商丘天伦国际广场项目定位及营销方案107PPT

1、因城市而流传因城市而流传 因中心而辉煌因中心而辉煌 本项目发展思考本项目发展思考 也不仅仅是全新的城市空间也不仅仅是全新的城市空间 不仅仅是全新的建筑形态不仅仅是全新的建筑形态 商丘唯一的商丘唯一的 super hopscasuper hopsca 不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式 时代时代mallmall、星级酒店、居住公寓、星级酒店、居住公寓、sohosoho公寓公寓 城市进入城市进入hopscahopsca时代时代 天伦国际广场 系列报告之一 目录 第二部分第二部分项目主题定位项目主题定位 第一部分第一部分项目竞争分析项目竞争分析 第四部分第四

2、部分规划设计建议规划设计建议 第三部分第三部分项目定位项目定位 第六部分第六部分项目招商策略项目招商策略 第五部分第五部分项目销售策略项目销售策略 项项 目目 市市 场场 定定 位位 第一部分第一部分 项目竞争分析项目竞争分析 市场调研基础上的竞争分析是项目定位最重要的依 据和手段： n项目优势 strengths n项目劣势 weaknesses n项目机会 opportunities n项目威胁 threats n竞争分析综述 swot分析 分析 项目项目swotswot分析分析 项目竞争分析项目竞争分析 so 战略 wo 战略 st 战略 wt 战略 衍 生 战 略 优势优势分析分析 s

3、wot分析分析 优势优势 项目竞争分析项目竞争分析 宏观宏观国家政策辐射优势国家政策辐射优势 n商丘市位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合处 具有承东启西、 接南连北的重要作用辐射优势； n商丘市建设区域性物流中心城市，在2007年开始实施工业立区政策国 家政策优势； 微观微观老牌发展商客运地段配套优势老牌发展商客运地段配套优势 n天伦是商丘的老牌地产商，知名度与美誉度兼有； 有投资安全性有投资安全性 n毗邻城火车站、中心汽车站，是商丘通往各地城市的主客运站； n是商丘最高档酒店与公寓、娱乐场所的汇集地 提供中高档次消费人群提供中高档次消费人群 n临主干道，平整而方正，商业角度的可视性极佳；

4、 n神火大道是城市的主干线，人流大，神火大道是城市的主干线，人流大，属于城市核心商圈，商业配套较 为完善；且步行街与项目毗邻，对传统零售商业而言，构成强有力的且步行街与项目毗邻，对传统零售商业而言，构成强有力的 支撑；支撑； 主力商场提供机会主力商场提供机会 中观中观区位经济交通优势区位经济交通优势 n地方财政收入在商丘市区县属于较高水平 经济优势 ； n项目处神火大道，是商丘往各大城市的主干道交通优势 swot分析分析 劣势劣势 项目竞争分析项目竞争分析 劣势劣势分析分析 投资环境投资环境投资意识薄弱投资意识薄弱 n商丘市民现阶段对首层商业物业认可，对首层以上部分不太认同； n投资渠道过窄，

5、对产权式酒店及写字楼多投资意识不强需要引导； n收入水平低且现有众多新盘在售，导致客户减少规划、挖掘新客户； n虚拟商铺在商丘地区存在证照、按揭办理难的问题轻型材料划分 ； 城市商业现状城市商业现状适应性招商原则适应性招商原则 当地品牌参差不齐，经营管理落后；招商受限制 购物环境落后，中高档次消费人群习惯到郑州消费消费人群流失； 快速主干道切断人流，商业氛围大打折扣过街天桥； 机会机会分析分析 swot分析分析 机会机会1 1 项目竞争分析项目竞争分析 城市发展机会城市发展机会工业立区企业增加工业立区企业增加 n“工业立区、开放活区、商贸富区、和谐兴区” 发展战略为新梁 园提供了更多的企业支持

6、； n城市以神火大道为发展龙头，城市正向“南”发展；城市商业格局 将要迎来新的发展。 区域市场机会区域市场机会商业商业/ /写字楼产权酒店写字楼产权酒店 n大盘风雨欲来，但同质化竞争较大，多数为室内步行街式物业，新 一代商业物业更有机会mallmall店中店的机会；店中店的机会； n结合商丘现中轻年消费水平来看，其消费力并不强，而且从着装上 看消费水平，商丘有需要引入价格较为便宜的服饰潮流服饰的机潮流服饰的机 会；会； n商丘写字楼硬件配套落后、物业管理落后，且“工业立区”城市战 略开始实行，较为高档的德信及华联商务出租率也已经达到100% 写字楼机会；写字楼机会； n周围政府单位、商贸办公、

7、火车站等较为多为此客群配套酒店服务 存在机会，商丘三四星级酒店入住率较为高，普便达到60%酒店酒店 业机会；业机会； n为上述客群服务的餐饮娱乐也同样存在机会餐饮娱乐业机会餐饮娱乐业机会 机会机会分析分析 swot分析分析 机会机会2 项目竞争分析项目竞争分析 区域住宅机会区域住宅机会城市改造机会供求失衡机会城市改造机会供求失衡机会 n区域一带有众多的商业群体，且市中心现有土地稀缺，而可售住宅很 少，区域的住宅市场有广泛的基础； n商丘住宅如中环、金地、园中园的小户型公寓较为好卖，小户型存在 较大的市场需求量； 住宅产品机会住宅产品机会现代简约清新现代简约清新/ /实用之机会实用之机会 n商丘

8、适中的户型的面积需求庞大，实用型的居所存在良好的机会； n商丘住宅建筑模式单一，缺乏时代感；现代清新简约、线条流畅的建 筑具备热销的潜力； 住宅主题机会住宅主题机会新概念水景主题的机会新概念水景主题的机会 n商丘作为全国44个严重缺水的城市之一 ，作为生命之源、财富之源的 物质，是城市居住理想的载体； n水景（新加坡）主题楼盘在发达城市已成崛起之势，同类风格主题在 商丘住宅市场尚未出现代表之作，打造一个极至的清新亲水概念的住 宅市场具有广泛的空间。 swot分析分析 威胁威胁 项目竞争分析项目竞争分析 威胁威胁分析分析 区域竞争格局区域竞争格局本区域竞争空间面临挤压本区域竞争空间面临挤压 n旺

9、角、金地、中环、丹尼斯等商业项目在本区域开始运做，城市商业体 量过大，竞争即将白热化，其潜在的威胁较大； nmall店中店形式街铺较为少，不利于品牌展示外立面新颖 nmall店中店因为需要统一经营管理，物业管理费用较步行街高，经营户 承受的经营成本加大。 潜在威胁潜在威胁投资引导性投资引导性 住宅竞争格局住宅竞争格局众多名盘染指蚕食大半江山众多名盘染指蚕食大半江山 天鸿城以返租形式运做失败，导致投资者对mall店中店及虚拟商铺产生不 信任； 项目的位置处于神火大道东侧，如何将西侧的人气吸引至本项目将成为我 们项目的是否成功的方式经营管理及人气店的设置 居住与商业距离过近私密空间大，安全性、管理

10、差商住人留分离 城市向南发展；住宅投资热点主要集中在“商” 字及“火”字之间； 个性化的楼盘也将在商丘出现异彩纷呈格局，将吸纳不少的市场份额。 基于商业是项目创造剩余价值的载体，是项目开发的关键要素： 衍生衍生战略战略 项目项目商业商业竞争分析综述竞争分析综述 项目竞争分析项目竞争分析 so so 战略战略依靠内外优势利用外部机会依靠内外优势利用外部机会 wowo 战略战略利用外部机会克服内部劣势利用外部机会克服内部劣势 stst 战略战略依靠内外优势回避外部威胁依靠内外优势回避外部威胁 wtwt 战略战略克服内部劣势回避外部威胁克服内部劣势回避外部威胁 凸现区位的升值潜力； 营造商业强劲辐射

11、力； 嫁接成功的步行街； 集聚潜质的关联产业； 控制传统商业的体量； 打造与城发展的市场； 发挥周围商贸之功能； 强化综合与规模作用； 发挥天伦的品牌效应； 定位与城市方向同步； 展现时尚前卫的商业； 业态业种选择合理化； 强化高品位稀缺性； 体现商业规划均好性； 天桥连步行街营造氛围； 表现休验式购物环境。 主题词主题词：适应性商业集合体城市规划市场基础：适应性商业集合体城市规划市场基础 基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本： 衍生衍生战略战略 项目项目住宅住宅竞争分析综述竞争分析综述 项目竞争分析项目竞争分析 so so 战略战略依靠内外优势利用外部机会依靠内外优势利用外

12、部机会 wowo 战略战略利用外部机会克服内部劣势利用外部机会克服内部劣势 stst 战略战略依靠内外优势回避外部威胁依靠内外优势回避外部威胁 wtwt 战略战略克服内部劣势回避外部威胁克服内部劣势回避外部威胁 塑造区位的投资空间； 营造住宅的个性主题； 凸现项目领先的理念； 瞄准商丘的中产阶层； 打造时尚高档的产品； 提升居住的品质形象； 张扬项目的投资优势； 营造清新楼盘亲和力； 发挥天伦的品牌效应； 表现现代时尚的居所； 展现优雅的生活品质； 表明领先的楼盘风格； 回避与低档盘的竞争； 避免与高档盘的较量； 强化楼盘的个性风格； 塑造一个别致的世界。 主题词主题词：现代清新简约个性：现代

13、清新简约个性 亲水小户型亲水小户型 主要物业品种设定主要物业品种设定 物物 业业 品品 种种 设设 定定 1-31-3层：商业层：商业 主力商场主力商场 5f5f以上：商业以上：商业 主力商场主力商场 高档商场高档商场邻街商铺邻街商铺 便捷式酒店便捷式酒店 / / 三星级酒店三星级酒店 -1f-1f及及4f4f：商业：商业 主力商场主力商场超市社区配套餐饮娱乐类超市社区配套餐饮娱乐类 5f5f以上：住宅以上：住宅 主力商场主力商场简约住宅简约住宅 / / 空中水景花园空中水景花园 空中花园空中花园 概念水景概念水景公寓公寓+ +酒店酒店+ +商务大堂商务大堂 餐饮娱乐休闲：酒楼餐饮娱乐休闲：酒

14、楼+ktv+disco+ktv+disco+酒吧酒吧 超市大卖场超市大卖场 家电、通讯大卖场家电、通讯大卖场 -2f-2f停车场停车场 -1f、-2f 1f 品牌名店品牌名店 珠宝珠宝化妆品化妆品精美饰品精美饰品皮具皮具 精品女性服饰精品女性服饰+ +女性用品女性用品+ +饰品饰品+ +休闲餐饮休闲餐饮 2f 3f 精品男装精品男装+ +品牌折扣品牌折扣+ +体育运动体育运动+ +休闲户外休闲户外+ +跨街天桥跨街天桥 4f 5f 各物业品种的竞争分析及竞争策略各物业品种的竞争分析及竞争策略 主主 力力 商商 场场 主力商场主力商场室内步行街室内步行街 参数参数主力商场主力商场室内步行街室内步

15、行街 实用率实用率较低，较低，一般为一般为60%左右左右高，接近高，接近90% 接受程度接受程度 投资投资 者及经营者者及经营者 需要说服引导需要说服引导，经营者对经营者对mall 的认知是一荣俱荣一损俱损的认知是一荣俱荣一损俱损 类似步行街之类的传统产品，投资者类似步行街之类的传统产品，投资者 及经营者的接受度较及经营者的接受度较高高 间隔布局商铺间隔布局商铺 的均好性的均好性 受柱网或通道限制，部分内铺不受柱网或通道限制，部分内铺不 容易合理设置容易合理设置 建筑设计相对简单建筑设计相对简单较易设置面较易设置面积积 品类限制品类限制有较为严格的品类分区限制，有较为严格的品类分区限制，容容

16、易在成熟之后形成特定的轨道易在成熟之后形成特定的轨道 毋需严格的限制，利于招商或自营，毋需严格的限制，利于招商或自营， 但业态搭配较为混乱但业态搭配较为混乱 人流导向人流导向循环式人流，但内铺、循环式人流，但内铺、楼上物业楼上物业 不容易吸引客流，需要引导不容易吸引客流，需要引导 单向人流，客流量比较稳定单向人流，客流量比较稳定 天气影响天气影响有有内部设中央空调内部设中央空调循环系统循环系统，受，受 天气影响不大天气影响不大，在北方天气，容在北方天气，容 易在易在12-2、7-9月份受消费者青睐。月份受消费者青睐。 天气过热或过冷都易影响人流量天气过热或过冷都易影响人流量，雨，雨 雪天气影响

17、大雪天气影响大 管理运营费用管理运营费用较高，往往在经营不景气时造成较高，往往在经营不景气时造成 矛盾经营者与管理者间矛盾激化矛盾经营者与管理者间矛盾激化 低低 超市部分：超市部分：a a。负一层的商用价值底，而超市可以为整个商场提供。负一层的商用价值底，而超市可以为整个商场提供 足够的人气；足够的人气；b b。目前商丘市场超市硬件配套普便落后，经营管理。目前商丘市场超市硬件配套普便落后，经营管理 模式陈旧，市场对新型超市有一定需求。模式陈旧，市场对新型超市有一定需求。 本项目是大型复合项目，超市、餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善本项目是大型复合项目，超市、餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善 性有必

18、要存在。性有必要存在。 况且，餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、况且，餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、 创造商机。该品种可作为项目的次重要物业品种。创造商机。该品种可作为项目的次重要物业品种。 超超 市市 及及 社社 区区 配配 套套 超市超市 社区配套商业社区配套商业与自身投资产品竞争与自身投资产品竞争 项目竞争分析项目竞争分析 各物业品种的竞争分析及竞争策略各物业品种的竞争分析及竞争策略 翔宇大酒店翔宇大酒店 华驰粤海华驰粤海 黄河大酒店黄河大酒店 悦华大酒店悦华大酒店 天宇大酒店天宇大酒店 英皇快英皇快 捷酒店捷酒店 睢阳迎宾馆睢阳迎宾馆 一、物业形

19、态布局建议：一、物业形态布局建议： 一）酒店部分：一）酒店部分： 1.1.酒店布局酒店布局 2.主要酒店经营定位状况 名称名称星级星级客房数量客房数量入住率入住率客户来源客户来源 翔宇大酒店 3140余间 70%市政府业务往来人员 黄河大酒店 50间左右 80% 烟草局业务办公人员为主 天宇大酒店 4 1000间左 右 30%市政府指定招待、各县市政府官员， 外商，会议 悦华大酒店 3 100余间 85% 保险公司、电业局业务客户、普通 商旅客户 睢阳迎宾馆3100余间70%睢阳区政府官方接待、周边商务客 户 英皇快捷酒 店 90余间85%普通商旅客户 华驰粤海大 酒店 4 100余间 55%

20、 商旅客户、周边市政单位客户 （详细资料参见市场调研报告） 项目的竞争定位项目的竞争定位 商丘酒店的服务对象定位非常明晰，主要针对一般商务人士、公商丘酒店的服务对象定位非常明晰，主要针对一般商务人士、公 务员阶层、普通自费旅游者和学生等群体，是一个有档次有服务品务员阶层、普通自费旅游者和学生等群体，是一个有档次有服务品 质而相对较为实惠的酒店；质而相对较为实惠的酒店； 三星级酒店在商丘大部分的开房率超过三星级酒店在商丘大部分的开房率超过60%60%； 产权式酒店在项目以客运站、火车站、行政单位所对应的客群，产权式酒店在项目以客运站、火车站、行政单位所对应的客群， 就足以造就经营的基础了。就足以

21、造就经营的基础了。 产产 权权 酒酒 店店 项目竞争分析项目竞争分析 核心竞争力核心竞争力三星级酒店三星级酒店 结论：产权式结论：产权式酒店在项目区域内存在一定的市场空间巨大，也是极受投资追捧的酒店在项目区域内存在一定的市场空间巨大，也是极受投资追捧的 物业；因此只作为项目的辅助型投资品种，即项目的次要物业品种；产权酒店的物业；因此只作为项目的辅助型投资品种，即项目的次要物业品种；产权酒店的 体量需控制，从商丘现酒店业的酒店房间数，建议将量控制在体量需控制，从商丘现酒店业的酒店房间数，建议将量控制在100-120100-120间左右，间左右， 每间面积控制在每间面积控制在4040平米左右。平米

22、左右。 基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本。充分利用基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本。充分利用 土地空间，规划空中花园及概念水景，把住宅小区的价值发挥最大化。土地空间，规划空中花园及概念水景，把住宅小区的价值发挥最大化。 酒店公寓实质是小户型主打的物业品种，主要是市中心物业，做为办公酒店公寓实质是小户型主打的物业品种，主要是市中心物业，做为办公 投资投资 自住都较为有利；而且出售速度较为的快，如中环、园中园，小户型自住都较为有利；而且出售速度较为的快，如中环、园中园，小户型 比例在左右，是销售速度最快的物业之一。比例在左右，是销售速度最快的物业之一。

23、商丘现在住宅物业主要面积是集中在商丘现在住宅物业主要面积是集中在110-110-至至130130平米之间。平米之间。 住宅与酒店公寓可以采取统一管理，推广上突出物业管理，可以提升住宅住宅与酒店公寓可以采取统一管理，推广上突出物业管理，可以提升住宅 的物业品质。的物业品质。 住住 宅宅 / / 公公 寓寓: : 宜宜 商商 宜宜 住住 宜宜 投投 资资 型型 住宅住宅/ /酒店式公寓酒店式公寓需求决定供给需求决定供给 结论：结论：本项目在住宅定位是考虑现代清新、个性、简约、亲水风格，户型实用合本项目在住宅定位是考虑现代清新、个性、简约、亲水风格，户型实用合 理、私密强的生活社区。理、私密强的生活

24、社区。 而酒店式公寓是以满足商贾非短期性驻留商丘的需求、而酒店式公寓是以满足商贾非短期性驻留商丘的需求、 及小资阶层选择生活方式而存在的，同时在三线城市可作为办公用途，都具有一及小资阶层选择生活方式而存在的，同时在三线城市可作为办公用途，都具有一 定的市场空间。定的市场空间。 项目竞争分析项目竞争分析 各物业品种的竞争分析及竞争策略各物业品种的竞争分析及竞争策略 数码港写字楼数码港写字楼 德信商务楼德信商务楼 华联商务楼华联商务楼 天伦写字楼天伦写字楼 名称名称体量体量出租率出租率面积面积租金租金客户分析客户分析 德信商 务大厦 1.1万 100% 40120 13元/月 科技化工、广告、 金

25、融保险、房地产 建筑公司为主 华联商 务 约6000 100% 50140 15元/月 科技化工、广告咨 询、房地产建筑公 司较多。 数码港约5000 75% 60120 11.7元/ 月 装修、广告咨询、 房地产建筑、商贸 公司为主 悦华酒 店商务 楼 约6000 60%35，可 自由组合 1215元/ /月 广告、事务所、建 筑等 待建写字楼待建写字楼 写字楼市场分布写字楼市场分布 纯写字楼目前在商丘地区的存量不大，该物种有一定空间，例如商丘的德信、华联商纯写字楼目前在商丘地区的存量不大，该物种有一定空间，例如商丘的德信、华联商 务的入驻率都已经近务的入驻率都已经近100%100%； 梁园

26、区作为经济强区，有一定的写字楼需求量，而现阶段在售的写字楼供应量不多；梁园区作为经济强区，有一定的写字楼需求量，而现阶段在售的写字楼供应量不多； 但从城市发展角度来看，商丘发展写字楼还处于城市初级阶段；郑州：明晰写字楼发但从城市发展角度来看，商丘发展写字楼还处于城市初级阶段；郑州：明晰写字楼发 展方向概念展方向概念 ；洛阳：高档公寓与写字楼形式混合；洛阳：高档公寓与写字楼形式混合 ；商丘：写字楼刚出现不久，市民对；商丘：写字楼刚出现不久，市民对 其概念并不明晰（市场接受程度不高）其概念并不明晰（市场接受程度不高）. . 完善、高档的硬件配套使得该物业会出现较高定价，间接影响后期中小型企业入驻；

27、完善、高档的硬件配套使得该物业会出现较高定价，间接影响后期中小型企业入驻； 写写 字字 楼楼 物物 业业 项目竞争分析项目竞争分析 核心竞争力核心竞争力写字楼写字楼双刃剑双刃剑 结论：结论：写字楼物业是一把双刃剑，商丘现有的中小企业主要是入驻于档次较高的小区、家属院写字楼物业是一把双刃剑，商丘现有的中小企业主要是入驻于档次较高的小区、家属院 等非纯写字楼物业。而现有的数码港、长城大厦因当地中小型企业承租率较低，过了免租期后，等非纯写字楼物业。而现有的数码港、长城大厦因当地中小型企业承租率较低，过了免租期后， 出现租金过高，退租事件；当然也有好的一方面，德信及华联商务现招的主力客户是以网络、出现

28、租金过高，退租事件；当然也有好的一方面，德信及华联商务现招的主力客户是以网络、 房地产等大企业为主。因此，房地产等大企业为主。因此，我们在考虑写字楼物种时必须考虑到量的问题及招商问题，但由我们在考虑写字楼物种时必须考虑到量的问题及招商问题，但由 于其存在较大的风险，以产权式酒店的方式来做写字楼，主打口号为：宜商宜住宜投资。前期于其存在较大的风险，以产权式酒店的方式来做写字楼，主打口号为：宜商宜住宜投资。前期 运作时不必要太强调纯写字楼概念。运作时不必要太强调纯写字楼概念。 各物业品种的竞争分析及竞争策略各物业品种的竞争分析及竞争策略 第二部分第二部分 项目概念定位项目概念定位 酒店酒店 hot

29、el 商务商务 office 连廊花园连廊花园 park 购物购物 shopping 娱乐、休闲中心娱乐、休闲中心 convention 公寓公寓 apartment 1#产权酒店 与商务两相宜 南侧楼体 首层部分架空形成连廊 2#、3#、4#座 全 业 态 均 衡 的 门 户 地 标 【运营战略产品解码【运营战略产品解码】 酒店酒店 商务商务 架空层连廊花园架空层连廊花园 购物购物 娱乐、休闲中心娱乐、休闲中心 公寓公寓 hotel 投资及服务功能的体现投资及服务功能的体现 office商务功能的体现商务功能的体现 park休闲的舒适功能的体现休闲的舒适功能的体现 shopping消费功能的

30、体现消费功能的体现 convention 娱乐、休闲功能的体现娱乐、休闲功能的体现 apartment 居住功能的体现居住功能的体现 功能的复合，相互提升，进一步形成功能的复合，相互提升，进一步形成 hopscahopsca 的功能与概念的功能与概念 【城市综合体复合功能的体现【城市综合体复合功能的体现】 【 hopscahopsca的相关链接的相关链接】 hopscahopsca的两种表现形式的两种表现形式 a） 城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成hopsca； b） 经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商 业设施等多种功能，形成互为价

31、值链关系的、集群式的、高使用率的hopsca。 豪布斯卡（豪布斯卡（hopscahopsca）是英文单词）是英文单词hotelhotel（酒店）、（酒店）、officeoffice（写字楼）、（写字楼）、parkingparking（停车场）（停车场） shopping shopping （综合购物中心）、（综合购物中心）、conventionconvention（娱乐空间）、（娱乐空间）、apartmentapartment（国际公寓）（国际公寓） 首字母的缩写，首字母的缩写，最先于1986年诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏曼哈顿， 东京之核心六本木。 一般位于城市中心，有足够的空

32、间实现庞大的建筑规模，有景观绿带，有快速便捷的交一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有景观绿带，有快速便捷的交 通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位，通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位， 体现了功能互补、资源共生、聚合增值的优势，是整体布局完善、功能特色明显的现代服 务业集聚区和现代城市服务的新高地、新载体。豪布斯卡是一个全新的生活系统，为满足 人们休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务、旅游、社交、文化等各种形态的高品质生活 需求而专业打造，是集假日酒店、公寓、大型停车场、休闲娱乐餐饮购物街区、会所、广场、 公园于一

33、体的城市建筑群和一站式多元化情景化的优质生活空间。 豪布斯卡更是一种全新的生活观，多元的文化，开放的心态，闲暇的生活，引领人们豪布斯卡更是一种全新的生活观，多元的文化，开放的心态，闲暇的生活，引领人们 走进国际化休闲新时代。走进国际化休闲新时代。 我们的我们的hopscahopsca h o p s c a 酒店酒店 hotel 商务商务 office 连廊花园连廊花园 park 购物购物 shopping 娱乐、休闲中心娱乐、休闲中心 convention 公寓公寓 apartment 核心地段价值核心地段价值 复合型功能与产品相吻合复合型功能与产品相吻合 优质服务与生活的新高地优质服务与生

34、活的新高地 城中心市级商圈价值城中心市级商圈价值 资源共生资源共生 聚合增值聚合增值 城市新模式中心城市新模式中心 全新优质的生活空间、全新休闲模全新优质的生活空间、全新休闲模 式、全新的项目开发模式式、全新的项目开发模式 hopscahopsca 城市口岸城市口岸 门户地标门户地标 我们的形象与理念我们的形象与理念 城市口岸城市口岸 门户地标门户地标 板块价值板块价值 产品价值产品价值品牌价值品牌价值 商丘城区核心商丘城区核心城市迎宾大道城市迎宾大道 硬件硬件软件软件 发展商发展商+ +合作伙伴合作伙伴 提高城市品位、振兴提高城市品位、振兴 城市区域经济城市区域经济 体体 验验 式式 建建

35、筑筑 最最 大大 体体 量量 建建 筑筑 独独 特特 建建 筑筑 物物 业业 管管 理理 商丘核心充满激情、商丘核心充满激情、 充满遐想的区域充满遐想的区域 商商 业、业、 商商 务务 公公 寓、寓、 酒酒 店店 酒酒 店店 式式 管管 家家 智智 能能 化化 文文 化化 体体 系系 展展 示示 城城 市市 魅魅 力力 节节 能、能、 环环 保保 国国 家家 智智 能能 化化 示示 范范 小小 区区 天伦国际广场天伦国际广场开发核心理念：开创中原口岸时代！开发核心理念：开创中原口岸时代！ 最最 高高 建建 筑筑 物物 历史使命历史使命 商商 务务 板板 块块 生生 活活 板板 块块 商商 业业

36、 板板 块块 交交 通通 板板 块块 全全 城城 首首 例例 2 2 8 8 层层 9 9 万万 平平 米米 单单 体体 组组 合合 个个 性性 空空 间间 文文 化化 板板 块块 规规 划划 设设 计计 步步 行行 街街 连连 廊廊 hopscahopsca意象的目的意象的目的 酒店酒店h h hopscahopsca意象的表现意象的表现 商务商务o o hopscahopsca意象的表现意象的表现 hopscahopsca意象的表现意象的表现 架空连廊花园架空连廊花园p p 购购 物物 s s hopscahopsca意象的表现意象的表现 hopscahopsca意象的表现意象的表现 娱乐

37、休闲空间娱乐休闲空间 c c hopscahopsca意象的表现意象的表现 公公 寓寓 a a 概念思路与理念的契合概念思路与理念的契合 hopscahopsca 城市口岸城市口岸 门户地标门户地标 门户的产品门户的产品 门户的价值门户的价值 门户的生活门户的生活 城市综合体功能的复合 居住产品的革新 投资产品的融合 酒店与购物中心的价值提升 市级商圈的核心地段 成熟繁华的城市价值 独特便捷的区域价值 传统与尊贵的文化价值 市中心的辐射圈层 “双十字”黄金走廊 完善齐备的生活配套 稀缺珍贵的臻贵地段 产品之地标产品之地标 城市之地标城市之地标 生活之地标生活之地标 第三部分第三部分 项目定位项

38、目定位 应天在创造一个时代应天在创造一个时代 项目总总案名 项目项目主题定位主题定位 项目主题描述项目主题描述 分案名分案名 应天应天时代公寓时代公寓应天大酒店应天大酒店 在总案名的统领一在总案名的统领一 相互协调统一、有机结合相互协调统一、有机结合 共同体现核心地段上的理念与价值共同体现核心地段上的理念与价值 应天应天sohosoho时代时代 应天应天时代时代mallmall 应天应天时代广场时代广场 针对2/3/4号楼 针对1号楼5楼以上部分， 酒店除外 针对1号楼酒店部分 针对项目所有商业部分 针对项目总体 项目总体定位项目总体定位 餐饮娱乐风情街、超市及社区配套商业、 应天大酒店、及其

39、他概念商业 打造泛商丘地区规模最大、功能最全、档 次最高、环境最优、效益最好的时尚购物 场所 项目项目主题定位主题定位 项目主题描述项目主题描述 应天应天时代广场时代广场 应天应天时代时代mallmall 餐饮娱乐休闲餐饮娱乐休闲+ +产权酒店产权酒店 应天应天sohosoho时代时代 应天应天 时代公寓时代公寓 商务公寓性质：酒店管理服务，打造一个 宜商宜住宜投资的新空间，既为商务精英 提供新型办公空间，也为城市精英提供私 享尊邸。 专为城市精英打造的现代简约的居住公寓， 传统物业管理服务。 商业部分目标客户群商业部分目标客户群定位定位 商业部分目标客户群定位商业部分目标客户群定位 投资客户

40、投资客户 私企业主、外地投资客户 党政机关工作人员（公务员） 二次或多次置业者 商丘市高收入企业工作人员 周边区域中高收入人群 自营客户自营客户 准备从事商业经营的高收入人群 与项目业态定位相关的成功经营者 客户定位客户定位投资客户自营客投资客户自营客 产权酒店目标客户群产权酒店目标客户群定位定位 客户定位客户定位中端投资客户中端投资客户 产权酒店目标客户群定位产权酒店目标客户群定位 普通政府官员、小资群体、离退休养老人员等普通政府官员、小资群体、离退休养老人员等 购买目的：为获得稳定的长期收入购买物业，购买物业在购买目的：为获得稳定的长期收入购买物业，购买物业在 他们来说多数有他们来说多数有

41、“比存银行好比存银行好”的想法。的想法。 特征描述：在城市中属于温饱型的人，他们没有迫切的谋特征描述：在城市中属于温饱型的人，他们没有迫切的谋 生需求，有小笔闲散资金。生需求，有小笔闲散资金。 关注点：酒店的可持续经营保障及未来的良好发展前景，关注点：酒店的可持续经营保障及未来的良好发展前景， 对酒店的价格、投资的安全性较为敏感。对酒店的价格、投资的安全性较为敏感。 【运营策略运营策略】 经营思路：经营思路： 1 1、产权式酒店概念：、产权式酒店概念： 产权式酒店由“时权酒店”（time share）演变 而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在 特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的

42、亚 力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游 酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出 售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。 而产权酒店则是仅而买断产权而不仅是买断时段， 即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者， 投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒 店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一 定期限的免费入住权。 产权酒店经营方式产权酒店经营方式 产权式酒店经营产权式酒店经营 目前流行的经营方式有以下几种： a a、约定租金、约定租金+ +时段消费：时段消费： 固定租金率形式，客户按照先前签署的协议，按照一定的租金增 加率收取租金。 优点：业主可以获得稳定

43、的租金； 缺点：开发商、酒店经营公司压力较大。 b b、分红、分红+ +时段消费：时段消费： 业主只收取酒店的盈利分红。 优点：酒店压力最小； 缺点：业主的投资风险较大。 c c、保底租金、保底租金+ +分红分红+ +时段消费：时段消费： 业主平时收取较低的保底租金，年底取得酒店盈利分红。 优点：开发商、经营公司的压力较小；业主不但可以获得稳定的 投资回报，而且可能得到较大的分红； 缺点：经营公司和业主关系不宜相处，对酒店的管理透明化程度 较高。 产权酒店经营方式产权酒店经营方式 由于目前产权式酒店在商丘是新生事物，投 资市场对其的认识度不高，所以我司建议在进行 操作时采用稳健的组合策略，即第

44、三种策略，同 时对这种策略进行优化： 保底租金（前期为一次性返租，后期施行活动的保底租金（前期为一次性返租，后期施行活动的 保底租金）保底租金） + + 分红分红 + + 时段消费时段消费 【运营方式运营方式】 产权酒店经营方式产权酒店经营方式 1）前期一次性反租，克服客户的最大疑虑，解决紧 迫的销售回款问题，同时给与酒店经营成熟时间。 2）后期活动保底租金，指保底租金参照社会经济活 动标准的变化进行浮动（或者事先约定变化率）， 动态的租金收入最低程度上保障了客户和酒店经营 双方的利益。 3）分红收益则完全根据酒店经营状况，更大程度上 保障了双方的权益 4）有利于三方共赢局面的形成，是对业主、

45、对经营 公司、对开发商权益最大程度的保障和维护。 【运营价值点运营价值点】 产权酒店经营方式产权酒店经营方式 酒店式公寓目标客户群酒店式公寓目标客户群定位定位 客户定位客户定位投资自住投资自住 酒店式公寓目标客户群定位酒店式公寓目标客户群定位 投资客户投资客户(60%) 私企业主 二次置业投资客户 党政机关工作人员（公务员） 离退休养老型人群（有闲散资金） 在外地工作中高收入的商丘人 商丘中高收入企业职工 周边厂矿中高收入人群 自住客户自住客户(40%) 企业精英、白领 企业购买 作为结婚用途的人群 小户型应以投资和居住相结合的模式入市，据我司以往的经验和对商丘小户型应以投资和居住相结合的模式

46、入市，据我司以往的经验和对商丘 市场调查所得，目前投资小户型销量最好的为市场调查所得，目前投资小户型销量最好的为5050平方左右的户型，居住平方左右的户型，居住 的为的为7070平方左右的户型，目前在小户型销售比较成功的项目有喜来登、平方左右的户型，目前在小户型销售比较成功的项目有喜来登、 园中圆等，最小面积分别为园中圆等，最小面积分别为3434平米、平米、3737平米，主要以平米，主要以5050平米左右的户型平米左右的户型 销售最好，建议顺应市场趋势，销售最好，建议顺应市场趋势，将投资与居住的比例定为将投资与居住的比例定为6 6：4 4。 第四部分第四部分 项目规划设计建议及相关问题项目规划

47、设计建议及相关问题 总体规划设计总体规划设计 各物种规划设计建议各物种规划设计建议 应天大酒店应天大酒店: :共共120120间间, ,每间每间4040平平 方米方米, ,设置在设置在6-156-15层层 跨街天桥跨街天桥: :连接步连接步 行街与项目三层行街与项目三层 应天应天sohosoho时代（商务公寓）时代（商务公寓） 应天时代应天时代mallmall酒店大堂酒店大堂 公寓大堂公寓大堂 应天应天时代公寓（居住时代公寓（居住+酒店）酒店） 架空层景观架空层景观 水景水景 应天时代应天时代 公寓（居公寓（居 住公寓）住公寓） 图纸背面 图纸正面 空中连廊空中连廊 1#1#各部分具体面积、比

48、例如右图：各部分具体面积、比例如右图： 建筑形态体量比例 商业2573231% 酒店65527.8% soho公寓11484 14% 国际公寓27924 33% 挑空层（管理层） 26863.2% 会所层26863.2% 车库65427.8% （本面积全部为约数且有误差，具体面积以最终规划图为准 ） 各部分所在位置分布图各部分所在位置分布图: : 会所会所 物管办公物管办公 soho公寓 商务精英新 型办公空间 国际公寓 国际公寓 城市精英私 享尊邸 各平面层内部动线设计建议各平面层内部动线设计建议 1#1#、2#2#、3#3#宗地在二层、三层以空中连廊连接，宗地在二层、三层以空中连廊连接，

49、使各分区能有效连接一起，实现商业价值的整体使各分区能有效连接一起，实现商业价值的整体 提升；提升； 主力商场及传统商业配套以主力商场及传统商业配套以mallmall店中店（虚拟商店中店（虚拟商 铺）设计，呈回字型，便于客流走动；铺）设计，呈回字型，便于客流走动； 以超市、必需品消费引导人流，带动社区配套传以超市、必需品消费引导人流，带动社区配套传 统商业及服务业的人气和经营；统商业及服务业的人气和经营； 裙楼各片区之间有路网贯穿。裙楼各片区之间有路网贯穿。 将步行街人流引入本项目，必须设计跨街电梯天将步行街人流引入本项目，必须设计跨街电梯天 桥桥 2号楼 1号楼 3号楼 空中连廊 空中连廊 跨

50、路天桥 商业部分规划设计建议商业部分规划设计建议 楼层业种规划楼层业种规划 b1f 1f 2f 3f 4f 超市或电器、电玩游戏厅超市或电器、电玩游戏厅 国际品牌服饰店、珠宝玉器、名品表、化妆品、鞋包、国际品牌服饰店、珠宝玉器、名品表、化妆品、鞋包、 特色餐饮特色餐饮 少淑装、少女装、内衣、仕女装、贵妇装、职业女装、少淑装、少女装、内衣、仕女装、贵妇装、职业女装、 饰品、休闲餐饮（甜品店）饰品、休闲餐饮（甜品店） 品牌折扣店、男装、运动服饰、运动器材用品、健身品牌折扣店、男装、运动服饰、运动器材用品、健身 器材、户外体育用品用具、西餐厅、咖啡厅器材、户外体育用品用具、西餐厅、咖啡厅 高档商务酒

51、楼、高档商务酒楼、ktv ktv 、酒吧、酒吧、discodisco 商业部分业态规划商业部分业态规划 代售商铺的总价控制范围代售商铺的总价控制范围 商家对商铺总价的接受度集中在商家对商铺总价的接受度集中在20万万50万区间为最多；万区间为最多； 经营者能承受的银行按揭首期款与其能接受的总价相关，经营者能承受的银行按揭首期款与其能接受的总价相关，30 万元以内占了较大的比例万元以内占了较大的比例; 商铺总价的控制，通过商铺总价的控制，通过15-20m15-20m2 2 、20-30m20-30m2 2 、30m30m2 2 以上各面积铺以上各面积铺 位占总铺位数比例的合理安排得以合理控制。位占

52、总铺位数比例的合理安排得以合理控制。 面积规划方案将在签订正式合面积规划方案将在签订正式合 同时给予同时给予 商铺铺型与铺位分割方案及配图商铺铺型与铺位分割方案及配图 进深：建议进深：建议8.0米；米； 面宽：建议面宽：建议4米；米； 裙楼柱网：矩阵裙楼柱网：矩阵8.0 x 8.0 铺型方方正正较为购铺者铺型方方正正较为购铺者 和经营者接受；和经营者接受； 尽量避免柱位出现在商铺尽量避免柱位出现在商铺 的中央。的中央。 其他户型设置时应考虑到其他户型设置时应考虑到 进深与面宽比例控制在进深与面宽比例控制在2:1 内街内街 内街内街 利用轻型材料隔商铺利用轻型材料隔商铺 虚拟商铺，房产证是很难办

53、理的；虚拟商铺，房产证是很难办理的； 按地方操作方式进行，先与当地相关部按地方操作方式进行，先与当地相关部 门了解此方面政策门了解此方面政策 如房产证办理方面有困难，如房产证办理方面有困难，应采取轻型应采取轻型 材料进行商铺隔断，先与相关部门报批，材料进行商铺隔断，先与相关部门报批， 然后进行拆除。然后进行拆除。 四层电梯是否够用四层电梯是否够用 从专业角度考虑，从专业角度考虑，1200-15001200-1500平米左右需平米左右需 要一部电梯。但本案具体可看四楼引进商要一部电梯。但本案具体可看四楼引进商 家；可以衡量成本再决定是否添加。家；可以衡量成本再决定是否添加。 四层电梯口设立休闲大

54、堂四层电梯口设立休闲大堂 在电梯口留有小型大堂，给众商家做为公在电梯口留有小型大堂，给众商家做为公 用。用。 b1fb1f、1f1f、2f2f、3f3f做为做为 百货，仅有二个出入口百货，仅有二个出入口 是否够用是否够用 出入口一般项目大都需要二出入口一般项目大都需要二 个，但出入口的位置主要是个，但出入口的位置主要是 考虑到消防通道是否过关，考虑到消防通道是否过关， 如消防过关的话，仅做一个如消防过关的话，仅做一个 出入口都行。出入口都行。 出于商业角度考虑，最低要出于商业角度考虑，最低要 求是二个出入口，分为主次求是二个出入口，分为主次 入口。其中一入口要与地下入口。其中一入口要与地下 超

55、市连接。超市连接。 交铺装修标准建议交铺装修标准建议 地面：耐磨地砖配相同颜色地脚线地面：耐磨地砖配相同颜色地脚线 墙面：白色乳胶漆墙面：白色乳胶漆 吊顶：乳胶漆吊顶：乳胶漆 白色卷闸门白色卷闸门 入门口预留电视、电话、网络接口入门口预留电视、电话、网络接口 广告位、灯箱的设计广告位、灯箱的设计 本项目沿神火大道本项目沿神火大道 展示面较广，应制作展示面较广，应制作 一字排开的灯箱广告一字排开的灯箱广告 牌，营造浓厚的商业牌，营造浓厚的商业 气氛；统一规划，统气氛；统一规划，统 一制作；一制作； 商业内街各商铺预商业内街各商铺预 留有统一标准尺寸的留有统一标准尺寸的 门头广告灯箱位。门头广告灯

56、箱位。 公共配套功能设施建议公共配套功能设施建议 灯光的设计灯光的设计 要考虑路灯、夜晚照明系统的光要考虑路灯、夜晚照明系统的光 亮，保证足够的照度。亮，保证足够的照度。 采用灯箱广告牌及射灯，在晚上采用灯箱广告牌及射灯，在晚上 增加灯光效果，营造商业气氛。增加灯光效果，营造商业气氛。 主入口最好有恢弘的标志性建筑，夸张的设计、景观等也能引人注目。主入口最好有恢弘的标志性建筑，夸张的设计、景观等也能引人注目。 主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。 夜间高照明度的灯光，不失为提升项目形象的方式，应兼顾到与建筑整夜间高照明度的灯光

57、，不失为提升项目形象的方式，应兼顾到与建筑整 体是否存在视觉不协调。体是否存在视觉不协调。 主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。 主入口的建议主入口的建议 市场旗杆和风水位的设计。市场旗杆和风水位的设计。 市场花草坊，行道树等绿化设计。市场花草坊，行道树等绿化设计。 座椅、休闲椅区的设计。座椅、休闲椅区的设计。 消防通道与市场的连接设计。消防通道与市场的连接设计。 垃圾站和供超市独立的卸货区。垃圾站和供超市独立的卸货区。 围绕市场一周的环形交通设计。围绕市场一周的环形交通设计。 市场与交通干线交界的行人道、盲人道以及正门口，残疾人车道的市场与

58、交通干线交界的行人道、盲人道以及正门口，残疾人车道的 设计。设计。 商场内的公共卫生设备，公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设商场内的公共卫生设备，公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设 计考虑。计考虑。 市场、商场及场外公用设施市场、商场及场外公用设施 市政天桥的设计与项目贯通市政天桥的设计与项目贯通 与市政联系建设天桥飞架神与市政联系建设天桥飞架神 火大道，在项目靠天桥东西火大道，在项目靠天桥东西 二侧增加自动扶梯作为引桥，二侧增加自动扶梯作为引桥， 将人流导入三层。将人流导入三层。 在出入口或重点区域设立在出入口或重点区域设立 导游图，如图：导游图，如图： 设立监控器，监控商业安设立监控器

59、，监控商业安 防等防等 入口引导系统，在出口设入口引导系统，在出口设 置例如停车场等人流，车置例如停车场等人流，车 流导向系统。流导向系统。 指示系统指示系统 公共广播系统公共广播系统 在专业市场及商业街区设在专业市场及商业街区设 公共广播系统公共广播系统 公寓部分规划设计建议公寓部分规划设计建议 住宅景观设计建议住宅景观设计建议 园林效果参考：园林效果参考： 景观设计重视细节，体现景观设计重视细节，体现 住宅品质，有利于价格的提住宅品质，有利于价格的提 升。升。 概念水景的营造，为水岸蓝概念水景的营造，为水岸蓝 湾景观设计画龙点睛，灵气湾景观设计画龙点睛，灵气 顿生，提升整个小区的配套顿生，

60、提升整个小区的配套 档次。档次。 第五层及以上为住宅。该层同时作为空中绿化层，设计大面第五层及以上为住宅。该层同时作为空中绿化层，设计大面 积的浅水概念景观积的浅水概念景观水深水深0.12-0.18米，蓝砖铺底米，蓝砖铺底，增加居住，增加居住 景观价值；景观价值； 体现移步换景的设计效果；体现移步换景的设计效果； 讲究夜灯设计效果，营造温馨的家居氛围；讲究夜灯设计效果，营造温馨的家居氛围； 尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观；尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观； 亭台水榭、木栈道、卵石滩点缀其间；亭台水榭、木栈道、卵石滩点缀其间； 设儿童活动区，体现亲和空间设计