项目投资概况分析书

1、 中国贵阳 靖黔国际度假酒店项目投资概况分析书贵州联宇置业有限公司二零一三年三月二十日共同的心声.共同的理想我们只有达到并超越顾客的期望，才能获得成功；我们拥有追求卓越的热情，始终致力于创建并提供高水准的服务、价值、诚信和公正；我们推崇人才、思想和文化的多元化和力量；我们尊重自己工作的团队，并推动它不断进步；我们有强烈的责任感，要成为创新、热情和对客人忠诚的引领者；我们有信心做得更好！我们深信“天道酬勤”，为此我们付之于行动；我们坚信“千里之行，始于足下”，为此我们坚守细意尽心；我们都有一颗感恩的心，为此得到了您的眷顾；我们拥有一流的管理团队，具有丰富的酒店经营管理实践经验和夯实的理论基础。因

2、此我们相信：我们有信心做得更好！We do our best，so you can be your best.项目认知第一节 项目简析一、项目概况：靖黔国际所出售的物业位于沙中路交汇点，一栋中西结合的全框架结构物业，标准层建筑面积约为29606平方米，共计51923平方米，有电梯，有消防通道和22317平方米的地下停车场。标的物实行整体出售，不分割出售或出租。二、标的物装修标的物的装修投入由买方自行承担，为保持大楼的整体美观，大楼的外立面装修已完成，外墙维持现状，无需更改。对标的物的装修方案、图纸需报产权单位审批同意后方可实行，装修期限约为8个月。三、售价及产权办理标的物初始报价为5亿人民币，

3、每平方米均价约为9600元；大产权办理需两到四周的时间，小产权办理时间另计。谈判总价业主方已让至3.5亿元人民币，每平方米均价约为6740元人民币。四、经营内容允许标的物经营酒店、水疗、高端餐饮和商务会所，经营其他项目另行申请相关部门的许可。第二节 项目倡导理念服务信念：热情以饱满的热情对待本职工作，对待客户及同事。敬业对工作竭尽全力，尽职尽责，使敬业成为职业习惯。勤勉对于本职工作应勤恳、努力、负责、恪尽职守。 创新全心投入，不断优化和创新工作方法及内容以提高效率。 服从应服从上级领导的指示及工作安排，按时完成本职工作开发理念：为热爱和享受生活及城市商旅高端人群，打造一个全新的真正意义上的高端

4、娱乐综合体。实现企业员工、企业与业主、企业与顾客、顾客与顾客之间的多赢。四、如何使核心价值与众不同产品差异化异化战略高端商务+金融理财+温馨舒适化战略差异化战略服务差异化特色化、个性化服务异化战略专业高效团队异化战略人员差异化领先品牌+效应+荣誉+创意异化战略形象差异化化战略投资估算与收益第一节 投资估算一. 项目分析项目现状一栋7层楼的物业，平均每层建筑面积为7000平方米，总建筑面积为51923平方米，全框架，毛胚房，无电梯，建筑物整体外观已装修，无需另行投入。经营定位1、准五星以上标准；2、规模定位：客房总量暂定为208间/套、自由分割会议室一个（最大容量为1200人课桌式）、自助间餐厅

5、（餐位500-800个餐位）。3、根据上述规模设定，（按准五星标准）所需面积测算如下：1）、客房设施：酒店设计4种不同类型客房，客房数和面积列表如下：客房类型间数面积（平方米）单人标准房标准房标准套房豪华套房3015020822*30=66028*150=420056*20=1120110*8=880小计20868602）、仓库、办公及配电房等服务用房：1500平3）、大堂活动及休息区、前台及行李房：1500平4）、自助简餐厅：1000平5）、会议室：1800平酒店商业结构使用率按正常比值（75%）计所需总面积为：6860+1500+1500+1000+1800=12660/75%=16880

6、平。4、经营思路： 整体定位为“中高档商务型娱乐综合酒店”。锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人；二是国内外自游人旅行的客人；三是途径贵阳中转的旅客；四是重点放在市内的各类型的商务会议；五是适当发展高端旅行团队。从周边情况分析，利用网络宣传和服务员良好的语言环境来吸引国内外自游人旅行的客人。对有会议需求的政府、职能部门、企事业单位进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。与省内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。发展大中型企业的协议入住和钟点房。二、投资估算：酒店改造及投资估算分析1、物业交付标准（按竣工验收合格并达到酒店经营所需的毛胚房标准）如下：房屋建筑：通过政

7、府相关职能部门整体验收合格并取得竣工验收备案表（公区及套内地面砂浆找平，柱、墙面、房顶作普通粉刷）。完成550KVA箱式变压器的安装（含电表计量）入网、调试、验收，其中电表容量确保该物业经营的需要，预埋电线线管至配电房,，自配电房出线端至公区及室内标准位置的强电合内。至室内各点由乙方自行布线。完成电视、电信、宽带安装至楼层标准位置的弱电合内，容量须符合标准。至各房间及室内各点由乙方自行布线及开通。完成市政至大楼管网配备供水管及水表安装到位，连通水表至屋顶生活水箱并安装设置水箱浮球自动阀控制水位，供水管径确保给水能力满足该物业经营的需要（水箱的容量不低于50吨）。完成自生活水箱至各楼层管井内，并

8、留接口。排水：完成大楼化粪池至市政排水管网。排水能力必须确保该物业经营的需要。完成室内各排水排污点到各楼层管井内，并留接口。消防（喷淋）：完成消防泵，喷淋泵安装，DN100给水管连通地下300吨消防水池和屋顶50吨消防水箱，完成喷淋主、次管安装，完成消防系统的安装通过建筑消防验收，并向乙方提供建筑消防验收合格证复印件。乙方二次装修中完成支管、喷淋头、烟感器等设施安装。二次装修消防申报验收由乙方负责，甲方给于协助。煤气总管到大楼一楼，由乙方自费申请开通。有乙方购置四台升降梯，安装、调试、验收合格后交付乙方使用，由乙方确定装修款式。质保期两年内由供应商维保。期满后由甲乙双方共同维保。按乙方要求标准

9、完成酒店外立面装饰之后交付。完成酒店外围公区的硬化及石材的铺贴，外围停车位场为酒店专用。按交付标准交付，双方逐项办理移交手续，移交后在合同期内的维修、维护由乙方自行负责（立面外墙、屋顶给排水主管等在质保期内由甲方负责）。该物业因建筑质量发生问题导致乙方财产受损或影响经营所导致的相关费用由甲方负责并承担，标的期内的标的物的日常维修由乙方负责并承担相关的维修费。2、物业按上述标准交付，以准五星级酒店进行全面装修至开业总体费用预算如下： 购置该物业的费用为3.5亿，装修投入概算约为1.2亿，总计4.7亿元。第二节 收益分析一、经营数据及投资收益分析预估期2013年至2017年，共 5 年。1、 客房

10、入住率客房入住率保持在70%至85%之间，参照贵阳市五星级及以上酒店客房入住率，在营运稳定期，客房入住率取80%。由于项目地段在贵阳市较具有影响力、管理和客户资源优势，从营运第三年开始进入稳定期。备注：前两年入住率按50%，第三年开始平均入住率按80%计算。2、 平均房价参照本市高星级酒店现有房价水平，营运第1、2年平均房价取568元、第3年开始取698元3、投资收益：详见营运收支预估表。平均房价：568元698元平均入住率：50%80%(两年后)客房数：208间208水疗和高端餐饮：5475万元7300万元酒店年营业收入：2156万元4239万元营运综合费用695万1550万所得税前利润：约

11、6936万约9989万投资金额：35000万35000万备注：分两个经营收益阶段测算：7000/35000=20%35000/7000=5年投资收益周期5年备注能快速有效的树立如下优势：1、 品牌优势、市场优势2、 客源优势、管理优势3、 人才优势、团队优势二、融资计划和还款方案1、概述项目按208间客房、2000人会议室及600餐位的自助简餐厅标准，需要总面积为24906平的物业，总投资概算为4.7亿元。 2、融资额度依据投资概算，自有资金1亿，银行贷款1.2亿，项目融资额度2.5亿元。3、融资期限根据项目装修筹备期计划，周期为6-8个月；根据营运收支预估数据，预计项目营运5年，即可还清本息

12、。融资期限为5年（含筹备期）。第一年通过银行融资25500万偿还前期借款本息，第二年至第五年偿还银行本息。4、还款方案年度经营结余可用于偿还利息和本金。根据营运收支预估表，每年可用于偿还本金和利息的资金从第三年起超过7000万元。在此基础上，项目进入营运期后，用5年还本付息。经营方式与营销策略第一节 经营方式一、整体经营方式1、项目将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。二、分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统

13、一领导下进行分包式的一体化管理经营；水疗经营：按照水疗的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。第二节 营销策略市场营销是企业经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发市场的潜力，增进收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终实现其预设的经营目标。同时也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于经营发展的最佳经营模式，使经营更趋完善，先进

14、及独特。1.宣传策略营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式进行宣传。以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强周边的影响力。除了传统的公关策略，还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，

15、从而起到宣传推广的效果，提高公众形象，增加市场影响力，使宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大品牌或产品与竞争对手的差异，可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使

16、用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。婚礼组合产品。本类产品主要针对当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休

17、息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球等活动，提高酒店的声誉及形象。项目的组织机构与运作方式组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。

18、部门职能一、董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10.制定公司的基本管理制度。二、总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作

19、，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得

20、以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会

21、议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。三、总经理助理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。四、财务经理1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与经济决策，审核经营投资方案，监督检查

22、经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6.负责对财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告财务情况；9.负责财务会计报表的审核与签章。五、会计1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责财务审计工作，审查稽

23、核财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。六、总经理办公室总经理办公室是企业的行政管理枢纽。负责监督各项决议的落实和执行情况，确保领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向领导班子提供及时、全面、详尽的企业内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、企业内外的

24、信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。七、促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。八、前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、收银台、行李

25、房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是企业服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。九、客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。十、餐饮部餐饮部是企业创收的主要部门之一，是体现企业特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不仅生产高质量、高标准的饮食产品，还向客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现企业的管理理念。十一、后勤服务部一是负责客人的生命与财产安全，维护企业正常的经营秩序。二是确保设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证日常经营活动的正常进行。三是为员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。十