1月重庆长寿湖旅游度假项目市场调查报告130p

1、世邦魏理仕重庆长寿湖旅游度假项目世邦魏理仕重庆长寿湖旅游度假项目 市场调查报告市场调查报告 2011年年1月月 cb richard ellis | page 2 table of contentsa 房地产市场研究房地产市场研究 竞争项目分析竞争项目分析 需求分析需求分析 项目初步定位建议项目初步定位建议 启动区细化建议启动区细化建议 初步财务分析初步财务分析 开发策略建议开发策略建议 项目整体定位其他建议项目整体定位其他建议 cb richard ellis | page 3 需求分析需求分析低密度物业购低密度物业购 买者买者 问卷调研样例问卷调研样例 cb richard ellis |

2、 page 4 研究目的：研究目的： n我们选取重庆市相关居住区域内的度假物业购买者或潜在购买者、高尔夫物业购买者或潜在购买 者作为研究对象，深度了解他们的购房需求、消费特征、需求偏好等，期望通过对他们的需求分 析为本项目住宅的产品建议提供依据；同时我们还希望从他们那里了解他们对本项目发展优质住 宅物业的看法，以及他们未来到本项目的建议 研究形式：研究形式： n调研形式：此次拦截访问式 n样本选取：样本数量70个 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 7.4.1 研究目的与形式研究目的与形式 采集地点采集地点样本数量样本数量采集地点采集地点样本数量样本数量 中安长岛7保利高尔夫 1

3、0 龙湖好望山 4 蓝湖熙岸（长寿湖） 14 龙湖蓝湖郡 4 缙云山 13 上邦高尔夫 5 仙女山 8 庆隆高尔夫 5 合计合计 70 cb richard ellis | page 5 购买及潜在购买者购买及潜在购买者本次消费调研所选取对象具有较强的代表性本次消费调研所选取对象具有较强的代表性 我们选取住宅购买及潜在购买者必须符合以下条件： 7.4.2 住宅购买者取样依据及问卷范围住宅购买者取样依据及问卷范围 受访者受访者 甄别条件甄别条件 来源于仙女山、缙云山、长寿湖、等远郊度假区楼盘住户或潜在买家，高尔 夫物业高尔夫物业购买者或潜在购买者 调查内容包括：调查内容包括： 客户背景客户背景

4、工作、年龄、性别、学历、工作状态、从事行业、收入等 购房考虑因素购房考虑因素 区域、购房用途、风格、价格、交通等； 住宅需求住宅需求 房型、单元面积、建筑形态、物业管理、配套设施及服务、安保措施等； 支付能力需求支付能力需求能承受总价、单价、首付比例、付款方式等； 对本项目看法对本项目看法 对区域的认识、了解、关注及需要改进的因素； 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 6 受访者背景资料受访者背景资料受访者平均年龄达受访者平均年龄达43.2岁左右，教育程度、收入水平较高：岁左右，教育程度、收入水平较高： n年龄情况：年龄情况：平均年

5、龄43.2岁，其中，男性47岁，女性39.8岁 n常住地址：常住地址：主城区居住比例85%，郊区15%（长寿、北碚等） n工作状态：工作状态：雇佣54%，自由职业 19%，企业主 21%，社会工作 3%，颐养天年 3% n工作地址：工作地址：主城区81.4%，郊县区 17.1%（均为居住所在地），其他城市 1.5% n从事行业：从事行业： 45.7%为中高管与企业主（私企管理者居多），其次为企业职员与自由职业者，占 35.7% n教育程度：教育程度：51.4%的被访者是本科以上学历 n家庭成员：家庭成员：50%的被访者是三口之家，31.4%是两人家庭，18.6%为4人以上的家庭 n收入情况：收

6、入情况：63%的被访者家庭年收入在25万元以内 7.4.3 背景资料调查背景资料调查 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 7 n住房数量：住房数量：57%的被访者一套住房，43%是两套以上 n已购住房：已购住房：43%的被访者购为高层公寓，23%的为花园洋房 n房产总价值：房产总价值：57%为50-100万元，其次26%的为100-200万元 n付款方式：付款方式：59%的为商业按揭，33%为一次性付款 n首付比例：首付比例：44%的为30%以内 n居住地离市中心车程：居住地离市中心车程：40%的为一小时以上的车程，27%为半小时以

7、内 n路途耗时：路途耗时：76%为30分钟以内 n日常交通工具：日常交通工具：50%使用自驾车，37%选择公交车 n主要交通工具：主要交通工具：71%为自驾车 n拥有车辆数量：拥有车辆数量：61%拥有一辆，13%的人拥有两辆 7.4.4 背景资料调查背景资料调查 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 8 改善及家人需要是主要需求，普遍关注价格、位置、改善及家人需要是主要需求，普遍关注价格、位置、 周边环境、交通、绿化等因素：周边环境、交通、绿化等因素： n购房用途：购房用途：三种最大比例用途分别是25.7% 为改善居住环境、换较大的住

8、宅单位居住 ， 21.4%养老住宅，20%为子女或父母等亲属购买 改善居住环境及养老、为家人购买再次购买住改善居住环境及养老、为家人购买再次购买住 宅的主要用途宅的主要用途 n郊区置业考虑的因素：郊区置业考虑的因素：17%已经在郊区购置， 19%表示一年内会考虑，64%的被访者表示短期 内不会考虑，77.1%表示1-2小时内的车程能接 受大部分人会选择城区购置，车程越短越好大部分人会选择城区购置，车程越短越好 n获取房源信息的渠道：获取房源信息的渠道：74.2%为楼盘案场及朋友 介绍，其次为报纸15% n考虑因素重要性排序：考虑因素重要性排序：首要因素是价格，其次为 地理位置，再次为周边环境、

9、交通便利性、物业 管理 7.4.5 消费特征消费特征 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 9 区域的选择主要是主城区，室内设施需求较集中，区域的选择主要是主城区，室内设施需求较集中， 主要是安防及精装修：主要是安防及精装修： n购房区域：购房区域：58.1%的人选择在主城区购房，23% 选择在风景区，15.7%郊区，2.9%其他区域 n以上购房考虑因素：以上购房考虑因素：最重要的为较好的未来升值 预期和居住环境较好 n公共设施需求：公共设施需求：休闲娱乐设施、公共交通设施是 被认为最重要的，其次为中高端购物中心 、高品 质医疗机构，

10、最后为公共服务设施 n可承受的溢价比例可承受的溢价比例 ：高品质景观资源 56% 被认为5%10% ，33%为5%，节能环保技 术 50%被认为5%10%， 40%为5% n室内设施需求：室内设施需求：88.6%的被访者选择安全防盗设 施，68.6%认为对讲/可视门铃，64.3%选择精 装修 7.4.6 消费特征消费特征 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 10 多数被访者认为精装修的价位不能太高，偏向重视及欧式的建筑风格：多数被访者认为精装修的价位不能太高，偏向重视及欧式的建筑风格： n合理的精装标准：合理的精装标准：35.7%的

11、被访者选择小于500 元/，28.6%认为500 - 1000元/ n养老物业建筑风格喜好：养老物业建筑风格喜好：中式风格的占37.1%，欧式风格的占34.3%，现代风格28.6% 7.4.7 消费特征消费特征 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 11 住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估：住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估： n现居住状况现居住状况 类型偏好类型偏好 ：59.1%的被访者选择高层及小高层 层数偏好层数偏好 ：60%选择中低层及低层 面积偏好：面积偏好：45.7%认为70100平方米，24.3%选 择100

12、130平方米 朝向朝向/通风偏好通风偏好 ：51.4%的人选择板式（南北通风）， 25.7%选择板式（无所谓南北） 楼楼/电梯电梯/户数比偏好户数比偏好 ：44.3%选择1：3以上 ， 30%选择1：2 绿化率偏好绿化率偏好 ：50%选择一般3040%，30%的选择 较差低于30% 公共交通偏好公共交通偏好 ：60%为510分钟 停车位停车位 ：47.1%选择1个，24.3%没有 7.4.8 消费特征消费特征 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 12 住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估：住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估

13、： n打算购买所希望的状况打算购买所希望的状况 类型偏好类型偏好 ：45.7%的被访者选择花园洋房 层数偏好层数偏好 ：68.6%选择低区 面积偏好：面积偏好：37.1%认为100130平方米 朝向朝向/通风偏好通风偏好 ：47.1%的人选择板式（南北通风）， 31.4%选择无所谓 楼楼/电梯电梯/户数比偏好户数比偏好 ：57.1%选择1：1 ，27.1% 选择1：2 绿化率偏好绿化率偏好 ：41.4%选择较好4050% ，40%的 选择很好50%以上 公共交通偏好公共交通偏好 ：32.9%分别选择5分钟以下与无所谓 停车位停车位 ：42%被访者希望拥有2个，30%选择1个 7.4.9 消费特

14、征消费特征 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 13 住宅户型等内容评估：住宅户型等内容评估： n现居住状况现居住状况 卧室：卧室：45.7%的被访者有2个卧室，60%的为1015 客厅客厅 ：74.3%有1个客厅，61.4%为2030 餐厅：餐厅：77.1%拥有1个餐厅，45.7%10 ，28.6%的为1015 卫生间卫生间 ：48%左右的人分别拥有1个及2个卫生间，57.1%的为510 厨房：厨房：94.3%有1间，68.6%为510 储藏室储藏室 ：48.6%有1间，40%为5 书房书房 ：74.3%的人拥有1个独立书房，57

15、.1%为510，20%为1020 佣人房佣人房 ：34.3%拥有1个，23%为510 ，18.6%为1015 阳台阳台 ：52.9%拥有1个，37%有2-3个，其中64.3% 50% n车位售价：车位售价：60%的被访者接受5万以下 ，35%认为57万元 合适，5%认为1015万元 及以上 7.4.19 对本项目看法对本项目看法 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 23 被访者对酒店管理集团的看法占比较均衡，被访者对酒店管理集团的看法占比较均衡，31%的被访者因为不太了解所以持开放态度，的被访者因为不太了解所以持开放态度，21%的人

16、的人 选择了非常欢迎：选择了非常欢迎： n假设希尔顿酒店管理集团管理您的住宅，您的看法是：假设希尔顿酒店管理集团管理您的住宅，您的看法是：31%认为无所谓，24%认为.比较欢迎，虽 然费用可能有所提高，但服务会更好 ，22选择不太需要，管理费用估计很高，21%认为非常欢 迎，物业更有升值潜力 n由此额外支付的费用：由此额外支付的费用：55的被访者认为1-5%合适，36%认为10-15%较合理，8%的人认为 15-20%可以接受 7.4.20 对本项目看法对本项目看法 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 24 对本项目建议对本项目建议

17、 ： 7.4.21 对本项目看法对本项目看法 有考虑购买，但地理位置较偏远有考虑购买，但地理位置较偏远 周边的配套设施要完善，规划齐全周边的配套设施要完善，规划齐全 是较理想的供家人享受的住宅是较理想的供家人享受的住宅 保持原生态的规划，纯自然风光保持原生态的规划，纯自然风光 价位设定要适中，物业管理要严谨价位设定要适中，物业管理要严谨 建筑品质要高、硬件设施配套等要齐全建筑品质要高、硬件设施配套等要齐全 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 25 7.4.22 小结小结 受 访 者 背 景受 访 者 背 景 消费特征消费特征 以改善

18、型和家人需求为主的消费，关注价格、位置、交通、环境、 绿化因素 倾向城区购房，主要是因为好的升值预期与良好的居住环境及便 利的交通 对 本 项 目 看 法对 本 项 目 看 法 相关居住区域内的中高端住宅项目购买者或潜在购买者 养老、短期度假、家人需要及改善居住环境是购买本项目的主要 用途；价格在5000元6000元/ 本项目适合建成养生型住宅，定位中高端 需求分析需求分析低密度物业购买者低密度物业购买者 cb richard ellis | page 26 需求分析需求分析养老物业购买养老物业购买 者者 问卷调研样例问卷调研样例 cb richard ellis | page 27 研究目的

19、：研究目的： n我们选取重庆市相关居住区域内的养老物业购买者或潜在购买者作为研究对象，深度了解他们的 购房需求、消费特征、需求偏好等，期望通过对他们的需求分析为本项目住宅的产品建议提供依 据；同时我们还希望从他们那里了解他们对本项目发展优质住宅物业的看法，以及他们未来到本 项目的建议 研究形式：研究形式： n调研形式：此次拦截访问式 n样本选取：样本数量50个 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 7.4.1 研究目的与形式研究目的与形式 采集地点采集地点样本数量样本数量 社区活动中心及高 档别墅等 50 合计合计 50 cb richard ellis | page 28 购买及潜在

20、购买者购买及潜在购买者本次消费调研所选取对象具有较强的代表性本次消费调研所选取对象具有较强的代表性 我们选取住宅购买及潜在购买者必须符合以下条件： 7.4.2 住宅购买者取样依据及问卷范围住宅购买者取样依据及问卷范围 受访者受访者 甄别条件甄别条件 来源于老干中心、老年大学、社区活动中心等老龄群体有购买养老物业的需求 为自身养老或父母养老而购买养老物业的中老年群体 调查内容包括：调查内容包括： 客户背景客户背景 工作、年龄、性别、学历、工作状态、从事行业、收入等 购房考虑因素购房考虑因素 区域、购房用途、风格、价格、交通等； 住宅需求住宅需求 房型、单元面积、建筑形态、物业管理、配套设施及服务

21、、安保措施等； 支付能力需求支付能力需求能承受总价、单价、首付比例、付款方式等； 对本项目看法对本项目看法 对区域的认识、了解、关注及需要改进的因素； 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 29 受访者背景资料受访者背景资料受访者平均年龄受访者平均年龄57.8岁，教育程度、收入水平较高：岁，教育程度、收入水平较高： n年龄情况：年龄情况：平均年龄57.8岁，其中，男性60岁，女性55岁 n性别比例：性别比例：58%为男性，42%为女性 n常住地址：常住地址：主城区居住比例98%（含北碚、江北、渝中区、九龙坡去、沙坪坝区、渝北、南岸 区），

22、泸州2% n工作状态：工作状态：雇佣16%，自由职业 24%，企业主18%，社会工作8 %，颐养天年 32%，返聘工作 2% n工作地址：工作地址：主城区96%（大部分被访者的工作地点与常住地址在同一区域） n从事行业：从事行业： 22%分别为企业工作人员（其中54%在国企，45%为私企）与教师（其中63%为大 学教师，27%为中学，10为小学），16%为企业主，8%为中高管与企业主（国企管理者居多）， 医生6%，自由职业者与其他占16% n教育程度：教育程度：62%的被访者是大专及本科以上学历，18%为高中，12%为研究生及以上 n家庭成员：家庭成员：40%的被访者是三口之家，24%是两人家

23、庭，30%为4-5人以上的家庭，6%为6人 n收入情况：收入情况：34%的被访者家庭年收入在5万 10万 ，其次14%为30万50万 7.4.3 背景资料调查背景资料调查 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 30 n住房数量：住房数量：46%的被访者一套住房，42%是两套，10%有三套，2%有四套 n已购住房：已购住房：27%的被访者购为高层公寓，14%的为多层公寓，42%为其他（高层住宅） n是否属于养老型住宅：是否属于养老型住宅：54%的被访者认为是 n房产总价值：房产总价值：66%为50100万元 ，14%分别为50万元以下和10

24、0-200万元，6%的为200500万 元 n付款方式：付款方式：45.1%的为一次性付款 ，43.1%为商业按揭贷款 n首付比例：首付比例：41.2%的为100%一次性付款， 25.5%的为2030%，15.7%为 20% n居住地离市中心（解放碑）车程：居住地离市中心（解放碑）车程：34%的为15-30分钟，32%为3045分钟 n路途耗时：路途耗时：62%为15-30分钟，24%为15分钟内，14%为半小时至一小时左右 n日常交通工具：日常交通工具：58%使用自驾车，30%选择公交车，12%选择出租车和步行 n主要交通工具：主要交通工具：72%选择了自驾车，18%选择了公交车，10%选择

25、了出租车和自行车 n拥有车辆数量：拥有车辆数量：58%拥有一辆，18%的人拥有两辆及以上 7.4.4 背景资料调查背景资料调查 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 31 为子女及个人养老、度假是主要购买需求，大部分为子女及个人养老、度假是主要购买需求，大部分 被访者短期内不考虑购置：被访者短期内不考虑购置： n购房用途：购房用途：三种最大比例用途分别是32%为 子女购买 ，24%养老住宅，16%为周末或短期 度假、第二居所 为自己子女购买、为自己养为自己子女购买、为自己养 老及度假为再次购买住宅的主要用途老及度假为再次购买住宅的主要用途

26、 n考虑购置养老物业期限：考虑购置养老物业期限：62%的被访者表示短期 内不考虑，20%的一年后再考虑 n到中心城区距离的接受范围：到中心城区距离的接受范围：38%在一小时内可 接受，28%在1.5小时内可接受 n购买养老物业的购买养老物业的5个重要因素：个重要因素：地理位置、周边 景观资源 、有针对老年人的设计、有针对老年人 的配套、交通便利性 n获取房源信息的获取房源信息的3个重要渠道依次为：个重要渠道依次为：25.7%为 朋友介绍，16%从房展会得知，14.6%为楼盘案 场 7.4.5 消费特征消费特征 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis |

27、page 32 区域的选择主要是主城区，其次是风景区，室内设区域的选择主要是主城区，其次是风景区，室内设 施需求主要是对讲施需求主要是对讲/可视门铃、安全防盗设施、可视门铃、安全防盗设施、 针对老年人的无障碍设施：针对老年人的无障碍设施： n购房区域：购房区域：31%的人选择在主城区购房，22.1% 选择在缙云山景区 ，16.8%选择在南山风景区 ， 10%长寿湖地区 n以上购房考虑因素（最主要的以上购房考虑因素（最主要的2项）：项）：被访者认 为最重要的因素为居住环境较好 、距离市区近 n公共设施需求（最重要的公共设施需求（最重要的3项）：项）：公共交通设施 、 高品质医疗机构及休闲娱乐设施

28、 n可承受的溢价比例可承受的溢价比例 ：节能环保技术和养生设施分 别有 60%被访者认为5%10%较合理，高品质 景观资源有50%认为 5%10%较合理，36%认 为5% 较好，养老养生住宅有58%的被访者认 为5%10%较合理 n室内设施重要性依次为（最重要的室内设施重要性依次为（最重要的3项）：项）：认为 对讲/可视门铃、安全防盗设施、针对老年人的无 障碍设施 7.4.6 消费特征消费特征 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 33 多数人认为精装修不需要，偏好中式及现代风格的建筑：多数人认为精装修不需要，偏好中式及现代风格的建筑：

29、n合理的精装标准：合理的精装标准：32%的被访者选择不需要，24%认为500 - 1000元/ n养老物业建筑风格喜好：养老物业建筑风格喜好：中式风格的占38%，欧式风格的占24%，现代风格32%，其他（无所谓） 6% 7.4.7 消费特征消费特征 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 34 住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估：住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估： n现居住状况现居住状况 类型偏好类型偏好 ：64%的被访者选择高层及小高层 层数偏好层数偏好 ：38%选择中高层，28%选择中低层， 22%选择低区 面积偏好：面积

30、偏好：46%认为70100平方米，20%选择 5070平方米 朝向朝向/通风偏好通风偏好 ：68%的人选择板式（南北通风）， 14%认为无所谓 楼楼/电梯电梯/户数比偏好户数比偏好 ：46%选择1：3以上 ，26% 选择1：2 绿化率偏好绿化率偏好 ：42%选择一般3040%，32%的选择 较好4050% 公共交通偏好公共交通偏好 ：54%为510分钟，30%5分钟以 下 停车位停车位 ：46%的没有停车位，40%有1个，14%有 2个或以上 7.4.8 消费特征消费特征 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 35 住宅房屋形态、面积、层

31、次、户型等内容评估：住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估： n打算购买所希望的状况打算购买所希望的状况 类型偏好类型偏好 ：46%的被访者选择花园洋房 层数偏好层数偏好 ：52%选择低区 面积偏好：面积偏好：26%希望100130平方米，22%分别 希望更大130180平方米 、180250平方米 被访者普遍希望面积超过被访者普遍希望面积超过100且更大面积的户且更大面积的户 型喜好占比提升型喜好占比提升 朝向朝向/通风偏好通风偏好 ：50%的人选择板式（南北通风）， 30%选择无所谓 楼楼/电梯电梯/户数比偏好户数比偏好 ：44%选择1：1 ，36%选择 1：2 绿化率偏好绿化率偏好 ：

32、56%选择较好50%以上 ，26%的选 择较好40-50%购买养老物业更倾向于大面积绿购买养老物业更倾向于大面积绿 化率化率 公共交通偏好公共交通偏好 ：50%分别选择5-10分钟，30%选 择5分钟以下 停车位停车位 ：34%被访者希望拥有1个，24%选择2个 7.4.9 消费特征消费特征 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 36 住宅户型等内容评估：住宅户型等内容评估： n现居住状况现居住状况 卧室：卧室：52%的被访者有2个卧室，38%有3个及以上，48%的为1015 ，28%为15-20 客厅客厅 ：92%有1个客厅，8%有2个

33、，42%为1020，34%10 餐厅：餐厅：94%拥有1个餐厅，67.3%10 ，26.5%的为1015 卫生间卫生间 ：54%的被访者有1个，34%有2个，56%的为510 ，28%5 厨房：厨房：88%有1间，6%有2个及以上，88%为510 储藏室储藏室 ：64%有没有，34%有1个， 41%5 书房书房 ：62%的人拥有1个独立书房，32%没有，56%为510，12%为1020 佣人房佣人房 ：66%没有独立佣人房，32%的人有1个 ，33.3%为510，8.3%为1015 阳台阳台 ：50%拥有1个，44%有2个及更多，其中60% 20，26%为1520 客厅客厅 ：52%希望1个客

34、厅，26%2个客厅，22%左右3个及以上，36%希望30 ，34%2030 餐厅：餐厅：68%希望1个餐厅，16%分别希望2个及2个以上，48%希望1015，42%为1520及 以上 卫生间卫生间 ：46%希望拥有2个卫生间，30%的3个及以上，24%1个，38%为1015，34%为10 15 厨房：厨房：80%1个厨房，20%为2个及以上，40%被访者认为不需要太大，510合适，38%选择 1015 储藏室储藏室 ：78%为1间，20%为2个及以上，52%选择5，26%选择510 书房书房 ：76%1个独立书房，20%2个，48%为1020，46%为510 佣人房佣人房 ：78%1个，6%认

35、为2个及以上，62%认为510合适 ，24%认为1015较合理 阳台阳台 ：58%2个，24%3个，10%4个及以上，64% 选择510，36%选择50% n车位售价：车位售价：38%的被访者接受5万以下 ，56%认为57万元 合适，6%认为710万元 7.4.19 对本项目看法对本项目看法 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 46 42%的被访者认为高费用会带来高品质服务，比较欢迎，的被访者认为高费用会带来高品质服务，比较欢迎，26%认为无所谓，认为无所谓，18%的人选择了非常欢的人选择了非常欢 迎，物业更有升值潜力：迎，物业更有升值

36、潜力： n假设希尔顿酒店管理集团管理您的住宅，您的看法是：假设希尔顿酒店管理集团管理您的住宅，您的看法是：18%认为非常欢迎，物业更有升值潜力， 42%认为比较欢迎，虽然费用可能有所提高，但服务会更好，14%选择不太需要，管理费用估计 很高，26%认为无所谓 n由此额外支付的费用：由此额外支付的费用：56的被访者认为1-5%合适，36%认为5-10%较合理，8%的人认为10- 15%可以接受 7.4.20 对本项目看法对本项目看法 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 47 对本项目建议对本项目建议 ： 7.4.21 对本项目看法对本项目

37、看法 物业管理一定要好物业管理一定要好 周边的配套设施要完善，规划齐全周边的配套设施要完善，规划齐全 价位适中，与实际情况要符合价位适中，与实际情况要符合 作为养老住宅，医疗服务等设施一定要到位作为养老住宅，医疗服务等设施一定要到位 生态环境要保持原貌、养生为主生态环境要保持原貌、养生为主 环境适合老年人居住，安静、生态环境适合老年人居住，安静、生态 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 48 7.4.22 小结小结 受 访 者 背 景受 访 者 背 景 消费特征消费特征 以养老和家人需求及度假为主的消费，关注地理位置、交通、环 境、养老

38、设施配套等因素 倾向城区及风景区购房，最主要是因为良好的居住环境及离主城 区近 对 本 项 目 看 法对 本 项 目 看 法 相关居住区域内的中高端住宅项目购买者或潜在购买者 养老、短期度假、改善居住环境是购买本项目的主要用途；价格 在8000元10000元/ 本项目适合建成养老型住宅，定位中高端 需求分析需求分析养老物业购买者养老物业购买者 cb richard ellis | page 49 需求分析需求分析高星级酒店管高星级酒店管 理公司理公司 深度访谈样例深度访谈样例 cb richard ellis | page 50 7.1.1研究目的与形式研究目的与形式 研究目的：研究目的： n

39、我们选取家有意向进入重庆长寿湖区域域市场的国内知名酒店品牌和国际知名酒店管理公司，进行深 访。希望可以得到客户需求方面的主要考虑因素，如设施标准、运营模式、选址等需求等问题；主要 访谈对象为酒店管理公司的负责人，并对酒店的选址和运营有清楚的了解； 研究形式：研究形式： n调研形式：1对1深度访谈 n样本选取：样本数量2个 名称名称样本数量样本数量 重庆航空温泉酒店1 重庆劲力酒店1 合计合计2 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 51 7.1.2酒店管理者基本信息酒店管理者基本信息 公司名称公司名称职位职位 重庆航空温泉酒店运营

40、经理 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 52 7.1.3 酒店市场运营状况分析酒店市场运营状况分析 酒店自身运营状况包括折扣率、毛利率、入住率、设施所占比例、客户来源、软硬件标准、附属酒店自身运营状况包括折扣率、毛利率、入住率、设施所占比例、客户来源、软硬件标准、附属 设施等方面进行评估设施等方面进行评估 运营现状运营现状 市场表现状况：市场表现状况：客房300-400元/套，折扣率80%，入住率70%毛利率35%-48%，房间：餐 饮：会议：其他收入占比=5：3：2，但毛利率全年来看波动较大，不稳定； 客户来源：客户来源：商

41、务：旅游：本地人数占比=4:5:2;本地：外地：外国=6：3：1；散客：旅游团队： 会议团队=3：4：3 酒店软硬件标准：酒店软硬件标准：客房+套房共计67间，9000左右，配套设施有接待中心、洗浴中心、茶楼、 美容没法厅、商务中心、小商场、健身房、钓鱼台、烧烤间等，4星级标准修建； 酒店附属设施：酒店附属设施：洗浴中心和温泉最受欢迎，均为自己经营，地下停车场1个，并认为附属设施均 能满足客户的需求； 酒店年均入住率为70%，旺季偏高，90%左右，淡季相对偏低，但是很稳定，其中旅游、节 假日、商务考察等团队占主要稳定的客户来源；相对稳定的客户来源还因为具备高档的会议 设施、服务水平、往年的会议

42、办公成功率较高、旅游特色融入其中、温泉久负盛名的原因； 酒店附属设施中最具吸引力的是温泉，包括温泉洗浴和泉水的特色（富含矿物质），目前为 自己经营，若包给外人，会以市场公允价格作为参考。 总的说来，客户对现有的软硬件设施很满意，未有补足之处。 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 53 7.1.4 市场评价分析市场评价分析 长寿湖区域高星级酒店市场评价长寿湖区域高星级酒店市场评价从发展现状及未来趋势分析，客户来源及需求特征方面的评估从发展现状及未来趋势分析，客户来源及需求特征方面的评估 趋势分析及评价趋势分析及评价 市场状况：市场

43、状况：商务比重偏高、旅游文化为辅的经营重点，并会呈逐年上升的趋势； 客户来源：客户来源：以商务、休闲居多的占比； 需求特征：需求特征：消费者看重的是舒适的周边环境、具备便捷的交通并装修的档次偏高； 总体看法：总体看法：中、高档的配置较合适，极具发展空间，潜力大； 调查对象认为长寿湖区域应以高端星级酒店并以商务旅游为主的定位最适合，这样有稳定 的客源，不会受淡旺季的影响而差异大，形成资源的浪费，商务旅游的定位能为其带来客观、 稳定的收益，在房型的选择上，以套房为主，装修以中、高档为适宜，精装修，周边配套设 施完善，最好具备观光、休闲的特点； 重庆长寿湖区域酒店设立应集餐饮、住宿、娱乐、休闲、会议

44、各种功能为一体的综合性旅 游度假酒店，今后，重庆旅游业发展将带动星级酒店项目的开发，作为商业、商务及配套， 同事也是提升销售、租赁的筹码，但是该酒店的数量将随市场需求形成密集分布，这需要准 确把握项目定位，对星级酒店静安设提出较高的要求。 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 54 7.1.5 选址分析选址分析 选址的因素考虑选址的因素考虑从区域、物业特征、景观、交通通达性、周边配套设施等因素说明从区域、物业特征、景观、交通通达性、周边配套设施等因素说明 趋势分析及评价趋势分析及评价 区域因素：区域因素：选择旅游区域 物业特征：物

45、业特征：精致、奢华 景观因素：景观因素：倚青山、邻古寺、自然 周边配套：周边配套：银行、医院 重要性排序：重要性排序：区域、景观、周边、交通、物业 特别建议选择精致建筑品质，具备豪华套房、奢华别墅配套的建筑，天然温泉特色作为独特 的卖点，并要求交通通达性好，靠近高级建筑物 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 55 7.1.6 硬件设施分析硬件设施分析 硬件设施要求硬件设施要求 总体要求：占地20亩左右 客房：每层数来那个10-15个，30-60不等，浴室面积4-6，6：4比例（一般客房少） 房间层高3米，员工曾面积150； 配套

46、设施：中、西餐厅供200人以上，并大于3000，3个商务多功能会议厅，设备费那个面 积600。3-5米层高，员工后勤区9004层楼 装修要求：高档、奢华、别致、高雅 重点针对配套设施的见解：餐厅要求4米层高，同事容纳200人以上，大于3000场地，厨 房符合卫生标准，位置合理、冷气，消毒设施齐全，川菜路线不与其他公共区域重合； 休闲娱乐设施要求具有与客房接待相符的适应力； 中央空调的要求，冷暖两用，模块化设计； 电梯要求：6个客梯，货梯2台，自动扶梯2台，速度210米/秒； 酒店大堂约1000，2米层高 要求地下停车位 要求要求从客房、配套设施、内部及外立面装修要求、其他配套设施方面评估从客房

47、、配套设施、内部及外立面装修要求、其他配套设施方面评估 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 56 7.1.7 硬件设施分析硬件设施分析 采用业主委托管理公司全权管理酒店； 2-4%运营收入提成的方式，并惬意签订奖励及提成； 被访者目前为业主委托管理公司全权管理酒店，并以协议提成及奖励的方式收费。 运营模式运营模式方式、收费模式方式、收费模式 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 57 7.1.8 对本项目看法对本项目看法 表示愿意管理该项目，发挥优势建精品酒店，对入

48、住率等指标看好，客房收入占大部分； 被访者愿意管理此酒店，并认为要发挥区域优势，做有特色、优质的品牌。利用自然因素来 提升自身的吸引力，充分发挥服务、自然资源等优势为核心竞争力，酒店供应商、人才储备、 入住人群是能优化酒店形象的因素，增强其商业吸引力；精品4星以上档次较适合，且主要针 对商务度假人群兼商务客户企业； 应形成相对稳定如80%左右的入住率，客房收入与其他占比为6：4 从意愿、竞争力、档次需求、消费群体定位及价格标准方面分析从意愿、竞争力、档次需求、消费群体定位及价格标准方面分析 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 5

49、8 7.2.1 酒店管理者基本信息酒店管理者基本信息 公司名称公司名称职位职位 重庆劲力酒店招商经理 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 59 7.2.2 酒店市场运营状况分析酒店市场运营状况分析 酒店自身运营状况包括折扣率、毛利率、入住率、设施所占比例、客户来源、软硬件标准、附属酒店自身运营状况包括折扣率、毛利率、入住率、设施所占比例、客户来源、软硬件标准、附属 设施等方面进行评估设施等方面进行评估 运营现状运营现状 市场表现状况：市场表现状况：房价658-3888元不等，平价房基本上常满，时间段与合作单位的差异影响折 扣率，

50、房间、餐饮、会议等设施全年来看占比相当，三者毛利率各为33%左右 客户来源：客户来源：商务和本地游客居多，会议团队45%，其余为散客等，侧重于商业客户，同时经营的 时间及口碑，散客也较多 酒店软硬件标准：酒店软硬件标准：十余种房型可满足多层次客户需要，其中小房型和中等房型分别占50%和30%， 主打为25-30的经济型房，配套设施有空调和宽带、自动报警系统，5套境外卫星电视，室内 水酒吧等 酒店附属设施：酒店附属设施：棋牌室、网球场、篮球场、桑拿、浴室等受客户欢迎，目前均为自营，停车场较 宽松，如酒店门口、渝高公园停车场等，一般情况下能满足需求 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理

51、公司 cb richard ellis | page 60 7.2.3 市场评价分析市场评价分析 长寿湖区域高星级酒店市场评价长寿湖区域高星级酒店市场评价从发展现状及未来趋势分析，客户来源及需求特征方面的评估从发展现状及未来趋势分析，客户来源及需求特征方面的评估 趋势分析及评价趋势分析及评价 市场状况：市场状况：房价较透明公开，受房价影响，近三年的发展都力求稳定，短期毛利率不会有明显提 升，作为新兴的旅游景区，入住率应有持续稳定的发展，因为如此景区内，不会有高星级酒店扎 堆的现象，行业竞争不会成为主要的商业阻力，从档次上来评估，被访者更看好高档的星级酒店 客户来源：客户来源：4星级以上的客户一

52、般为商务型居多，近几年应该不会有太大的改变，是长期的中坚 力量； 需求特征：需求特征：更看重环境的舒适程度清洁程度、便利程度，配套设施中针对运动类的设施要求更多、 更全面； 总体看法：总体看法：若有高档娱乐胚胎，如网球、高尔夫、品酒会所等的加入更有吸引力； 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 61 7.2.4 选址分析选址分析 选址的因素考虑选址的因素考虑从区域、物业特征、景观、交通通达性、周边配套设施等因素说明从区域、物业特征、景观、交通通达性、周边配套设施等因素说明 趋势分析及评价趋势分析及评价 区域因素：区域因素：选择商业

53、区背街 物业特征：物业特征：属于中高层建筑，于1999年开业，品质优良 景观因素：景观因素：环境清洁尾声、绿化要求较高 周边配套：周边配套：位于交通要道，路口等，交通便利、四通八达，选址接近商圈但不处于商圈的正中， 对周边的配套无特别要求 重要性排序：重要性排序：地理位置居第一，其次为交通要素 选址重点在于交通的便捷与商业街的繁华处，让消费者方便找到并周围有标志性的建筑以供 定位，要求自身的环境与绿化高品质，对周边的相关配套设施条件放得宽松 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 62 7.2.5 硬件设施分析硬件设施分析 硬件设施

54、要求硬件设施要求 总体要求：总体要求：建面7200，共15层楼 客房：客房：共计237间客房，20-120不等，其中多功能厅可根据不同的需求进行自由的拆合 配套设施：配套设施：餐厅氛围中、西餐厅，主厅可容纳30桌，另外单独配备休闲娱乐厅供餐后休闲，厨房 及餐厅的各项指标均按照行业相关规章检查考核，以保证取用时间与用餐的卫生，会议厅可同时 容纳300人，水洗房100，层高不过3米，后勤部未有单独办公区域，楼层管理也在对应的楼 层单独设立 其他设施：其他设施：4台上海三菱电梯，1600kg，另有观光电梯1台载重1100kg，中央空调选择海尔， 大堂接待厅200左右，2层楼高，室外设喷水池1个，停车

55、位地上、地下均有 要求要求从客房、配套设施、内部及外立面装修要求、其他配套设施方面评估从客房、配套设施、内部及外立面装修要求、其他配套设施方面评估 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 63 7.2.6 硬件设施分析硬件设施分析 采用自营方式管理； 采用日常经营收益提成的方式； 被访者目前为自营管理，并以日常收益提成的方式收费。 运营模式运营模式方式、收费模式方式、收费模式 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 64 7.2.7 对本项目看法对本项目看法 管理意愿：管

56、理意愿：需考虑实际的运营情况而定 竞争力体现：竞争力体现：首先应明确自身定位，同时研发新的产品，推陈出新 档次：档次：精品酒店 消费群体：消费群体：针对中青年的消费群体，根据其特点开发个性化的消费项目 房价及相关：房价及相关：具体情况应根据实际运营方式和市场投入而定 被访者考虑得较周全，具体的实时计划会根据实际情况进行调整，总的说来希望此项目的开 发定位年轻、个性、高端 从意愿、竞争力、档次需求、消费群体定位及价格标准方面分析从意愿、竞争力、档次需求、消费群体定位及价格标准方面分析 需求分析需求分析高星级酒店管理公司高星级酒店管理公司 cb richard ellis | page 65 7.

57、2.8 小结小结 受 访 者 背 景受 访 者 背 景 选址因素选址因素 根据酒店自身定位的不同分别选择了旅游区域及商业区域 区域及位置、交通的便利性是选址重要因素 产品需求产品需求 客房注重多功能配套设施的完善 娱乐休闲设施一应俱全 电梯与空调选择优质品牌 对 本 项 目 看 法对 本 项 目 看 法 根据实际的运营情况参与管理 创新、新品的研发是竞争力的核心 对高星级酒店管理公司的负责人进行访谈，主要访问的对象为公 司的运营经理、招商经理、酒店负责人等 cb richard ellis | page 66 需求分析需求分析旅游商业商户旅游商业商户 深度访谈样例深度访谈样例 cb richa

58、rd ellis | page 67 7.3.1研究目的与形式研究目的与形式 研究目的：研究目的： n我们选取国内知名品牌旅游商业商户，进行深访。希望可以得到客户需求方面的主要考虑因素，如设 施标准、运营模式、选址等需求等问题；主要访谈对象为运营管理负责人，并对开店的选址和运营有 清楚的了解； 研究形式：研究形式： n调研形式：1对1深度访谈 n样本选取：样本数量6个 名称名称样本数量样本数量 谭木匠1 皇池国际健康会所1 重庆天福茗茶1 重庆小天鹅火锅1 星巴克1 四川张飞牛肉有限公司1 合计合计6 需求分析需求分析旅游商业商户旅游商业商户 cb richard ellis | page 6

59、8 7.3.2旅游商业商户管理者基本信息旅游商业商户管理者基本信息 公司名称公司名称职位职位 谭木匠运营经理 需求分析需求分析旅游商业商户旅游商业商户 cb richard ellis | page 69 7.3.3 现有店铺使用状况分析现有店铺使用状况分析 现状分析包括经营内容、品牌、数量、加盟情况、选址、需求等方面进行评估现状分析包括经营内容、品牌、数量、加盟情况、选址、需求等方面进行评估 基本情况：基本情况：经营小木制品，国内30多个城市均有店铺经营，重庆40多家，分布主城区与万州， 以加盟店的形式营业； 选址及相关要求：选址及相关要求： 最重要三要素：客流、交通、店铺；要求必须人流量充

60、足，选择核心商圈或区域型商圈；若是旅游 景点，要求年均百万人流，日均万次客流量，消费与支出2：1比例； 2、无火车站、机场或长途车站的必要需求，只要靠近公交车站或出租车搭乘方便就行； 3、店铺可视性的要求：橱窗、开阔醒目的店面及空间，同时广告标示在客流主方向； 4、店铺使用面积30以上，且临街平层；店铺层高4米，店铺进深就：面宽=7：5，以浅 方形格局为主，消防方面复核国家标准及运营要求，楼板承重200kg/ 5、临近店铺有较强势的知名品牌点入驻，租金视具体项目而定，记租方式为纯租金； 6、收银方式采用管理收银体系，本品牌已是全国pos无缝连接； 7、租期要求2年以上，电梯设于侧面，不阻隔客流