房地产行业预征清算涉及的税种核算

1、房地产企业主要税种预征、清算环节计税依据比较分析 全面营改增后，由于增值税价外税的特点，房地产企业的增值税、土 地增值税、企业所得税在预征和清算环节的计税依据发生变化；同时， 房地产企业如果通过出让方式获得土地使用权，由于土地所有者出让 土地使用权免征增值税，房地产企业不能获得增值税进项发票，但可 以通过差额方式缴纳增值税；同样，土地增值税方面对出让方式取得 的土地使用权也有特殊考虑，所以导致主要税种计税依据与营改增前 发生变化、不同税种的计税依据也有可能不同，本文在梳理增值税、 土地增值税、企业所得税计税依据有关文件的同时，对房地产企业一 般纳税人采用一般计税方法的情形下各税种预征、清算环节

2、的计税依 据进行比较分析。 一、增值税 1、预征环节 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行 办法（总局公告201618号）第十一条规定：增值税预征时应预缴 税款按照以下公式计算：应预缴税款 二预收款+（1 +适用税率或征收 率）X3%。适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算； 适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 因此，预征环节预缴增值税的计税依据为：预收款 +（1 +适用税率或 征收率）。 2、清算环节 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行 办法（总局公告20佝18号）第四条规定：增值税计税销售额 二 （全部价款和价外费用-当期允

3、许扣除的土地价款）/（ 1 + 11% ）。 需要注意的是，当期允许扣除的土地价款特指向政府、土地管理部门 或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 因此，清算环节增值税销项税额的计税依据为：（全部价款和价外费 用-当期允许扣除的土地价款）/（ 1 + 11% ）。 一般计税方法的房地产纳税人： 应纳增值税二销项税额-进项税额-已预缴税款 =当期销售额X11%-进项税额-已预缴税款 =（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%） X11%-进项税额-已预缴税款 二、土地增值税 1、预征环节 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（公 告201670号）第

4、一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增 值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转 让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。为方便纳税人， 简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售 自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征 依据： 土地增值税预征的计征依据二预收款-应预缴增值税税款 即：土地增值税预征依据 二预收款-预收款+（1+适用税率或征收率） X3% 2、清算环节 财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、 个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号）第三条：土地 增值税纳税人转让房地产取得的收

5、入为不含增值税收入。中华人民 共和国土地增值税暂行条例等规定的土地增值税扣除项目涉及的增 值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不 允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 分析：如果房地产企业支付的土地价款取得了增值税专用发票，则土 地增值税扣除项目中的土地价款为不含增值税的金额，土地增值税清 算时的计税收入的公式为：计税收入 二全部价款和价外费用/（1 + 11%） 如果房地产企业通过出让方式取得土地使用权，由于土地所有者出让 土地使用权方式取得土地价款属于免征增值税项目，其按地价款计算 扣减的销项税额并不属于财税201643号文规定的不计入土地增值 税扣除项目的

6、允许抵扣的增值税进项税额，不能从土地成本中剔除， 而应作为土地增值税计税收入，因此，土地增值税计税收入计算公式 为：计税收入二全部价款和价外费用-增值税销项税额二全部价款和价 外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款） /(1 + 11%)*11% 因此，在国家税务总局未有新的文件出台前，计算土地增值税允许扣 除的土地成本应按实际支付的价款计算，不应剔除抵减的计税销售额 对应的销项税额，有利于清算时包括期间费用在内的加计扣除的基数 加大。 三、企业所得税 1、预征环节 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知（国税发200931号）第六条规定，企业通过正式签

7、订房 地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售 收入的实现；第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应 先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应 纳税所得额。 营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值 税，但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入，国家税务总局尚未 明确。 土地增值税从本质来说也是一种所得税，我们可以参考土地增值税预 征的计征依据：土地增值税预征的计征依据二预收款-应预缴增值税 税款=预收款-预收款+（1 +适用税率或征收率）X3%，即从企业所 得税角度，房地产企业销售未完工开发产品的收入二预收款-应预缴 增值税税款。

8、2、清算环节 国税发200931号第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其 计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与 其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。 国税发200931号第五条还规定：开发产品销售收入的范围为销售开 发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利 益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等， 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售 收入。由于增值税为价外税，所以开发产品完工后应确认的收入为： 全部价款和价外费 心+ 11%）。 四、会计核算 根据企业会计准则第14号收入第四条规定：销售商品收入 同时满足下列条件的，才能予以确认收入。（1）企业已将商品所有 权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所 有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制