海门国际公馆地产项目推广方案

1、1 海门市国际公馆海门市国际公馆 整合推广策略整合推广策略 2 我们眼中的海门我们眼中的海门 3 海门是 长三角洲海滨之都，素有 “江海门户”的美誉； 快捷连接苏州、上海等一 线城市的新兴城市代表； 苏中、苏北地区三线城市 突出代表； 一小时生活圈遍达上海国 际圈层； 4 海门的经济发展 p从海门经济增长趋势来看，经济增长速度较快，整体经济水平进入全国百 强县排名中，随着海门与上海等城市联系的加强，依托南通整体经济形势的 良好发展，海门今后的经济增长潜力较高。 p从海门经济增长动能来看，主要依靠投资和内需拉动增长，近三年来固定 资产投资均占到gdp总量的55以上，而利用外资所占比例只有10，因

2、此， 经济增长主要依靠增加投资和拉动内需。但城市近期老城区改造和新城区建 设将持续增加固定资产投资，因此预计未来几年内区域经济依然依靠投资增 长。 p另外，海门独特的地理位置优势，南通成为上海一小时经济圈后海门也是 直接受益城市之一，沿江港口经济率先发展起来，逐步形成海门城南经济增 长带动其他区域增长的格局。 5 海门定位为上海的卫星城市，城市规划分三步走， 经过三步走，海门建成中等规模城市。 近期，改造老城区近期，改造老城区对提升海门老城区品味和城市形 象起到很大的作用。 中期，高标准建设新城区。中期，高标准建设新城区。行政中心建设是新城区 建设的重中之重，也是今后加快新城区及南进轴建 设、

3、启动滨江区最大推动器。 远期规划，即滨江新城建设远期规划，即滨江新城建设。滨江新区借助苏通大 桥和临水的优势，必将吸引大量上海、苏州等地企 业，随着工业的发展，会为滨江带来新生力量，滨 江的办公楼和住宅需求量会加大，这也将为海门市 房地产市场发展注入新的力量。 海门的城市规划进程 6 海门的人口构成 两种人口增长态势 海门人口总数从2000年一直到2006年呈负增 长，目前人口变化趋势不大。 20002000至至20062006年间，海门城镇人口平均增加率年间，海门城镇人口平均增加率 为为3.1%3.1%，由以上可以看出海门城市化率增加，由以上可以看出海门城市化率增加 速度相对其他城市过慢。速

4、度相对其他城市过慢。 海门市区外来人口非常少，但每年都呈上升海门市区外来人口非常少，但每年都呈上升 的趋势，的趋势，0707年外来人口的比例甚至高于三线年外来人口的比例甚至高于三线 城市徐州城市徐州1616的比例值，可以看出，海门经的比例值，可以看出，海门经 济的增长对外来人口的吸引力也在逐步增加。济的增长对外来人口的吸引力也在逐步增加。 7 生活在海门的他们生活在海门的他们 8 主要客群需求 当地居民对区域认知：由于城市发展以及交通条件的限制，居民选择 市场区域倾向性较强。 对物业管理的认知：海门当地居民购房也在一定程度上将物业管理水 平作为参考的依据。 对品牌的认知：海门被誉为建筑之乡，有

5、名的建筑企业较多。当地许 多高档楼盘均由本地建筑企业所建。当地居民对这些建筑企业的楼盘 都有一定的认知度，所以他们对楼盘选择时对开发商和建筑商的知名 度，比较看重。 购买动机的认知：城镇居民的消费倾向目前还停留在二次改善的需求 为主，从目前居民的需求动向分析，市场开始理性化，未来产品面的 塑造将成为各案竞争的主要方向。 9 市场主要客群分类 农村家庭选择市郊多层或二手楼。 经济条件处于中等，且需要教育资源配合，选择是高层小户型（建 筑面积100以下）因今后一可以升值、二可以出租。第一、第二 种家庭估计占销售总数的50%左右。 房屋更新置换需求多数是三代同堂的100160/单位，需三房和 四房。

6、这种家庭估计占销售总数的40%左右。 家庭条件较好或小企业和单位高管，则需要的是160元/以上至 200的。这种家庭估计占销售总数10%左右。 10 项目在海门项目在海门 11 东恒盛国际公馆 占领当地新城核心战略重地 位于政府整合规划新城区中心位置； 占据城市南进中轴一线区位； 与市政府一路之隔，雄踞城市市政核心区 域； 毗邻”一小时无缝连接上海“的崇海大桥； 12 项目独特之价值项目独特之价值 13 区域价值 位于城市南进发展前沿的中心位置； 正踞当地市政中心（与市政府仅一 路之隔）； 城市新区核心领域 上海一小时经济圈辐射范围战略重 地 14 品牌价值 作为北进扩展的外来发展商， 东正荣

7、明投资绝对具有打响名 堂的优越资本： 资深超卓的酒店开发及管理经 验在吴江、井冈山、深圳 等著名旅游区有丰富的星级酒 店开发及管理经验； 广州、深圳、惠州、井冈山、 苏州等城市均有房地产开发项 目 15 景观价值 东临天然河道； 私享社区内纵横水系园林 建设 高价值品质景观园林 16 配套价值 五星级国际酒店配备 凭借资深酒店管理经验经营； 配备2.2万平方商业体、1.2万平 方酒店附属楼； 未来的城市会商业地标及城市 会客厅 17 产品价值 综合型超大规划社区，商端产品形态， 产品类型高层洋房、双拼别墅及联排别墅； 项目产品户户南北朝向、通风对流； 楼距宽阔 建筑富现代特色，兼具华贵 18

8、服务价值 五星级酒店配套服务 五星级国际酒店物业管理服务 19 未来价值 城市的未来城市的未来海门城市化建设现正由北自南扩进，未来几年，南 区新区的城市化进程将受投资资金影响而加快。 发展的未来发展的未来新区城市化建设在整体规划之下享受整合优势 经济的未来经济的未来而作为市政中心腹地，配合交通条件，不难享有由 自身酒店及商业体带来的经济发展 生活的未来生活的未来齐备的生活配套是项目开发的关键 圈层的未来圈层的未来汇聚社会高端消费群，中上阶层知识分子、高级管 理人员、政府公务员、企业主 20 项目面临之市场环境项目面临之市场环境 21 项目所在地项目所在地南部新城计划开发项目分布南部新城计划开发

9、项目分布 首开理想城首开理想城 本案本案 国际国际 花园花园 国际车国际车 城城 民生小民生小 区区 政法政法 东苑东苑 政法政法 南苑南苑 光华大光华大 酒店南酒店南 侧地块侧地块 实实 验验 西西 侧侧 北北 侧侧 两院南两院南 民生北侧民生北侧 原行政中心原行政中心 地块北侧地块北侧 0808年计划开工年计划开工0808年出让年出让 在建在售项目在建在售项目 22 案名案名 总建面积总建面积 （万（万) ) 产品类型产品类型 平均价格（元平均价格（元 平米）平米） 面积区间面积区间主力面积主力面积总套数总套数物业管理物业管理 物管费（元物管费（元/ /平平 米米* *月）月） 亚特香堤雅

10、境8别墅、多层、小高层3200-3500101-144110-130/ 海门名人苑 15多层4500110-180138/自己/ 金色维也纳25高层450099-160124-144/万众物业/ 宏日阳光水岸 12多层、小高层、高层/70-300/1100南通万科0.8 运杰龙馨园17.7小高层、高层650085-160124-1381226/2 世纪光华苑35多层、小高层、高层440080-25090-140/光华物业1 万众新世界2.8商铺、公寓588855-65/万众物业/ 中南世纪城100 花园洋房、小高层、高 层、联排别墅 420053-33090-2008700中南物业 物业费0.

11、6，电 梯运费0.4元 海上名门15小高层、多层4800100-510120-130812南通万科1.5 贵都之星2.5高层？80-20080-100774/ 首开理想城26高层380095-27095-1801500/ 海门国际车城公寓350031-6831-68900/ 国际花园 16 花园洋房、小高层、高 层、联排别墅 / 北上海经典广场7多层、商业370090-150120-148283万众物业0.8 海门市已售在售项目列表海门市已售在售项目列表 23 开发商： 海门融辉置业 承建单位： 龙信建设集团 平均价格 3800元/ 总套数 1500 绿化率 43% 面积段95-270平米 主

12、力面积140平米左右 去化率一期已预约80% 客户群 区域：主城区及周边乡镇 职业：建筑业/家纺等 购房目的：主城为换房/乡镇为孩 子教育 年龄：30-40岁为主 推广 定位：26万平米国际公园生态社区 slogon：城市向南，生活向上城市向南，生活向上 推广着力点：品牌/区位/产品力 景观 中央水景 首开理想城首开理想城 理想城是本案最直接的竞争对手，除产 品设计上一些有点（如首层架空、中央 水景）等，首开品牌影响力对项目也较 为有利。 24 开发商： 海门中南世纪城开发有限公司 投资商： 中南控股集团 承建单位： 南通建筑 平均价格 4200元/平米 总套数 8700套 物业费 0.5元/

13、平米，电梯费0.4元/平米，前五年免电梯费 面积段分析 90两房/120三房去化较好，还剩下的面积为140， 面积接受比例为4：4：2 客户群 区域：城乡结合部较多，市区较少，5%为外地人， 职业：建筑业/家纺等 购房目的：为子女求学/虚荣心 关注面积段：120三房 客户心理分析：具有一定的虚荣心。 付款习惯：一次性付清较多。付全款比例：60% 按揭贷款比例：40% 推广 slogon：海门首席百万平米园林水生态社区海门首席百万平米园林水生态社区 推广着力点：规模大/学区房/品牌开发商 景观 三面环水，属于市政设施/投资500万进行三条水系改造， 小区内部设有主体景观。 中南世纪城中南世纪城

14、项目风格在海门具有差异化效应；中 南品牌影响力较大，项目整体包装推 广较好；购房折扣较大，实际价格不 高。 25 案名运杰龙馨园总建面积 17667 7 开发商江苏运杰置业有限公司 绿化率52% 总套 数 1266 套 推广分析 slogon：精致装修，上层生活 精致装修，上层生活 面积区间85-160平米 主力面积124138三房/85100两房 综合分析 现有景观较好，但未最终确定，仍在要调整 之中。 物业公司龙信集团 物业 费 2元/平米 *月 其它补充： 最大楼间距130m，中空玻璃，空调外机隐蔽， 节能保温墙。人车分流设计， 运杰运杰龙馨园龙馨园 该项目由由6栋小高层、7栋高层组成，

15、最高的 可达到32层。该项目的主力面积段在130-140平 米。项目的绿化很好，有11500平米的中心绿化 和4500平米的两侧景观绿化带。均价在6500元/ 平米左右。 26 贵都之星贵都之星 案名贵都之星/中大世纪广场 基地面积72109容积率2.9总建面积254300 绿化率35.5%总套数774套产品类型高层/公寓/商业 价格高层预计均价 推广分析 项目定位： 市区高档项目 slogon：巅峰领地巅峰领地 揽尽繁华揽尽繁华 推广着力点：地段/产品 户型分配 按面积、户型： 175-20020.8%；145-17520.8%；125-14512.5%； 80-10033.4% 综合分析

16、1-3层为商业，6-32层为高层714户，6-12层为酒店式公寓 拥有主题景观、设有会所、室外篮球场、网球场 项目是市区最高的建筑 高32层，具有相当好的 区位优势，产品定位为 高档住宅。 27 外商大厦d座e座总建筑面积4.7万平方米，地上 十六层，地下一层，三至十六层为公寓，一层、 二层为商业配套，目前在售的为d座。已于07年 底推出了样板房，这部分产品较为准确的填补 了海门市场的一个空白点。 开发商： 海门国际车城 平均价格 3500元/ 总套数 900套左右 面积段分析 31-68平米 客户群 区域：主城区及周边乡镇 购房目的：主要为投资客户，部分周边乡镇为 孩子教育购房 推广 定位：

17、国际公寓、产权soho 推广着力点：升值潜力/区位/学区 促销活动 购买外商国际大厦d座国际公寓可转户口，送空 调； 推出“买期房，住现房”活动，凡购买海门外 商大厦d座国际公寓，并租用国际车城现房公寓 的客户可享受200元/月的租金补助，补贴期至 2009年7月止。 海门国际车城海门国际车城 28 国际花园国际花园 国际花园紧临本案，总建筑面积16万方， 规划居住2051人口，总共586户，项目目 前包括行政公馆、花园洋房、别墅、多 层、高层等物业形态,项目整体规划为综 合性社区。 29 基于以上市场洞察分析，我们不难发现： 目前海门市场上仅仅是就豪“宅”而说“豪宅”， 在它们的宣传推广上无

18、个性。 我们应当跳出这个现状我们应当跳出这个现状 立足市政区域强势、占领市场制高点， 率先提出独具区隔性的鲜明口号！率先提出独具区隔性的鲜明口号！ 洞洞 悉悉 30 针对区域内的无竞争状态 本案市府新城区域内唯一的超高端项目 推广中的无个性状态 本案成为高尚生活居住价值和生活方式的代言人 31 因此，项目在市场上需要树立的鲜明差异化形象是 新城核心新城核心国际高尚生活新标杆国际高尚生活新标杆 32 项目之形象定位项目之形象定位 33 东恒盛东恒盛国际国际公馆公馆卖给谁？卖给谁？ 34 消费群体锁定： 投资者 企事业主、 高知人士 看好中心区未来商务前景 彰 显 身 份 行政、公务高官 得天独厚

19、区位 特征：他们必定是海门的富人阶层！特征：他们必定是海门的富人阶层！ 35 富人富人 他们买什么？他们需要什么？他们买什么？他们需要什么？ 是创造需求，还是是创造需求，还是 总而言之，他们是城市的顶级消费者，历经城市总而言之，他们是城市的顶级消费者，历经城市 的发展，对生活有自己的价值体系，精神境界是的发展，对生活有自己的价值体系，精神境界是 他们所追求的。如果没有核心的价值点就不能吸他们所追求的。如果没有核心的价值点就不能吸 引顶级的消费者。引顶级的消费者。 在海门市场众多宣称在海门市场众多宣称“豪宅豪宅”的今天，我们要以的今天，我们要以 什么来吸引他们？什么来吸引他们？ 36 关于富人

20、富人们是财富的主宰，他们对金钱不具备 很高的敏感度，他们的选择取决于产品的 附加值。只要是具有稀缺性的东西他 们就具有强烈的占有欲望. 豪宅的竞争是附加值的竞争， 是品牌的竞争。我们必须引 起富人强烈的占有欲 37 富人与豪宅之结论： 海门不缺乏富人，缺乏的是贵族 海门不缺乏豪宅，缺乏的是名宅 豪宅不缺乏景观，缺乏的是文化 富人不缺乏交际，缺乏的是圈子 豪宅不缺乏内涵，缺乏的是表达方式 东恒盛国际公馆呼之欲出东恒盛国际公馆呼之欲出 38 富人住豪宅 贵族住公馆 豪宅炫耀财富 公馆彰显品位 豪宅表明身价 公馆体现身份 豪宅张扬霸气 公馆喻示涵养 豪宅暴露浮躁 公馆流露尊贵 39 为什么是公馆 公

21、馆，君之舍也。 君，社会上流阶层 一段历史，一个人名，一所住宅。 这，就是公馆的精神渊源和人文价值 100年来，宅以人传。 40 为什么是公馆 有现代城市的形成，才有了公馆的诞生，公 馆的身影从来都是在城市中最诱人的位置出 现。 在新城中心，在每个人都知道并且向往 的地方，过着一种常人无法窥视，难以想象 的生活。 这就是公馆的人文地理 100年来，显赫地段 。 41 为什么是公馆 没有一个富人会买一个豪宅只给自己住，没有富 人不愿意让自己的功成名就成为家族的荣耀，个 人的荣光只是一个名字的流传，而家族的荣耀确 是一个姓氏的骄傲这是中国文化造就的中国富人 的消费心态。 从名人到名门，这就是公馆的

22、传承价值 100年来，辉煌家门。 42 贵族生活的起源地贵族生活的起源地 什么样的人生决定什么样的舞台，100年 前中国的个人英雄、豪门世家将舞台琐定 公馆。 自此，公馆生活创立开篇 东恒盛国际公馆是什么？东恒盛国际公馆是什么？ 43 东恒盛国际公馆是什么？东恒盛国际公馆是什么？ 贵族最眩目的财富象征贵族最眩目的财富象征 公馆超越豪宅之上的市场地位，注定了贵 族的不菲身价，不用大声叫嚣，一切已昭 然。 44 新贵族生活标准制定者新贵族生活标准制定者 “公馆”作为一种贵族生活方式的符号象 征，必须被我们用时代的标准有效放大。 东恒盛国际公馆是什么？东恒盛国际公馆是什么？ 45 海门资产新贵的名利

23、沙龙海门资产新贵的名利沙龙 公馆代表了上流社会的生活圈子， 代表了不是名人难入名门的阶层 特权和阶层认同 东恒盛国际公馆是什么？东恒盛国际公馆是什么？ 46 一骑绝尘的贵族精神力一骑绝尘的贵族精神力 名利时代，城市贵族的精神居所，始 于东恒盛国际公馆，止于东恒盛国际 公馆。 东恒盛国际公馆是什么？东恒盛国际公馆是什么？ 47 公馆是唯一的 公馆的生活高度是唯一的 公馆的市场形象是唯一的 公馆的精神价值是唯一的 公馆的传承价值是唯一的 唯一和超越不正是富人们 需要占有的吗？ 48 东恒盛国际公馆，承袭海门贵胄的荣耀气 度，显赫于外、自在于内的建筑气质以及 华贵的世家公馆精神 开启海门贵族世家的生

24、活时代 49 倾心于东恒盛国际公馆并非偶然。在这默契 的背后沉淀的是怎样一种名士尊爵的血统？ 在英国，被世袭的爵位有16种; 而在东恒盛 国际公馆，只有一样被世袭 市府核心的华贵公馆人生 50 地段、区位、产品形态实际上决定了这个项目应该是地段、区位、产品形态实际上决定了这个项目应该是 新城核心 公馆人生 东恒盛东恒盛国际国际公馆公馆是什么？是什么？ 51 区域属性：区域属性： 城市主干道张骞大道开辟 出海门楼盘新标杆，项目 即位居海门南部新区南进 中轴线上。 项目属性：项目属性： 与市政府仅一路之隔，项 目处于政务中央核心地带， 一语道出地产开发的首要 因素地段。 新城新城核心核心 52 人生人生 产品属性：产品属性： “一所房子，足以传 世”，强调项目的高 档次和产品品质。 客户属性：客户属性： 住名宅的人，是懂得享 受高尚品位人生的人。 在项目定位语中，体现了 区域特性、项目在区域里 的地位、产品的品位、客 户的阶层等4大主要因素， 为后续的产品定位、客户 定位以及价格定位奠定基 础。 公馆公馆 53 东恒盛国际公馆推广建议东恒盛