福隆星城1、2、3、4号楼 户型单身公寓二房三房复式 住宅 五房 面积5278-80113129105- 226 194196 套数1248801750 比例5.8%23.2%38.6%8.2%24.2% 桥头堡位置 本报

42、告是严格保密的。 住宅市场分析 明光花园：位于火炬工业区核心地段，依托工业区周边较为成熟的商业氛围 和紧凑型的产品线路，走量迅速。 户型 一室一 厅 二房 一厅 三房两厅 二卫 三房两厅两 卫双阳台 三房两厅两 卫 面积（） 46/57.67/71117118140/153194/196 套数1661948016250 比例25.5%29.7%12.3%24.8%7.7% 二期652套 占地面积：43334 总建筑面积：11万平米 容积率：2.03 绿化率：36% 规划套数：1158套 车位：280个 均价：5400元/ 本报告是严格保密的。 住宅市场分析 总体销售情况：走量迅速，但以低价格为

43、驱动核心。客户以安、永、德为主， 承接市区价格外溢客户。 东海板块： 均价7500 城东板块： 均价6800元 西湖板块： 均价9000 中心板块均 价9500 桥南板块均 价6500 浮桥板块 均价5300 价格洼地 浮桥板块为价格洼地； 站前大桥，延陵大桥，新华大桥的规划建设，将吸引更多的泉州西北、西南部的客户跨江置业； 中心城区客户被市区的高昂房价挤压，浮桥高性价比的房源吸引更多价格外溢型客户。 项目套数开盘时间价格去化 福隆星城（一期） 20707年12月5300元/售罄 明光花园（二期） 65209年8月5400元/售罄 摩卡小镇（c、d） 244 10年6月265450元/21套

44、万祥商城b区54810年1月4800/售罄 本报告是严格保密的。 供应情况：土地集中放量，后续房源供应量大。项目高层住宅将面临密集竞争， 择机入市是关键。 住宅市场分析 200920102011201220132014 南益地块 卓辉地块 新宇地块 福隆二期 百捷中央公园 2010-2地块，计容积率总建2828万平米 2010-3地块，计容积率总建2626万平米 住宅总建筑面积3030万平米，规划方案调整中 占地200亩，规划2000户，约2020万平米 120万平米城市综合体，后续住宅供应量约7070万平米左右 桥南城市中心 新加坡城 22万平米，后续约有1818万平米的体量 海丝锦城、南天

45、御景、锦州瑞苑共1000 套现房，约1515万平米 2010-1地块 土地面积28亩，计容 积率总建5.55.5万平米 市场未来供应量至少市场未来供应量至少200200万平米万平米 本报告是严格保密的。 站前大桥 延陵大桥 田中大桥 新华大桥 住宅市场客户分析 站前大桥正在施工 片区内多数客户为个体户 南安霞美客户：主要经营光电信息产 品、箱包厂、花卉，且多数在江南高 新技术产业基底附近上班； 安溪客户：以茶商为主 永春客户：主要经营建材、陶瓷、煤 矿，少部分经营农副产品； 德化客户：经营陶瓷、建材、五金； 市区客户：上班族，迫于市区高昂的 房价，选择在浮桥片区置业。 站前大桥的施工，在时间和

46、空间上拉近了浮桥与市区的距离。 规划中的田中大桥、延陵大桥，评审中的新华大桥便捷 的交通，给市区客户外溢创造良好的条件，未来市区客户在 此区域购房的比重将加大。 本报告是严格保密的。 分析结论 中心区域的商业地位无可撼动，面对项目旁边的8万方商业， 本项目需走差异化路线； 写字楼市场呈现出高端写字楼租金较高，但低端写字楼租金低 且空置率较高，此类写字楼市场严重被商住楼所分流； 酒店市场存在两头热现象，五星级酒店及经济型酒店入住率高； 但未来五星级酒店进入到白热化的竞争阶段； 住宅市场竞争压力小，区域市场需求大，中小户型产品畅销。 本报告是严格保密的。 报告撰写思路 发展战略 属性界定 规划构想

47、区域分析 核心问题导出 城市层面 区域层面 商业 酒店 住宅 写字楼 竞争机会 分析 主题定位 各物业形态 发展方向 总体概念布局 商业发展建议 开发节奏与启 动区策略 本报告是严格保密的。 综合分析得出本项目物业形态 物业形态市场层面区域层面竞争层面选择建议 商业中心区域商业地位不 可撼动，其它各区域 均衡发展 新区，商业尚属空 白 新宇8万方的购物 广场 选择，但要走 差异化路线 写字楼经济以第二产业为主， 对写字楼需求小，无 保护写字楼市场政策 出台，低端写字楼被 商住楼分流 区域以第二产业为 主，写字楼需求小 各区域均规划有 有甲级写字楼 不选择 酒店贸易往来频繁，经济 活跃，五星级酒

48、店与 经济型酒店需求大 尚无档次较高的酒 店 五星级酒店进入 白热化竞争阶段 选择，但避免 走同质化竞争 公寓经济活跃，投资型物 业受市场认可 区域企业商务往来 多，长期与短期灵 活居住，投资与自 住两相宜 市场竞争小选择 住宅城市的东进、南下、 西拓，是房地产发展 的良好契机 产业园区支撑，教 育配套的规划利好 来自浮桥、桥南 区域楼盘竞争 选择 本报告是严格保密的。 在明晰了项目物业形态之后，我们需要寻找项目 的灵魂，即核心竞争力，来统领整个项目. 本报告是严格保密的。 处在一个尚未成熟的新区，被周边新宇置业40万方的待开发项目 所包围，我们要想突围，需要为项目树立一个鲜明的主题形象， 在

49、跟随中寻求差异。 在区域提出的“绿色生态城区”的背景下，我们将赋予项目一 个更时尚、更前沿的理念“乐活”。 本报告是严格保密的。 我们提出： “乐活时尚体验中心乐活时尚体验中心”的主题定位的主题定位 倡导一种健康、时尚、节能环保的理念 本报告是严格保密的。 乐活概念演绎 “健康、快乐，环保、可持续”是乐活的核心理念。他们关 心生病的地球，也担心自己生病，他们吃健康的食品与有机蔬 菜，穿天然材质棉麻衣物，利用二手家用品，骑自行车或步行， 练瑜伽健身，听心灵音乐，注重个人成长，通过消费和衣食住 行的生活实践，希望自己有活力。 乐活理念传入中国时间虽不长，但已为很多人所接受，并成为一种生活趋势。它是

50、一种环 保理念，一种文化内涵，一种时代产物。它是一种贴近生活本源，自然、健康、精致的生活态 度。从日常生活中的衣食住行到高科技数码产品乐活，正逐步渗透到我们的思想观念及生 活的方方面面。 本报告是严格保密的。 在“乐活”概念的引领下，形成以新能源与节能减排产品为代 表的可持续产业、以天然与有机产品为代表的健康生活产业； 以生态环保型家用品与办公用品、环保家电、生态环保旅游等 为代表的生态生活产业；以中医中药为代表的新型医疗产业； 以教育培训、瑜伽、灵性产品等满足人身心灵需要的个人发展 产业。 如： 乐活产业孕育而生 健康有机食品； 二手家用品； 节能汽车； 无添加剂化妆品； 环保家居； 环保电

51、子产品； 手工制作； 瑜珈、食疗等. 本报告是严格保密的。 发展战略 多物业形态组合的均衡发展，降低风险； 以“乐活”为核心，以特色主题路线抢占市场。 我们提出乐活时尚体验中心的打造计划. 本报告是严格保密的。 乐活时尚体验中心打造计划 plan1： 倡导节能环保的建筑理念 plan2: 以乐活产业为主的体验街区 plan3: 一条充满创意、时尚的主题风情街区 plan6： 倡导健康、可持续发展的生活方式 plan4： 一栋生态节能的标志性soho公寓 plan5： 一栋时尚的box-living服务式公寓 本报告是严格保密的。 酒店物业发展方向 住宅物业发展方向 商业物业发展方向 各物业形态

52、各物业形态 发展方向发展方向 公寓物业发展方向 本报告是严格保密的。 酒店物业发展方向 开发酒店对于嘉龙来 说，意味着什么？ 要销售 五星级酒店 经济型酒店 1、整体销售：客户多为基 金公司 2、建筑成本：投入大 3、竞争关系：泉州五星级 酒店进入白热化竞争 1、投入：成本小 2、客户：大众投资，销售 容易实现 3、经营：投入成本低，存 活率高产权式 结论：只能做产权式经济型酒店 本报告是严格保密的。 1、寻找合伙人做内部装修及硬件配套 2、寻找酒店管理公司，提供软件服务 3、利用酒店品牌、完成销售 公司下设专业商业咨询机构，拥有丰富的商业地产操作经验，掌握大量商家需 求信息，本项目可充分利用

53、商业公司资源进行项目商业部分的整合销售。 目前商业公司已接洽的酒店管理公司： 纽宾凯、 如家、7天、锦江之星、德加艺尚 操作思路 资源优势 操作方法 本报告是严格保密的。 经济型酒店客房面积建议 p目前知名的连锁经济型酒店标准间的面积较低，基本上在20- 23左右，多数为旧楼房改造项目，产品的设计稍显过时。 p品牌较好的经济型酒店的标准间在27平米，商务套房的面积 也基本在40平米以下。 参考案例情况参考案例情况本项目建议本项目建议 标准间标准间商务套房商务套房 使用面积使用面积28-3528-3545-6045-60 建筑面积建筑面积40406464 p根据市场的供需情况及参考，标准间的面

54、积应以28为宜，商务套房以45为准， *指的是套内面积，下同；标准间包括标准双人间及单人间 酒店名称标准间*商务套房 莫泰1682340 如家快捷2740 7天商务酒店2540 单位：平方米 单位：平方米 本报告是严格保密的。 酒店档次 准四星级酒店标准 p 内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格； p 有公共音响转播系统，背景音乐曲目、音量适宜，音质良好； p 总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询和结帐服务； p 装修豪华，有高档软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发、床头 柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地 毯，或优质木

55、地板或其他高档地面材料 ； p 有独具特色、格调高雅、能提供自助早餐 本报告是严格保密的。 产权式酒店的预计销售价格 项目位置租约年 限 回报率售价免费入住 水岸假日私 人酒店 沃尔玛旁12年前五年是8%，第 六年至第十年是 9%，第十一年至 十二年是10% 12000元/平米12年内可享120 天免费入住 酒店规模12000平米，四星级装修标准打造，波特曼酒店投资管理公司 1、市场比较法： 此项目相对本项目地段较优，通过 对地段、产品等修正，得出本项目 价格约9500元/平米。 本报告是严格保密的。 在营经济型酒店的房费：平均为160元/天 （1）按80% 开房率：160*30*80%*12

56、=46080元 （2）扣除25%的营运成本：46080*（1-25%）=34560元 （3）按50平米/间计算：34560/50=691元 （4）按8%的投资回报计算：691/8%=8640元/平米 本项目预计售价：8640元/平米 2、通过租金还原的方式: 3、综合两种方法： 本项目产权式酒店预期实现9000元/平米以上的售价。 产权式酒店的预计销售价格 本报告是严格保密的。 酒店物业发展方向 住宅物业发展方向 商业物业发展方向 各物业形态各物业形态 发展方向发展方向 公寓物业发展方向 本报告是严格保密的。 投资型服务式公寓 投资型服务公寓可以在保证项目档次的基础上，采取菜单式装修方案，由开

57、 发商统一负责装修，使项目的品质有保障。同时服务内容也是可选择的，使 物业管理费降低，从而可以吸引投资者、自用者、自用与投资兼顾者、作为 客户招待场所的企业等多种客户，分散了市场风险。而且投资型服务公寓多 为长期用户，与酒店以短期商务客人为主也并不矛盾，在档次上虽然与酒店 相比有一定差距，但也是高品质的，对项目总体价值提升有帮助作用。 弱化产权问题，实现开发商快速回现的目标。 本报告是严格保密的。 产品创新box-living服务式公寓 room l释放小空间的多种可能释放小空间的多种可能 l建筑无限可能的场所建筑无限可能的场所 box-living的定位的定位 弹性空间弹性空间 价值缘于可变

58、价值缘于可变 本报告是严格保密的。 满满 足足 变变 化化 性性 需需 求求 多样的选择多样的选择自由设计自由设计顺应型顺应型 u菜单式平面（菜单式平面（menu plan) u个性化平面（个性化平面（character plan) u满足不同生活方式的平面满足不同生活方式的平面 （lifestyle plan) u大空间平面（大空间平面（free plan) u具有可变性住宅具有可变性住宅 （flex housing) u可自行设计的住宅可自行设计的住宅 (diy) u开放式厨房开放式厨房 （open kitchen) u多功能室多功能室 ( room) box-living的定位弹性空间

59、满足满足room（居住魔方）（居住魔方）个性化和适应变化性要求个性化和适应变化性要求 本报告是严格保密的。 + += = roomroom（居住魔方）（居住魔方）的演绎的演绎菜单组合方式菜单组合方式 “menu planmenu plan”（居住菜单）的横向组合（居住菜单）的横向组合 本报告是严格保密的。 + + = = “menu planmenu plan”（居住菜单）的纵向复式组合（居住菜单）的纵向复式组合 利用楼梯间下方，增加 一间多功能房，空间使 用面积大于建筑面积 room（居住魔方）的演绎（纵向组合） 本报告是严格保密的。 以三层为一循环，以一个循环为模型，构筑一个三层高的框架，

60、公共走廊 设在第二层。户型按垂直关系将户型分为a、b、c三种户型，入户门设在 b户型，b户型为必选户型，a、c户型按需选购，组合成所需的户型。共 72种户型组合的可能性。而且结构与围护分离，日后业主有重新组合户型 的可能性。 黄色的为三层所共用的走廊， 蓝色的为垂直的交通井， 红色的分别为厕所与厨房的排气管与排烟管。 灰色的为水管电缆 立 体 示 意 图 自由组合空间 本报告是严格保密的。 可打造为服务式公寓标准 全套家具家电、室内精装修，厨房卫浴设施要齐全；全套家具家电、室内精装修，厨房卫浴设施要齐全； 提供家政服务、钟点工服务提供家政服务、钟点工服务 hbohbo电视，宽带上网；电视，宽带