佛山写字楼市场情况简报

1、1 佛山写字楼佛山写字楼/ /公寓市场简报公寓市场简报 2012/04/06 2 目录目录 佛山写字楼发展历程 佛山写字楼发展现状与小结 佛山市政规划前景和政策环境 3 佛山写字楼概述佛山写字楼概述 佛山写字楼发展历程 佛山写字楼发展现状与小结 佛山市政规划前景和政策环境 4 佛山写字楼概述佛山写字楼概述 佛山写字楼发展历程 佛山写字楼发展现状与小结 佛山市政规划前景和政策环境 5 佛山写字楼发展历程佛山写字楼发展历程 萌芽期萌芽期 （befor1990s） （1990-2000） （2000-now） 以政府、银行等国有自建 办公物业大楼为主，部分 企业在住宅、商业裙楼办 公，主要分布在政府

2、行政 办公区域，代表项目有政 府办公大楼、银行大楼。 投资方：投资方：政府、国企 市场行为：市场行为：自用为主 写字楼品质：写字楼品质：未有正式的商业办公区 地理位置：地理位置：祖庙汾江路、南海大道 起步起步期期 随着经济的发展，在全国房 地产开发热的带动下，商业 写字楼在佛山开始发展，在 祖庙汾江路、季华路一带 出现了出租或出售的纯商业 办公的乙级写字楼物业，租 金20-30元/为主，代表项 目有百花广场、东建大厦、 创业大厦、经华大厦等。但 与此同时，因为市场发展的 不成熟，所以也造成了许多 烂尾楼，如环球国际广场。 投资方投资方：大型国有企业、房地产企业 市场行为：市场行为：销售为主，不

3、统一招租 写字楼品质：写字楼品质：乙级 地理位置：地理位置：祖庙汾江路、季华路 发展发展期期 投资方：投资方：发展商 市场行为：市场行为：自留出租比例逐渐增加， 统一招商，统一物业管理 写字楼品质：写字楼品质：甲级 地理位置：地理位置：祖庙-汾江路、季华路、 南海大道、千灯湖金融高新区、桂城 佛山一环沿线、佛山新城 随着佛山五区合并，广佛地铁 开通，广佛同城化进程不断提 速，以及佛山产业升级换代， 甲级写字楼随之出现，租金也 上升到40-80元/，代表项目 有环球国际广场、卓远国际商 务大厦、金海广场、九鼎国际 金融中心、金安大厦和承业大 厦等。 6 佛山写字楼概述佛山写字楼概述 佛山写字楼发

4、展历程 佛山写字楼发展现状与小结 佛山市政规划前景和政策环境 7 佛山写字楼发展现状佛山写字楼发展现状 佛山现状阶段佛山现状阶段 8 n 在房地产的四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标 最能反应一个地区的经济状况和活力，也是反应第三产业是否发达的重要标志。 n 纵观佛山写字楼的发展历程，写字楼市场从萌芽起步，到逐渐发展，经历了近20 多年。伴随着国家的宏观经济调控，佛山产业的结构调整与升级换代，禅城提出 将重点扶持led、云计算等产业，构建“高端化、总部化、低碳化、集群化”的 都市型产业体系，大力发展地铁上盖商圈，做大做强“楼宇经济”，佛山的写字 楼现在进入高速发展期，

5、许多大型高端写字楼在未来三到五年内密集上市，市场 也将迎来高峰期。 小结小结 区域经济状况和活力区域经济状况和活力 第三产业发展程度第三产业发展程度 写字楼写字楼 9 佛山写字楼特征佛山写字楼特征 销售为主，自留经营比例不断增加。销售为主，自留经营比例不断增加。 目前佛山市场上，写字楼以销售为主，这有助于房企快速回收投资，但现在也有许 多写字楼项目，以自留物业出租为主，包括承业大厦、友邦金融中心等，自留出租 更利于统一经营管理，提升写字楼整体形象。 短期内供不应求，长期看市场竞争趋于激烈。短期内供不应求，长期看市场竞争趋于激烈。 随着佛山产业结构的调整升级，现有的写字楼已不能满足市场需求，高端

6、写字楼 较为短缺。但从未来几年供应看，包括岭南天地、澜石旧城改造和华南国际金融 中心等达几百万大型高端写字楼项目将会扎堆上市，市场竞争也将趋于激烈。 物业水平和档次不断提升。物业水平和档次不断提升。 随着高端写字楼的不断出现，档次的提高，物业管理水平也是不断提高，国际国 内物业管理公司不断进驻。 租金不断提高，上涨空间依然较大租金不断提高，上涨空间依然较大。 从20-30元/上涨到现在的40-80，从广州写字楼的租赁价格看，佛山写字楼还 有很大的上升空间。 10 佛山写字楼概述佛山写字楼概述 佛山写字楼发展历程 佛山写字楼发展现状与小结 佛山市政规划前景和政策环境 11 佛山市政规划前景佛山市

7、政规划前景 时间时间市政规划前景市政规划前景 2007年6月广东省工作会议提出建设广东金融高新技术服务区（千灯湖金融高新区） 2009年4月广东都市型产业基地正式启动建设，11个大型孵化平台项目全面启动 2010年1月禅城区区委会议提出“西进、东提、中贯通”的发展战略 2010年6月“四化融合 智慧佛山”发展规划纲要（2010-2015）公布 2010年6月“季华路总部第一街”祖庙街道投资环境推介会一举推出6大招商项目 2010年10月东平新城中央商务区最终实施方案落实，招商工作启动 2010年11月广佛地铁（首通段）正式开通 2011年1月佛山“十二五”规划确定“1+2+组团城市发展新格局

8、2011年1月南海明确“中枢两翼、核心带动”的发展策略 2011年11月东平新城正式改名为“佛山新城”，并将建设成为吸引人才的高地、引以为豪 的精品 2012年3月 佛山“强中心”的概念范围进一步明确为佛山新城、禅城老城、沥桂新城、禅 城西部等南北东西四大板块 12 佛山市政策环境佛山市政策环境 时间时间政策环境政策环境 2007年8月 关于加快推进广东金融高新技术服务区建设的扶持办法为了扶持金融高新区发展建设， 区政府每年安排不少于1亿元作为“广东金融高新技术服务区建设专项资金”。 1. 对金融机构总部按注册资本额给予奖励：其中银行、保险、证券类金融机构，按注册资本额给最高可给 予2500万

9、元奖励；其他类金融机构，按注册资本额最高可给予1000万元奖励。 2. 对金融机构后台业务总部给予奖励：金融机构后台业务总部为独立法人的, 按注册资本额给最高可给予 1000 万元奖励；金融机构后台业务总部为非独立法人的, 按注册资本额最高给予 1000 万元奖励。 3. 对服务外包企业，按注册资本额最高可给予 1000 万元奖励。 4. 对技术先进型服务企业，企业所得税减按 15%征收，免征离岸服务外包业务营业税。 5. 对金融机构及服务外包企业自建或购买办公用房给予每平方米 1000 元补贴。对租赁办公用房的，前三 年内，给予 30%的租金补贴。 6. 对进入金融创新发展基地的中小金融机构

10、及中小型服务外包企业， 在其初 26 创阶段可向金融创新发展 基地申请周转办公用房租金补贴，前三年内给予当时、 当区域、当路段的房屋租金参考价 50%的租金 补贴，补贴面积不超过 500 。 时间时间政策环境政策环境 2009 年 12 月 3 日 南海区人民政府颁布了佛山市南海区都市型产业载体规划建设管理暂行办法 该办法的制定颁布，为我区都市型产业活化土地奠定了重要的政策基础。该办法共十条政策，从 政策优惠、规划布局、村镇集体土地的活化及相关产业配套的提高等方面充分体现了南海式的创新发明， 为我区工业房地产的发展指明了方向。预计在未来的 5-10 年内，在“都市型产业” 大旗下，南海大地可

11、活化土地 10 万亩以上，盘活社会资产 1000 亿元以上，成就地位无可替代的都市产业强区。 13 佛山写字楼佛山写字楼市场分析市场分析 禅桂写字楼市场历年供求/租赁情况 禅桂写字楼市场区域分析 禅桂在售在租重点写字楼分析 14 佛山写字楼佛山写字楼市场分析市场分析 禅桂写字楼市场历年供求/租赁情况 禅桂写字楼市场区域分析 禅桂在售在租重点写字楼分析 15 2007-20112007-2011年禅桂写字楼市场供求情况年禅桂写字楼市场供求情况 n20072007年以前年以前，佛山经济主要是工 业经济为主，需求不足导致市场 发展缓慢。20072007年后年后，佛山产业 转型升级，带动写字楼市场快速

12、 发展。2007-20092007-2009年年是禅桂写字 楼发展的蓄势之年，每年新增面 积不超过8万，每年成交面积 基本维持在1-6万左右。 n20102010年年是禅城写字楼市场发展的 爆发之年，卓远国际商务大厦、 金海广场、九鼎国际金融中心等 高端写字楼销售良好，直接拉升 了禅桂写字楼的年供需量，新增 面积和成交面积接近20万。 n20112011年年是桂城写字楼市场发展的 关键之年，以金安大厦和承业大 厦为代表的高端写字楼相继出现， 为桂城板块注入新的活力。 蓄势蓄势爆发爆发 16 禅桂重点写字楼项目出售和自留的面积比例禅桂重点写字楼项目出售和自留的面积比例 项目项目出售面积出售面积(

13、m(m ) )自留面积自留面积(m(m ) )出售和自留的面积比例出售和自留的面积比例 卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦14130.3216409.840.86：1 金海广场金海广场26044.9611236.832.32：1 九鼎国际金融中心九鼎国际金融中心31284.6512589.422.48：1 n部分开发商会将写字楼部分楼层作为自留物业，所以才会出现2007-2011年之 间禅桂写字楼新增面积总量大于成交面积总量的假性“供大于求”的现象。 17 小结小结 n 近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡，而伴随着经济发展方式的转变以及产业的 升级换代，未来市场对写字楼的需求将进一步加大，市场也将

14、稳步向前发展。 供求平衡供求平衡稳步向前稳步向前 18 禅城写字楼市场历年供求情况禅城写字楼市场历年供求情况 数据来源：佛山市禅城区房地产交易所 n 0707年年佛山环球国际广场的出现使得该 年新增面积为 2.7 万，08090809年年以岭 南大厦、卓远国际商务大厦、金海广 场等项目开盘为主，写字楼的供求基 本维持低位水平。 n 由于目前开发商倾向于销售部分单位 换取足够的流动资金，余下出租以获 得稳定的现金收益， 从而导致07-1107-11 年年以来成交面积一直低于新增面积。 其中，08年受宏观经济环境的影响， 成交量为近年来的低点。10 年卓远国 际商务大厦、金海广场、九鼎国际金 融中

15、心等高端写字楼销售旺盛使得整 体市场呈现“量价齐升“的良好局面， 成交均价也冲破 “万” 字头，环比上 涨 30.58%。 n 10年市场消化完后，1111年年成了禅城写 字楼市场的真空期，供应与成交稀少， 但预计12年后市场又将迎来的阶段性 高峰期。 19 小结小结 n 禅城写字楼市场除2008年和2011年出现供求萎缩外，总体呈稳步上升的态势,写 字楼价格更是逐年递增。 上升事态上升事态价格逐年递增价格逐年递增 20 桂城写字楼市场历年供求情况桂城写字楼市场历年供求情况 数据来源：佛山市南海区国土城建和水务局 n 中低端写字楼成交以都市型产业基地为主中低端写字楼成交以都市型产业基地为主，

16、高端写字楼则以天安大厦和承业大厦为代高端写字楼则以天安大厦和承业大厦为代 表。表。其中，2010 2010 年年天安数码城二期与鸿 晖都市产业新城集中推货，使得供求剧增， 新增面积为 16.12 万，成交面积为 13 万，相比于 2008 年上涨 166.45%和 135.13%。 n 成交均价方面，2008-2010 2008-2010 年年基本维持在 5000元/左右。2011 2011 年年，伴随着广东金 融高新区的火热建设，桂城第一个高端写 字楼金安大厦金安大厦受到市场热烈追捧，拉 升了市场的整体均价，约8028元/。 n 与此同时，承业大厦、凯泰中心、天安数 码城三四期、瀚天科技城相

17、继入市，导致 市场供应创下历史高峰，但由于部分项目 开发商采取只租不售的策略，如承业大厦 等，从而导致2008-2011年以来成交面积 一直低于新增面积。 21 小结小结 n 桂城写字楼的发展还处于初级阶段，相当数量项目仍在规划建设当中，供求关系 受制于部分具体项目。 初级阶段初级阶段个盘影响明显个盘影响明显 22 禅桂写字楼市场历年租赁情况禅桂写字楼市场历年租赁情况 时期时期租金水平租金水平 萌芽期（90年代以前） 起步期（90年代）20-30元/（不含管理费） 发展期（2000至今）40-80元/（不含管理费） n 早期佛山的写字楼项目主要分布在祖庙板块和季华板块祖庙板块和季华板块，随着百

18、花广场、经华大厦 等一批写字楼产品陆续出现，市场供应量也急剧上升。这个时期写字楼以出售为主，出售为主， 招租也都是以写字楼的小业主招租也都是以写字楼的小业主“各自为政各自为政”，加之写字楼的设计理念落后、配套匮 乏、物业管理水平低、写字楼的替代品商住楼长期充斥市场等一系列因素的影响， 禅桂两地的写字楼项目出租率长期不足， 市场出现了供大于求的现象供大于求的现象，每月租金水 平一直处于低水平，致使后期新的写字楼项目一直开发较少。 n 近年来，佛山经济的高速发展，土地资源的集约利用开发以及产业的转型调整，写 字楼市场迎来了良好的发展机遇，卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中 心、金安大厦、承

19、业大厦等一批创新型与高品质的写字楼开始不断涌现创新型与高品质的写字楼开始不断涌现，且主要分 布在季华板块和桂城板块季华板块和桂城板块。写字楼项目软硬件的升级换代，使得租金也水涨船高。 目前禅桂两地的高端写字楼项目的每月租金水平有了较大的提高。高端写字楼受到 市场亲睐，尤其是大中型金融类企业和各行各业企业龙头的进驻大中型金融类企业和各行各业企业龙头的进驻，提高了市场的整 体出租率。 23 小结小结 n 禅桂高端写字楼的不断涌现，带动了租金的上升，也提高了市场的整体出租率。 发展迅猛发展迅猛市场向好市场向好 24 禅桂写字楼市场区域分析禅桂写字楼市场区域分析 佛山新城中 央商务区 南 海 大 道

20、商 务 区 千灯 湖商 务区 都市型 产业区 祖庙汾江 路商务区 季华 商务区 25 主要商务区主要商务区现状现状未来发展未来发展代表项目代表项目 祖庙祖庙- -汾江路商务区汾江路商务区 佛山最早形成的商务区，商业 配套相对成熟 岭南天地未来规划建设高的写字 楼，将大大提升祖庙-汾江路商 务区的市场地位 百花广场 环球国际广场 国际金融中心 季华路商务区季华路商务区 佛山最为成熟的商务区，发展 迅速，商务氛围浓郁，高端写 字楼不断涌现 逐步建立金融服务业等现代服务 业的“总部第一街” 卓远国际商务大厦 金海广场 九鼎国际金融中心 南海大道商务区南海大道商务区 南海较早的商务区，商业配套 较为成

21、熟，以国企事业单位为 主 逐渐与金融高新区形成南海商务 聚集区 农信大厦 金安大厦 千灯湖金融高新区千灯湖金融高新区 目前发展最快的金融商务区， 进驻企业以跨国公司、大型国 企等金融行业、信息服务为主 将发展成为金融后援和私募、风 投服务产业基地 承业大厦 都市型产业基地都市型产业基地 以行业进行产业聚集，租金相 对较低，吸引了大批中小企业 进驻 将成为中小企业成长的摇篮 天安数码城 瀚天科技城 佛山新城中央商务区佛山新城中央商务区 政府政策支持，现行打造宜居 环境，商用地块密集推出 将成为未来大佛山的中央商务区佛山传媒新闻中心 n不久将来，佛山新城中央商务区也将建设成为佛山地区首屈一指的商务

22、区。 26 禅桂在售重点写字楼分析禅桂在售重点写字楼分析 区域区域项目名称项目名称 规模规模 （万）万） 入市时间入市时间 销售均价销售均价 （元（元/ /） 销售率销售率 禅城禅城 九鼎国际金融 中心 3.1201013000 除自留外，可销售项 目已售70% 禅城禅城荣华写字楼1.72011135009% 禅城禅城雅庭国际广场2.320121570013% 桂城桂城金安大厦2.120111140095% n禅桂写字楼的经营方式主要以出租为主，出售的项目为数不多。 27 禅城在租重点写字楼分析禅城在租重点写字楼分析 项目名称项目名称入市时间入市时间 销售均价销售均价 （元（元/ /） 销售率

23、销售率 租赁价格租赁价格 （元（元/ /） 出租率出租率 物业管理费物业管理费 （元（元/ /） 备注备注 百花广场百花广场1996售罄4295%10-15 百花国际商业中心百花国际商业中心1996售罄33-6040%18 旧物业重 装修 华辉大厦华辉大厦5295%10 东建大厦东建大厦只租不售46-5090%12 空调费： 5.5元/ 国际商业中心国际商业中心2007只租不售装修:7080% 20(含中央 空调费和直 饮水费) 环球国际广场环球国际广场2007售罄 毛坯：60- 70；装修： 80-100 90% 22(含中央 空调费和清 洁费) 永丰大厦永丰大厦售罄45-5080%5 创业

24、大厦创业大厦只租不售50-5590%7 卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦2009售罄70-8095%10自留52% 金海广场金海广场2009售罄8092%13 自留35%， 含回迁 九鼎国际金融中心九鼎国际金融中心201013000 可销售物业已售 70% 50招商中7 自留29%； 可销售71% 财富大厦财富大厦2007只租不售78100%7 岭南大厦岭南大厦2008售罄 毛坯：50； 装修：60 96%6 28 桂城在租重点写字楼分析桂城在租重点写字楼分析 项目名称项目名称入市时间入市时间 销售均价销售均价 （元（元/ /） 销售率销售率 租赁价格租赁价格 （元（元/ /） 出租率出租率

25、物业管理费物业管理费 （元（元/ /） 备注备注 金安大厦20111140095%85招商中 租金已含物管 费 承业大厦2011只租不售50-60招商中14.8 有智能道闸， 外人无法进去 凯泰中心2011只租不售40招商中6 个别楼层可43 年长租：13- 15元/ 29 小结小结 n 佛山写字楼的发展与整个城市的经济发展紧密联系。佛山写字楼的发展与整个城市的经济发展紧密联系。2007年之前，佛山主要是工 业城市，写字楼需求低，写字楼发展较为缓慢，代表性项目较少，只有百花广场。 但2007年之后，随着佛山经济的高速发展，以及城市升级和产业转型的提速，写 字楼需求加大，写字楼的发展也进入了快车

26、道，专业高端的写字楼如雨后春笋， 2007年的环球国际广场，2009年的卓远国际商务大厦，2010年的九鼎国际金融 中心以及2011年的金安大厦等。 n 高端写字楼的不断涌现，带动了租金的上升。高端写字楼的不断涌现，带动了租金的上升。对比百花广场和卓远国际商务大厦 可发现，随着写字楼软硬件的升级换代，高端写字楼的租金也从30-40元/上涨 到70-80元/，且主要集中在季华板块、桂城板块以及祖庙板块。 30 禅桂写字楼重点项目分析禅桂写字楼重点项目分析 卓远国际商务大厦 金海广场 承业大厦 31 禅桂写字楼重点项目分析禅桂写字楼重点项目分析 卓远国际商务大厦 金海广场 承业大厦 32 n项目基

27、本资料项目基本资料 地理位置：佛山市禅城区季华五路2号 发 展 商：佛山市宏城房地产有限公司 物管公司：佛山市卓远物业管理有限公司 项目规模：占地27153，总建筑面积36603.9，总共23层，118米高 车位总量：约400个 入市时间：2009年 n项目相关配套：项目相关配套： 交通配套：地铁季华园站、石湾汽车站、多条城巴公交线路 市政配套：佛山市人民政府、禅城区人民政府、禅城区人民法院、市财政局、市工商局、市国土资源局、 市气象局、市行政服务中心、市公共汽车公司、市国税局直属征收管理分局、电力工业局等 银行配套：中国工商银行、中国建设银行、中国银行、广发银行、招商银行、兴业银行、华夏银行

28、、湛江 商业银行、南洋银行等 商业配套：顺联国际购物中心、英皇时尚城、东建世纪广场、印象城、沃尔玛、百佳、国美、苏宁等 饮食配套：皇冠假日酒店、金城大酒店、南国大酒店、金湖酒店、海阁酒店、石湾宾馆、海悦酒家、车城 酒家、珠江渔村等 n项目楼层状况：项目楼层状况： 楼高：118米 总层数：23层 写字楼每层单元数：9套/层（第一层只有3套，第二层只有4套） 写字楼总单元数：196套 写字楼户型面积：71-518 写字楼标准层面积：约1200 33 n项目产品配比项目产品配比 面积（）面积（）71-8796-127130-145220-249363-518 套数套数246045634 套数占比套数

29、占比 12%31%23%32%2% 34 n项目租户行业分析项目租户行业分析 项目的主力租户是金融保险业、高科技金融保险业、高科技/ /通信产业以及专业服务业通信产业以及专业服务业，面积 占比分别为31%、26%和15%。为次主力租户是房地产房地产/ /建筑和制造业建筑和制造业也分 别占到13%、12%，。 35 n项目租户需求分析项目租户需求分析 行业行业案例租户案例租户面积（）面积（） 金融保险业金融保险业 东莞银行股份有限公司3332 申银万国证券股份有限公司佛山营业部1407 招行小企业信贷佛山分中心789 专业服务业专业服务业 协纵国际企业港735 深圳协纵企业商业服务公司497 黄

30、金之屋佛山分公司491 高科技高科技/ /通信产业通信产业 中国移动6848 佛山市中联安科技有限公司330 佛山市问鼎网络科技有限公司71 房地产房地产/ /建筑建筑 吉鸿房地产1407 卓远地产1407 佛山香港城发展有限公司622 制造业制造业 广东宝裕集团1981 佛山广裕不锈钢有限公司478 佛山市科贸陶瓷原材料有限公司131 批发批发/ /零售零售/ /贸易贸易 佛山圣安娜进出口公司220 佛山市善为汽车电器有限公司国际贸易部169 佛山美源经贸公司145 n 劳动密集型和服务密集型企业 所需写字楼面积较小，如：批 发/零售/贸易、专业服务业， n 对企业形象、办公环境有较高 要求

31、的知识性企业所需面积偏 大，如：金融保险业、房地产 /建筑。 n 处于创业初期或发展期的企业， 资金实力有限，所需面积相对 保守，如制造业，而处于成熟 期的企业， n 资金实力强，在满足自用同时 常有投资计划，所需面积较大， 如高科技/通信产业。 36 n项目优劣势分析项目优劣势分析 优势分析优势分析：卓远国际商务大厦位于佛山现代服务业的“总部第一街”季华路核 心地段，又与城市主干道佛山大道的交汇，且邻近广佛地铁季华路站， 城市人流聚集，商务配套齐全，项目升值潜力大。 劣势分析劣势分析：项目体量较小，拓展空间有限，无法成为城市地标性建筑。 37 n项目项目租售情况租售情况 销售均价销售均价 销

32、售状况销售状况售罄（自留52%） 租金价格租金价格70-80元/ 管管 理理 费费10元/ 出出 租租 率率95% 38 n项目平面图项目平面图 39 禅桂写字楼重点项目分析禅桂写字楼重点项目分析 卓远国际商务大厦 金海广场 承业大厦 40 禅桂写字楼重点项目分析禅桂写字楼重点项目分析 卓远国际商务大厦 金海广场 承业大厦 41 禅桂写字楼需求分析禅桂写字楼需求分析 佛山第三产业发展情况 禅桂写字楼行业需求分析 禅桂写字楼客户需求分析 禅桂写字楼产品需求分析 42 禅桂写字楼需求分析禅桂写字楼需求分析 佛山第三产业发展情况 禅桂写字楼行业需求分析 禅桂写字楼客户需求分析 禅桂写字楼产品需求分析

33、 43 佛山第三产业发展情况佛山第三产业发展情况 n 佛山与广州2012年第三产业 占全市生产总值比较 (34.6%:61.5%),说明佛山第 三产业还拥有巨大的发展空 间和潜力。 44 n 随着佛山产业结构的调整，佛山第三产业以每年高于10%的速度高速增长。到2015年，佛山将争取实现 第三产业在gdp中的比重达到40%，在第三产业发展的同时，也将对写字楼产生巨大的需求。 45 禅桂写字楼需求分析禅桂写字楼需求分析 佛山第三产业发展情况 禅桂写字楼行业需求分析 禅桂写字楼客户需求分析 禅桂写字楼产品需求分析 46 n 从卓远国际商务大厦、金海广场、岭南大厦、财富大厦、百花广场、华辉大厦作抽样

34、调查可得：从卓远国际商务大厦、金海广场、岭南大厦、财富大厦、百花广场、华辉大厦作抽样调查可得： 租用写字楼面积租用写字楼面积： 金融保险业专业服务业和房地产/建筑业制造业、高科技/通信产业和批发/零售/贸易 租用写字楼数量租用写字楼数量: : 金融保险业和专业服务业制造业、房地产/建筑业和批发/零售/贸易行业 （旺盛） （一般） 大租户面积需求：大租户面积需求： 金融保险业对大面积办公写字楼的需求最为迫切，远大于其他行业；高科技/通信产业和批发/零 售/贸易行业对大面积办公写字楼的需求相对一般. 数据来源：实地调研 大租户（超过大租户（超过10001000）行业面积占比）行业面积占比行业户数占

35、比行业户数占比行业面积占比行业面积占比 47 禅桂写字楼需求分析禅桂写字楼需求分析 佛山第三产业发展情况 禅桂写字楼行业需求分析 禅桂写字楼客户需求分析 禅桂写字楼产品需求分析 48 禅桂写字楼客户租赁需求禅桂写字楼客户租赁需求 企业类别企业类别租赁需求面积租赁需求面积地段要求地段要求租金承受水平（元租金承受水平（元/m/m ） 大中型大中型企业企业 （如行业三甲） 大商业繁华地段40-80 成熟期的成熟期的中小企业中小企业 （如办事处、子公司） 小商业繁华地段30-70 成长期的成长期的中小企业中小企业 （如发展扩张期的中小企业） 大近郊地区30-40 萌芽期的萌芽期的中小企业中小企业 （如

36、创业期的小微企业） 小近郊地区30-40 企业名称企业名称项目项目租赁面积（租赁面积（mm ）项目地段项目地段租金水平（元租金水平（元/m/m ） 太平人寿保险有限公 司佛山分公司 金海广场2404季华路商务区80 佛山市科贸陶瓷原材 料有限公司 卓远国际商务大厦131季华路商务区70-80 佛山市翔臻经贸有限 公司 天安数码城335桂城都市型产业基地35-40 佛山市金盛广发贸易 有限公司 天安数码城192桂城都市型产业基地35-40 案例与访谈案例与访谈: : 49 小结小结 n 大中型企业和成熟期的中小企业对地段要求相对较高，以商业繁华地段为主，租 金承受水平也相对较高； n 而萌芽期和

37、成长期的中小企业对地段要求相对较弱，以近郊地区为主，租金承受 水平也相对较弱。 企业发展阶段企业发展阶段写字楼需求写字楼需求 50 禅桂写字楼投资客户购买需求禅桂写字楼投资客户购买需求 购买群体购买群体购买面积购买面积购买要素购买要素 普通个人投资者单套/连续多套性价比地段物业品质 富裕个人投资者半层/整层地段物业品质管理和服务 成熟的中小企业单套/连续多套/半层地段性价比管理和服务 成长的中小企业单套/连续多套/半层/整层/多层性价比管理和服务地段 大中型企业整层/多层物业品质地段管理和服务 案例与访谈案例与访谈: : 项目项目历史销售均价（元）历史销售均价（元）租金（元租金（元/m/m ）

38、投资回报率投资回报率 金海广场金海广场12500808% 金安大厦金安大厦1140085（含物管费）9%（含物管费） 岭南大厦岭南大厦7265508% 51 小结小结 n 住宅的调控给商业地产带来机会，资金出现转移迹象，目前投资者投资住宅市场 的信心开始不足。相比之下投资商业属于长线投资，投资商业不同于投资住宅市 场，不会因房龄的增长而降低投资价值，也不太存在折旧的问题，地段、性价比、 物业品质、管理和服务等因素更为重要。 n 从禅桂写字楼投资客户购买需求可得，普通个人投资者和成熟的中小企业资金实 力相对较弱，把性价比摆在购买要素的首位。富裕个人投资者和成熟的中小企业 资金实力相对较强，把地段

39、摆在购买要素的首位，而大中型企业整体实力强，知 名度高，更看重物业品质。 调控调控舍住奔商舍住奔商 52 禅桂写字楼产品需求分析禅桂写字楼产品需求分析 n高性价比高附加值高回报率产品热捧高性价比高附加值高回报率产品热捧 在写字楼价格和租金不断走高的态势下，对于大多数中小企业来说，高性价比和高附加值的产品必定是他 们首要追逐的目标，市场需求旺盛，产品关注度高。对于中小投资者来说，除高性价比和高附加值外，处 于价格洼地、未来升值潜力大、高回报率的产品同样热销。 n弹性空间自由组合便于改动弹性空间自由组合便于改动 未来写字楼将会出现大量可拼合户型的产品，从投资客户或者企业的实际出发，在户型区间上采用

40、弹性处 理，内部可以随意组合成不同面积段供不同客户需求。 n高端产品将会走俏高端产品将会走俏 未来中低端产品将越来越不能满足日渐成长起来的本土企业需求，但凡能展示企业实力和形象的高端产品 将会走俏。 n配套完善服务贴心配套完善服务贴心 配套与服务是衡量写字楼品质必不可少的要素之一，配套完善服务贴心是客户一直以来的期盼。都市型产 业基地写字楼项目通过引入产业社区化发展的理念，在产业社区内提供餐饮、休闲、娱乐、购物等一系列 生活配套，使得办公与生活的高度融合。而位于市中心地区的写字楼项目则通过城市综合体或者商务公寓 的开发模式来满足写字楼客户各种各样的需求。同时，产品服务也将更贴心更人性化，如提供

41、24小时全天 候不间断服务等等。 53 禅桂市场未来重点写字楼供应预禅桂市场未来重点写字楼供应预 测测 54 项目名称项目名称未来供应面积（）未来供应面积（）预计入市时间预计入市时间发展商发展商 恒福国际商业中心恒福国际商业中心3.7万2012-2013佛山恒裕房地产开发有限公司 尚领国际尚领国际约3万2012佛山市东建集团 万科广场万科广场3.5万（含商业）2012年后佛山市万科南城置业有限公司 山湖电器地块旧改项目山湖电器地块旧改项目12万2012 周记地块项目周记地块项目10万2012年后由永新、镇安经济联合社组合投资开发 星星华园国际星星华园国际2.52万2012年后佛山市永利德房地产

42、开发实业有限公司 岭南天地岭南天地45万2012-2020佛山瑞安天地房地产发展有限公司 佛山澜石旧城改造项目佛山澜石旧城改造项目9.6万2012年后新鸿基地产发展有限公司 镇安村季华七路北侧地块商业项目镇安村季华七路北侧地块商业项目6万2014 合计合计9 9个项目个项目95.3295.32万万 禅禅城城市场未来重点写字楼供应预测市场未来重点写字楼供应预测 55 桂城桂城市场未来重点写字楼供应预测市场未来重点写字楼供应预测 项目名称项目名称未来供应面积（）未来供应面积（）预计入市时间预计入市时间发展商发展商 友邦金融中心友邦金融中心14万2012友邦保险集团 华南国际金融中心华南国际金融中心

43、约17万2012年后广东新天鸿物业发展有限公司 南海金融城南海金融城9.3万2012-2013广州地铁总公司 荣耀国际金融中心荣耀国际金融中心9.4万2012年后佛山市南海荣耀房地产开发有限公司 桂城地铁站地块桂城地铁站地块3.7万2012年后广州越秀集团 承创大厦承创大厦6.9万2013佛山市南海承业投资开发管理有限公司 承展大厦承展大厦5.8万2013佛山市南海承业投资开发管理有限公司 景兴环球大厦景兴环球大厦3.3万2012佛山市汇智实业有限公司 亿能大厦亿能大厦7.7万2012年后佛山亿能置业有限公司 中盛大厦中盛大厦6.3万2012佛山市丰俊投资发展有限公司 联达大厦联达大厦4.6万

44、2012佛山市南海燃气总公司 智富大厦智富大厦8.9万2013佛山市南海区丽雅苑房地产发展有限公司 南海发展大厦南海发展大厦11.6万2014 南海发展股份有限公司 海逸商务广场海逸商务广场4.7万（含商业）2012年后海逸集团 宇浩汇金广场宇浩汇金广场9万（含商业）2012年后佛山市宇浩地产发展有限公司 阳光国际广场阳光国际广场约13万2012佛山市南海云龙房地产有限公司 粤港金融科技园粤港金融科技园8万2012 佛山电力科技产业园佛山电力科技产业园14.8万2013佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司 1818个项目个项目158158万万 56 区域区域项目数量（个）项目数量（个）未来供

45、应面积（）未来供应面积（） 禅城禅城995.32万 桂城桂城18158万 合计合计27253.32万 n 2012年起，禅桂未来写字楼供应将进入高峰期，2013年下半年开始供应放量。 小结小结 57 市场总结市场总结 58 时段时段分布分布项目定位项目定位目标客户群目标客户群项目标准层项目标准层物管公司物管公司项目外立面项目外立面项目租金项目租金项目价格项目价格 过去过去零散 满足基本办公 需求，项目以 中低端为主 以中小企业、 本土企业为主 1000-1500 发展商自 有物业公 司 水泥混凝土兼 玻璃幕墙 30-40 （不含管理费） 5000-5500 现在现在趋于集中 初步体现智能 化，

46、逐步有环 保理念，项目 以中高端为主 大中企业、外 资企业逐步进 驻，客户群体 开始分化 1000-2800 发展商自 有物业公 司和知名 物业管理 公司 纯玻璃幕墙等 中端:40-50（不 含管理费）； 高端:70-80（不 含管理费） 8000- 13000 未来未来集中化 级高智能化， 体现生态健康 和人性化理念， 高端项目引领 市场 高端项目以有 实力的龙头企 业为主，本土 外资并驾齐驱， 客户群体分化 可合拼户型 项目逐年增 多，弹性空 间面积自由 组合 高端项目 以知名物 业管理公 司为主 纯玻璃幕墙、 铝合金板、金 属百叶、石材 百叶等 高端:100 （不含管理费） 市场以租赁

47、为主，销售 为辅，价格 逐年走高。 59 经济和产业经济和产业 经济的结构调整,产业的转型升级,促使企业的办公自用需求不断增加，租赁 买卖现象也日益频繁。 调控调控在住宅市场调控的大背景下，写字楼受益于投资资金的挤出效应。 投资投资 可持续的投资回报率，投资需求逐步被挖掘，未来写字楼的需求将会进一步 增加。 前景前景 总部经济、楼宇经济等各种政策规划利好刺激下，各地商务区拔地而起，未 来写字楼的供应也将剧增。 佛山写字楼市场整体呈供需两旺的发展态势，而佛山写字楼市场整体呈供需两旺的发展态势，而 销售价格和租赁价格则在项目软硬件升级推动下销售价格和租赁价格则在项目软硬件升级推动下 稳步向上。稳步

48、向上。 季华板块和祖庙板块为主导季华板块和祖庙板块为主导，桂城板块和佛山新桂城板块和佛山新 城板块将成为市场的亮点城板块将成为市场的亮点。 市场需求的差异性，决定着佛山写字楼将向高端市场需求的差异性，决定着佛山写字楼将向高端 高品质和产业基地两个方向积极发展，未来写字高品质和产业基地两个方向积极发展，未来写字 楼产品也将更加丰富。楼产品也将更加丰富。 60 佛山佛山公寓公寓概述概述 佛山公寓发展历程 佛山公寓发展现状与小结 61 佛山佛山公寓公寓概述概述 佛山公寓发展历程 佛山公寓发展现状与小结 62 20042004 出现传统公寓产品出现传统公寓产品 代表项目：代表项目：阳光公寓 快速发展快

49、速发展 佛山房地产高速发展，公寓 市场也进入快速发展阶段。 各种类型的公寓相继出现 20072007 20102010 佛山公寓市场转折期佛山公寓市场转折期 广佛地铁开通，标志着佛山公 寓市场进入一个新的阶段，公 寓的投资性特点开始被市场所 重视。 代表项目：代表项目：九鼎国际、普君 新城、文华尚领 成熟成熟 代表项目：代表项目：新中源国际公寓、 铂顿国际公寓 20112011 n 从单一的纯住宅公寓发展成具有商住功能的商务公寓; n 从不注重装修和配套设施发展成带有豪华装修与完善的配套设 施的高端公寓; n 从基本无物业管理发展成具有星级酒店管理的专业物业管理. 63 佛山佛山公寓公寓概述概

50、述 佛山公寓发展历程 佛山公寓发展现状与小结 64 禅桂公寓市场历年供求情况禅桂公寓市场历年供求情况 n 07 07 年以来，佛山公寓市场的供应量、成年以来，佛山公寓市场的供应量、成 交量和成交价格均呈稳步增长。交量和成交价格均呈稳步增长。自出现 90/70 限制后，小户型产品开发占比逐渐增大； 而另一方面随着佛山楼市快速发展，广佛地铁的 开通，低总价的公寓产品逐渐被佛山市场所接受， 也加速公寓产品投资开发力度。09 年之前，供 求基本平衡，而10 年以后，供应量增长远超过 市场的需求。但市场的承接能力有限，加上受宏 观环境影响，需求被受抑制，以产生供远大于求 的局面。 n 公寓市场供求受市场

51、发展大势影响明显。公寓市场供求受市场发展大势影响明显。 09 年由于受大市的旺势影响，公寓价格呈现 “量价齐升”局面；2010 年佛山地铁的开通， 也促使成交量出现历史性高峰，但随着房地产调 控的深入，限购令的出台，2011 年成交量开始 出现下降。 n 从成交价格上说，市场价格主要受当时供从成交价格上说，市场价格主要受当时供 应项目的产品装修标准以及区域地段因素应项目的产品装修标准以及区域地段因素 定价影响而变化。定价影响而变化。07 年价格达到1 万/，是 由于该年仅环球国际一个项目推卖，且产品（包 装修）定价高，从而拉高整体价格水平。而08- 09 年之间，市场出现不少包装修或毛坯产品，

52、 且装修价格有明显差异，市场价格也因此出现不 同变幅。而10-11 年商务公寓、产权式酒店公寓 等高端项目纷纷出现，整体拉高了成交价格，如 铂顿国际公寓超过2 万的均价；加上限购影响， 住宅产品受到抑制，而不受限购的公寓得到市场 更多关注，价格不断向上。 65 禅桂不同类型公寓的发展演变禅桂不同类型公寓的发展演变 酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓普通公寓普通公寓产权式酒店公寓产权式酒店公寓 项目项目入市时间入市时间区域区域规模规模均价均价去化速度去化速度客户客户 阳光公寓阳光公寓2004禅城0.86500-本地投资客 环球国际环球国际2007禅城2.37 10000 （带装修） 两年消化8

53、0%,滞销基本是 167单位 禅城、南海投资客户占80%，珠 三角其它区域经常因公往来佛山 的商务人士占20% 酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓普通公寓普通公寓产权式酒店公寓产权式酒店公寓 项目项目入市时间入市时间区域区域规模规模均价均价去化速度去化速度客户客户 慧港国际慧港国际2007禅城3 8800 （装修+家电） 开卖当天销售8 成，一个月 售罄 禅城投资客为主 桂南名都桂南名都2007桂城3.06 8800 （1500装修） 开卖当月售50% 禅城、南海职业投资客户为主， 其次为桂城工作的白领中产阶层 保利西街保利西街2008桂城37000（毛坯）开售一个月，销售率近90% 南海、

54、广州投资客居多；soho 一族等和创业型发展中企业 利豪名郡利豪名郡2009禅城1.377700（毛坯）开卖当天销售5 成禅城投资客为主 九鼎国际九鼎国际2010禅城10 11000-13000 （装修+家电） 一年消化90% 禅城、顺德置业投资客为主，其 次为禅城的白领阶层 普君新城普君新城2010禅城3.71 15000-18000 （2500装修） 一年消化60% 禅城、广州投资客居多，公司老 板、高管等 文华尚领文华尚领2011禅城2.26 11000-13000 （带装修） 开售一个月，销售5 成 禅城投资客为主，禅城工作的白 领阶层 东江国际东江国际2011禅城0.8110000-

55、12000未开盘- 66 酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓普通公寓普通公寓产权式酒店公寓产权式酒店公寓 项目项目入市时间入市时间区域区域规模规模均价均价去化速度去化速度客户客户 柠檬时代柠檬时代2009禅城2.167200（带装修）开卖当月售罄 禅南投资客为主；禅城工作的白 领中产阶层 逸彩美寓逸彩美寓2009禅城0.59000（带装修） 开卖当月销售7 成，销售最 快是4.5 米层高产品 禅南投资客为主；禅城工作的白 领中产阶层 保利花园保利花园2009桂城1.611000（毛坯）一天售罄 南海、广州投资客居多；桂城工 作的白领中产阶层；周边企事单 位中高级管理人员 美邦公寓美邦公寓20

56、09桂城0.5 12000 （带装修） 一天售罄 南海投资客为主；桂城工作的白 领中产阶层； 藦璒荟藦璒荟2010禅城1.12 13000 （loft豪装） 基本售罄本地居民及投资客为主 天御盈品天御盈品2010禅城3.5 12000 （3000装修） 基本售罄禅城、南海投资客为主 季华金品季华金品2011禅城0.27 14000-16000 （毛坯） 一年消化5 成禅城本地居民及投资客为主 汇贤雅居汇贤雅居2011禅城0.749500（毛坯）基本售罄禅城投资客为主，禅城刚需人群 卓远景峰卓远景峰2011禅城0.14 7500-8500 （毛坯） 成交11套禅桂投资客，季华商圈中产阶层 玫瑰铂

57、金公馆玫瑰铂金公馆2011禅城0.459300（毛坯）开盘以来成交35套禅城投资客为主，商圈刚需人群 67 酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓普通公寓普通公寓产权式酒店公寓产权式酒店公寓 项目项目入市时间入市时间区域区域规模规模均价均价去化速度去化速度客户客户 新中源新中源 国际商务公寓国际商务公寓 2011禅城2.8 13000 （3500 装修） 目前销售60% 禅城陶瓷行业中产阶层，广州投 资客。 碧桂园城市花园碧桂园城市花园2011禅城5.87 13000 （2000 装修） 一年消化35%禅城、顺德投资客为主 铂顿国际公寓铂顿国际公寓2011禅城1.8 19000-23000 （6

58、000 装修） 开盘当日，销售38 套 禅城、广州企业老板、公司高层、 外籍人士 68 开盘消化速度较快，余货销售缓慢开盘消化速度较快，余货销售缓慢 20112011年禅城区商业公寓项目销售情况年禅城区商业公寓项目销售情况 区域区域楼盘楼盘销售套数销售套数 销售面积（万）销售面积（万） 销售单价（元销售单价（元/ /）销售金额（亿元）销售金额（亿元） 新城碧桂园城市花园3993.1119563.7 旧城普君新城3561.5154642.4 南庄新中源3401.9119172.2 旧城文华尚领2721.495231.3 楼盘名称楼盘名称在售产品在售产品推售时间推售时间销售价格（元销售价格（元/

59、/） 产品面积（）产品面积（） 货量（套）货量（套）累计网上签约率累计网上签约率 文华尚领 8座11.03.12 8963（精装） 31-6727684% 7座11.1131-6727611% 普君新城 1座10.10.23 13599（精装） 42-8130895% 2座11 碧桂园城 市花园 2座11.05 11340 57-10924252% 3座11 新中源1座11.01.0812017（精装）42-26751966% 保利天玺2座2幢11.12.2412221（精装）35-608126% 东江国际1座12.021079137-

60、681222% 69 小结小结 n 20042006 20042006 ，起步阶段。，起步阶段。佛山市场一直以来偏爱大户型产品，小户型产品被受忽略，公寓并未得到市 场的认可，这个阶段公寓市场发展缓慢，户型结构也无甚创新。04年首个传统公寓阳光公寓进入佛 山市场，才使市民对公寓产品有所认知。而当时公寓的产品大多为少量掺杂进住宅产品中，作为住宅产 品的补充角色。 n 20072009 20072009 ，发展阶段。，发展阶段。随着政府实施90/70 的户型供应规限，普通公寓、商务公寓也相继面市，公 寓也更多的作为独立产品出现。佛山公寓市场产品类型得到有效的升级，一方面体现在不同类型的产品 特征上；