795089117苏州圆融时代广场项目运营管理可行性报告（46页）

1、圆融商业物业管理 圆融商业物业管理 圆融时代广场可行性方案圆融时代广场可行性方案 报告报告 报告人：商管公司报告人：商管公司 圆融商业物业管理 圆融商业物业管理 第一部分：项目总体概况第一部分：项目总体概况 1、基本概况、基本概况 2、招商中相关管理和租金收费提取方式的约定、招商中相关管理和租金收费提取方式的约定 3、项目工程进度情况、项目工程进度情况 第二部分：项目的接管第二部分：项目的接管 1、项目接管时间、项目接管时间 2、项目接管范围、项目接管范围 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 1、项目运营管理目标、项目运营管理目标 2、运营管理内容、运营管理内容 3、具体管理内容、具体管理内

2、容 第四部分：项目顾问公司确定第四部分：项目顾问公司确定 1、项目物业管理顾问公司、项目物业管理顾问公司 2、项目商业运营管理顾问公司、项目商业运营管理顾问公司 第五部分、项目组织架构第五部分、项目组织架构 1、项目组织运作原则、项目组织运作原则 2、项目具体组织框架、项目具体组织框架 第六部分：项目初步预算第六部分：项目初步预算 第七部分：项目工作进度第七部分：项目工作进度 目录目录 圆融商业物业管理 圆融商业物业管理 圆融时代广场圆融时代广场未来新苏州的商业核心！未来新苏州的商业核心！ 圆融时代广场属于商业物业型购物中心，由圆融集团开发，委托圆 融商业物业管理公司进行管理，场地主要实行租赁

3、制，盈利模式为收取 租金或提成及各项费用。实现了所有者、管理者与经营者的分离，彼此 优势互补，既可保证和提高管理水平，物业增值，又可使时代广场以一 个统一的社会形象面对顾客。 依据集团战略部署和商管公司的目标，针对圆融时代广场项目拟订 可行性接管方案。 圆融商业物业管理 圆融商业物业管理 第一部分：项目总体概况第一部分：项目总体概况 一、项目基本概况一、项目基本概况 地块面积地块面积 2121万平方米万平方米 用地性质用地性质 办公、商业用地办公、商业用地 项目内容项目内容 购物购物/ /零售零售/ /办公办公 总建面总建面 5151万平方米万平方米 地下停车位地下停车位 40004000余个

4、余个 写字楼：写字楼：164164，694 694 零售：零售： 348, 181 348, 181 苏州市域新苏州市域新cbd最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，集零售、餐饮、娱乐、商务、最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，集零售、餐饮、娱乐、商务、 旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性全天候消费区域。旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性全天候消费区域。 二、招商中相关管理和租金收费提取方式的约定二、招商中相关管理和租金收费提取方式的约定 圆融商业物业管理 第一部分：项目总体概况第一部分：项目总体概况 （1）、招商中有关商户租金的交纳方式多种多样：固定租金；固定租金+递增租金；固定租

5、 金+销售额提成（两者取高）；销售额提成； （2）、收银管理规定中有关商户销售数据采集，上报管理方的方式多种多样：定期销售数据 传输；定期销售统计报表传真；实时销售数据上传；时代广场vip卡和储值卡消费实 时上传； （3）、商户需要交纳的物业管理费、空调费、停车场管理费、推广费等相关费用，提取的方 式随商务条件的不同，存在变数； （4）、租赁合同和商铺经营管理协议实行的统一运营管理与商户的有关约定，需要进行统一 的收银管理； （5）、租赁合同和商铺经营管理协议进行统一运营管理时，为了提升业绩，稳定和提升消费 者忠诚度，将发行vip贵宾卡和储值卡，用于销售打折、年终消费积分、储值卡消费、 停车场

6、消费等与商户之间约定的管理； 1 1、商业部、商业部 分分 三、项目工程进度情况三、项目工程进度情况 n6东区域交付时间如下：东区域交付时间如下： g、j栋栋-预计预计2008年年8月月31日日 交付，商户进场装修交付，商户进场装修 第一部分：项目总体概况第一部分：项目总体概况 圆融商业物业管理 2、写字楼部分、写字楼部分 区域区域计划完工时间计划完工时间交付时间交付时间 n2部分部分2009年年4月份月份2009年年6月月30日日 n3部分部分2008年年12月份月份2009年年6月月30日日 三、项目工程进度情况三、项目工程进度情况 圆融商业物业管理 第一部分：项目总体概况第一部分：项目总

7、体概况 3、项目计划开业时间、项目计划开业时间 2008年年9月月28日日 (除除 n6东地块局部延迟开业东地块局部延迟开业) 1、s2栋有两个商铺依据招商商务条件的约定，在2008年3月31日交付，和4月 30日交付，其余在6月初交付，到时商户进场二次装修。 2、为了保证时代广场前期的管理和为商户进场时提供周到的服务，同时对时代 广场实行有效的监护和管理，前期物业将配备保安、工程技术人员做现场服 务跟进，商管公司以及集团工程给予必要支持与帮助。 3、具体接管进场时间： 2008年3月1日，前期由保安+工程技术人员介入； 一、项目接管时间一、项目接管时间 第二部分：项目的接管第二部分：项目的接

8、管 圆融商业物业管理 n2-n3商务办公区域运营仅指商务办公区域运营仅指 物业管理。物业管理。 物业管理实行标准甲级写字楼模式的管理，管理进入建筑内部，物业管理实行标准甲级写字楼模式的管理，管理进入建筑内部， n5-n6 时尚购物商业街运营包括时尚购物商业街运营包括 商业经营管理和物业管理。商业经营管理和物业管理。 物业管理各单体仅承担外围公共区域管理，内部公共通道等物业管理各单体仅承担外围公共区域管理，内部公共通道等 服务不进入建筑单体内部。服务不进入建筑单体内部。 二、项目接管范围二、项目接管范围 圆融商业物业管理 第二部分：项目的接管第二部分：项目的接管 s2生活休闲区运营包括生活休闲区

9、运营包括 商业经营管理和物业管理。商业经营管理和物业管理。 物业管理各单体仅承担公共区域物业管理各单体仅承担公共区域 s3-s4购物中心，由利福集团自行管理。购物中心，由利福集团自行管理。 管理，内部公共通道等。管理，内部公共通道等。 e栋服务原则上进入建筑单体内部。栋服务原则上进入建筑单体内部。 1、通过运营建立、通过运营建立“圆融时代广场项目圆融时代广场项目”商业品牌的知名度，消费者和商户的忠诚度；商业品牌的知名度，消费者和商户的忠诚度； 2、确立苏州新商业中心的商业核心地位和新商业标志；、确立苏州新商业中心的商业核心地位和新商业标志； 3、实现项目物业、商户、开发商、管理公司品牌价值提升

10、，最大化的增值；、实现项目物业、商户、开发商、管理公司品牌价值提升，最大化的增值； 一、项目运营管理目标一、项目运营管理目标 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 圆融商业物业管理 二、运营管理内容二、运营管理内容 1、运营管理、运营管理 2、物业管理、物业管理 3、全面管理和监督机制、全面管理和监督机制 1、运营管理、运营管理 （1）、建立商业）、建立商业pos收银系统和运营管理系统收银系统和运营管理系统 前台前台pos收银系统：收银系统： 满足时代广场内商户正常收银业务需要，vip卡、储值卡； 后台运营管理系统：后台运营管理系统： 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部

11、分：项目管理第三部分：项目管理 满足管理公司经营及管理运作各业务环节信息采集、统计、分析等信息 收集管理、利用需要； 满足与财务系统管理中相关租金、费用等收取、核销、结算等需要； 1、运营管理、运营管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 （2）、建立现场服务管理体系）、建立现场服务管理体系 强化项目管理团队人员的服务意识，规范管理团队人员的服务行为和监督机制； 建立和完善导购系统，为顾客和场内商户创造良好的营商环境； 建立和完善一站式顾客（商户）服务体系，实行首问负责制，将运营或物业方面 的信息及时传递和反馈。 建立和完善顾客（商户）沟通

12、渠道，提供适合项目的相关服务内容，解决顾客 （商户）的咨询、导购、礼品包装等需求； 建立合适的客诉接待、处理流程和机制； 1、运营管理、运营管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 圆融商业物业管理 （3）、建立商户服务管理体系）、建立商户服务管理体系 在租赁合同和经营管理协议的框架下，对商铺的装修，商户服务，商品质量、 价格、陈列、促销、营业人员进行引导、规范和管理； 建立和完善对商户的服务体系，沟通渠道，及时处理商户的需求和抱怨等； 配合推广部与商户沟通促销活动的安排、谈判及管理； 根据租赁合同及相关协议，按时足额的收取商户的租金、相关管理费用与其他 费

13、用； 1、运营管理、运营管理 （4）、建立会员管理和储值卡管理服务体系）、建立会员管理和储值卡管理服务体系 三、具体管理内容三、具体管理内容 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 圆融商业物业管理 建立和完善会员管理体系，做好vip卡的发展与管理； 建立具有时代广场项目特色的会员服务体系，成立vip俱乐部； 建立和完善会员营销，通过特色服务提升消费者的忠诚度，提升品质和业绩； 及时有效的消费折扣权限和积分可兑换机制； 建立和完善储值卡管理体系，强化大客户营销，不断发展团购业务； （5）、建立适应市场的营销推广体系）、建立适应市场的营销推广体系 1、运营管理、运营管理 三、具体管理内容三、具体管

14、理内容 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 圆融商业物业管理 强调营销推广，持之以恒的打造，消费者的不断参与，达到知名度、广誉度，提 升到美誉度，实现消费者的忠诚度，全面提升品牌价值、租金提升、物业增值 和商户获利。 加强与专业推广公司合作，共同打造，旺场经营，实现人气； 整合商户资源，双方互动，举办有针对性的促销活动，提升销售业绩； 整合各方资源（社会、公司、商户），共同打造，关注品牌推广，实现提升； 挖掘项目广告资源、显示屏、天幕、场地等，整合利用，创造收益； 关注节假日、节庆、庆典、纪念日等节点宣传推广； 统一广场的整体ci形象、并实施推广与维护。 1、运营管理、运营管理 （6）、不断

15、关注提升时代广场整体形象和业绩）、不断关注提升时代广场整体形象和业绩 将在实际的运营管理中，拟订相应的收费办法和管理规定，不断运用，提升业绩和 整体形象： 推广； 活动； 系统； vip会员卡管理； 储值卡的管理； 临租； 活动场地零租； 广告位租赁； 视频和天幕收益； 停车场收费； 三、具体管理内容三、具体管理内容 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 圆融商业物业管理 2、物业管理、物业管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 圆融商业物业管理 把时代广场管理成把时代广场管理成“安安 全有序、环境舒适、特色鲜全有序、环境舒适、特色鲜 明明”的商业项目，各

16、项管理的商业项目，各项管理 指标均达到或超过国家建设指标均达到或超过国家建设 部示范大厦项目标准，写字部示范大厦项目标准，写字 楼达到楼达到5a甲级管理水平，实甲级管理水平，实 现物业的保值增值。现物业的保值增值。 指标名称指标名称全国示范标准全国示范标准公司指标公司指标 房屋完好率房屋完好率98%98%98%98% 公共设施完好率公共设施完好率95%95%95%95% 房屋零修、急修及时率房屋零修、急修及时率98%98%98%98% 维修工程质量合格率维修工程质量合格率100%100%100%100% 大型机电设备完好率及使用率大型机电设备完好率及使用率90%90%90%90% 绿化完好率绿

17、化完好率95%95%95%95% 清洁保洁率清洁保洁率99%99%99%99% 治安（含车辆安全）案件发生率治安（含车辆安全）案件发生率 （因物业管理过失）（因物业管理过失） 1 1以下以下1 1以下以下 消防设施设备完好率消防设施设备完好率100%100%100%100% 公共照明完好率公共照明完好率85%85%85%85% 有效投诉率及处理率有效投诉率及处理率 有效投诉率有效投诉率 1%/1%/月月 有效投诉率有效投诉率 1%/1%/月月 95%95%95%95% 投诉处理回访率投诉处理回访率100%100% 物业服务综合满意度物业服务综合满意度90%90% （1）、管理服务目标）、管理服

18、务目标 2、物业管理、物业管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 一站式服务模式，提出首问负责的服务承诺。 消费者的意见投诉将由运营部的前台客服将物 业的问题转移到物业客务，物业客务将以任务任务 单单的形式反映至物业保安、保洁、工程维修、 绿化等相关部门或单位，及时进行跟踪并反馈 处理结果 ； 运营推广活动将由运营部联系到物业客务， 物业客务将以任务单任务单的形式反映至物业相关 部门或单位，针对大型活动和任务指定专人主 导进行配合以便活动顺利开展，及时进行跟踪 并反馈处理结果 ； （4）、物业、运营一体化）、物业、运营一体化 服务体服务体

19、-各有侧重各有侧重 时代广场如此大的体量，时代广场如此大的体量， 众多的业态和产权模式，物业众多的业态和产权模式，物业 与运营部门的衔接、协调、配与运营部门的衔接、协调、配 合招商、投诉、活动推广、报合招商、投诉、活动推广、报 修等各项繁杂的事务性工作修等各项繁杂的事务性工作 2、物业管理、物业管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 （5）、写字楼管理）、写字楼管理 写字楼前期物业管理介入阶段写字楼前期物业管理介入阶段 从专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选 型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又 满

20、足业主的需求，尽可能地减少疏漏，保证质量，节约成本。 写字楼物业接管管理阶段写字楼物业接管管理阶段 物业接管管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管 理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、水电等 能源使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管 理等方面。 （6）、商业区管理）、商业区管理 分项管理要点分项管理要点 商场问讯服务、提供宣传广告指引服务、人流、车流管理、防盗管理、广告统 一管理、商业广场招牌灯光管理 要实现要实现“和谐、统一和谐、统一”的工作、商业环境的工作、商业环境 抓好系统安全运作、星级服务、围绕氛围管理开展广场方化活动、用文化管理 环境等工作

21、。 金钥匙服务理念金钥匙服务理念 金钥匙为客排忧解难，“不是无所不能，而是竭尽所能”，要有强烈的为客服务 意识和奉献精神。 广场文化氛围营造广场文化氛围营造 开展形式多样的广场文化活动，营造都市精英新生活的人文氛围。 用文化管理环境用文化管理环境 开展环保知识宣传、讲座，拒绝任何污染行为 ，推行垃圾分类、废物回收的环 保行为 从人力资源管理角从人力资源管理角 度分为写字楼和商业区度分为写字楼和商业区 两个相对单独部分，两个相对单独部分， 但于实际运作中将但于实际运作中将 有效的资源共享。有效的资源共享。 2、物业管理、物业管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部分：项目

22、管理第三部分：项目管理 （7）、周到体贴的二次）、周到体贴的二次 装修管理装修管理 公开装修管理服务流程和装修管理服务 承诺。 掌握装修时间节点。通过装修各环节的 装修全过程监督管理，杜绝违章装修，维护 装修秩序，确保商户准时进场装修。 在装修过程中积极跟进商家装修进度,及 时处理商家装修中遇到问题,确保按时开业。 严格控制二次装修的改扩建、外观、设 备更改，必须报集团审批方可实施。 装修管理保证装修效果符装修管理保证装修效果符 合整体风格，不影响建筑物结构合整体风格，不影响建筑物结构 安全，并遵循政府主管部门对经安全，并遵循政府主管部门对经 营场所装修的管理要求营场所装修的管理要求 2、物业

23、管理、物业管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 （8）、矩阵管理）、矩阵管理-对口对口 专业的管理衔接专业的管理衔接 专项管理上条线结合，对项目进行纵横体系的 穿插，充分共享总部的综合资源，组成的矩阵管 理体系既有利于提高各专项的专业管理程度，又 保证了各对口管理的监管，解决了管理协调的统 一性。按系统类别分类管理；制定详细运行维护 保养计划，作好运行管理记录；制定紧急设备故 障处理流程及处理措施，确保设备设施稳定合理 化运行。 建立一支天幕小组从天幕系统开始建设起进行 全方位接触跟踪，并负责日后天幕系统正常运行 维保。 由于时代广场设

24、备众多由于时代广场设备众多 且分散。设备类型复杂多样且分散。设备类型复杂多样 天幕多媒体天幕多媒体led显示系统采显示系统采 用的产品和技术均为最先进的，用的产品和技术均为最先进的， 对工程技术管理要求很高对工程技术管理要求很高 , 还有还有 便利可移动操作的设备管理便利可移动操作的设备管理. 2、物业管理、物业管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 （9）、公共风险的防范）、公共风险的防范 （10）、有效的人力资源）、有效的人力资源 风险规避风险规避 购买公共责任、机损、设备等专业险种，将 有效的防范风险，转嫁可能出现的事故风险，把 影

25、响和损失降低到最小。 我们把部分保安、保洁等岗位劳务外判，绿化、 专业保养外包。 为控制外判带来的风险，把项目分割若干单项和 区域，选择多家外判单位进行明察暗访，最终综合评 定确定两家以上外判单位进行服务。 同时选聘优秀的基层管理人员，加入到专业外判 单位服务中，有利于日常管理和提高服务水平，为今 后输出管理奠定基础。 以时代广场为基地，建立工程、保安、保洁的机 动队伍，延伸至其他管理项目，用于处理应急事件处 理、机电设备设施的定期检修、维保和抢修。 2、物业管理、物业管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 （11）、节能降耗方案）、节能

26、降耗方案 （12）、打造独具特色的）、打造独具特色的 保安保安“西点军校西点军校” 建立系统节能观念, 选择设计合理节能方案和计划。 在管理中加强日常巡视与现场管理。 加强对节能工作的督导，组织新兴的节能技术培训。 建立一套严格的培训体系，对监控、内保以及 管理外判保安的基层保安主管上岗前需经过运营、 物业部门的系列培训，考核合格后，由各培训专 案讲师 “受训卡”上签字，并在日常工作中进行 现场演练，定期考量保安综合能力。 这一创新的举措将得到社会的关注，成为行业 的一个亮点，打造我们保安“西点军校西点军校”的美誉。 2、物业管理、物业管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理

27、第三部分：项目管理第三部分：项目管理 （13）、项目外判或自营判断）、项目外判或自营判断 分析公司现有资源和专业技分析公司现有资源和专业技 术力量，合理的分配外判和自己术力量，合理的分配外判和自己 承担，降低运营成本：如空调系承担，降低运营成本：如空调系 统分析：统分析： 1.空调冷热源系统（冷热水机组）空调冷热源系统（冷热水机组） 冷、热水机组日常维护保养 （外判） 冷却塔保养（水质、设备） （外判） 2.空调机组及末端设备空调机组及末端设备 风机日常维护保养(注油检测皮带更换轴承更换) (自己承担) 空调过滤器更换 （购买，厂家负责更换） 冷、热盘管清洁 (自己承担) 末端装置（ vrv内

28、机，vav box，送、回风口） 清洁 （外判） 3. 水或风输送系统水或风输送系统 风管清洁 （外判） 水系统过滤器清洁 （自己承担） 水泵日常维保 （自己承担） 2、物业管理、物业管理 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 （14）、日常物业管理服务）、日常物业管理服务 安全管理 提出以“严密快速为原则，人、物、技防相结合， 资源共享”的安全管理运作方式。 工程管理 以客户服务中心为枢扭，以预防为主，建立三 级管理模式，推行房屋健康档案管理，全方位地实 施维护与保养。 客户服务管理 由客户服务中心进行调配，从信息的接收到信息 的消化“全程

29、服务”的体系，去支持管理模式的运 行。 环境管理 一切易产生灰尘的清洁工作不得在上下班时间 进行。这种“清洁零干扰”的环境管理方式，让业 主/用户享受清新愉悦的广场环境，是“人性化”服 务理念的真实体现。 特约服务 提供商务服务，有关收费标准物业管理中心明 码标价。 3、全面管理与监督机制、全面管理与监督机制 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 规范管理、标准化管理是保证服务质量和改进、 提升服务品质的最佳手段，因此在项目管理服务过程 中，全面导入iso9000质量管理体系和iso14001环 境管理体系，根据硬件环境，结合项目人员的良好素

30、 质对各项管理服务实行规范化、标准化作业。 质量方针 注重服务细节 关注客户感受 全心提升服务品质 创造 物业价值 质量目标：综合满意率90%以上。 时代广场项目管理体系框架 时代广场项目管理文件体系 时代广场项目质量职能分配表 时代广场项目质量管理体系 （1）、全面导入）、全面导入iso9000质质 量管理体系和量管理体系和iso14001环境环境 管理体系管理体系 3、全面管理与监督机制、全面管理与监督机制 三、具体管理内容三、具体管理内容 圆融商业物业管理 第三部分：项目管理第三部分：项目管理 （2）、内部管理督导程序）、内部管理督导程序 项目管理例会和工作报告制度：公司将 定期与发展商

31、代表和项目管理中心主要负责 人召开项目管理例会，检讨和布置近期的工 作。 公司定期督查指导：从物业正式入住和 运营起，公司将对项目管理的各服务体系进 行定期的巡视和检查。 提供各种技术支援：根据需要派出运营、 推广、工程、电脑和管理等各类专业人员， 提供必要的支持和协助。 协助解决处理紧急事件：当项目发生紧 急情况和重大事件时，及时向公司报告，有 关人员会在第一时间赶赴现场协助处理和解 决。 实时监控项目财务运作：将实时监控项 目的财务运作，有严格的申报审批和采购审 批程序，确保财务保持正常运作。 公司总部将定期对项目管公司总部将定期对项目管 理的工作进行指导、检查和督理的工作进行指导、检查和

32、督 促，以确保达到较高的项目运促，以确保达到较高的项目运 营管理水平。营管理水平。 1、项目物业管理顾问公司、项目物业管理顾问公司 时代广场项目的前期与后期运营物业管理顾问，是第一太平戴维斯物业管理顾问公司。 2、项目物业管理顾问时间：、项目物业管理顾问时间： （1）、前期物业管理顾问服务：2007年3月28日项目交付使用日止； （2）、营运物业管理顾问服务：交付使用日始至十二个月止； 圆融商业物业管理 第四部分：项目顾问公司确定第四部分：项目顾问公司确定 目前商业运营顾问公司洽谈情况目前商业运营顾问公司洽谈情况 （1）、第一太平戴维斯（上海）物业顾问公司 （2）、仲量联行（上海）物业顾问公司

33、 （3）、戴德梁行（上海）物业顾问公司 一、一、项目物业管理顾问公司项目物业管理顾问公司 二、项目商业运营管理顾问公司二、项目商业运营管理顾问公司 三家商业顾问公司比较三家商业顾问公司比较 圆融商业物业管理 比较内容比较内容第一太平第一太平仲量联行仲量联行戴德梁行戴德梁行 知名度知名度高高高高高高 主营业务主营业务物业顾问物业顾问商业商业+物业顾问物业顾问商业商业+物业顾问物业顾问 前期合作内容前期合作内容前期前期+后期物业顾问后期物业顾问前期商业规划前期商业规划+招商代理招商代理- 项目熟悉程度项目熟悉程度熟悉熟悉熟悉熟悉刚开始刚开始 合作情况合作情况良好良好良好良好- 商业顾问合作意向商业

34、顾问合作意向一般一般积极、主动积极、主动积极、主动积极、主动 顾问期顾问期一年一年25年年+ 驻场顾问驻场顾问未明确未明确 费用费用96万元万元/年年 8万元万元/月月 72万元万元/年年+奖励奖励 6万元万元/月月 开业前开业前4万万/月；开业后月；开业后3万万/月或月或2.5 万万/月月+奖励；资产管理计划奖励；资产管理计划15万元万元 提交文件提交文件原来的原来的三次提交三次提交一次一次 服务跟进服务跟进一般一般好好好好 服务针对性服务针对性未深化未深化有一定的深化有一定的深化未深化未深化 管理工具管理工具偏物业方面偏物业方面商业运营商业运营+物业管理物业管理偏物业方面偏物业方面 成功案

35、例成功案例正大广场、来福士正大广场、来福士淮海国际广场、大上海城淮海国际广场、大上海城 目前管理目前管理金融街、世贸天阶、中环广场金融街、世贸天阶、中环广场- 北京；浦东时代广场等北京；浦东时代广场等 百安居中国；百安居中国； 常春藤商业中心等常春藤商业中心等 直接服务项目人力资源直接服务项目人力资源朱兆荣、孙维、仇雁秋、朱兆荣、孙维、仇雁秋、 杨清敏杨清敏 翰德伟、朱德明、李锦文（经理）翰德伟、朱德明、李锦文（经理） 康凯、蓋瑶琴康凯、蓋瑶琴 段国鳞、高永静、王芳段国鳞、高永静、王芳 建议：选择仲量联行，确定商务条款，签订合同。建议：选择仲量联行，确定商务条款，签订合同。 理由：理由： 参与

36、项目的前期商业规划顾问和招商代理工作； 对项目比较熟悉和了解； 熟悉现在进驻的商户； 有丰富的购物中心招商、运营管理、物业管理经验；特别是北京金融街、世贸天阶 等项目与我司时代广场项目相类似； 国内知名的管理咨询大行，与第一太平戴维斯属于同档次的咨询大行； 三家商业顾问公司比较建议三家商业顾问公司比较建议 圆融商业物业管理 第四部分：项目顾问公司确定第四部分：项目顾问公司确定 （具体见附件（具体见附件 三家公司服务建议报告）三家公司服务建议报告） 二、项目商业运营管理顾问公司二、项目商业运营管理顾问公司 一、项目组织运作原则一、项目组织运作原则 圆融商业物业管理 1、建立以商管公司为主导核心，

37、项目管理团队为执行团队、商业管理顾问和物业管理顾问团队为两翼的运营 管理架构体系； 2、依据项目管理团队与管理本部的关系，资源整合、人力共享，建立项目运营管理体，通过不断实践，形成 自己的运营管理模式； 3、两家顾问团队发挥各自专业的优势，给予商管公司和项目执行团队在技术上给予及时有效的帮助和指导； 4、与顾问团队建立积极务实有效的沟通渠道和方法，明确项目各专业对接人，上传下达，或现场指导，阶段 小结，持续改进； 5、按照顾问合约服务内容和工作计划进度，安排工作和培训团队； 6、建立和完善项目运营管理体系，建章建制，岗位职责、操作规范、工作手册以制度管人； 7、考虑到写字楼的交付时间，第一年商

38、业部分开业时，只需要配备写字楼物业管理的前期管理人员， 8、在统一管理、资源整合和成本控制的原则下，部分保安和保洁与绿化具体管理实行专项服务外判的方式操 作，由专项管理公司提供服务。我司安排项目安全主管、保洁主管专项监督管理与考核； 9、对于专项外判实行三步管控：严把资格审查关；订好外判合同；加强日常监督； 第五部分、项目组织架构第五部分、项目组织架构 二、项目具体组织框架二、项目具体组织框架 1、时代广场项目运营管理架构、时代广场项目运营管理架构 商管公司 项目经理 （兼）（1人） 行政人事部 （1人兼1人） 财务部 （5人兼4人） 运营部 （14人兼4人） 推广部 （1人兼3人） 物业管理

39、处 商业 137人 其中 外判56人 商业管理 顾问公司 物业管理 顾问公司 圆融商业物业管理 第五部分、项目组织架构第五部分、项目组织架构 另另 物业写字楼：物业写字楼： 总人数：总人数：180人，其中外判人，其中外判64人人 商业部分人数合计：商业部分人数合计：171人；人； （含管理本部13人，外判56人） 其中其中 项目团队：项目团队：102人人 二、项目具体组织框架二、项目具体组织框架 2、运营部管理架构、运营部管理架构 运营经理 兼 客服主管 兼 营运主管 兼 会员主管 兼 接待 （5人） 投诉 （2人） 区域管理 （5人） 卡管理 （1人） 团购业务 （1人） （1）、人数合计：

40、）、人数合计：18人；实行两班制运转。其中： 管理团队4人 （由管理本部兼） 基层团队14人 圆融商业物业管理 第五部分、项目组织架构第五部分、项目组织架构 考虑到n5、n6、s2三块相距较远， 为便于对客服务，在n5、n6各设立一个服务中心。 二、项目具体组织框架二、项目具体组织框架 3、推广部管理架构、推广部管理架构 推广部经理 兼 策划/广告资源 /媒介 兼 平面设计 兼 美陈及天幕编辑 （1人） （1）、合计人员：）、合计人员：4人。其中： 管理团队3人 （ 由管理本部兼） 基层团队1人 圆融商业物业管理 第五部分、项目组织架构第五部分、项目组织架构 二、项目具体组织框架二、项目具体组

41、织框架 4、财务部管理架构、财务部管理架构 财务部经理 兼 信息主管 （1人） 总帐 兼 出纳 兼 收银主管 兼 系统员（软） （1人） 系统员（硬） （1人） 收银领班 （2人） （1）、人数合计：）、人数合计：9人； 管理团队5人，（ 由管理本部兼4人）；（ 基层团队4人 项目管理团队1人） 圆融商业物业管理 第五部分、项目组织架构第五部分、项目组织架构 财务部的系统员、收银领班，实行两班制运转。 二、项目具体组织框架二、项目具体组织框架 5、行政人事部管理架构、行政人事部管理架构 行政人事部经理 兼 人事、行政主管 （1人） （1）、人数合计：）、人数合计：2人。 管理团队2人，（ 由管

42、理本部兼1人）；（项目管理团队1人） 圆融商业物业管理 第五部分、项目组织架构第五部分、项目组织架构 二、项目具体组织框架二、项目具体组织框架 6、物业管理部管理架构、物业管理部管理架构 圆融商业物业管理 第五部分、项目组织架构第五部分、项目组织架构 （1）、商业部分人数合计：）、商业部分人数合计：137人。 其中：其中外判56人。 （保洁、保安部分） 工程人员实行3班2运转,每班10人, 工程班长4人上早中班, 每班2 人(1名负责n5、n6 ， 1名负责s2)，工程主管进行统 筹 保安主管1人 环境主管1人 绿化养护 环境保洁16人 内部值勤15人 监控消控12人 强电技工6人 外围值勤2

43、0人 商业项目物业经理1人 消防专员1人 客务主管1人 商场管理员4人 工程主管1人 保安领班3人 工程班长4人 绿化技工1人 停车场/地库20人 仓管1人 天幕小组5人 暖通技工6人 消防技工6人 弱电技工6人 配电房值班6人 二、项目具体组织框架二、项目具体组织框架 6、物业管理部管理架构、物业管理部管理架构 圆融商业物业管理 第五部分、项目组织架构第五部分、项目组织架构 （2）、写字楼部分人数合计：）、写字楼部分人数合计：180人。 其中：其中外判64人。 （保洁、保安部分） 工程人员实行3班2运转,每班7人,工程主管进行统筹 保安主管1人保洁主管1人 绿化养护 环境保洁48人 内部值勤

44、48人 监控消控8人 强电技工9人 写字楼物业经理1人 消防专员1人 客务主管1人 商场管理员8人 工程主管1人 保安领班6人 工程领班2人 绿化技工1人 停车场/地库16人 出纳1人 商场管理员8人 人资兼档案管理1人 弱电技工6人 消防技工6人 暖通技工6人 一、项目收入估算一、项目收入估算 1、项目收费科目取费标准、项目收费科目取费标准 区域物业管理费推广费中央空调费 写字楼写字楼26元/月- 商业商业26元/月8元/月 s2地块：11元/月 a区； 13元/月 d、e、f区 备注-s2地块：b、c区没有空调费 圆融商业物业管理 第六部分：项目初步预算第六部分：项目初步预算 一、项目收入

45、估算一、项目收入估算 2、物业管理费主要构成、物业管理费主要构成 圆融商业物业管理 (1)、管理服务人员的工资、福利、加班工资、工作餐、社会保险； (2)、管理区域设备、设施的日常一般维护、保养费用； (3)、管理区域设备、设施的专业维护、保养费用；（电梯、弱电、冷水机组等） (4)、设备运行的能源费；（水、电、蒸汽等） (5)、管理区域的绿化养护、公共区域摆绿的费用； (6)、管理区域的清洁、卫生费用； (7)、垃圾清运、水箱清洗、环境消杀、幕墙清洗的费用； (8)、管理区域的秩序维护费用； (9)、管理中心的行政办公、人员培训费用； (10)、开办费分摊； (11)、管理区域的有关保险费用

46、；（财产险、公共责任险等） (12)、审计费用； (13)、合理的管理酬金； (14)、法定的税金； (15)、其他费用等等。 第六部分：项目初步预算第六部分：项目初步预算 一、项目收入估算一、项目收入估算 3、相关管理费、相关管理费100%测算测算 出租出租100%和所有管理费等费用收缴和所有管理费等费用收缴100%的情况下的统计的情况下的统计 区域区域 物业管理费物业管理费 (元元/ /) )推广费推广费 (元元/ /) )空调费空调费 (元元/ /) ) 月月年年月月年年月月年年 写字楼写字楼 3,471,939. 12 41,663,269. 44 - 商业商业 1,985,45123,825,412610,9