北上海恒大威尼斯水城首期修建性详细规划（论证汇报）

1、江苏省城市规划设计研究院江苏省城市规划设计研究院.2008.08.2008.08 2 主要汇报内容 o项目背景项目背景 o现状条件现状条件 o规划构思规划构思 o结构布局结构布局 o功能分区功能分区 o道路水系道路水系 o公建配套公建配套 o景观绿化景观绿化 o给排水给排水 o强电、弱电强电、弱电 o管线综合管线综合 o设计原则设计原则 o住宅设计住宅设计 o公建设计公建设计 3 规划背景 4 项目背景 o威尼斯水城报建方案威尼斯水城报建方案 o威尼斯水城控规威尼斯水城控规 o威尼斯水城的首期开发建设用地威尼斯水城的首期开发建设用地 5 现状条件 o区位区位 o位于启动市寅阳镇东部沿海地区，位

2、于启动市寅阳镇东部沿海地区， 在长江入海口的北岸，与上海隔在长江入海口的北岸，与上海隔 海相望，具有开阔的临江景观资海相望，具有开阔的临江景观资 源。源。 o同时沪崇隧道、崇启大桥建成后，同时沪崇隧道、崇启大桥建成后， 从水城到上海虹桥机场仅从水城到上海虹桥机场仅1 1小时小时 车程，对外交通联系也十分便捷。车程，对外交通联系也十分便捷。 o兼具兼具景观景观和和交通交通的优势，区位条的优势，区位条 件十分优越。件十分优越。 6 现状条件 o规划范围为威尼斯水城的首期开发区，位于水城的核心地带。总用地面积约规划范围为威尼斯水城的首期开发区，位于水城的核心地带。总用地面积约1.501.50 平方公

3、里。平方公里。 o规划范围内均为围垦用地，已完成围堰、吹沙等前期工程，目前无建设。规划范围内均为围垦用地，已完成围堰、吹沙等前期工程，目前无建设。 o对外交通方面主要通过海堤公路与西侧寅阳镇联系。对外交通方面主要通过海堤公路与西侧寅阳镇联系。 7 规划目标 o依据控规，通过本次规划有效指导威尼斯水城首期的建设，将其建设为集依据控规，通过本次规划有效指导威尼斯水城首期的建设，将其建设为集 公共服务中心区、度假生活区和高档居住区为一体的威尼斯水城核心区。公共服务中心区、度假生活区和高档居住区为一体的威尼斯水城核心区。 成为威尼斯水城的启航之作。成为威尼斯水城的启航之作。 o建造威尼斯水城的公共配套

4、繁华地，展示威尼斯水城的典型物业产品，塑建造威尼斯水城的公共配套繁华地，展示威尼斯水城的典型物业产品，塑 造威尼斯水城的造威尼斯水城的“水都水都”品牌魅力。吸引全国乃至全球的精英人士来此度品牌魅力。吸引全国乃至全球的精英人士来此度 假、居住、旅游、观光，享受诗意的栖居生活。假、居住、旅游、观光，享受诗意的栖居生活。 8 规划设计 9 方案构思 o构思一功能组团岛式布局，打造魅力水城核心区。 o构思二“t”字型公共配套区，打造繁华水城核心区。 o构思三水陆双网交通体系，打造通达水城核心区。 o构思四水景绿地交相辉映，打造生态水城核心区。 o构思五多种物业产品共融，打造多样水城核心区。 10 总平

5、面 总用地面积：总用地面积：150.00150.00公顷公顷 居住人口：居住人口：56045604人人 居住户数：居住户数：18681868户户 总建筑面积：总建筑面积：90.6190.61万平方米万平方米 住宅：住宅：49.2849.28万平方米万平方米 公建：公建：41.3341.33万平方米万平方米 净容积率：净容积率： 1.21.2 建筑密度：建筑密度：7.7%7.7% 注注 由于首期开发产品的种类由于首期开发产品的种类 多为高档的低层物业产品，多为高档的低层物业产品， 所以容积率偏低，但后面所以容积率偏低，但后面 几期会建设较多的高层物几期会建设较多的高层物 业产品，使威尼斯水城整业

6、产品，使威尼斯水城整 体的容积率在体的容积率在2.02.0左右。左右。 11 规划结构 o“一带、九区、双节点一带、九区、双节点”的布局结构的布局结构 12 功能分区 o 主入口商业广场区主入口商业广场区 o是威尼斯水城的门户区，是威尼斯水城的门户区， 建设商业娱乐设施，同时建设商业娱乐设施，同时 以主题音乐喷泉广场来作以主题音乐喷泉广场来作 为标志。为标志。 o总用地面积：总用地面积：3.263.26公顷公顷 o总建筑面积：总建筑面积：1.031.03万平方万平方 米米 13 功能分区 o 小高层空中花园住宅区小高层空中花园住宅区 o全部为小高层的住宅，层数匀为全部为小高层的住宅，层数匀为1

7、1层，以层，以3列为一组共享一个中心花园。列为一组共享一个中心花园。 中心花园内可以布置游乐、健身设施，供居民活动。同时布置一个中心花园内可以布置游乐、健身设施，供居民活动。同时布置一个12班班 的幼儿园，主要解决一期住户子女的幼儿园教育问题。的幼儿园，主要解决一期住户子女的幼儿园教育问题。 o总用地面积：总用地面积：8.88 8.88 公顷；公顷； 总建筑面积：总建筑面积：19.3719.37万平方米；万平方米； 总户数：总户数：682682 户户 14 功能分区 o超高层住宅区超高层住宅区 o为两栋点式的超高层住宅，每户都具有良好的水景视线。设置集中的地为两栋点式的超高层住宅，每户都具有良

8、好的水景视线。设置集中的地 下停车场。下停车场。 o总用地面积：总用地面积：2.012.01公顷；公顷； o总建筑面积：总建筑面积：9.609.60万平方米；万平方米； o总户数：总户数：480480户户 15 功能分区 o多层情景花园洋房住宅区多层情景花园洋房住宅区 o布置多层情景花园洋房，利用建筑退台可以在空中为每户提供私家花园。同时打布置多层情景花园洋房，利用建筑退台可以在空中为每户提供私家花园。同时打 造多层次的立体景观绿化效果。造多层次的立体景观绿化效果。 o总用地面积：总用地面积：5.465.46公顷；公顷； 总建筑面积：总建筑面积：6.906.90万平方米；万平方米； 总户数：总

9、户数：224224户户 16 功能分区 o双联别墅度假区双联别墅度假区 o布置双联别墅，设置中心共布置双联别墅，设置中心共 享花园。同时有亲水型和近享花园。同时有亲水型和近 水型两种布局模式。以满足水型两种布局模式。以满足 不同顾客的需要。不同顾客的需要。 o总用地面积：总用地面积：16.60 16.60 公顷；公顷； o总建筑面积：总建筑面积：8.258.25平方米；平方米； o总户数：总户数：380380户户 17 功能分区 o独立别墅度假区独立别墅度假区 o布置独立别墅，设有中心布置独立别墅，设有中心 绿地，可以布置游乐、健绿地，可以布置游乐、健 身等设施，供居民活动。身等设施，供居民活

10、动。 同时布置有亲水型、近水同时布置有亲水型、近水 型和园中型三种布局模式，型和园中型三种布局模式， 来满足不同顾客的需要。来满足不同顾客的需要。 户户有花园，户户有私人户户有花园，户户有私人 码头，凸现尊贵品质。码头，凸现尊贵品质。 o总用地面积：总用地面积：13.4813.48公顷；公顷； o总建筑面积：总建筑面积：5.165.16万平方万平方 米；米； o总户数：总户数：102102户户 18 功能分区 o中小学区中小学区 o布置布置48班中学和班中学和36班小班小 学各一所，服务范围为整学各一所，服务范围为整 个威尼斯水城。放在首期个威尼斯水城。放在首期 建设可以解决住户子女就建设可以

11、解决住户子女就 学的问题，使他们没有后学的问题，使他们没有后 顾之忧。顾之忧。 o总用地面积：总用地面积：10.3110.31公顷公顷 o总建筑面积：总建筑面积：4.704.70万平方万平方 米米 19 功能分区 o休闲购物区休闲购物区 o分为两段，布置绿化景观休闲带和美食购物广场，为居者创造富有活力的休闲购分为两段，布置绿化景观休闲带和美食购物广场，为居者创造富有活力的休闲购 物场所。物场所。 o总用地面积：总用地面积：6.916.91公顷；公顷； 总建筑面积：总建筑面积：0.720.72万平方米；万平方米； 20 功能分区 o公共服务中心区公共服务中心区 o设置六大中心，提升整个社区的品质

12、。向设置六大中心，提升整个社区的品质。向 顾客充分显示威尼斯水城的高定位、国际顾客充分显示威尼斯水城的高定位、国际 化。化。 o总用地面积：总用地面积：29.3129.31公顷公顷 o总建筑面积：总建筑面积：34.6834.68万平方米万平方米 21 公建配套 o规划形成规划形成“一核、一带、多点一核、一带、多点”的公共配套结构的公共配套结构 o首期的教育设施包括首期的教育设施包括4848班中学、班中学、3636班小学、和班小学、和1212班幼儿园各一所。班幼儿园各一所。 22 交通系统 o车行系统车行系统 车行系统强调方便快达，主要车行系统强调方便快达，主要 成网络式布局，分为个等级：成网络

13、式布局，分为个等级： o二级公路，包括海堤公路，二级公路，包括海堤公路， o主干路主干路 o次干路次干路 o支路支路 o组团路组团路 23 交通系统 o船行系统船行系统 水路交通是陆路交通水路交通是陆路交通 的有利补充，呈树装的有利补充，呈树装 布局，分为个等级：布局，分为个等级： o主航道：主航道： o次航道：次航道： o私人航道私人航道 24 交通系统 o人行系统人行系统 o人人行系统与河道、绿化景观设计相结合，营造出不同意境、不同功能的步行空间。行系统与河道、绿化景观设计相结合，营造出不同意境、不同功能的步行空间。 o主要的公共步行空间集中在沿中心大道的公共活力地带。绿化休闲带中设置宜人

14、的步行主要的公共步行空间集中在沿中心大道的公共活力地带。绿化休闲带中设置宜人的步行 道，可以散步、观景、亲水；美食购物街设计为步行街，使人们可以不受干扰的购物、道，可以散步、观景、亲水；美食购物街设计为步行街，使人们可以不受干扰的购物、 享用美食。在各组团也设计了步行道，整体形成完善惬意的人行系统。享用美食。在各组团也设计了步行道，整体形成完善惬意的人行系统。 25 交通系统 o静态交通静态交通 o 停车停车 o居住区部分机动车停放以车库停车为居住区部分机动车停放以车库停车为 主，地面停车为辅。主，地面停车为辅。 o度假区机动车停放以地面为主，结合度假区机动车停放以地面为主，结合 入户花园设置

15、。入户花园设置。 o公建部分结合建筑设计设置半地下停公建部分结合建筑设计设置半地下停 车场。车场。 o在入口广场商业中心设置了在入口广场商业中心设置了2 2个公共个公共 地面停车场，同时在公共服务中心也地面停车场，同时在公共服务中心也 设置了个公共地面停车场。设置了个公共地面停车场。 停船停船 o结合航道设置，在主入口东南侧和公结合航道设置，在主入口东南侧和公 共服务中心威尼斯湖东、西侧设置共服务中心威尼斯湖东、西侧设置3 3 个公共码头。各功能组团设置较小的个公共码头。各功能组团设置较小的 公共码头，可以停靠公共船只和私人公共码头，可以停靠公共船只和私人 船只。并且栋栋临水处可以设私人码船只

16、。并且栋栋临水处可以设私人码 头，停放私人船只。头，停放私人船只。 26 交通系统 o公共交通公共交通 o在主入口北侧设置在主入口北侧设置1 1 个公交首末站。作个公交首末站。作 为内外客运交通衔为内外客运交通衔 接的换乘枢纽。沿接的换乘枢纽。沿 中心大道设置一条中心大道设置一条 公交线路连接首期公交线路连接首期 各功能组团。公交各功能组团。公交 站点的选择以方便站点的选择以方便 出行为主，结合住出行为主，结合住 宅组团的主要出入宅组团的主要出入 口设置，间距为口设置，间距为500500 米左右。米左右。 27 景观系统 o宏观层面宏观层面 o规划中借助规划中借助 景观轴线和景观轴线和 视线通

17、廊组视线通廊组 织起核心景织起核心景 观和各个景观和各个景 观节点，以观节点，以 此构筑整体此构筑整体 的景观系统。的景观系统。 28 景观系统 o微观层面微观层面景观设计还包括了各节点的设计、滨水界面的设计、典型驳岸的设计、景观元素设计等。景观设计还包括了各节点的设计、滨水界面的设计、典型驳岸的设计、景观元素设计等。 o节点设计节点设计 码头广场 公共服务中心广场 住宅中心花园 购物街入口广场 29 景观系统 o微观层面微观层面 o典型驳岸设计典型驳岸设计 硬质驳岸示意 挑台式驳岸示意 软质驳岸示意 30 规划方案 o微观层面微观层面 o景观元素景观元素 营造优美、生态、远离尘嚣营造优美、生

18、态、远离尘嚣的体验氛围，反映本地区的自然、生态特征的体验氛围，反映本地区的自然、生态特征。 o景观系统景观系统 灯光 铺装 座椅 标示 室外家具 31 绿化规划 o 绿化系统绿化系统 o规划充分体现规划充分体现“绿绿 树、碧水树、碧水”为主题为主题 的生态绿色主题。的生态绿色主题。 采取重点塑造、均采取重点塑造、均 质发展的策略。质发展的策略。 o重点塑造区域可以重点塑造区域可以 概括为概括为“双带、双双带、双 点、一面点、一面”。 o各功能组团的绿地各功能组团的绿地 和水上绿化均质发和水上绿化均质发 展。展。 32 绿化规划 o植物配置植物配置 o植物配置应该注重原生态，注重陆生植物和水生植

19、物的结合。植物配置应该注重原生态，注重陆生植物和水生植物的结合。 o陆地植被以乔灌木为主体，注重乔灌木、坡地草被的合理配置，强调植陆地植被以乔灌木为主体，注重乔灌木、坡地草被的合理配置，强调植 物的景观层次和季相变化，既满足环境的功能要求，又体现园林造境的物的景观层次和季相变化，既满足环境的功能要求，又体现园林造境的 要求。要求。 o水生植物根据不同的水位深度选择不同的植物种类，并宜多采用本地物水生植物根据不同的水位深度选择不同的植物种类，并宜多采用本地物 种，以确保其适应性。种，以确保其适应性。 33 竖向规划 o道路竖向设计道路竖向设计 o场地平整后现状场地平整后现状 平均高程平均高程3.

20、33.3米；米； 规划道路控制点规划道路控制点 高程控制在高程控制在5.2-5.2- 7.97.9米。米。 o场地竖向场地竖向 o场地高程从便于场地高程从便于 排水和亲水的要排水和亲水的要 求考虑，平均高求考虑，平均高 程控制在程控制在5.4-5.85.4-5.8 米。米。 34 技术经济指标及投资估算 o规划用地构成表规划用地构成表 项项 目目用地用地( (ha)ha)百分比百分比(%)(%)人均面积（人均面积（m m2 2/ /人）人）备注备注 规划总用地规划总用地150.00150.00100100267.66267.66 1 1住宅用地住宅用地39.0439.0426.0326.036

21、9.6669.66 2 2公建用地公建用地38.1438.1425.4325.4368.0668.06 3 3道路用地道路用地18.6118.6112.4112.4133.2133.21不含城市道路不含城市道路 4 4公共绿地公共绿地13.1213.128.758.7523.4123.41 5 5水域水域41.0941.0927.3927.3973.3273.32 35 技术经济指标及投资估算 o规划技术经济指标总表规划技术经济指标总表 项 目单 位数 量 规划总用地公顷150.00 居住户数户1868 居住人口人5604 总建筑面积平方米906112 住宅建筑总面积平方米492812 公共服

22、务设施总面积（基本社区中心、中学、小学、幼 儿园、商业服务设施） 平方米413300 容积率 0.6 净容积率 1.2 建筑密度%7.7 绿地率%42.5 机动车 停车位 室内辆2071 室外辆582 36 技术经济指标及投资估算 o建筑类型比例建筑类型比例 o住宅套型比例住宅套型比例 项 目户数百分比(%) 独立别墅住宅1025.5 双联别墅住宅38020.3 多层花园住宅22412.0 小高层空中花园住宅68236.5 超高层住宅48025.7 合计1868100 住宅套型面积套数户型比(%) 150-20038020.3 200-300116362.2 300-50031516.9 50

23、0以上100.5 总计1868100 37 技术经济指标及投资估算 o估算投资汇总表估算投资汇总表 o投资估算投资估算 序号项目建筑面积 （m2） 总投资（万元）单方造价（元 /m2） 备注 1独立别墅住宅516006192.001200 2双联别墅住宅824869073.461100 3多层花园住宅689948969.221300 4小高层空中花园住宅19373225928.761300 5超高层住宅9600025185.161500 6学校490004900.001000含中、小学及幼儿园 7商业服务设施36430054645.001500含六大中心、出入口 商业广场及美食娱乐 广场 8道

24、路广场 4424.20 不含城市道路 9绿化工程 1512.00 10水体整治 3659.20 11预留费5% 6032.25 12总计 150521.05 38 市政设计 39 给水工程规划 水源水源 区域供水区域供水，并并 于寅阳镇设置增于寅阳镇设置增 压泵站。压泵站。 用水量用水量 最 高 日 用 水 量最 高 日 用 水 量 约为约为2162立方立方 米米/日日 给水管网给水管网 o本区内给水由西本区内给水由西 侧主出入口引入，侧主出入口引入， 引入管管径引入管管径 dn400dn400毫米。给毫米。给 水主干管沿水城水主干管沿水城 道路布置成环，道路布置成环， 给水管管径为给水管管径

25、为 dn200dn400dn200dn400毫毫 米。米。 40 污水工程规划 污水量污水量 o污水量为污水量为838838立方米立方米/ /日。日。 污水处理设施污水处理设施 o自建污水处理厂集中处自建污水处理厂集中处 理。理。 污水泵站污水泵站 o考虑南片污水接入，于考虑南片污水接入，于 中心大道、经一路相交中心大道、经一路相交 西南处设置一座污水提西南处设置一座污水提 升泵站，规模升泵站，规模0.60.6万立万立 方米方米/ /日，占地日，占地0.050.05公公 顷。顷。 污水管网污水管网 o污水干管主要经中心大污水干管主要经中心大 道、经一路、纬三路敷道、经一路、纬三路敷 设，管径为

26、设，管径为d300d300d400d400 毫米，污水汇总后沿纬毫米，污水汇总后沿纬 三路进入污水处理厂三路进入污水处理厂。 41 雨水工程规划 o雨水管沿主要雨水管沿主要 道路敷设，就道路敷设，就 近、分散、重近、分散、重 力流排入附近力流排入附近 河流，管径为河流，管径为 dn600dn800dn600dn800 毫米。毫米。 o规划于东方河规划于东方河 设置节制闸，设置节制闸， 控制水城水位，控制水城水位， 于北横七河、于北横七河、 南横五河与黄南横五河与黄 海相交的地方海相交的地方 设置排涝闸站，设置排涝闸站， 泵站流量均为泵站流量均为 11立方米立方米/秒秒。 42 供电工程规划 负

27、荷负荷预测预测 o用电负荷用电负荷6.76.7万千万千 瓦，需中低压配变瓦，需中低压配变 容量容量4 4万千伏安。万千伏安。 电源规划电源规划 o首期西北部建设首期西北部建设 110110千伏变电所，千伏变电所， 作为威尼斯水城的作为威尼斯水城的 主供电源。主供电源。 配电电压配电电压 o中压配网电压采用中压配网电压采用 2020千伏，低压配网千伏，低压配网 采用采用0.380.38千伏。千伏。 变配电所规划变配电所规划 o共设置共设置4 4处配电所，处配电所， 配电所全部结合配电所全部结合2020 千伏户内式变电所千伏户内式变电所 建设。建设。 43 电信工程规划 电话配置标准及用户预测电话配置标准及用户预测 o固定电话主线需固定电话主线需 求为求为6941线。线。 弱电系统设计弱电系统设计 o弱电综合机房结弱电综合机房结 合美食娱乐广场合美食娱乐广场 设计，弱电综合设计，弱电综合 机房总预留建筑机房总预留建筑 面积面积1000平方米。平方米。 电信系统电信系统 o结合弱电综合机结合弱电综合