房地产开发项目建设阶段成本控制的策略

1、房地产开发项目建设阶段成本控制的策略 摘要：房地产在目前的中国乃至世界， 都是一个非常热门的话题， 它不仅仅 在经济领域有着重要的意叉， 还渗透到 7 每一个老百姓的生活中， 房地产开发作 为一种商业行为， 追求的是利润， 这是天经地义的。 但是如果能在房价和利润之 间寻求到一个平衡点， 达到买卖双方的双赢， 控制好房地产的开发成本就非常有 意叉。本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析， 来探讨一下房地 产项目开发的成本控制方法从而提高项目的利润。 关键词：房地产；成本控制 前言：工程建设成本控制，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段。 虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，

2、但建安费用的大小以及费用的发 生是否合理， 更大程度上取决于规划设计阶段。 因此，工程成本控制的方式是从 项目的前期入手， 在施工阶段进行重点控制， 对项目工程成本管理实行全过程动 态管理。通过加强项目设计阶段和项目建设阶段的成本控制， 以实现项目成本控 制的总目标。 一 、房地产开发成本的组成： 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定 数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为 3 部分：土地、土 建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80。其中 最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房 产商在决定是否开发一个项目前， 必须将预计

3、的土地费用通过土地面积和容积率 的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价） ， 以此来进行项目的可行性评估。 配套及其他收费支出。 主要是指水、电、煤气、 大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其 他收费支出中有些虽属于押金性质， 如档案保证金、 绿化保证金等， 但难以全部 收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行， 随意性很强，标准普遍偏高。 配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因 素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%15 %。管理费用和筹 资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、

4、投资数额大、投资风险高 等特点，因此， 大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要， 这样就产生数额 较大的利息支出。 如何把这部分费用核算好， 对正确计算开发成本将起到非常重 要的作用。 二 、设计阶段的成本控制 （1）设计方案优化 设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建 设成本有着举足轻重的作用。 设计方案不但要考虑技术上的可行性， 还要考虑经 济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时， 通过优化建筑造型， 装修方案、 标准层面积、 公共区域的布置等方案， 可以最大限度地提高建筑使用率， 再设备 选型方面， 再保证技术可行的基础上， 如在电梯空调弱电系统等方案设计时， 通 过合理的

5、方案优化，可以节省大量投资， 对降低工程成本起到了事半功倍的效果。 如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约 15的停车位， 降低了停车位的单位工程成本。 在此项目建设过程中， 通过优化 规划方案， 最大限度地利用原地形特点， 规划成独具特色的坡地型别墅， 从而减 少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填 土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。 （2）实行限额设计， 有效控制造价 限额设计就是按批准的设计任务书和投 资估算，控制初步设计， 按照批准的初步设计的总概算， 去控制施工图的设计。 实施限额设计，强化设计经济责任制，是控

6、制设计“镀金”的有效方法。一旦设 计获得批准，应严格控制变更程序， 不轻易变更设计， 以保证投资限额不轻易突 破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合， 及时提供可靠 的工程基础资料。 设计不精、 深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。 迭 也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。 频繁的设计变更带来工程造价的 失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可 以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、 比较，优化设计， 为降低工程造价奠定基础。 （3）前期造价分析 通常设计阶段成本控制的具体程序是： 专题调研设计任 务书一方案设计图纸

7、会审。 由于关注点的不同， 设计单位往往对工程成本控制的 重视程度不如开发单位， 因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头， 由设计 单位来实现。 开发单位在委托设计前， 要组织力量对成本可控敏感的部分进行专 题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设 计单位共同完成。 在确定项目技术方案的同时， 确定成本控制目标。 还可采用定 额设计的方式， 在设计任务书中。 把包含成本控制内容的意图系统、 明确地告知 设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可 行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1左右，但正是这 1的设计费用决定了几

8、乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成 本控制在整个项目投资中的重要性。 在设计阶段， 造价人员的工作重点是通过造 价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方 案。 二 、工程招投标阶段的成本控制 建设项目实行工程招投标制，既能引入 市场竞争机制， 降低工程造价， 又能防止建设单位的一些暗箱操作。 在工程项目 材料设备的采购过程中， 为了保证中标价的合理性， 防止不合理或非实质性报价 中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采 用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价 中标”导致“低质工程”的出现。首先

9、在参加投标的企业中选取34家规模较 大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。在招投标 办的监督下采用了询标的形式进行投标。 投标的程序是： 先由投标方自主报价， 抽签决定询标顺序后， 进行第一次询标， 询问投标方的最高降价幅度。 然后进行 第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。 这样既给投标方一定的时间考虑， 又使投标人有一种无形的压力，追使企业尽量压缩自己的利润空间。如（生活水 泵的采购 ），我们就是以第一轮低干报价的 30，第二轮又降 3的价格最终成 交。 三 、项目建设阶段的成本控制 ：项目建设阶段的工程成本控制主要集中在 招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四

10、个方面。 （1）采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位 和材料设备的供应商时， 进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。 在招投 标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、 可以获得 最优惠价格， 特别是对于影响力大的重点项目， 往往投标单位会根据规模效益及 社会效益以低于常规造价的价格报标， 同时尽量使更多的总承包商和材料供应商 入围。 在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可 能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中， 要仔细分析各投标单位的投标文件， 防止低价中标、 高价索赔和不平衡报价的情

11、 况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议、 优 化设计方案。 在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方 式工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。 工程量清单是指按照 招标文件和施工图纸的要求与规定， 依据统一的工程量计算规则， 结合现行预算 定额子目分项要求， 将拟建工程的全部项目和内容， 按工程部位、 性质或构件分 部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位 填写单价的一种工程量计价方法。 采用工程量清单的形式， 对开发单位而言， 首 先，工程单价易与市场价进行竞争性比较， 挤掉单价中的水分， 堵住漏洞，其次，

12、 可控制因设计变更引起的工程价款的增加。 （2）合同签署要严密 签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成 本控制的又一重点。 在国际惯例中， 业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的 招标文件， 合同文本， 对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步， 防止施工 单位进场后以工期紧、 场地狭小、 设计选型的品牌型号不明确等为借口， 进行各 种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理 由，提出赶工申请， 要求增加工程费用， 如果合同中预告了合同报价充分考虑了 工期因素， 明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款， 就能有效地杜绝 这类费用的增长，比如在设备安

13、装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大， 如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊， 就很容易在施工过程中被 “偷梁换 柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密 合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计， 在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。 目前我国已出台了一系列建筑法律、 法规和合同示范文本，但与国际标准合同文本，尤其是与国际通行的 fidic 合同 文本相比， 在合同的严谨性、 合同主体的责权利方面仍存在一定差距， 有必要吸 收国外合同的合理部分，结合我国金融。保险，建筑法规，对现行的合同文本进 行修订。 （3）提高工程变更的预见

14、性 在项目建设过程中， 工程变更的管理非常重要， 工 程管理人员和造价人员应密切配合， 严格控制洽商变更的发生， 但由于工程项目 周期长、技术复杂等特点， 项目在实施过程中不可避免会发生变更。 一股从成本 控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、 重要变更和一般变更 3 类。对于大的 洽商变更， 必须事先做详细的技术经济分析 这时要充分利用设计单位和监理单 位的技术资源， 并就其对工程成本的影响做出评价， 综合各方意见后方能最后确 定是否实施该洽商变更。 变更设计必须在合同条款的约束下进行， 任何变更不能 使合同失效。 变更后的单价仍执行合同中已有的单价， 如合同中无此单价或因变 更带来的变化，

15、 应按合同条款进行估价。 经承包商提出的单价分析数据， 监理工 程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。 （4）结算审核要细致 工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据， 也是建设 项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。 因此，这是控制 工程成本的最后一关。 一般应从以下角度控制结算工程成本： 核对合同条 款只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算， 并在结算过程 中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款 等检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行 检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算； 落实设计变更洽商， 只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算； 按图 核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的， 需逐一核对实际完成的工程量， 然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。 严格执 行定额单价， 除包干部分外， 结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与 计价原则执行， 对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算， 或提出人 工，机械、材料计价依据，编制补充单价； 注意各项费用计取建安工程的收 赞标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额 及有关规定执行； 要求有关单位参与把关，除建设单位外