限购令下郑州房价趋势分析44p

1、1本报告严格保密 深圳市众厦实业发展有限公司深圳市众厦实业发展有限公司 since 1996 2本报告严格保密 用心，创造价值用心，创造价值 creating value by heartscreating value by hearts 3本报告严格保密 中国地产实践家中国地产实践家 中国策划代理五十强中国策划代理五十强 深圳市十大品牌中介深圳市十大品牌中介 4本报告严格保密 2011年4月28日 限购令下 郑州楼市未来走势分析 5本报告严格保密 前 言 顺势而行： 2011年初，一场全国性的限购风暴席卷而来，国内房地产市场顿 时迎来极为严峻的形势！ 新形势下，房地产市场受到了怎样的影响？未

2、来将呈现怎样的发 展趋势？我们又当如何顺应形势、抓住机会从而实现项目的成功 销售 6本报告严格保密 目目 录录 第一部分：调控政策回顾 第二部分：郑州版楼市调控 第三部分：调控下的郑州楼市 第四部分：郑州楼市未来走势分析 7本报告严格保密 调控政策回顾 8本报告严格保密 2009-2010年房地产市场宏观调控 调控政策回顾 时间政策名称政策内容 2009.12.14 国四条增加普通商品房供给;继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购 房;加强市场监管，整顿房地产秩序，加强市场监测;扩大保障性安居工程建设 2010.1.10 国十一条 严格二套房贷款管理，二套房贷款首付不得低于40%，

3、 加大房地产贷款窗口指 导 2010.3.10 土地新政19条 开发商竞买土地保证金最少两成,1月内付清地价50%,囤地开发商将被“冻结” 等19条土地调控政策 2010.4.17 417新政 (新国十条) 二套房贷首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，部分地区可 暂停发放三套房贷，外地购房受到限制等 2010.9.29 929新政 (国五条) 首套房贷不分大小均要求首付不得低于30%；二套房贷首付不得低于50%，贷 款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套房和外地购房全部停发房贷； 房价过高 上涨过快城市将限定家庭购房套数等 2010.11.15 限外令境外个人只能在境内购买

4、一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办 公所需的非住宅房屋 2010.12.26 第二次加息央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25个百分点，一 年存款利率由 2.50% 提高到2.75%，贷款 利率由5.56%提高到 5.81% 9本报告严格保密 2011年房地产市场宏观调控 调控政策回顾 时间政策名称政策内容 2011.1.26 126新政 （新国八条） 落实地方政府责任，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标；加大保障性安 居工程建设力度；调整完善相关税收政策；强化差别化住房信贷政策，二套住房 首付款比例不低于60%；合理引导住房需求，严厉限购；坚持和强化舆论引导。

5、2011.1.28 上海重庆开征 房产税 上海、重庆对部分个人住房开 征房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为 0.5-1.2% 2011.2.9 第三次加息央行宣布上调金融机构人民币 存贷款基准利率 0.25个百分点，一 年存款利率由 2.75% 提高到3.00%，贷款 利率由5.81%提高到 6.06% 2011.4.21准备金率达 20.5% 央行在4月21日再次上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分比。至此，存款 准备金率再次达到历史新高，大型银行存款准备金率高达20.5%。银行资金规模 有限已导致多地的房贷暂时中止。 另经济学领域专家认为，准款准备金理论上限在25%，预计

6、2011年尚有4次上 调可能，最终调整标准为22.5%。 10本报告严格保密 “四大方面、十二项措施”调控力度升级 加大供应银根紧缩控制需求 保障房建设 土地供应 银行加息 提高准备金率 限购令 提高首付 全额征税 房产税 宏观调控解读 监督问责 建立目标 约谈监督 舆论导向信托监管 11本报告严格保密 郑州版楼市调控 12本报告严格保密 2011年郑州楼市调控政策 郑州调控政策 1月4日，郑州第一次限购令颁布：限制外地人在二环以内买房 1月26日，新国八条颁布：第二套房首付比例提高至六成 2月9日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点 3月4日，郑州第二次更为严厉的限购令

7、颁布 4月6日，央行再次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点 13本报告严格保密 1月4日：郑州第一版限购令郑州调控政策 从2011年1月6日起，在郑州市建成区内对人口过密区域（结合郑州市当前实际，人口过 密区域暂定为农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路 未交界处以中州大道为界）和其他区域实施差异化的限购政策。 无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口 过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。 能提供在郑州市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密 区域或其他区域暂定只能新购1套商

8、品住房。 郑州市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购1套商品住房。 同时，将根据郑州市房地产运行情况，对住房限购政策、限购区域及时进行评估并适时做 出相应调整后，对外公布执行。（该限购政策不含各县（市）、上街区）。 14本报告严格保密 3月4日：“升级版”限购令郑州调控政策 继北京、上海、广州、深圳等大中城市之后，郑州再次推出楼市“限购令”。 自3月4日起,对在郑州市区（含市内五区、郑东新区）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，具 备相关条件的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有 2套及以上住房的本市户籍居民家庭，以及不符合购房条件的非本市户籍居民家庭，暂停在

9、市 区向其售房。 政策分析：限购范围扩大：由郑州人口过密区域（大致在二环以内）限购，扩大到了市区（含 市内五区、郑东新区）。存量房列入“限购令”：第一次只是在区域上进行了限购，此次将 存量房也列入了限购的要件当中，其中郑州户口2套，外地户口1套。 高新区、经开区购房 不受限：高新区和经开区开发量较少，成交价格较低。限购令对两区意义不大，因此此次限购 范围并未涉及上述两区域。 15本报告严格保密 调控下的郑州楼市 16本报告严格保密 2010-2011年郑州房价走势图 从2010年4月以来郑州房价走势图可以看出：自先后两次限购政策出台后，2011年 郑州房价(不包含经适房）持续快速走高的趋势得到

10、了较好的遏制，目前房价走势平 稳，没有出现去年大幅攀升的趋势。 市场数据 17本报告严格保密 升级版限购令颁布后，房价走势分析 根据搜房网数据， 3.14-3.27日，郑州8大行政区 52个项目在新政影响之下房价依然走高，3月下 旬郑州楼市19%项目涨价，81%项目价格平稳， 无降价楼盘 。 3.14-3.27， 新政之下郑州房价持续走高 3.28-4.17，调控效果初显，4月5楼盘降价 根据搜房网数据，3.28-4.17，郑州8大行政区 和中牟地区56个项目中，有5个楼盘开始降价， 相比23个涨价楼盘的数量，降价虽然比例不大 。但也说明郑州楼市限购政策效果开始初步显 现。 市场数据 18本报

11、告严格保密 市场数据一季度房地产市场投放情况 一季度郑州市区商品房批准预售面积164.77万平方米，同比增长0.18%，其中 商品住房批准预售面积124.6万平方米，同比下降4.67%。 2011年 一季度郑州房地产市场投放(万) 时间1月2月3月 住宅67.4528.57 28.58 非住宅12.29 4.89 22.99 月度小计79.74 33.46 51.57 合计164.77 数据来源: 郑州房地产网 19本报告严格保密 市场数据 一季度房地产市场成交套数 2011年一季度郑州房地产市场成交套数（套） 时间1月2月3月 住宅510026623460 非住宅848410981 月度小计

12、594830724441 合计13461 一季度郑州市区商品房合同备案13461套，同比下降51.23%；其中商品住房 合同备案11222套，同比下降55.95%。 数据来源: 郑州房地产网 20本报告严格保密 2011年一季度郑州房地产市场成交面积(万) 时间1月2月3月 住宅51.7727.3837.43 非住宅11.934.412.6 月度小计63.6931.7850.53 合计145.5 市场数据 一季度房地产市场成交面积 一季度郑州市区商品房合同备案面积145.5万平方米，同比下降46.35%；其中 商品住房合同备案面积为116.57万平方米，同比下降51.1%。 数据来源: 郑州房

13、地产网 21本报告严格保密 2011年一季度郑州房地产市场投放均价（元） 时间1月2月3月 住宅655963895521 非住宅105191241313891 市场数据 一季度房地产市场成交均价 一季度郑州市区商品住房销售均价6186元/平方米，较上季度环比下降0.39%。 1-3月份商品住房销售均价依次为6559、6389和5521元/平方米，2、3月份分别 环比下降了2.59%和13.59% (注：3月份郑州市一批经济适用住房集中签订合同， 对住房价格下降拉动明显) 。 数据来源: 郑州房地产网 22本报告严格保密 市场数据 一季度二手房交易情况 2011年一季度郑州二手房交易表（市区）

14、成交套数同比 交易面积（万 m2） 同比交易均价（元/m2 ）二手房交 易价格为 交易评估 价 总套数54620.75%总面积50.350.81%二手房4585 住房套数5264-2.14%住房面积48.89- 0.25% 二手住房4473 一季度郑州市区二手住房成交5264套，交易面积48.89万平方米，同比分别下降 2.14%和0.25%。二手住房交易均价为4473元/平方米(二手房交易价格均为交易 评估价)。 数据来源: 郑州房地产网 23本报告严格保密 市场数据 保障性住房建设情况 根据省政府下达的保障性安居工程建设任务，全年我市要新建经济适用住房21750 套；新增公共租赁住房240

15、00套，新增廉租住房3829套，城市和国有工矿棚户区 改造4850套(含国有林区、垦区棚户区改造606套)。 目前，经济适用住房新开工4607套，竣工1606套；廉租住房新开工1193套；公 共租赁住房新开工4300套；棚户区改造拆迁3.79万平方米，拆迁569户。 一季度保障性住房供应明显加大，共新增供应经济适用住房18.66万平方米，占同 期商品住房供应的15%，较去年同期提高了6个百分点。 数据来源: 郑州房地产网 24本报告严格保密 2011年一季度，郑州房地产市场在新一轮调控政策和“限购令” 的双重作用下，投放量与成交量均出现明显下滑，市场主要呈 现如下特点： 25本报告严格保密 市

16、场变化房价上涨过快势头得到遏制 2011年1季度，郑州市区新建商品房销售均价为7397元/平方米，较上季度环比上 涨5.55%。商品房整体销售均价上涨更多地来自于调控政策之外的非住宅类物业价 格的上涨。 2011年1季度，非住宅销售均价为12274元/平方米，环比上涨6.55%。同时，新建 商品住房销售均价为6186元/平方米，较上季度环比下降0.39%。 今年1-3月份单月商品住房销售均价依次为6559、6389和5521元/平方米，2、3月 份分别环比下降了2.59%和13.59%。 (注：3月份我市一批经济适用住房集中签订合同，对住房价格下降拉动明显) 数据来源: 郑州房地产网 26本报

17、告严格保密 市场变化 新建商品房投放速度减缓 新建商品住房销售均价微跌 新建商品房销售量降幅近半 非住宅供销比重增加明显 季末累计可售余量稳重有增 二手房交易量减价松动 房地产市场增速放缓 新建商品房投放面积为164.77万平方米，环比下降36.8% 商品住宅销售均价为6186元/平方米，环比下降0.39% 销售28.93万平方米，在新建商品房销售的比重达到19.9% 商品房销售面积为145.5万平方米，环比下降54.1% 累计可售面积为392.59万平方米，较去年年末增长6.0% 交易面积50.35万平方米，环比降46.1% 交易均价4585元/平方米，环比上涨4.0%，月度环比下降趋势 数

18、据来源: 郑州房地产网 27本报告严格保密 市场反应限购令下郑州房地产市场反应 限购令后，被限购区域市场观望氛围加重 没有列入限购的近郊楼盘成为新的热点。如中牟县近期房价一路飙升 至4000元/平米，而且成交量几乎是去年同期的两倍 郑州市区内商铺、写字楼等商业性项目的成交量明显提高 “一步到位”思想抬头，近半数购房者选择90到150平米的中大户型 优惠活动增多，优惠比例加大 当前政策背景下，投资客逐步退出市场。开发商在户型结构上做出了 调整，限购区内小户型公寓投放量减少，90-140平米的两房三房户型成 为主流 限购令后，部分开发商持观望态度，等待入市时机；1季度量跌价滞市 场形势下，4-5月

19、将迎来一批楼盘集中发售。 买方 反应 卖方 反应 28本报告严格保密 市场反应限购令下郑州楼市众生相（限购区内） 重点楼盘纷纷加大促销力度或认筹优惠力度，快速出货 楼盘名称限购前促销限购后促销 中原新城全款95折，按揭96折除原有促销外每天一套特价房 东方鼎盛时代认筹初期享开盘优惠3%4.20起改为认筹可享开盘优惠7% 正弘蓝堡湾二期入会专享2万元优惠二期入会1万抵5万 圣菲城全款99折，按揭无优惠一次性92折，按揭98折 怡丰森林湖认筹金一万元享开盘优惠认筹5千抵5万 29本报告严格保密 楼盘名称楼盘名称项目举措项目举措 远大理想城3月份起开始对项目的不限购优势进行宣传，每篇出街报广均有 不

20、限购信息； 清华大溪地 3月份至4月初联合商报、晚报、今报等以每周2版软文对宜居健 康城进行炒作，同时以每周一版软文的频率对项目的规划优势 和不限购优势进行炒作； 清华忆江南3月份密集投放18个整版，对项目的便捷交通（专线公交开通） 和不限购优势进行炒作； 限购令下郑州楼市众生相（限购区外） 借机大力宣扬限购政策下的竞争优势和规划优势 30本报告严格保密 郑州楼市走势分析 31本报告严格保密 走势预测政府调控目标： 10%-13%涨幅 3月27日，郑州市政府发布进一步稳定郑州市住房价格的通知，公布了郑 州市2011年度新建住房价格控制目标：同比价格指数涨幅不高于年度经济发展 和人均可支配收入增

21、长速度，努力抑制住房价格过快上涨。 依据2月郑州政府工作报告，2011年郑州经济社会发展的主要预期指标是： 生产总值年均增长13%，城镇和农村居民人均可支配收入年均增长均为10%。 2011年郑州房价控制目标为10%-13%。 32本报告严格保密 限购令下论涨跌 揭开房价神秘面纱走势预测 地价上涨过快是房价暴涨的最大诱因，作为“最大的开发商”，地方政府对房价 失控负有不可推卸的责任。数年来历次调控失败，也与地方政府对调控政策执 行不力有关。 n 平抑房价，应从“病根”入手 1. 改变gdp高于一切的政府工作思路，改变以土地拍卖和房地产税收作为地方财政支柱 收入的现状； 2. 加大保障性住房和中

22、低档商品房的供应量，并切实执行到位； 3. 对投机性购房行为采取有效地遏制手段。 三管齐下才能有效地把房价抑制在一个合理的范围内。但是，上述三政不管哪一种实际 操作起来都困难重重。所以，以平抑房价为目标的市场调控任重而道远。 房价暴涨 = 地方政府炒地 + 社会游资炒房 + 开发商追求高利润 33本报告严格保密 走势预测2011年房价走向受制于中央政策 众厦认为：如果郑州和其它很多城市一样，将限购令执行到2011年底，则楼 市拐点最早可能在7月份出现。当市场成交量持续下降超过4-6个月，部分开 发商会选择以价换量，房价会出现一定幅度的下跌。所以，限购对郑州房价的 影响在下半年才能显现出实际效果

23、。2012年限购令到期后，如没有类似的强 力行政干预手段，则价格会止跌，重新步入上扬空间。但预计仍不会出现如09 年下半年-2010年的井喷态势。 如果限购期限较短，则难以对郑州房价产生实质性影响，房价会在微幅上下 盘整后，持续缓慢走高，但不会出现如09年下半年-2010年的井喷态势。 限购政策的持续时间决定楼市拐点出现与否 除限购政策外，中央层面尚有可能继续收紧货币政策和信贷政策，中央政府的 调控决心是2011年房价的最大制约因素。 34本报告严格保密 大量保障房抵消刚需对房价的助长作用走势预测 2011年郑州要建53823套保障房，接近2010年商品房销售面积的50%。 今年，国务院确定了

24、全国1000万套的保障性住房建设任务，比去年增长了 70%。在河南省承建的保障房目标任务中，目前已明确了郑州市要建设 53823套，是去年工作量的2.36倍，增长幅度前所未有。 郑州市做为二线城市，刚性购房需求依然是主流，该类需求是拉动房价高企的 众厦认为：在保障房建设规模大幅提升的2011年，郑州市的房价上涨动力将 被抵消大半， 房价上涨空间有限。 35本报告严格保密 长远来看，房价继续平稳持续性缓慢上涨走势预测 此次全国范围内限购令的颁布，是地方政府与中央政府博弈的结果。但地方政府 与中央政府对抑制房价的决心是有差别的，从态度上来讲是被动和主动的关系。 截止3月31日，除北京明确提出“稳中

25、有降”的调控目标之外，几乎所有城市都在 各自的参照系下为今年房价的继续上涨留下了空间，大部分预期增幅都在10%左 右，郑州的控制目标为1013%。 无论中央有关部门，还是地方政府，均没有明确提出要打压房价，而只是提出要 “遏制房价的过快上涨”。政府希望达到的效果应该是：房价保持平稳发展，上 涨的幅度可以等一等居民收入水平提高的幅度。在这样的发展趋势下，房价虽没 有下降，但同样起到了下降的效果。 综合考虑中央宏观调控政策、保障房因素和购房者需求等，相信郑州市的房价将 呈现平稳持续性缓慢上涨的态势。 36本报告严格保密 商业地产将迎来新的发展契机 本轮的调控重心，仍以商品住宅为主，商业地产、休闲度

26、假地产 所受影响明显小于住宅。郑州部分开发企业也开始加大在这些领 域的投入，以有效规避国家宏观调控政策带来的市场风险。 从长远看，土地市场引领房地产市场的发展。3月份的全国土地 市场信息显示，土地供应开始慢慢向保障房和商业地产领域倾斜， 所以商业地产项目作为此次调控的避风港 ，将会迎来新的发展 契机。 楼市发展 37本报告严格保密 未来楼市重心转移 ，二三线城市成主场 楼市发展 在中国一线城市土地日渐稀缺、房价泡沫愈见明显的情况下，大量房地产开发 企业开始逐渐转向二三线城市以寻求发展空间，未来中国城市化发展重心将更 多转向二三线乃至中小城市。 对于人口大省河南来说，房地产行业将迎来一个较好的发

27、展契机：随着城市化 进程加快，农村人口大量涌入城市。如此巨大的市场需求，必将推动房地产市 场的发展。虽然目前政策调控期间，量价会有一定的波动，但从长远来看，强 大的城市化发展进程将成为推动房地产市场发展的原动力。 郑州县域房地产市场成为新的增长 2010年底，郑州市委、市政府提出了“加快建设郑州都市区”的宏伟目标，将郑 州周边的县市、乡镇统一纳入中心城区，而郑州新区建设、卫星融城是“郑州都市 区”建设的重中之重。这为郑州房地产业的发展提供了更大的空间，2011年郑州 周边县域房地产的开发必将会提速。 38本报告严格保密 企业资金链压力加大，行业面临洗牌危机 银行信贷紧缩以及住宅的整体销售周期拉长，将影响项目的融资 渠道以及资金回收，企业资金链面临巨大考验。 国内货币与信用扩张开始进入紧缩期，央行三度加息，信贷政策 的收紧，使得房企从银行融资的难度增加。因此，在新形势下， 一些自身实力不强的开发商，很难从银行得到贷款，资金链将会 出现断裂，从而不得不寻求项目合作或倒闭。 楼市发展 根据上市房企的2010年年报显示：84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元,同比 大减1150亿元。另一组数据显示,可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿 元,同比增长42.3%。81家上市房企中,69家的存货出现不同程度的增长,其中,万科、保利 地产、金