宁河县市场报告

1、宁河市场报告 一、宁河县市场概况 二、滨江国际项目分析 三、周边竞品项目分析 宁河县市场概况宁河县市场概况- -宏观环境宏观环境 3.区域总体规划 城市定位： 面向京津唐地区的制造加工基地和现代服务基地，是天津滨海发展带的重要节点，天津联系东北 地区的门户，开放文明的生态宜居城区。 主要内容： 规划确定重点桥北新区发展带带动宁河北部经济崛起，大力发展工业区经济，融入滨海新区，加 快老城区的优化和功能提升，规划2020年宁河新城人口规模25万人，城市建设用地26平方公里，人均 用地105平方米/人。 1.区域概况 宁河县位于天津市东北部，区域面积1296平方公里，其中行政管辖面 积1031平方公

2、里，耕地90万亩，辖14个乡镇、283个行政村、28个居委会， 常住人口38万，其中农业人口28万，县城设在芦台镇。 2.交通环境 自古以来，宁河就是连接东北、华北的重要节点，京山铁路穿境而过， 滨保、京津、唐津、津宁、塘承、津蓟 6条高速公路贯通全县，国道、省道 和县乡公路四通八达。车程距天津港20分钟、天津滨海国际机场30分钟、 北京国际机场60分钟，与天津中心城区、滨海新区核心区、唐山市区、曹 妃甸工业区和北京整体纳入了1小时经济圈。 宁河县市场概况宁河县市场概况- -市场特征市场特征 由2103年远郊 区县的土地、住宅市 场的活跃情况看，宁 河县在各个方面都被 其它郊县落到了后面。 且

3、住宅市场存在去化 压力。 但从销售单价 上看，稳中有升。相 信随着地区的经济不 断发展，该区域房地 产市场的发展空间会 很大。 宁河县市场概况宁河县市场概况- -市场供存销情况市场供存销情况 注：本统计数据为商品房不包含保障性住房 从市场供需情况看，市场的需求稳定在20000平方面上下； 市场供应量基本可以维持市场需求；市场单价在7100元左右。 截止三月底宁河县市场存量584574.4平方米，以近半年 的去化速度计算，市场的去化周期在27个月左右。 滨江国际项目分析滨江国际项目分析- -项目概况项目概况 滨江国际位于规划建设的三八河路蓟运河大桥旁,与老城区隔河相望;滨江国际总建筑面积20万平

4、 方米,是全宁河唯一的纯电梯洋房社区,采用欧式的建筑风格,通过组团式的社区规划,将景观和建筑融为 一体,人车分流、动静交替,在保证您和家人安全性的同时还将小区景致尽收眼底;41%的超高绿化率和超 大楼间距,在宁河首屈一指;内外水系相互呼应,多层次、复合园林景观相互交融,2000平方米的社区配套 商业可以满足您的日常生活;空中花园、磁卡识别,私人电梯独立入户,南北通透的全明户型。 总户数608户开发商 天津泰耀房地产有 限公司 占地面积50000平方米绿化率41% 总建筑面积700000平方米容积率1.40 建筑形式 板楼、多层、小 高层 项目特色花园洋房 物业管理物业管理费 车位信息580个装

5、修标准毛坯 开盘时间2014年12月21日入住时间2015年底 滨江国际项目分析滨江国际项目分析- -户型分析户型分析 优势优势略势略势 1、电梯独立入户 2、入户门厅设计提高 私密性 1、厨房空间小，使用 不方便 2、已有入室门厅，故 玄关处设计有些浪费 面积 优势优势略势略势 1、长方形的厨房空间 方便使用 2、卫生间有窗户，利 于通风，采光 3、一梯两户，南北通 透 1、入户门直对餐厅， 缺少玄关设计 85.00m2 109.00m2 滨江国际项目分析滨江国际项目分析- -swotswot分析分析 strengthweakness 1、邻近新旧城区要道芦台大桥 2、天然水景优势，提升项目

6、品质 1、新城区基础设施建设不完善 opportunitythreat 1、随着区域深入开发，住宅项目增 多，居住氛围会逐渐上升 2、区域房地产处于起步阶段，竞争 压力小 1、周边品质楼盘多，竞争压力大 滨江国际项目分析滨江国际项目分析- -市场供存销情况市场供存销情况 2013.122014.012014.022014.03 滨江国际 套数14261820 面积1426.552603.131831.262065.61 均价7144.157145.657061.517131.22 项目位于新城区，但随 着新城区的发展，本项目周边 配套已经日趋完善。且项目临 近芦台大道，和老城区沟通顺 畅。但7

7、100左右的单价还是有 些偏高，项目开盘日仅售出14 套。后期销售有上升，可是依 然不理想。 周边竞品项目分析周边竞品项目分析- -竞品项目概况竞品项目概况 滨江国际周边项目主要集 中在蓟运河东岸，新旧城 区的衔接目前只有芦台大 桥 英伦世家项目英伦世家项目- -项目概况项目概况 总户数870户开发商 天津磐城房地产开发 有限公司 占地面积77000平方米绿化率40% 总建筑面积92500平方米容积率1.20 建筑形式 板楼、低层、多 层 项目特色花园洋房 物业管理物业管理费 车位信息833个装修标准毛坯 开盘时间2013年8月入住时间2015年6月 英伦世家位于宁河县桥北新区规划三八河路蓟运

8、河大桥旁,紧邻市政规划中心。项目总占 地约7.7万平方米,总建面约9.25万平方米,容积率1.2,绿地率40%,共31栋,其中26栋洋房(5层、6 层),6栋联排别墅。 英伦世家共分2期开发,一期以宽景洋房、联排别墅为主,主力户型面积洋房 84130,别墅140200。 英伦世家项目英伦世家项目- -户型分析户型分析 洋房 83.63m2洋房 104.15m2洋房 130.79m2 优势优势 1、南北通透，利于通风 2、转角式阳台设计，空间大视野好 3、长方形的厨房空间方便使用 略势略势 1、卫生间为暗卫，不利于通风 优势优势 1、南北通透，利于通风 2、转角式阳台设计，空间大视野好 3、长方

9、形的厨房空间方便使用 4、两个卫生间均为明卫，利于通风 略势略势 1、入室门与餐厅缺乏过渡，不方便 使用。 优势优势 1、入室玄关设计增强私密性 2、长方形厨房空间，方便使用 3、两个卫生间均为明卫，利于通风 略势略势 1、中间的储藏室设计房间面积较小。 英伦世家项目英伦世家项目- -swotswot分析分析 strengthweakness 1、容积率低 2、三八河路蓟运河大桥已在规划中， 未来升值潜力大 1、新城区基础设施建设不完善 2、远离县城中心区，商业氛围差，人 气不足 3、公交路线少，辐射范围小 opportunitythreat 1、区域房地产处于起步阶段，竞争压 力小 1、随着

10、区域发展的深入，会带动周边 房地产市场发展，竞争也会增强 英伦世家项目英伦世家项目- -市场供存销情况市场供存销情况 2013.092013.102013.112013.122014.012014.022014.03 英伦世家 套数1715133615814 面积1678.171635.821389.463742.161530.93858.641584.43 均价6901702770027050692270367973 项目位于新城区，周边 配套尚未完善，且距离新老城 区交通枢纽芦台大道较远，后 期规划中的三八河路蓟运河大 桥，完善后会对该区域有所改 善。 项目的销售情况同样不 温不火。今年三

11、月前一直保持 7000元左右的均价。 时代花园项目时代花园项目- -项目概况项目概况 总户数227户代理商 天津市杰豪幸福房地 产开发有限公司 占地面积9291平方米绿化率40% 总建筑面积19577平方米容积率2.10 建筑形式板楼、小高层项目特色低总价，小户型 物业管理 天津凤和物业 服务有限公司 物业管理费1.80元/平方米月 车位信息174个装修标准毛坯 开盘时间2013年12月入住时间2014年底 时代花园四期爱都做为时代花园社区整体的一部分，延续了前三期的思路，在其基础上进行优 化升级。依附于6年醇属社区已经培养行成的人文环境，建造现代化人居建筑。时代花园四期爱都住 宅产品为11层

12、小高层形式，户型以66-99平米的中小精品房型为主，房间设计方正规整，公摊面积 少，能够达到84-90%的高出房率，户户全明通透日照充分、通风良好，有赠送空间。立面设计考虑 到周边环境和整体社区的协调统一，材质与色泽在延续原方案的基础上做了美化优化。 时代花园项目时代花园项目- -户型分析户型分析 小高 117.40m2 小高 100.72m2 优势优势略势略势 1、南北通透、利于通风 2、有储藏室，方便使用 3、卫生间为明卫，利于 通风 1、入室门与餐厅缺乏过 渡，不方便使用。 2、三室的户型一个卫生 间，不方便使用 优势优势略势略势 1、南北通透、利于通风 2、有储藏室，方便使用 3、卫生

13、间为明卫，利于 通风 1、入室门与客厅缺乏过 渡，不方便使用。 2、餐厅到客厅的过渡空 间大，浪费空间。 时代花园项目时代花园项目- -swotswot分析分析 strengthweakness 1、房型好，采光通风合理 2、公交线路辐射范围广，出行便利 3、周边配套服务完善，生活方便 1、邻近火车站，影响项目品质 opportunitythreat 1、项目为四期产品，开发商有足够的 前期积累，使项目更适合市场需求 1、主打小户型，市场风险大 时代花园项目时代花园项目- -市场供存销情况市场供存销情况 2013.122014.012014.022014.03 时代花园 套数124536 面积

14、1072.124013.3374.36507.3 均价6795660463206653 时代花园项目为四期产 品，主打低价小户型。 从项目所在区域来说 6600左右的定价还算合理。但 成交情况并不理想，三月份也 没有明显的回暖趋势。 浩地凤凰城项目浩地凤凰城项目- -项目概况项目概况 总户数3131户开发商 天津浩地集团有限 公司 占地面积146093平方米绿化率40% 总建筑面积410694平方米容积率2.40 建筑形式塔楼、高层项目特色国际化豪华居住区 物业管理港联物业物业管理费1.80元/平方米月 车位信息地下2537个装修标准毛坯 开盘时间2009年11月入住时间2013年底已入住 浩

15、地凤凰城座落于天津市宁河县芦台镇商业道东侧,东起芦汉公路,西邻商业道,北起震新路,南至朝 阳路,周边邻205国道,交通便利,配套齐全。 规划用地面积约161929.34平米,总建筑面积约为45万平米。 小区共分为三期,一期为还迁房,二期、三期为商品房,建筑面积约为39万平米。小区沿街商业,分a、b两 座,建筑面积约5.6万平米。居住和商业综合配套,为中高档定位居住社区,具有投资价值和升值潜力。 浩 地凤凰城二期首批推出1-9号楼,是14、27、30的高层,两室90-100平米,三室110-130平米,二期已售 30%,均为两室、三室户型。 项目四至:东:芦台镇商业区,南:宁河县集中供热工程公司

16、,西:工商银行宁河支 行,北:震新路 浩地凤凰城项目浩地凤凰城项目- -户型分析户型分析 127.00m295.00m2100.00m2 优势优势 1、南北通透、利于通风 2、两个卫生间均为明卫，通风好 略势略势 1、厨房与餐厅未分离，不适合用户 的使用习惯 2、入室门直对卫生间，缺乏私密性 优势优势 1、南北通透、利于通风 2、卫生间干湿分离的设计，方便使 用 略势略势 1、入室门到卧室的空间，过于狭长， 不好利于 优势优势 1、两个卧室均为阳面采光 2、厨房长方形空间设计方便使用 略势略势 1、入室门直对餐厅、客厅缺乏私密 性 2、卫生间为暗卫，通风不好 浩地凤凰城项目浩地凤凰城项目- -

17、swotswot分析分析 strengthweakness 1、现房销售 2、邻近商业区，生活便利 3、项目聘用港联物业，服务质量高 1、容积率较高，影响项目品质 2、项目规模较大，销售周期被拉长 opportunitythreat 1、老业主的口碑，可以更直接的表现 项目优势 1、周边项目较多，产品竞争激烈 浩地凤凰城项目浩地凤凰城项目- -市场供存销情况市场供存销情况 2013.092013.102013.112013.122014.012014.022014.03 浩地凤凰城 套数801341238616133 面积8900.3614118.18 13468.289600.311714.

18、95100.823511.71 均价6859689069317122707062907032 去年底项目已入住，现 为现房销售。同时，项目邻近 商业区，位置较好，6900左右 的价位比较合理。因此，销量 比较乐观，三月份售出33套， 已有回暖迹象。 龙胤溪园项目龙胤溪园项目- -项目概况项目概况 总户数732户开发商 天津市俊城投资发展 有限公司 占地面积162800平方米绿化率40% 总建筑面积350000平方米容积率1.50 建筑形式板楼结合、多层项目特色花园洋房，水景地产 物业管理 天津市长城物业 管理有限公司 物业管理费0.9-3元/平方米月 车位信息 地上734个、地 下716 装修

19、标准毛坯 开盘时间2012年8月入住时间2014年底 浩地凤凰城座落于天津市宁河县芦台镇商业道东侧,东起芦汉公路,西邻商业道,北起震新路,南至朝 阳路,周边邻205国道,交通便利,配套齐全。 规划用地面积约161929.34平米,总建筑面积约为45万平米。 小区共分为三期,一期为还迁房,二期、三期为商品房,建筑面积约为39万平米。小区沿街商业,分a、b两 座,建筑面积约5.6万平米。居住和商业综合配套,为中高档定位居住社区,具有投资价值和升值潜力。 浩 地凤凰城二期首批推出1-9号楼,是14、27、30的高层,两室90-100平米,三室110-130平米,二期已售 30%,均为两室、三室户型。

20、 项目四至:东:芦台镇商业区,南:宁河县集中供热工程公司,西:工商银行宁河 支行,北:震新路 龙胤溪园项目龙胤溪园项目- -户型分析户型分析 联排 374.90m2 联排 182.10m2 优势优势略势略势 1、南北通透、利于通风 2、私家车库方便使用 3、卫生间为明卫，利于 通风 1、入户门直对客厅缺乏 私密性。 优势优势略势略势 1、南北通透、利于通风 2、卫生间干湿分离，利 于使用 1、正方形的厨房空间设 计，浪费空间 2、卫生间为暗卫，不利 于通风 龙胤溪园项目龙胤溪园项目- -swotswot分析分析 strengthweakness 1、紧邻宁河繁华区域商业道 2、长城物业，服务优

21、化，有利的配合 了项目定位 1、产品户型较大，市场需求有限 opportunitythreat 1、区域内大户型产品不多，结合区位 优化，再配合优质服务，定会促进销售 1、周边房地产项目多，产品竞争大 龙胤溪园项目龙胤溪园项目- -市场供存销情况市场供存销情况 2013.092013.102013.112013.122014.012014.022014.03 龙胤溪园 套数23232012191322 面积2755.353106.472513.841448.932255.191874.412657.41 均价78397967818279408078101917776 项目紧邻商业区，在宁 河县

22、占有绝对的区位优势， 8000左右的均价符合区位档次。 从销售情况看，三月份 已开始回暖。 龙泽馨园项目龙泽馨园项目- -项目概况项目概况 总户数232户开发商 天津市兴城投资 发展有限公司 占地面积48776平方米绿化率40% 总建筑面积88343平方米容积率1.60 建筑形式 板楼、低层、多层、 小高层 项目特色 豪华住区，科技 住宅 物业管理安驰物业物业管理费1元/平方米月 车位信息地下219，地上110个装修标准毛坯 开盘时间2012年11月入住时间2014年6月 龙泽馨园项目分两期开发，南侧震新路，北侧光明路，东为芦汉路，西临卫生局防疫站，属于芦 台镇黄金地段，项目周边交通方便，570 、571、 572、573、 458等多条公交线路经过本项目。离芦 台火车站步行只需10分钟。